Universidad Yacambú

Maestría de Gerencia de las Finanzas y los Negocios

Seminario Trabajo de Grado

 

Tutor Metodológico: Prof. María Alonso.                                                               Autor: Ing. Freddy Morales.

 

Estudio de factibilidad para la construcción de un conjunto residencial de interés social, ubicado en el Sector Chacaito, Maturín, Estado Monagas

 

CAPITULO I

 

IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

 

 

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.

 

 

El crecimiento poblacional que ha tenido el país en los últimos años, unido a la crisis política, económica y social ha acentuado la problemática de la vivienda. Estos factores han motivado a muchos venezolanos a recurrir a las invasiones de terrenos, como una medida para solucionar el problema habitacional, sin contar con que esta situación provoca mayores problemas al país, ya que la misma produce los llamados cinturones de miseria alrededor de los centros poblados, sin ningún tipo de planificación urbanística y sin la infraestructura necesaria tales como unas adecuadas vías de acceso, cloacas, suministro de agua potable, electricidad, escuelas, hospitales y en general todo el equipamiento urbano necesario.

 

La vivienda constituye un factor determinante de desarrollo social y económico, en la medida que posibilita la disminución de la pobreza y la miseria, la reactivación de la economía y la generación de empleo, pero al mismo tiempo, la vivienda es el bien más costoso que la mayoría de la población puede aspirar a adquirir a lo largo de su vida. En Venezuela la población de bajos ingresos hace esfuerzos desmesurados para disponer de una vivienda propia y adecuada. A tal efecto, disminuye el consumo de bienes no esenciales para adquirirla y poder hacer frente a los pagos que eso implica. Esto significa que este sector de la población considera a la vivienda una necesidad fundamental, es por eso que el financiamiento debe garantizar cuotas de amortización ajustadas al ingreso de la familia, amplios plazos y un sistema de financiación propicio, confiable y sostenible.

 

 Esta baja accesibilidad de la vivienda a nivel nacional ha llevado al actual gobierno a formular estrategias para mejorar las políticas de vivienda y en especial políticas para el subsidio de vivienda, tales como: Regularización de la tenencia de la tierra, privatización de las viviendas estatales, impuestos sobre la propiedad, autorización de los préstamos del sector privado a tasas subsidiadas,  introducción de instrumentos de préstamo mejorados, creación de subsidios transparentes, concentración en los pobres con subvención de las personas y no de las casas, examen de los subsidios, construcción de vivienda destinada a los más necesitados.

 

               En el marco de la Misión Vivienda, el Gobierno Nacional esta entregando subsidios mixtos que asumió junto con la banca privada para los constructores privados, donde la orientación que se le esta dando a la inversión por parte del Estado es a la construcción de viviendas para las familias que ganan menos de 55 unidades tributarias, es decir, menos de 1.617.000 de bolívares mensuales. El Gobierno Nacional garantiza el crédito a largo plazo con la banca nacional financiando hasta el 70% y el Estado subsidiando el restante 30%.

 

Desde la aprobación en enero del 2005 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario, las personas con ingresos mensuales inferiores a 55 unidades tributarias pueden optar por adquirir una vivienda principal con un precio de hasta 52 millones de bolívares, desde el momento que se le concede un crédito a tasa preferencial, pagaderos a 20 años, más el beneficio de un subsidio que no está obligado a reintegrar.

 

Este nuevo impulso que esta propiciando el Gobierno Nacional se debe a que entre 1999 y 2004 se programó la construcción de 158.772 unidades, sin embargo, de ese monto se ejecutó 59%, lo que representó 94.000 viviendas, según datos del Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi).

 

Las cifras del Sistema Integrado de Indicadores Sociales (Sisov), el cual está adscrito al Ministerio de Planificación y Desarrollo (MPD), señalan que en el 2003 el gasto destinado a la construcción de soluciones habitacionales fue 1% del PIB, pero en el 2004 fue del 0,6 del PIB. Ese resultado indica que en cada período fueron menores los recursos que se destinaron a atender la problemática habitacional. Los egresos en términos reales fueron 539,5 millardos de bolívares para el año 2004, mientras que en el período anterior estuvieron en 782,4 millardos. Esa poca inversión en el área de vivienda se debió a que los fondos programados en cada presupuesto se redujeron. A lo que se sumó que los recursos previstos tardaron en transferirse a los entes y el dinero desembolsado presentó problemas con su ejecución.

