CS. Santa María Estancias Saltalamacchia y Compañía S.C.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ resarcimiento de daños y lucro cesante, 05/11/2002.

Daños y perjuicios. Responsabilidad del Estado. Inexactitud registral. Falsificación de matrículas. Venta de un bien hipotecado como libre. Cómputo del inicio de la prescripción. Innecesariedad de agotar otras vías de acción ni demostrar la insolvencia del autor de la maniobra ilícita.

1.- Según la jurisprudencia de este Tribunal, el punto de partida de la prescripción debe ubicarse en el momento a partir del cual la responsabilidad existe y ha nacido la consiguiente acción para hacerla valer o, en otros términos, desde que la acción quedó expedita (Fallos: 312: 2352; 320:1352, 2551; 321:2144); y es evidente que, en la especie, ello ocurrió cuando la actora tomó conocimiento de las resoluciones judiciales, lo que aconteció el 7 de diciembre de 1994 y el 24 de septiembre de 1996 respectivamente.

2.- La provincia ha admitido la existencia de la inexactitud registral consignada en los respectivos certificados al expresar en los puntos 34 y 35 de su escrito de contestación que "el asiento dominial es falso", y que el registro "publicitó situaciones jurídicas registradas (asiento falso) que no corresponden a la realidad extraregistral", aunque pretende excusar su responsabilidad basada en que "expidió certificados acordes con la matrícula dolosamente falsificada". Esta curiosa línea de defensa resulta improcedente, según el criterio reiteradamente expuesto por esta Corte en el sentido de que quien contrae la obligación de prestar un servicio público lo debe realizar en condiciones para llenar el fin para el que ha sido establecido y debe afrontar las consecuencias de su incumplimiento o ejecución irregular (Fallos: 321:2144 y sus citas). También ha señalado que la omisión de consignar en las certificaciones regístrales expedidas la existencia de derechos reales de hipoteca, en tanto haya permitido la enajenación de un bien como libre de gravámenes -tal como ha acontecido en la especie- es causa generadora de daños y perjuicios que el Estado provincial debe reparar (Fallo;: 32.,1:492).

3.- Es doctrina consolidada de esta Corte que en situaciones semejantes no es necesario agotar otras vías para reclamar el crédito ni demostrar previamente la condición de insolvente del deudor por cuanto la responsabilidad extracontractual del Estado, comprometida por la actividad de sus órganos, genera un daño independiente de la antecedente relación entre la parte actora y su respectivo deudor (Fallos: 307:1668; 310:1535; 313:907 y 318:470).

4.- La eventual responsabilidad de los notarios no excusa total ni parcialmente la de la provincia, sin perjuicio de las acciones que ulteriormente pudiere ejercer ésta contra aquéllos para obtener -si procediere- su contribución en la deuda solventada (Fallos: 307:1507; 308:966; 310:2027; 318: 470, 1800 y 321:2144).

Buenos Aires 5 de noviembre de 2002

Vistos los autos: "Santa María Estancias Saltalamacchia y Compañía S.C.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ resarcimiento de daños y lucro cesante", de los que resulta:

I) A fs. 164/169 se presenta por medio de apoderado Santa María Estancias Saltalamacchia y Compañía Sociedad en Comandita por Acciones e inicia demanda contra la Provincia de Buenos Aires a fin de que se la condene a resarcir el importe de todos los daños, presentes y futuros, derivados de una consecuencia inmediata o mediata, incluidos el daño emergente y lucro cesante que el funcionamiento irregular del servicio público registral le haya ocasionado al expedir certificados que acreditaban cancelaciones de hipotecas y levantamientos de embargo que continuarían subsistentes. Afirma que no se precisa el monto de lo reclamado porque su estimación depende de elementos aún no definitivamente fijados y porque la iniciación de la demanda es imprescindible para evitar la prescripción.

