Maestría de
Gerencia de las Finanzas y los Negocios
Seminario Trabajo
de Grado
CAPITULO II
MARCO TEORICO
A objeto de sustentar el estudio
fue necesario considerar las investigaciones anteriores relacionadas con el
tema en estudio, con la finalidad de realizar un análisis de su contenido y
conclusiones, para así considerar su pertinencia con el trabajo que se
desarrolla.
Chauran (1998), en su trabajo de grado en la Universidad de Oriente (Núcleo Monagas), titulado: “Estudio de Factibilidad para el establecimiento de una granja integral en el Municipio Ezequiel Zamora del Estado Monagas”, realiza un estudio de factibilidad para el que debe desarrollar un estudio de mercado, un análisis técnico y un estudio económico-financiero utilizando como indicadores de rentabilidad el Valor Actual Neto (VAN), la Relación Beneficio-Costo (B/N), la Rentabilidad de la Inversión (RI) y la Tasa de Rendimiento Interno (TIR) y concluyen sobre la conveniencia del desarrollo de una granja integral.
Otro de los trabajos fue presentado por Gutiérrez (2003), en su trabajo de grado en la Universidad de las Américas (Núcleo de Puebla, México), titulado: “Proyecto de Inversión de una Planta de Extracción y Empaque de Aceite de Aguacate para el Rancho Villa Reguero”. El propósito de este trabajo fue la evaluación de un proyecto de inversión, y utilizaron estudios de mercado, técnico, financiero, económico y social para determinar la conveniencia de la construcción de una planta de procesamiento de aceite de aguacate, buscando así contribuir con el desarrollo de la región. Concluyo el estudio que después de los diferentes análisis, el proyecto no era viable desde el punto de vista financiero y económico por lo que se recomendó desistir en su construcción.
Marco
Teórico
1.1.- Bases
Teóricas.
1.1.1.-
Caracterización de la situación habitacional venezolana.
1.1.2.-
Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.
1.1.3.-
Resultado de la aplicación de la Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.
1.1.4.-
Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.
1.1.5.-
Déficit Habitacional.
1.1.6.-
Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor
Hipotecario de Vivienda del 2005.
1.2.-
Bases Legales.
1.3.-
Marco Conceptual.
1.4.-
Referencias Bibliográficas.
1.5.-
Infografía.
Marco
Metodológico.
2.1.- Tipo de
Investigación.
2.2.-
Diseño de la investigación.
2.3.-
Diseño Operativo de la Investigación.
2.4.-
Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos.
2.5.-
Técnicas y Procedimientos para el Análisis de Datos.
2.6.- Cronograma de Actividades.
Estudio
de Factibilidad
3.1.-
Estudio de Mercado.
3.2.-
Estudio Técnico.
3.3.-
Estudio Financiero.
3.4.-
Evaluación Económica y social.
Conclusiones
y Recomendaciones.
Referencias
bibliográficas
Anexos
2.3.1.-
Caracterización de la situación habitacional venezolana.
La Cámara Venezolana de la
Construcción (2005) afirma que el sector de la construcción de vivienda tiene
fundamental relevancia en la economía de un país es por ello que una política
habitacional es un componente clave en el desarrollo económico, en el combate
de la pobreza y en el manejo ambiental. De acuerdo a las estadísticas de la
Organización de las Naciones Unidad (2004) Latinoamérica es una de las áreas
más urbanizadas en el mundo. Asimismo, la actividad inmobiliaria normalmente
representa de acuerdo a la Cámara Venezolana de la Construcción (CVM) a entre
15% y 20% del Producto Interno Bruto (PIB) y afecta variables del sector real,
financiero y fiscal, haciendo que su desempeño sea crítico en las economías en
desarrollo. Dada esta dinámica, la implementación de programas en el sector de
viviendas tiene la potencialidad de afectar el desempeño económico de un país.
La
problemática de la vivienda y el hábitat donde se desarrollan las diferentes comunidades
en el país es un tema complejo que requiere del esfuerzo de cada uno de sus
habitantes. En
Venezuela se tiene que de acuerdo al Instituto Nacional de Estadísticas (INE), para el año 2002, 48.1% de los
hogares venezolanos (11.616.186 de personas) se clasificaban como hogares
pobres, y un 20,1% de los hogares (4.858.897 de personas) estaban clasificados
como de pobreza extrema. En ambos casos sus ingresos económicos no alcanzaban a
financiar la canasta básica de alimentos.
