Huurdersvereniging
Rijnstede
voor huurders van De Woningstichting te Wageningen
index
contactpersonen
doel
werkwijze
resultaten
werkplanning
achtergrond-
informatie
links
Advies Onroerende Zaak Belasting
Aan : College van Burgemeester en Wethouders der gemeente Wageningen
22 november 2000.
Als gevolg van de huidige hertaxatieronde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) zal voor nagenoeg alle woningen in onze gemeente een aanzienlijk hogere WOZ-waarde worden vastgesteld. Mogelijk is dit al gebeurd. De waardestijging is vrijwel uitsluitend toe te schrijven aan de al jarenlang overspannen situatie op de koopwoningenmarkt, waardoor de huizenprijzen tot ongekende hoogte zijn gestegen. Huurders in de gemeente Wageningen dreigen de dupe te worden van deze ontwikkeling. Zij worden door de gestegen WOZ-waarde van hun woning geconfronteerd met een aanzienlijk hogere aanslag onroerendezaakbelasting, terwijl zij, in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, geen enkel profijt hebben van deze waardestijging. Dit geldt in versterkte mate voor de huurders van goedkope en betaalbare huurwoningen, omdat die relatief het meest in waarde zijn gestegen. Deze woningen worden voor het overgrote deel bewoond door huishoudens met een lager inkomen. Wij realiseren ons dat de gemeente niet bij machte is iets te doen aan deze onrechtvaardigheid in de wetgeving. Wl kunt u er als gemeente voor zorgen dat de OZB-lastendruk voor huurders zo beperkt mogelijk blijft. Dat kunt u doen door:
1 . de OZB-tarieven voor woningen zodanig te verlagen dat de stijging van de woningwaarde volledig wordt gecompenseerd;
2. de tarieven voor bedrijfsonroerendgoed en woningen zodanig te differentiren dat er in ieder geval geen lastenverzwaring voor bewoners optreedt;
3. de verhouding tussen het eigenarendeel en het gebruikersdeel van de OZB maximaal in het voordeel van de gebruiker vast te stellen.
Toelichting bij 1:
Uitgangspunt zou moeten zijn dat de totale OZB-inkomsten niet vanzelfsprekend hoger hoeven te worden omdat de waarde van woningen is gestegen.
Een verlaging van de OZB-tarieven is dan ook op zijn plaats. Dit uitgangspunt wordt onderschreven door de regering.
Toelichting bij 2:
Zoals u wellicht weet is de waarde van bedrijfspanden sinds 1995 veel minder gestegen dan die van woningen. Bij ongewijzigde tarieven, of een ongewijzigde verhouding tussen de tarieven voor bedrijfsonroerendgoed en woningen, leidt dit tot een aanzienlijke lastenverzwaring voor bewoners. Dit achten wij onaanvaardbaar. Inmiddels heeft de regering toegezegd gemeenten alle ruimte te geven om een zwaardere lastendruk voor bewoners volledig te compenseren via tariefsdifferentiatie. De leden van de Adviesraad roepen u dan ook op deze mogelijkheid ten volle te benutten.
Toelichting bij 3:
De raad wijst u in dit verband op de mogelijkheid om te differentiren tussen het eigenarendeel en het gebruikersdeel van de OZB. U mag als gemeente het eigenarendeel maximaal 25% hoger vaststellen dan het gebruikersdeel. Wij dringen er bij u op aan, voorzover dit niet reeds het geval is, deze marge optimaal te benutten ten gunste van de gebruiker. Dat heeft grote voordelen. Voor eigenaar-bewoners maakt het per saldo niets uit, omdat zij immers zowel het eigenaren- als het gebruikersdeel betalen. Huurders hebben zowel direct als indirect baat bij een zo laag mogelijk gebruikerstarief. Direct, omdat de OZB-heffing dan lager is, maar ook indirect, omdat huurders met een lager inkomen recht hebben op meer huursubsidie als de verhuurder het hogere eigenarendeel doorberekent in de huurprijs.
Tot slot, de Adviesraad dringt er bij u op aan om u als gemeente Wageningen naar de rijksoverheid sterk te maken voor een grotere differentiatieruimte tussen het eigenarendeel en het gebruikersdeel van de OZB. Daardoor krijgt u als gemeentelijke overheid ook meer mogelijkheden om met name huurders met een laag inkomen te ontzien in het gemeentelijke heffingenbeleid. Huurders kijken wat dat betreft uit naar een trendbreuk, want de laatste jaren zijn de lokale lasten gemiddeld met ruim zeven procent per jaar gestegen.
Wij rekenen op uw medewerking.