Expresa que es una empresa familiar dedicada desde hace más de 35 años a la explotación agropecuaria en campos de su propiedad ubicados en el partido de Nueve de Julio y que en el año 1982, a fin de derivar algunos lotes de hacienda que la capacidad receptiva del campo no admitía, decidió comprar una fracción apropiada para ello. Con tal motivo uno de sus directivos se puso en contacto con la firma inmobiliaria “Aznar Propiedades" de la localidad de Bragado, adquiriendo finalmente un inmueble de alrededor de 300 ha en el partido de Veinticinco de Mayo, propiedad de Juan Carlos Marino.

Para formalizar la operación se suscribió primeramente un boleto de compraventa redactado por aquella firma con el asesoramiento del escribano Aníbal René Riano, en el que se dejó constancia de que, según un certificado emitido por el registro inmobiliario, la propiedad no reconocía gravámenes ni embargos por haber sido cancelados los preexistentes. La escritura traslativa de dominio se suscribió varios días después con intervención del escribano Jorge Mario Blanco, de la localidad de Bragado, quien tramitó un nuevo certificado que reprodujo la información anterior en el sentido de que el bien estaba libre de gravámenes y embargos. Destaca el hecho de que en dos oportunidades distintas y con intervención de notarios diferentes el informe registral resultó coincidente.

Dice que tomó posesión del bien y que lo explotó sin perturbación alguna hasta que el 18 de junio de 1983 sus directivos tomaron conocimiento de que se iba a realizar el remate de la propiedad por disposición judicial dictada en el juicio "Bloch de Alperovich, Eugenia c/ Witemburg, Matilde Cristina s/ ejecución hipotecaria", que tramitaba ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 6 de San Martín. La ejecución era consecuencia del incumplimiento de un presunto mutuo con garantía real que habría contraído una anterior propietaria.

Ante ello, se recurrió al escribano Andrés Martín Larrañaga, quien hizo saber a los asistentes a la subasta, al martillero y al juez de la causa que se encontraba presente, que el bien a rematarse estaba ocupado por la actora la que tenía su posesión como consecuencia de la compraventa de la que daba cuenta la escritura notarial respectiva y que dicho contrato se había formalizado con relación al inmueble libre de gravámenes e hipotecas y había sido ínscripto sin inconvenientes el 13 de agosto de 1982.

Agrega que también se efectuó una presentación en el juicio hipotecario pidiendo la nulidad de esas actuaciones y, por consiguiente, del remate ordenado; que el juicio respectivo se encuentra todavía en primera instancia; y que simultáneamente se realizaron averiguaciones oficiosas en el Registro de la Propiedad donde se les informó que los certificados expedidos eran genuinos y que la firma del funcionario que los suscribía era auténtica, sin perjuicio de lo cual se había promovido una causa penal.

Sostiene que si el incidente de nulidad planteado en el juicio hipotecario fuera desestimado se le produciría un daño -además del genérico que surge de la sola omisión de las verdaderas condiciones del dominio- derivado de la falta de servicio, pues no cabe duda que cuando una provincia impone el deber de obtener un certificado registral como requisito para la escrituración de inmuebles ello presupone la prestación de un servicio regular. En el caso, de haberse observado tal conducta y si los certificados hubieran hecho constar los embargos e hipotecas que aparecieron cancelados, otra habría sido su conducta.

En otro orden de ideas expresa que el 18 de junio de 1985 se cumplirían los dos años de haber tomado conocimiento de los hechos por los que reclama; y que ello justifica la iniciación de la demanda para evitar que una interpretación restrictiva del art. 4037 del Código Civil que hace iniciar el cómputo de la prescripción desde la toma de conocimiento de los hechos, repela la acción. Destaca, no obstante, que la jurisprudencia de la Corte Suprema sostiene un criterio amplio sobre el punto, expuesto en los fallos que cita.

Aclara que la iniciación del presente juicio "no implica el desestimiento del incidente de nulidad deducido en el juicio hipotecario sino que, por el contrario, esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existencia y determinación de parte de los daños depende de la resolución que allí recaiga". Cita jurisprudencia del Tribunal en apoyo de su reclamo.

II) A fs. 191/198 contesta la Provincia de Buenos Aires. Plantea la falta de legitimación activa fundada en que la actora reclama eventuales daños ante un supuesto error registral que habría posibilitado la adquisición de un inmueble como libre de gravámenes. Dice que ese daño no se encuentra configurado porque para ello es necesario que exista una sentencia definitiva en su contra, que el deudor subrogante no pague y que el inmueble en cuestión sea ejecutado en forma definitiva.