El concepto económico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) es
que la eficiencia en el sector vivienda no sólo es relevante para cumplir las
metas sociales; sino para el desempeño de la economía en general. De acuerdo a
las cifras de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), por cada 1000
millones de dólares que se inviertan en el sector, se generan 108 mil empleos
directos e indirectos. Se puntualiza que las políticas gubernamentales
tradicionales para el sector se caracterizaron por la masiva intervención del Estado
en la provisión de viviendas. Esto ha dado lugar a mecanismos ineficientes en
la asignación de recursos debido a que las políticas tradicionales tuvieron
como resultado el no poder satisfacer las necesidades de la mayoría de los
ciudadanos; así como el no crear las vías eficientes que satisfagan los
objetivos sociales.
Debido a esta experiencia, la ONU recomiendan políticas habitacionales con
base en la habilitación del mercado de vivienda. El mercado es el mecanismo que
facilita alcanzar los objetivos de sus participantes, demandantes, productores,
financistas y gobierno, estas políticas se definen como habilitantes. Una
política habitacional habilitante enmarca a la totalidad de los protagonistas a
fin de dirigir el sector como un todo, permitiendo que el mercado de la
vivienda trabaje eficientemente.
Según las cifras que proporciona la Comisión Económica para América Latina
y el Caribe (CEPAL) para el año 2004,
la mayor parte de la ciudades de Centro América y el Caribe, tienen su
estructura inmobiliaria en áreas ambientalmente sensibles. Así mismo dice CEPAL
que es más frecuente que sean los sectores de menores ingresos quienes ocupen
estos espacios ilegalmente y son los que, además, están más expuestos a los
costos de los desastres ambientales. Esto indica la necesidad de una política
habitacional que considere la mitigación del costo ambiental del estrato social
en riesgo. El pobre desempeño del mercado en general origina en fallas
estructurales en la demanda y en la oferta como lo podemos observar en la tabla
1 elaborada por el Consejo Nacional para la Vivienda (CONAVI)
Tabla 1: Problemática
Estructural entre la demanda y la oferta de soluciones habitacionales
Por el lado de la demanda
|
Por el lado de la oferta
|
a. El fuerte proceso de migración a los centros urbanos
durante las dos últimas décadas ha creado un desarrollo urbanístico sin un
marco riguroso de urbanización territorial. b. Los derechos de la propiedad, dado el origen de una buena parte de
las viviendas construidas sobre terrenos invadidos, han originado un mercado
informal. Esta situación, restringe el derecho de posesión y de compra-venta
en el mercado formal. La carencia de derechos de propiedad constituye una
barrera a la entrada en el mercado formal financiero, lo cual limita el
acceso de estos sectores sociales a la sustitución total o parcial de la
vivienda. c. Debido a los requisitos financieros formales que
utilizan los sistemas tradicionales, la gran mayoría de los demandantes no
tienen acceso al sistema de hipotecas dado a las condiciones de ingreso,
historia crediticia y carencia de empleo formal. d. Los programas tradicionales de oferta de viviendas
por parte del Gobierno no racionalizan el uso de los subsidios, los cuales no
son bien dirigidos, cuantificables, transparentes y por lo tanto son
distorsiones del mercado de la vivienda. |
a. El mercado no ha proporcionado la
estructura necesaria para satisfacer la infraestructura básica de servicios. b. La organización de la industria de la construcción
en ciertos aspectos evidencia la falta de competitividad en la misma. También
muestra ciertas barreras a la entrada de los insumos utilizados en la
construcción de viviendas. c. Fallas en la regulación de la planificación urbana y de construcción
que distorsionan el mercado de vivienda y el uso de la tierra. d. Normalmente existen diferentes niveles
organizativos que atacan el problema habitacional, nacional, estatal y
municipal. Existe una sobreposición de funciones que incrementan el costo de
transacción de las políticas que se implementan. |
Fuente: CONAVI (2004)
Como se desprende de la tabla 1, en Venezuela las tendencias de distribución espacial de la población durante las últimas décadas favorecieron una concentración de actividades y población, así como una disparidad de las potencialidades de desarrollo dentro de territorios y ciudades. Este crecimiento acelerado de las ciudades no fue acompañado con un esquema adecuado en la construcción de viviendas. A su vez, en esta dinámica demográfica, que se caracteriza por el aumento del número de habitantes en las ciudades, las transformaciones económicas no han sido concomitantes a un desarrollo urbano armónico. Esto significa que las ciudades no se encontraban preparadas para recibir a tal cantidad de inmigrantes, no contaban con los servicios y viviendas necesarias para acoger a quienes iban llegando. Millones de venezolanos, dando respuestas a sus propias necesidades, optaron por la construcción autogestionaria y progresiva a partir de la ocupación de terrenos o invadiéndolos ilegalmente. Los barrios construidos en estas condiciones son producto de un modelo de segregación social y espacial, desde el punto de vista urbanístico, caracterizado por la irregularidad jurídica sobre la propiedad de la tierra, irregularidad urbanística porque carece de regulaciones que controlen el desarrollo de manera armónica y equilibrada, e irregularidad en las condiciones de vida por carecer de servicios, bienes, dotación y equipamientos.
