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Locador só pode exigir
uma forma de garantia

Muitos inquilinos atrasam o pagamento do aluguel. A multa definida em contrato é como uma garantia do locador de que receberá o pagamento em dia --um dever do locatário. A lei, apesar de aceitar a cobrança de multa, não estipula um percentual, que é definido em contrato, assim como a cobrança de juros de mora (por dia de atraso).

Para se precaver contra um atraso prolongado tanto no aluguel como em outras taxas, o proprietário tem o direito de exigir em contrato uma de três garantias: fiança, caução e seguro-fiança. (Explicaremos adiante cada uma delas):

Modalidades

O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê --um fiador. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado.

O artigo 40 da lei nº 8.245 especifica os casos em que o locador pode exigir outro fiador ou a mudança da modalidade de garantia.

São elas: morte do fiador; ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; alienação ou gravação (limitação dos direitos) de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado, tendo sido a fiança ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis; ou desapropriação ou alienação do imóvel.

Mas o inquilino pode depositar uma quantia em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, para configurar a caução.

Nela, o depósito não pode exceder o valor de três aluguéis. No final do contrato, não havendo dívidas, ele retira o dinheiro e os rendimentos. A caução pode ser dada também em bens móveis (carro, eletrodomésticos) ou imóveis.

O inquilino pode ainda contratar numa seguradora o seguro-fiança, que também garante o aluguel. Em geral, as empresas exigem que o locatário, além de boa ficha cadastral, tenha renda de três vezes ou mais o valor da locação. É a modalidade menos usada no Brasil justamente por custar um aluguel e meio por ano ao locatário, algo como 12,5% mais no valor do aluguel de um mês.

Aluguel adiantado

Mas, se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês.

Entretanto, se exigir mais que uma das garantias previstas ou então cobrar mais do que o acertado no contrato de aluguel, o locador poderá ser multado e até preso.


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Individualização das contas de água

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou ontem o projeto de lei 787/03, que institui diretrizes nacionais para a cobrança de tarifas da prestação de serviços públicos de abastecimento de água.

A proposta, do deputado Júlio Lopes (PPB-RJ), estabelece que a cobrança por esses serviços será individualizada, não podendo ser rateada quando o consumo se der na forma de condomínio ou de habitações coletivas.

A matéria recebeu parecer favorável do relator, deputado Pedro Fernandes (PTB-MA). A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada agora pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Combate ao desperdício

De acordo com o projeto, as concessionárias terão prazo de dois anos para instalar medidores de consumo em todas as unidades usuárias, como apartamentos, salas comerciais, lojas. "É de fundamental importância uma legislação que contribua para o pagamento na medida exata do seu uso, evitando-se o desperdício", defende Lopes.


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Locação – Garantias

Muitos inquilinos atrasam o pagamento do aluguel. A multa definida em contrato é como uma garantia do locador de que receberá o pagamento em dia --um dever do locatário. A lei, apesar de aceitar a cobrança de multa, não estipula um percentual, que é definido em contrato, assim como a cobrança de juros de mora (por dia de atraso).

Para se precaver contra um atraso prolongado --em geral, de dois a três meses-- tanto no aluguel como em outras taxas, o proprietário tem o direito de exigir em contrato uma de três garantias: fiança, caução e seguro-fiança.

Fiança

O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê --um fiador. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado.

O artigo 40 da lei nº 8.245 especifica os casos em que o locador pode exigir outro fiador ou a mudança da modalidade de garantia:

  • morte do fiador;
  • ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  • alienação ou gravação (limitação dos direitos) de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  • exoneração do fiador;
  • prorrogação da locação por prazo indeterminado, tendo sido a fiança ajustada por prazo certo;
  • desaparecimento dos bens móveis;
  • desapropriação ou alienação do imóvel.
  • Caução

    O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. No final do contrato, não havendo dívidas, ele retira o dinheiro e os rendimentos. A caução pode ser dada também em bens móveis (carro, eletrodomésticos) ou imóveis.