Cuestiona el criterio de la actora acerca de la prescripción por cuanto el daño aún no se ha producido. Por ello "mal puede pues creer el actor, que la acción prescribiría antes de que se produzca el daño, porque esto implicaría que una acción puede prescribir antes del nacimiento de la acción que la justifica". Considera asimismo que no se han agotado las vías ordinarias para conseguir la satisfacción de su crédito y que la actora debió ejercer los derechos que la evicción acuerda contra el vendedor. Cita doctrina y jurisprudencia.

Atribuye negligencia al escribano Riano y afirma que eso repercutió sobre los supuestos perjuicios a cuya producción contribuyó la propia actora por su culpa in eligendo. Sostiene que no ha existido responsabilidad del registro pues no omitió publicitar medidas cautelares sino que expidió certificados acordes con la matrícula falsificada. Agrega, por último, que la acción está prescripta por cuanto a partir del momento en que el escribano Rimo tomó conocimiento de los hechos, lo que aconteció el 22 o 27 de julio de 1982, debe computarse el plazo del art. 4037 del Código Civil. Pide la citación como terceros de los escribanos Riano y Blanco.

III) A fs. 209/214 vta. se presenta el escribano Jorge Mario Blanco. Realiza una negativa de carácter general y expone que a los fines de formalizar la escritura de compraventa solicitó los respectivos certificados al registro inmobiliario, de los que no surgía la existencia de gravámenes. Dice que no advierte responsabilidad de su parte toda vez que aquel organismo reconoce haber publicitado asientos falsos. Por otro lado, ante tal publicidad no pudo dudar de que los datos consignados eran los correctos. En apoyo de su postura cita la resolución registral del 4 de octubre de 1982 dictada con motivo de su presentación, en la que se reconoce que la protección de la buena fe registral no puede resultar desvirtuada por una deficiencia funcional atribuible al registro porque conspiraría contra la seguridad jurídica y la circulación de bienes. Opone la prescripción respecto de la citación de la provincia.

Considerando:

1°) Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Suprema (arts. 116 y 117 de la Constitución Nacional).

2°) Que a los fines de la solución del litigio resulta significativo señalar que la parte actora consideró necesaria la interposición de la demanda para evitar la prescripción de la acción, que a su juicio podría entenderse operada hacia el 18 de junio de 1985, día en el que se cumplirían dos años de la toma de conocimiento de los hechos dañosos que fijó en la oportunidad en que conoció la subasta ordenada en una ejecución hipotecaria de su propiedad (ver fs. 165/167 vta., 159/162).

Ante tal circunstancia se presentó en ese juicio pidiendo la nulidad de las actuaciones fundado en su condición de titular de un dominio adquirido sobre la base de información del registro inmobiliario que afirmaba que el bien no reconocía embargos u otros gravámenes. Ese juicio no tenía al momento de la demanda sustanciación definitiva. Agregó que si su presentación no fuera atendida se producirían los daños por los que reclama. Su presentación -aclara- no implica el desistimiento del incidente de nulidad mencionado "sino que, por el contrario, esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existencia y determinación de parte de los daños depende de la resolución que recaiga en ese incidente" (fs. 167 vta.).

3°) Que según el art. 163, ind. 6°, 2° párrafo, del, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación "la sentencia podrá hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos". Concordemente el Tribunal ha señalado en numerosos precedentes que sus pronunciamientos deben atender a las circunstancias existentes al momento de la decisión (Fallos: 301:1716; 316:723 y 1713). Es en este contexto procesal que deben estudiarse los antecedentes del caso, en particular la actividad desarrollada por la actora en defensa de sus derechos en el juicio hipotecario mencionado. Ello es así por cuanto el crédito pretendido en esta causa "dependía de lo que se resolviera en el incidente de nulidad, pues con anterioridad no se lo podía considerar cierto y susceptible de apreciación, sino sólo conjetural" (Fallos: 321:2144).