En vista de que la solución de la problemática habitacional es un caso complejo ya que presenta una componente social, humana, política, económica y financiero se aprueba la Ley de Política Habitacional (LPH) en el año 1993, que contiene parámetros conceptuales que definan un marco jurídico para enfrentar la inercia de un problema estructural donde la exclusión y no inclusión de todos los sectores sociales ha sido la gran constante.
2.3.2.- Ley de
Política Habitacional (LPH) de 1993.
La Ley de Política Habitacional aprobada en noviembre de 1993 de acuerdo a su exposición de motivos tenia como fin definir una Política Habitacional del Estado venezolano, a través de la República, los Estados, los Municipios y de la Administración Descentralizada, dándole continuidad y coherencia a la acción de los Sectores Público y Privado, a fin de satisfacer las necesidades de vivienda existentes en el país.
Sus principios fundamentales eran el de desarrollar, promover, estimular y apoyar programas conducentes a reactivar el sector inmobiliario a los fines de satisfacer específicamente las necesidades de vivienda en el país. Con el objeto de establecer incentivos y estímulos necesarios al desarrollo de los programas de vivienda, así como determinar el apoyo financiero del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes que requiera la población, se establecieron dentro del marco de la Ley áreas de asistencia que quedaron clasificadas de esta manera:
§ Área de Asistencia I, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta no sea mayor de sesenta y cinco (65) salarios mínimos mensuales. Esta Área de Asistencia es de interés nacional y debe ser de atención preferente, aunque no exclusiva del Sector Público.
§ Área de Asistencia II, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a sesenta y cinco (65) y no sea mayor de ciento ochenta (180) salarios mínimos.
§ Área de Asistencia III, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a ciento ochenta (180) y no sea mayor de ochocientos (800) salarios mínimos y el crédito máximo no mayor de quinientos (500) salarios mínimos.
La Ley establecía que
para atender el Área de Asistencia I
se podía utilizar recursos provenientes del Sector Público y del Ahorro
Habitacional. Para atender el Área de
Asistencia II se autorizaba solamente el uso de los recursos provenientes
del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes de recursos propios de la banca
privada. Y para atender el Área de Asistencia III solamente se
podrán utilizar recursos provenientes de las la banca privada.
La Ley de 1993 instaura el Ahorro Habitacional obligatorio constituido
por los aportes que mensualmente que efectúan los empleados y obreros y los
empleadores o patronos, tanto del Sector Público como del Sector privado, en
Instituciones Hipotecarias regidas por la Ley General de Bancos y otras
Instituciones Financieras y por la Ley del Sistema Nacional de Ahorro y
Préstamo. El aporte de los empleados y
obreros se estableció en uno por ciento (1%) de su remuneración mensual básica
y el de los empleadores o patronos, del dos por ciento (2%) del monto erogado
por igual concepto.
