Sanción: 30/09/1948.
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o
por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo
a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención
en contrario.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme
a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional
al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por
acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los
efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que
accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los
vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos
pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios
de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor
de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas
de administración y reparación de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la
ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o
aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto
de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el
trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de
la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los
propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a
su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes
por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto
de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse
en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes
puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas
de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de
la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a
la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en
la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Art. 11. -El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la
mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir
la parte de esta, según valuación judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta
el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este
y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o
los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en
beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La
acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que
represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta
del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no
podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la
parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir
al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue
siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.
Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo
los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los
títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o
departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.
Art. 20. - Comuníquese, etc .
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