4°) Que por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 6 de la ciudad de San Martín, Provincia de Buenos Aires, tramitó la causa "Bosch de Alperovich Eugenia y otros c/ Witemburg y Lozzi o Witemburg de Castro Caballero o Witemburg Matilde s/ cobro hipotecario", en la que se reclamó el pagó de un mutuo cuya garantía real la constituía una hipoteca sobre el campo adquirido por la actora. En ese expediente, reconstruido por pérdida (ver fs. 47/51) y en el cual se había dispuesto la subasta del inmueble (ver fs. 21), la que se llevó a cabo el 18 de junio de 1983, se presentó la actora solicitando la nulidad de las actuaciones y consiguientemente la del remate. Asimismo, interpuso una tercería de dominio. Tanto una pretensión como la otra resultaron desestimadas tal como surge de fs. 518/522 de la ejecución y 83/85 de la tercerla que obran agregadas por cuerda, por lo que, finalmente, el 6 de agosto de 1998 se puso en posesión del bien al acreedor hipotecario. Así se convirtió en cierto un daño hasta entonces conjetural.

5°) Que según la jurisprudencia de este Tribunal, el punto de partida de la prescripción debe ubicarse en el momento a partir del cual la responsabilidad existe y ha nacido la consiguiente acción para hacerla valer o, en otros términos, desde que la acción quedó expedita (Fallos: 312: 2352; 320:1352, 2551; 321:2144); y es evidente que, en la especie, ello ocurrió cuando la actora tomó conocimiento de las resoluciones judiciales, lo que aconteció el 7 de diciembre de 1994 y el 24 de septiembre de 1996 respectivamente. Por tanto, corresponde rechazar la defensa opuesta por la Provincia de Buenos Aires.

6°) Que, según expresa la actora, el 5 de agosto de 1982 suscribió por ante el escribano Jorge Mario Blanco, titular del registro n° 2 de la ciudad de Bragado, la escritura de compraventa de un campo ubicado en la localidad de 25 de Mayo, Provincia de Buenos Aires, propiedad de Juan Carlos Marino. A fin de realizar la operación, el mencionado notario solicitó el certificado de dominio correspondiente, en el que constaba la inexistencia de gravámenes y embargos. Con igual constancia se habla expedido otro pocos días antes, solicitado por el escribano Anibal R. Riano en oportunidad de firmar-se el boleto de compraventa. Esa información -sostiene- no era correcta porque tiempo después la propiedad fue subastada por un acreedor hipotecario cuyo crédito era objeto de un juicio ejecutivo donde se dispuso el remate.

7°) Que según las constancias de la ejecución antes mencionadas, el 12 de febrero de 1981 se dictó sentencia y el 10 de abril de ese año se dispuso la subasta del inmueble (fs. 21), la que se llevó a cabo en el Nuevo Hotel Galileo en la ciudad de 25 de Mayo el 18 de junio de 1983 (fs. 123 y 128). En esa oportunidad "una persona que dijo ser escribano" hizo reservas de acciones y derechos contra posibles adquirentes dado que Santa María Estancias Saltalamacchia y Cía. S.C.A. era la titular dominial del bien (fs. 131, 131 y acta notarial de fs. 146/149). Pocos días más tarde la actora pidió la nulidad de las actuaciones y consiguientemente de la subasta arguyendo que al tiempo de la adquisición del inmueble no pesaba sobre éste hipoteca alguna (ver fs. 164/171). Como se señaló antes (considerando 4°), la petición fue desestimada e igual suerte corrió la tercería de dominio deducida.

Entre tanto, el Registro de la Propiedad Inmueble abrió el expediente administrativo 2307.14448/83 como consecuencia de la denuncia presentada el 27 de julio de 1983 por el abogado Alberto F. Ruiz de Erenchün, quien ante el conocimiento de que terceros invocaban haber adquirido el inmueble libre de restricciones, reiteró la vigencia de los gravámenes y pidió que se dispusiera la instrucción de un sumario y la denuncia penal pertinente respecto del titular del bien que efectuó la venta como libre y a quienes pudieron haber efectuado asientos falsos o "extravíos culposos" de documentación registral. Pidió en consecuencia la reconstrucción de la matrícula (fs. 533/535 y 574 de estos autos), lo que así se dispuso (fs. 581/583). Ante tales circunstancias, el juez de la ejecución decretó una medida de no innovar con relación al inmueble hipotecado (fs. 194 de la causa a su cargo), que se comunicó mediante oficio al registro (fs. 587 de estos autos).