    Seguro-fiança

    O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de seguro, que garante o aluguel. Em geral, as empresas exigem que o locatário, além de boa ficha cadastral, tenha renda de três vezes ou mais o valor da locação. É a modalidade menos usada no Brasil. Chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% mais no valor do aluguel de um mês.

    Aluguel adiantado

    Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Se exigir mais que uma das garantias previstas ou então cobrar mais do que o acertado no contrato de aluguel, o locador poderá ser multado e até preso.

    Prazo

    Não existe prazo predefinido para os contratos de locação, ainda que muitas imobiliárias digam que esse prazo "está na lei". Há na lei, sim, uma espécie de linha divisória: a partir do prazo de 30 meses, vigoram normas diferentes das que valem para contratos com prazo inferior.

    Mais de 30 meses

    Os contratos de locação em geral são feitos por 30 meses. Isso porque eles terminam no final desse prazo, sem necessidade de aviso. Se aí você, como inquilino, continuar no imóvel por mais de 30 dias sem que o proprietário peça, por escrito, a desocupação, a locação é considerada prorrogada por prazo indeterminado.

    A partir do fim dos 30 meses, no entanto, o locador adquire o direito de retomar o imóvel quando quiser, desde que conceda um prazo de 30 dias para a desocupação. Daí ser aconselhável o inquilino pedir a renovação do contrato por escrito, garantindo para si outro prazo certo de permanência no imóvel e evitando o temor do despejo a cada dia que passa.

    Menos de 30 meses

    Eis por que proprietários e imobiliárias raramente fazem contratos de locação com prazo inferior a 30 meses, verbal ou escrito: se a desocupação não é solicitada por escrito ao final do contrato, ele fica prorrogado automaticamente por tempo indeterminado e, caso o proprietário queira retomar o imóvel, terá de esperar que se passem pelo menos outros cinco anos. Ou então se valer de condições especiais. O inquilino só é obrigado a desocupar o imóvel:

  • se o dono provar que é para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos, desde que não tenham casa própria;
  • para demolição e edificação; ou
  • para a realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

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    Locação – Contrato

    O contrato que regulamenta as condições do aluguel de um imóvel chama-se contrato de locação ou locatício. É elaborado de acordo com um padrão de cláusulas e requisitos, deve ser lido e assinado pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas e, depois, registrado em cartório. Só assim ambos os lados garantirão seus direitos legais.

    Anexado ao contrato, as imobiliárias e/ou os proprietários costumam apresentar um inventário do que se encontra no imóvel e do seu estado de conservação --um relatório de vistoria.

    Também o inquilino deve fazer sua vistoria, antes de ocupar o imóvel, anotando todas as particularidades que tenha encontrado --a existência de lustres, chuveiros, manchas de umidade, o estado de conservação de janelas, vidros, portas, batentes, armários, soalho, pisos cerâmicos, azulejos etc.

    Para ficar claro que se trata de uma vistoria desse imóvel, devem constar da relação as informações sobre o apartamento, o nome do locador e o do locatário.

    Depois o inquilino precisa entregar o relatório ao proprietário ou a seu representante, para que o assine e guardar consigo uma cópia assinada. Se não quiserem assinar, o locatário pode registrar em cartório, como documento, o seu inventário do imóvel.

    Documentos

    Para elaborar e conferir um contrato de locação, é necessário ter os seguintes documentos:

  • Locador: matrícula do imóvel, RG, CPF, contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros), carnê do IPTU e procuração (se o contrato for assinado por um representante).
  • Locatário: cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge), RG, CPF e comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).
  • Fiador (se houver): RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê do IPTU.
  • Cláusulas e requisitos

    Todos estes tópicos devem constar do contrato de aluguel:

  • nome e qualificação do(s) locador(es), do locatário e do fiador, se houver;
  • descrição e endereço do imóvel;
  • valor do aluguel e índice adotado no reajuste (sempre anual);
  • forma e local de pagamento;
  • multa e/ou juros de mora por atraso no pagamento;
  • garantia dada pelo locatário;
  • discriminação dos impostos e taxas e dos responsáveis pelo pagamento;
  • destinação do imóvel, se residencial ou comercial;
  • início e duração do contrato.
  • Direitos e deveres

    Conversar, buscar o entendimento, é a forma mais rápida e eficiente de locador e locatário resolverem divergências. No entanto, se os conflitos se acirrarem, eles deverão antes de recorrer à Justiça informar-se sobre os direitos e deveres de ambos estabelecidos pela Lei do Inquilinato.