Establece
la Ley que los préstamos hipotecarios, financiados con recursos del Ahorro
Habitacional, se les aplicarán la tasa de interés preferencial que estaría
determinada por el Consejo Nacional de la Vivienda. Dicha tasa de interés era
ajustada periódicamente en forma gradual tomando en consideración la evolución
de las condiciones socioeconómicas prevalecientes en el país, el Índice de
Precios al Consumidor y la remuneración de la Institución Hipotecaria. Las
cuotas mensuales a pagar serán modificadas anualmente de acuerdo al ajuste de
las tasas de interés aplicadas y a la evolución de los ingresos por estrato
socioeconómico.
2.3.3.- Resultado de la Aplicación de la Ley de
Política Habitacional de 1993.
El análisis de los resultados de la Ley de Política
Habitacional de 1993 se desarrolla considerando las implicaciones
cuantitativas, cualitativas, dimensión y estructura de la inversión. En efecto,
desde el punto de vista cuantitativo el primer elemento que merece particular
atención tiene que ver con las metas establecidas en el pasado por CONAVI. En
este sentido conviene detenerse en los siguientes aspectos: la relación
existente entre la meta de construcción de viviendas y el déficit evaluado por
las mismas fuentes, para el momento está muy distante. Las metas iniciales de
CONAVI (1993) estaban alrededor de las 100 mil casas por año. De esta forma no
sólo no se contribuye con la solución del problema estructural, sino que apenas
se cumple cerca de la mitad de la meta definida, tal y como se observa en el
gráfico 1.
Grafico 1: Numero de Soluciones Habitacionales
Fuente: CONAVI
En este sentido, resalta el bajo nivel de eficiencia en
la producción de viviendas, sin referir la calidad del urbanismo, los
servicios, el concepto de desarrollo, etc. Se tiene que de acuerdo a las cifras
aportadas por CONAVI entre 1993 y 1998 se construyeron 261.847 soluciones habitacionales. Y entre
1999 y el año 2001, se construyeron 57.432 viviendas.
Con relación al ámbito de cualidades de los componentes construidos se
resaltan: las condiciones del urbanismo, tamaño de la parcela, dotación de
servicios, servicios comunitarios, etc. Por otro lado, cuando se estudia los
metros cuadrados de construcción de la vivienda, se ha dado la tendencia
construir viviendas de dimensiones “provisionales”, lo que significa indefinida
para la población de menores recursos. En efecto, no hay una asociación de las
tipologias de vivienda con las
necesidades de los habitantes, sus particularidades culturales y las propias
del sitio geográfico. Los habitantes no participan en el diseño de sus
viviendas, además los planificadotes están aislados de los lugares y su gente.
En muchos casos con un factor especulativo se construyen “poblados” aislados de
las redes apropiadas de servicios, así como del sistema de centros poblados
existentes en el país tal y como lo establece CONAVI en su informe anual del
2004 . En este informe se puede leer:
“...la consecuencia es “urbanismo” sin base económica, sin relación con la
estructura productiva regional o subregional. Otro aspecto importante, está
relacionado con la institucionalización del hacinamiento y condiciones de vida
infrahumanas. Basta observar la consideración de “progresividad” de las
viviendas de 27-34 m2, para núcleos familiares de 5 o más habitantes. De esta
forma, el Estado lo que hace es utilizar los recursos actuales en la generación
de un nuevo déficit y la problemática social asociada en el futuro. El problema
de los barrios, donde se concentra la población en un país de crecientes tasas
de urbanización, es dejado de forma colateral con inversiones marginales,
políticas y acciones no definidas. Todo esta ha entrado en contradicción con
los nuevos lineamientos establecidos por la ONU, quien establece que debido a
la estructura del mercado de la vivienda es necesario elaborar una política
integral para el sector. Esta política debe enfocarse en la reestructuración
del mercado a fin de que este sea un distribuidor eficiente de recursos.” (p.4)
Para esto es necesario el desarrollo de un marco que fortalezca los entes
involucrados en monitorear y dirigir el sector de la vivienda como un todo; con
el propósito de agrupar el sector de gobierno, el sector privado, los
representantes de Organizaciones no Gubernamentales (ONG) y organizaciones de
consumidores para asegurar que las políticas y programas habitacionales den la
oportunidad universal de acceso a la vivienda. Es lo que la ONU denomina la
Política Habilitante para el sector de la vivienda.
2.3.4.-
Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.