A fs. 591 obra una presentación del doctor Ruiz de Erenchún en la que denuncia lo que denomina "incompatibilidad de asientos" y reitera la necesidad de instruir un sumario administrativo para determinar las causas de la desaparición de la matrícula 12.721, por lo menos hasta entonces, sin justificación legal. A fs. 608/611 obra copia de la matrícula una vez reconstruida con la constancia de los gravámenes y de la medida de no innovar a que se ha hecho referencia.

Sobre la base de esos y otros antecedentes (entre ellos el oficio del juez de la ejecución citada, que ratificó la subsistencia de los embargos y la copia del certificado obtenido por el escribano Blanco donde obran las supuestas cancelaciones) el registro efectuó una denuncia penal ante los tribunales de La Plata, que culminó con la condena de Juan Carlos Marino, quien había vendido el bien a la actora como libre de gravámenes, a un año y seis meses de prisión.

Del texto de esa denuncia (ver fs. 635) surge explícita la irregularidad producida en los asientos registrales, toda vez que se reconoce la sustitución de la matricula n° 12.721 correspondiente al inmueble designado como parcela 1474, colocando en el rubro cancelaciones y levantamiento de embargos los gravámenes que pesaban sobre el bien. Sobre la base del nuevo asiento de dominio prima facie fraudulento -continúa el informe- se despacharon certificados que sirvieron de base para la instrumentación de la escritura de compraventa a la sociedad actora. Destaca, asimismo, que la denuncia se efectuó por uno de los acreedores hipotecarios y que el juzgado en el cual estaba radicada la ejecución iniciada por Eugenia Bloch de Alperovich informó que no existía constancia del levantamiento del embargo respectivo. A fs. 639/642 obra copia fiel del original reconstruido, en la cual constan los gravámenes que, según los certificados expedidos a solicitud de los escribanos intervinientes en la confección del boleto y la ulterior transmisión de dominio, habían sido levantados.

Debe puntualizarse que los notarios Riano y Blanco acompañaron originales de los certificados de dominio a fs. 382/385 y 403/406 de estos autos en respuesta a los oficios librados. El último de esos .profesionales ya se había expedido acerca del contenido del certificado respectivo al contestar la citación de tercero (fs. 205/214). Cabe agregar que las constancias del juicio ejecutivo indican que a fs. 302 el registro reconoció que "omitió mencionar la existencia de gravámenes vigentes", circunstancia que ha sido considerada en los fallos de primera y segunda instancia (fs. 490/494 y 518/521, respectivamente) y en la sentencia dictada en sede penal contra Marino, que en fotocopia obra a fs. 480/487 de ese mismo expediente.

8°) Que es del caso señalar que la provincia ha admitido la existencia de la inexactitud registral consignada en los respectivos certificados al expresar en los puntos 34 y 35 de su escrito de contestación que "el asiento dominial es falso", y que el registro "publicitó situaciones jurídicas registradas (asiento falso) que no corresponden a la realidad extraregistral", aunque pretende excusar su responsabilidad basada en que "expidió certificados acordes con la matrícula dolosamente falsificada". Esta curiosa línea de defensa resulta improcedente, según el criterio reiteradamente expuesto por esta Corte en el sentido de que quien contrae la obligación de prestar un servicio público lo debe realizar en condiciones para llenar el fin para el que ha sido establecido y debe afrontar las consecuencias de su incumplimiento o ejecución irregular (Fallos: 321:2144 y sus citas). También ha señalado que la omisión de consignar en las certificaciones regístrales expedidas la existencia de derechos reales de hipoteca, en tanto haya permitido la enajenación de un bien como libre de gravámenes -tal como ha acontecido en la especie- es causa generadora de daños y perjuicios que el Estado provincial debe reparar (Fallo;: 32.,1:492).