    Impostos e despesas

    É comum e legal transferir ao inquilino, no contrato, o pagamento do IPTU e do seguro contra incêndio, muito embora o inquilino não seja nem o dono do imóvel nem o beneficiário do seguro --que é o próprio dono.

    A lei determina que o inquilino se responsabilize pelos gastos "ordinários" (rotineiros) do imóvel, e o locador, pelos extraordinários. Trata-se de gastos que ocorrem principalmente em condomínios de apartamentos.

    Despesas rotineiras: o inquilino paga

  • Taxa de condomínio: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio.
  • Consumo de água, gás e energia elétrica.
  • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
  • Manutenção das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança.
  • Manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas.
  • Rateios de saldo devedor, desde que a dívida tenha ocorrido no período de locação.
  • Despesas extraordinárias: o locador paga

  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados antes do início da locação.
  • Reformas ou acréscimos à estrutura do imóvel.
  • Serviços de pintura, iluminação e esquadrias externas.
  • Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do imóvel.
  • Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
  • Despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum.
  • Constituição de fundo de reserva (espécie de poupança para cobrir despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento).
  • Reuniões de condomínio

    Não são exclusivas dos proprietários. Os inquilinos também podem participar e têm direito a voto. As questões relativas aos condomínios de apartamentos são reguladas pela lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

    Ela afirma que, na ausência do locador, o inquilino poderá votar nas assembléias, desde que as decisões não envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais do condomínio (que são deveres do locador), como demolição ou venda do prédio.

    Reformas e adaptações

    Atenção ao que diz a Lei do Inquilinato quanto a reformas, adaptações, modificações ou benfeitorias no imóvel alugado. Às vezes, proprietário e inquilino podem se desentender sobre a necessidade desta ou daquela obra. É bom, portanto, saberem que a lei faz distinção entre as modificações "necessárias", as "úteis" e as "voluptuárias".

    O inquilino não pode, por exemplo, "modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador". Por "modificar a forma" entenda-se erguer uma parede, abrir nova janela num dos quartos etc.

    Já se o inquilino decidir refazer um quadro de força (a caixa com comutadores de distribuição de energia elétrica) que está em péssimas condições, ele não precisará de autorização do proprietário e poderá receber de volta o dinheiro gasto na reforma.

    É uma benfeitoria necessária. Por outro lado, uma nova pintura no imóvel é uma benfeitoria útil. Assim, deve ser autorizada pelo locador, e o inquilino também tem direito a ressarcimento.

    As benfeitorias voluptuárias --consideradas desnecessárias por não ampliarem nem melhorarem o uso de determinada coisa-- não são indenizáveis, ou seja, o inquilino não tem o direito de exigir do proprietário que lhe pague as despesas. Porém, no final da locação, essas benfeitorias voluptuárias podem ser levadas pelo inquilino, desde que a retirada delas não afete a estrutura do imóvel.

    Se o fundo de reserva for utilizado para cobrir despesas rotineiras, o inquilino deverá participar do rateio entre os demais moradores para repor o que foi gasto.

    Se o imóvel necessitar reparos urgentes por conta do proprietário, o inquilino não poderá fazer objeções. Se os reparos durarem mais de dez dias, o inquilino terá direito a desconto no aluguel proporcional ao período excedente.

    Para "pagar na Justiça", é preciso reclamar do proprietário num Juizado Especial Cível (ex-Juizado de Pequenas Causas), sem nenhum gasto extra, ou constituir advogado.

