Huurdersvereniging
Rijnstede
voor huurders van De Woningstichting te Wageningen
index
contactpersonen
doel
werkwijze
resultaten
werkplanning
achtergrond-
informatie
links
Advies Nieuwe huurvoorwaarden en huurcontracten
Aan : De Woningstichting, 8 maart 2004
Op uw verzoek en op basis van de samenwerkingsovereenkomst geef ik u bij deze het advies van Huurdersverening Rijnstede inzake de voorgestelde wijzigingen in de huurcontracten en de algemene voorwaarden. Ik zal u artikelsgewijs de op- en aanmerkingen, de tekstvoorstellen en de wijzigingsvoorstellen van de HV Rijnstede mededelen.
I.DE HUUROVEREENKOMST VOOR WOONRUIMTE
HV Rijnstede vindt het jammer dat onder Artikel 4.2 de uitleg is verdwenen over wat verrekenbare en niet-verrekenbare kosten zijn. In de oude overeenkomst werd dat duidelijk uitgelegd. Wij stellen voor deze tekst er weer in te plaatsen.
Verder stellen wij een wijziging voor in de tekst van art.4.1. waar ik later op terugkom daar dit gelieerd is aan het wijzigingsvoorstel in art. 9.1 van de algemene voorwaarden.
Als bijlage bij de overeenkomst is er de lijst van de kleine herstellingen waarmee de huurder op zijn plichten wordt gewezen.
HV Rijnstede vindt dat daar dan ook de lijst bij hoort van de gebreken in de diverse categorieën waarvoor de huurder verlaging van de huur kan vorderen via de huurcommissie.
Zo laat De Woningstichting zien de eigen plichten even serieus te nemen.
II.Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte
Bij de definities zien wij graag op genomen de volgende begrippen; onderhoud, renovatie, woningverbetering en gebrek (conform de wet).
Art.3. 1 en2
Deze tekst is onduidelijk en verwijst naar “B en B.1 en B.2” die vervolgens niet te vinden zijn. Graag meer duidelijkheid.
Art.4.1
Hier is geschrapt dat het gehuurde in goede staat ter beschikking zal worden gesteld.
HV Rijnstede vindt dat dit zou kunnen blijven staan. Het is beter in goede staat op te leveren dan achteraf gebreken te moeten verhelpen als het pand bewoond is.
Art.5
In dit artikel wordt wel van de huurder verwacht dat hij verklaard het gehuurde in goede staat aanvaard te hebben.
HV Rijnstede vindt dat als “de goede staat” er in blijft staan dat hier ook kan. Maar als er geschrapt wordt dan ook hier. Beter is dan een verwijzing naar het inspectierapport.
Art.8.2
Dit artikel is in strijd met het boek 7 art. 206 BW en kan daarom geschrapt worden.
Art. 9.1
HV Rijnstede is van mening dat hier de 5e van de maand gehandhaafd moet worden. Huurders krijgen hun salaris aan het einde van de maand en zelfs als zij meteen overmaken is het moeilijk om dat vóór de 1e al rond te hebben. En van rente moet geen sprake zijn.
Bij deze wijziging is het van belang dat ook de tekst op het contract wordt aangepast.
Art.10.1
4e liggend streepje
Wij zouden graag wat meer inzicht hebben in onder welke omstandigheden overpad moet worden gegeven en vragen om verduidelijking. De term overpad is hier foutief gebruikt.
5e liggend streepje
De tekst “hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere” schrappen.
6e liggend streepje
Voorstel tot het wijzigen van de tekst; “bedrijfsmatige activiteiten” veranderen in “activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan”. Dit om te voorkomen dat een oppasmoeder of thuiswerker wordt aangepakt.
Art.10.3
HV Rijnstede vraagt zich af, waarom in geval van het onderverhuren van een kamer, de huurprijs, de naam van de onderhuurder en de kamer die verhuurd moeten worden vermeld. Waar het een hele woning betreft kan dit echter noodzakelijk zijn. Daarom stellen wij voor de tekst als volgt te wijzigen;
Een verzoek toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, waarbij De Woningstichting kan vragen naar de naam etc. Wij dringen daarbij aan op terughoudendheid.
Art.10.4
In dit artikel stelt De Woningstichting dat alle inkomsten van ongeoorloofde onderhuur afgedragen dient te worden. Dit is een te harde regel voor zachte gevallen. Er zou moeten staan dat DWS deze inkomsten kan vorderen. De huur is toch betaald en er is mogelijkheid van boete. En zo blijft er voldoende ruimte om harde gevallen hard aan te pakken.
Art.12
De laatste zin van dit artikel is niet conform de wet en dient geschrapt te worden.
Art.13.5
De eerste zin als volgt veranderen:
Indien De Woningstichting het complex of de bouwkundige eenheid waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geheel of gedeeltelijk wil renoveren of slopen, wordt een sociaal plan opgesteld met het sociaal statuut Irene als blauwdruk.
Verder “een aanzienlijke meerderheid” vervangen door 70% en de termijn van 4 weken vervangen door 8 weken voor het vorderen van een beslissing van de rechter, conform de wet.
Art.13.6
Voorstel dit artikel te schrappen.
Art.14.2
De enige gronden voor weigering van de toestemming zijn volgens de wet;
Vermindering van de verhuurbaarheid en waardevermindering van het pand.
Tekst hierop aanpassen.
Art.14.3
Er aan toevoegen dat de huurder na weigering de rechter kan vragen om alsnog toestemming te verlenen.
Art.14.4
Het woord “retributies” schrappen en toevoegen dat bij het verlenen van toestemming ook gelijk afgesproken en vastgelegd wordt wat de vergoeding zal zijn.
Art.14.7
Toevoegen: op basis van de in artikel 14.4 gemaakte afspraken.
Hv Rijnstede vraagt om een uniform vergoedingenstelsel ZAV.
Art.14.8
Schrappen want ZAV is gewoon eigendom van DWS dus daar gelden dezelfde voorwaarden voor als de rest van de woning.
Art.15.2
Toevoegen gronden voor opzegging.
Art.17.1
Toevoegen na het woord “inspecteren” ; en vergelijken met het inspectierapport van de aanvang van de huur, de nadien verrichtte herstelmaatregelen DWS en gemaakte ZAV afspraken. Ook hier mag “goede staat” alleen blijven staan als dat ook in art 4.1 blijft staan.
Tot zover de bevindingen van HV Rijnstede ten aanzien van de wijzigingen in de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte en het huurcontract. Gezien de vele veranderingen die er in de algemene huurvoorwaarden en de huurcontracten zijn opgenomen doet HV Rijnstede de aanbeveling dat alle huurders hiervan op de hoogte worden gesteld.
Ik vertrouw erop u zo voldoende te hebben geïnformeerd.