9°) Que la provincia ha utilizado como defensas principales en su escrito de contestación que al tiempo de iniciar el juicio no había sentencia definitiva en contra de la actora, que no había citado de evicción al vendedor y que no se había ejecutado judicialmente el bien. Por ello le negaba legitimidad para demandar. Entre otros argumentos, invocaba su culpa in eligendo porque los notarios intervinientes en la operación habían sido negligentes en el cumplimiento de su función al no advertir singularidades en la certificación (ver fs. 195 vta.).

En lo que respecta al primer aspecto, que ya ha sido analizado, cabe señalar que las decisiones recaídas en contra de sus derechos han definido la cuestión conduciendo a la entrega del bien a quien lo adquirió en la subasta realizada el 18 de junio de 1983, operación aprobada; y respecto de los restantes los precedentes del Tribunal sobre la materia determinan su rechazo.

Así, se ha dicho que es doctrina consolidada de esta Corte que en situaciones semejantes no es necesario agotar otras vías para reclamar el crédito ni demostrar previamente la condición de insolvente del deudor por cuanto la responsabilidad extracontractual del Estado, comprometida por la actividad de sus órganos, genera un daño independiente de la antecedente relación entre la parte actora y su respectivo deudor (Fallos: 307:1668; 310:1535; 313:907 y 318:470).

Tampoco conduce a una solución diversa el comportamiento negligente que se atribuye a los escribanos intervinientes pues, conforme a una consolidada doctrina de este Tribunal, la eventual responsabilidad de los notarios no excusa total ni parcialmente la de la provincia, sin perjuicio de las acciones que ulteriormente pudiere ejercer ésta contra aquéllos para obtener -si procediere- su contribución en la deuda solventada (Fallos: 307:1507; 308:966; 310:2027; 318: 470, 1800 y 321:2144).

10) Que en atención a lo expuesto corresponde fijar la indemnización, la que en el caso está constituida por el precio pagado por la actora para la adquisición del campo que consta en la escritura del 5 de agosto de 1982. Esa suma, actualizada al 31 de marzo de 1991 según el índice de precios mayoristas nivel general, equivale a $ 105.318. A ello deben agregarse los importes abonados en concepto de gastos y honorarioos en el incidente de nulidad y en la tercería de dominio planteados en la ejecución hipotecaria. Según las constancias agregadas a esta causa, cuya incorporación fue admitida por el Tribunal a fs. 809, ese ítem asciende a $ 65.227, importe en el que se contempla, tal como se peticiona a fs. 849 vta., el 10% que prescribe el art. 12 inc. a, de la ley 6716 de la Provincia de Buenos Aires, modificada por la ley 10.268.

En cuanto al lucro cesante que se reclama a partir del momento en que la actora soportó la desposesión del inmueble, es dable señalar que esa circunstancia no acuerda por sí sola certidumbre al daño toda vez que no existen constancías que acrediten que estuviera afectado a una explotación económica. Por lo tanto, el monto total del resarcimiento se establece en la suma de $ 170.545. Los intereses se deberán calcular con relación a la suma de $ 105.318 desde el 5 de agosto de 1982 -fecha en que la actora suscribió la escritura de compraventa del inmueble objeto de autos- hasta el 31 de marzo de 1991 a la tasa del 6% anual. Desde entonces, hasta el efectivo pago y con respecto al total adeudado los accesorios se devengarán como corresponda según la legislación que resulte aplicable (Fallos: 316:165).

Por ello, se decide: Hacer lugar parcialmente a la demanda seguida por Santa María Estancias Saltalamacchia Cía. S.C.A. contra la Provincia de Buenos Aires, condenándola a pagar, dentro del plazo de treinta días, la suma de. $ 170.545, con más los intereses que se liquidarán de conformidad con las pautas indicadas en el considerando precedente. Con costas (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese. JULIO S. NAZARENO.- EDUARDO MOLINE O'CONNOR.- AUGUSTO CESAR BELLUSCIO.- ENRIQUE S. PETRACCHI.- ANTONIO BOGGIANO.- GUILLERMO A. F. LOPEZ.- ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ.-