 

Al haber menos recursos para el sector los problemas aumentaron y por ende las deficiencias ascendieron. Según datos presentados por la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) el déficit habitacional se encuentra en 1,6 millones de unidades. De esa cantidad, 960.000 soluciones corresponden a familias que no poseen vivienda y viven en casas de sus familiares compartiendo con otros núcleos en condiciones de hacinamiento. Mientras que 640.000 viviendas no cumplen con las condiciones mínimas indispensables de una solución digna, eso significa que están construidas con materiales de desecho.

            Esta problemática de viviendas dignas con condiciones mínimas de habitabilidad esta presente en el Estado Monagas, donde también la población se ha visto en la necesidad de invadir terrenos baldíos, construyendo ranchos sin tomar en cuenta los servicios básicos necesarios.

 

Esta situación se vive actualmente en el sector Chacaito de la ciudad de Maturín, donde existe un terreno propiedad privada rodeado de ranchos. Este terreno puede ser desarrollado para construir viviendas de interés social que cumplan con las normas y planes urbanísticos y ofrecerlas a familias con ingresos mensuales inferiores a las 55 unidades tributarias que puedan optar a tener una vivienda adecuada dentro del marco de la Ley Especial del Deudor Hipotecario.

 

El presente trabajo, aun cuando se enfoca a examinar los aspectos financieros y económicos que se desprenden de una valoración de rentabilidad de la inversión, requisito necesario exigido por la banca privada, ofrece a su vez una posibilidad  en la búsqueda de  la solución de esta enorme problemática social, como es el inmenso déficit en la construcción de viviendas para la población con menos recursos económicos.

 

1.2.- OBJETIVOS

 

 

Realizar un estudio de factibilidad para la construcción de un conjunto residencial de interés social ubicado en  el Sector Chacaito, Maturín, Estado Monagas.

 

 

Efectuar un estudio de mercado que permita cuantificar la demanda de viviendas que justifique la ejecución del  proyecto de construcción.

 

Determinar mediante un estudio técnico las condiciones óptimas para la realización del proyecto que incluya los aspectos de localización, tamaño e ingeniería.

 

Demostrar mediante un estudio financiero la existencia de recursos suficientes para llevar a cabo el proyecto de inversión así como los beneficios a obtener.

 

Establecer mediante una evaluación económica la viabilidad, conveniencia y oportunidad de desarrollar el proyecto de inversión.

 

1.3.- ALCANCE Y JUSTIFICACIÓN.

 

Existe hoy en día, un gran déficit de viviendas que ha conducido a la invasión de terrenos provocando la aparición de ranchos en zonas sin ninguna planificación urbanística, creando posteriormente problemas de insalubridad así como también un acceso a un ambiente inadecuado carente de servicios públicos.

 

Este estudio de factibilidad es una búsqueda en la solución del problema del déficit de viviendas. Dicho trabajo abarcara el estudio de mercado de viviendas, cifras y comportamiento del mercado utilizando estadísticas del Gobierno Nacional. Se realizara también el estudio técnico, el estudio financiero y la evaluación económica que nos permitirá determinar la cantidad de recursos económicos necesarios, las fuentes de financiamientos, los periodos de recuperación así como el análisis del rendimiento y retorno de capital a  ser presentada a los entes financieros del Estado dentro del marco de la Ley Especial del Deudor Hipotecario, como también a los gobiernos locales (Gobernación y Alcaldía del Municipio Maturín) quienes tienen planes de desarrollo para el sector de la construcción de viviendas de interés social.

 

El estudio de factibilidad se llevará a cabo en el Sector Chacaito ubicado en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín, Estado Monagas. Siendo el estudio en el mencionado sector, será este el sitio donde se validaran las conclusiones finales a las que se lleguen, esperando que sirva de apoyo a otros estudios de otras partes y de igual similitud. A través de este estudio de factibilidad se espera lograr un desarrollo planificado del terreno ubicado en el Sector Chacaito, parcelarlo y de manera sistemática organizar un conjunto de edificaciones civiles a los fines de establecer en esa superficie un conjunto residencial acorde con las exigencias que demandan las normas y reglamentos de urbanismos.

 

De acuerdo a todo lo anterior se deduce que las motivaciones que conducen al desarrollo de este estudio de factibilidad están enmarcados en elevar la calidad de vida de los habitantes del Sector Chacaito a través de la solución de sus múltiples problemas.

 

1.4.- LIMITACIONES.