De acuerdo a los nuevos lineamientos de la ONU, una política
habilitante en el sector vivienda se define como aquella dirigida a levantar
restricciones en la estructura de la oferta y la demanda del mercado de
vivienda. Por el lado de la demanda: asegurar el derecho de propiedad con el
objetivo de liberar el mercado; expandir el financiamiento hipotecario a través
de contratos innovadores; racionalizar el sistema de subsidios asegurando
programas bien dirigidos, cuantificables y transparentes de modo de evitar
distorsiones en el mercado de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas.
Por el lado de la oferta establece la ONU, que se debe
proveer la infraestructura para el desarrollo urbano a través de la
coordinación de las agencias oficiales. Este esfuerzo debe concentrarse en
mejorar los servicios existentes y en proveer a aquellas áreas carentes de los
mismos; balancear las regulaciones urbanísticas con la finalidad de minimizar
los costos de transferencia y organizar como un todo la industria de la
vivienda, mejorando su competitividad. La vivienda tiene características de un
bien público porque posee atributos que por lo general son limitadamente
provistos por el sector privado. Son ejemplos: el marco legal para asegurar el
derecho a la propiedad; la infraestructura residencial, que a pesar de que
puede ser provista por el sector privado a mayor escala, es un paquete de
capital de infraestructura del Gobierno. Esta infraestructura comprende los
servicios de electricidad y agua regulados por empresas estatales. El perfil de
bien público de la vivienda puede justificar la necesidad de proveer subsidios
para alcanzar cierto nivel universal de acceso, en especial en el sector de la
vivienda informal, el cual no cumple con los códigos de urbanización debido a
la carencia del derecho de propiedad.
Así mismo dice la ONU que un elemento esencial de una
política habitacional habilitante es la asignación eficiente de los recursos en
el manejo de los subsidios. Los subsidios en las políticas habitacionales
tradicionales se justifican sobre la base de un número de criterios, algunos de
los cuales intentan corregir fallas del mercado en la asignación de recursos y
otros están asociados a objetivos sociales y económicos nacionales. Sobre los
mismos existe un consenso social del derecho o deseo de tener acceso universal
a un mínimo nivel de provisión. El mercado informal también crea una serie de
externalidades en las urbanizaciones. Las mismas producen una suboptimización
en la provisión de facilidades comunales y desalientan el mejoramiento de las
unidades habitacionales. Las externalidades mencionadas pueden ser
recompensadas a través de subsidios, ya sean mediante su provisión o mediante
incentivos para la participación privada o comunitaria.
Los subsidios además de revalorizar el stock de
viviendas, crean incentivos para realizar mejoras habitacionales debido acceso a la red básica de
infraestructura y de servicios. Un programa de incentivos para las mejoras de
infraestructura, como para la vivienda individual, puede ejecutarse con la
participación comunitaria incluyendo algún componente de subsidio. El sector de
la vivienda informal forma parte importante del stock de viviendas y en general
es el ahorro familiar más importante. La devaluación de estas viviendas
informales, dada la carencia de legalidad y autorización formal disminuye el
valor de las mismas. La formalización de este sector es un objetivo prioritario
de una política habilitante. El programar e implementar un sistema de amnistía
legal crea una valorización del stock habitacional informal, al mismo tiempo
que constituye una herramienta de planificación en la regularización urbana. De
no darse esta condición de seguridad en la posesión de la vivienda, el valor
del stock habitacional informal se sitúa por debajo
del nivel social y el económicamente óptimo y que ayude a cubrir el déficit
habitacional que existe en Venezuela que de acuerdo a CONAVI esta situada en
2.630.998 viviendas para el año 2003.
2.3.5.-
Déficit Habitacional.
De acuerdo a la definición de CONAVI, se entiende por
déficit habitacional la diferencia entre el número de núcleos familiares del
país y el número de viviendas dignas existentes. Los componentes de las
viviendas dignas son la unidad de la edificación con la infraestructura, así
como los servicios comunitarios asociados. No obstante, conviene recalcar una
serie de acotaciones: se habla de una unidad residencial construida por cada
núcleo familiar.
La ONU define que una viviendas es digna y adecuada si
posee un espacio
adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada,
infraestructura básica adecuada, situación adecuada en relación con el trabajo
y los servicios básicos, todo ello a un costo razonableque El
concepto de vivienda digna y adecuada relaciona la individualidad del núcleo
familiar con las cualidades de la vivienda (tamaño del núcleo, edades,
previsiones demográficas, culturales, geográficas, etc.) En este sentido, resulta
indispensable una radiografía de los datos disponibles con el objeto de
precisar este déficit.