    Deveres do proprietário

  • Entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso.
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, como, por exemplo, a ficha cadastral do inquilino e do fiador.
  • Assumir a responsabilidade por problemas e defeitos existentes antes da locação.
  • Fornecer recibo discriminando as importâncias pagas pelo locatário.
  • Pagar os impostos, as taxas e o seguro contra fogo do imóvel, a não ser que o contrato estabeleça expressamente que o inquilino deve pagá-los.
  • A lei diz que o pagamento do IPTU deve ser feito pelo proprietário, mas aceita a transferência dessa obrigação ao inquilino, desde que estipulada no contrato.
  • Deveres do inquilino

  • Pagar o aluguel no prazo combinado.
  • Tratar do imóvel "com o mesmo cuidado que teria se fosse seu".
  • Entregá-lo, no final do contrato, no estado em que o recebeu.
  • Reparar os danos no imóvel provocados por ele, familiares ou visitantes.
  • Comunicar o aparecimento de qualquer problema ou irregularidade cujo reparo seja de responsabilidade do locador.
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou pessoa autorizada por ele, desde que o dia e a hora sejam previamente combinados.

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    Locação - Revisão contratual

    Na hora de rever o preço do aluguel, o mais correto é negociar, tentar um acordo, mesmo que isso exija tempo e boa dose de paciência. Com o entendimento, ganham as duas partes.

    Nos últimos anos, o mercado de locação permaneceu estável. Por isso, se o inquilino paga o aluguel em dia, cuida bem do imóvel e não dá trabalho, pode ser vantajoso para o proprietário dar um desconto.

    O inquilino, de seu lado, também pode fazer o jogo do contente: se o imóvel é adequado a suas necessidades, ele ganha permanecendo no local, ainda que pague um pouco mais com o reajuste.

    Ele deve levar em conta os gastos com mudança, a transferência dos filhos para outra escola, a distância do local de trabalho, e sua familiaridade com a vizinhança, entre outros fatores.

    Qualquer acordo --amigável ou judicial-- para alterar o preço do aluguel (reajuste ou revisional) deve ser feito por escrito. No documento deve constar que o valor somente poderá ser modificado após um ano, que é a periodicidade mínima permitida por lei.

    Veja, a seguir, as duas situações distintas em que o preço do aluguel pode ser modificado:

    Reajuste

    É a atualização do valor pago segundo o índice preestabelecido em contrato. Os índices mais usados são o IGP-M, o IGP-DI (ambos da Fundação Getúlio Vargas --FGV), o IPC (da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas --FIPE), o IPCA e o INPC (ambos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística --IBGE).

    Segundo a lei que estabeleceu regras para o Plano Real (nº 9.069/95, artigo 21, parágrafo 5), o reajuste é sempre anual e não pode se basear na variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.

    Se o proprietário pedir um reajuste maior do que o estipulado em contrato e se recusar a receber o aluguel com o reajuste correto, o inquilino poderá fazer a consignação do pagamento na Justiça, ou, como se diz popularmente, pagar na Justiça.

    Revisional

    É a atualização do valor pago com base no preço de mercado. A iniciativa pode ser adotada de forma amigável ou por meio da Justiça. E geralmente acontece quando o valor do aluguel está muito abaixo da cotação normal. A revisão judicial só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.


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    Locação – Término

    Várias situações podem provocar o fim de um contrato de locação, como por exemplo o proprietário pedir o imóvel de volta, querer vendê-lo ou simplesmente rescindir o contrato.

    Direito de preferência

    O proprietário que quiser vender o imóvel alugado deverá, por lei, oferecê-lo primeiro e por escrito ao inquilino, que terá 30 dias para dar a resposta.

    Se não for consultado pelo proprietário, o inquilino poderá fazer valer, na Justiça, seu direito de preferência e até desfazer a venda a outra pessoa. Em imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e depois do locatário.

    Se o inquilino abrir mão da compra, o comprador deverá pedir a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias, a partir do registro da venda ou da data do compromisso de compra e venda. Se o pedido não for feito nesse período, o inquilino permanecerá no imóvel e manterá o contrato de locação.

    Uma das vantagens de ter o contrato registrado em cartório é o direito que o inquilino adquire de permanecer no imóvel até o final do prazo estipulado em contrato --mesmo que o proprietário lhe ofereça a preferência pela compra do imóvel e o inquilino recuse a compra.

    Rescisão

    Se o inquilino quiser ir embora do imóvel antes do prazo, deverá pagar a multa estabelecida no contrato. A multa que mais aparece nos contratos de locação é de três meses de aluguel. Mas atenção: o valor pago como multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

    Ao desocupar o imóvel, é sempre bom pedir à imobiliária ou ao proprietário um comprovante de que todos os pagamentos foram feitos e de que as chaves foram entregues. E tomar o cuidado de dar baixa de seu nome nas companhias responsáveis pela distribuição de energia elétrica e gás e na companhia telefônica, para não continuar responsável pelas contas.

    Denúncia vazia e despejo

    A retomada do imóvel pelo proprietário ficou mais fácil com a volta da denúncia vazia --como diz o nome, o fim de um contrato sem justificativa expressa. Essa figura jurídica havia sido abolida na antiga Lei do Inquilinato e foi revalidada pela lei nº 8.245. A retomada do imóvel sem motivo pode ser aplicada nos seguintes casos:

  • contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com prazo igual ou superior a 30 meses;
  • contratos de menos de 30 meses, se o inquilino permaner no imóvel por ao menos cinco anos ininterruptos.
  • Aceita a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino tem de 15 a 30 dias para desocupar o imóvel. Se não fizer isso, poderá ser obrigado a sair à força.

    O proprietário pode também pedir a retomada do imóvel, por meio da Justiça, com uma ação ordinária de despejo, nos seguintes casos:

  • falta de pagamento do aluguel;
  • infração legal ou contratual;
  • recusa em permitir reforma determinada pelo poder público;
  • alienação, cessão ou venda do imóvel.

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    Condomínio – Dúvidas

    Qual a diferença entre convenção e regulamento interno?

    A convenção trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembléias e administração. Já o regulamento interno estabelece regras para o local, como restrições de utilização de determinadas áreas. A convenção não pode mudar o que está estabelecido no Código Civil e na lei 4.591/64, que trata de condomínio.

    Qual a função da assembléia?

    Reunir condôminos para discutir assuntos de interesse local. É quando são votadas e tomadas algumas decisões. Elas podem ser divididas em ordinárias (despesas mensais e regulares, como gastos com funcionários) e extraordinárias (despesas extras em investimentos e obras para o condomínio).

    Como é aplicada a multa por atraso de pagamento do condomínio?

    Este item foi alterado em 11 de janeiro de 2002 pelo Código Civil. Antes disso, era determinado pela lei 4.591/64, que ordenava, em caso de atraso, aplicar multa de 20% mais juros de 1% ao mês.

    Hoje, a multa por atraso não pode ultrapassar os 2% ao mês e os juros são aqueles convencionados na convenção e, na falta dela, são impostos 1% ao mês.

    Como é eleito o síndico e quais as suas atribuições?

    Ele é escolhido por meio de assembléia. É o representante legal do condomínio e exerce sua função com o auxílio dos conselheiros e do subsíndico. A eleição deve acontecer a cada dois anos, com possibilidade de apenas uma reeleição.

    Qual o papel da administradora de condomínio?

    Cuidar das partes administrativa e jurídica, como a documentação do condomínio e o auxílio ao síndico na funções burocráticas. Algumas têm departamento de engenharia, responsável pela vistoria da edificação e dos equipamentos de segurança.

    O síndico pode escolher, sozinho, a administradora?

    Ele tem liberdade para fazer a escolha, mas algumas convenções exigem que a decisão seja submetida a assembléias.

    Quais as atribuições do locatário quanto ao condomínio?

    Ele deve seguir as regras previstas na convenção e no regulamento interno, mas só deve pagar as despesas ordinárias. As extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário.

    O que fazer com o excesso de barulho?

    Para evitar conflitos com vizinhos, observe o que o regulamento interno estabelece com relação a horários para obras, mudanças, uso de piscina e quadra de esportes.

    Fonte: Livro Guia do Condomínio


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