La Fundación de la Vivienda Popular establece que el déficit habitacional en Venezuela tiene dos componentes perfectamente bien definidos: La primera trata del déficit cuantitativo habitacional que no es mas que la construcción de nuevas viviendas para cubrir el crecimiento vegetativo y las viviendas actuales en estado de precariedad física y ambiental. Estas últimas se refieren a los barrios que por su ubicación y desarrollo en infraestructura están expuestos a riesgos ambientales tales como deslaves, deslizamientos y derrumbes, que para el año 2004 era de 1.085.759 nuevas viviendas requeridas.
Bajo este mismo criterio, la Fundación
de la Vivienda Popular define que el déficit cualitativo tiene que ver con las mejoras,
ampliaciones, reparaciones y terminado de viviendas consolidadas o a la
consolidación de barrios, la cual incluye obras de infraestructura como de
afianzamiento de las viviendas existentes y para el 2004, de acuerdo a las
cifras que la Fundación maneja, estaba ubicada en 1.813.282 viviendas.
Para el año 2004, el déficit de unidades habitacionales
se concentra en los estratos de menores ingresos, alrededor del 90% de este
está concentrado en los estratos que mantienen ingresos menores a 55 Unidades
Tributarias de acuerdo a las cifras que suministra el Instituto Nacional de
Estadísticas (INE), es por ello que resulta indispensable implementar políticas
que permitan la construcción de viviendas de interés social y es así que se
aprueba una nueva ley para el sector vivienda denominada Ley Especial de
Protección al Deudor Hipotecario de la Vivienda en enero del año 2005.
2.3.6.-
Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor
Hipotecario de Vivienda del 2005.
En vista de la
problemática existente con el déficit creciente de viviendas se elaboró el
Proyecto de Ley Especial para la Regularización de la Tenencia de la Tierra en
los Asentamientos Urbanos Populares, aprobada en primera discusión, en mayo de
2002, por la Asamblea Nacional. Se crearon los Comités de Tierras Urbanas por
decreto presidencial fechado el 4 de febrero de 2002, con esto se busca que la República, los estados,
los municipios y los entes descentralizados deban otorgar la propiedad de sus
terrenos, bienes inmuebles, ejidos, tierras baldías con el fin de proveerlos de
activos para facilitar el financiamiento a las personas que los están ocupando
ilegalmente, de acuerdo con los lineamientos establecidos dentro la Política
Habilitante para el sector de la vivienda, taal y como lo establecen las
Naciones Unidas.
Recientemente, en enero
del 2005, se aprobó la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de
Vivienda, que garantiza una tasa fija y acceso a la compra de vivienda, como
una política de crédito para la protección de las clases medias y populares
venezolanas. Todos estos esfuerzos apuntan hacia la transformación de la ciudad
y democratización de la propiedad, la participación de los propios habitantes
en la transformación de las barriadas, el sentido de corresponsabilidad,
cogestión y poder local. A pesar de todas las críticas a cualquier enfoque financiero, los
instrumentos jurídicos más reciente mantiene una visión financiera en la
búsqueda de soluciones de este grave problema.
Dentro del marco de la nueva Ley Especial busca rectificar el tradicional papel del Estado, atendiendo ahora a la demanda de un hábitat adecuado para los ciudadanos de menores ingresos. Se trata, sobre todo, de una política para saldar la deuda social con las personas de bajos ingresos que, sin mayor asistencia por parte del Estado, construyeron una parte sustantiva de las ciudades venezolanas y cubrir así el déficit habitacional tal y como se refleja en la exposición de motivos de la mencionada Ley.
La orientación primordial de la
Ley, es la construcción de viviendas de interés social otorga créditos a unas
tasas de interés social y subsidios por lo que se deberán regirse los
financiamientos para la adquisición de viviendas. Establece la Ley que del 10%
de la cartera crediticia que otorga la banca privada deberá ser destinado para
el financiamiento hipotecario, tanto para las mejoras de las viviendas como
para la adquisición de las mismas. Abre también las puertas del financiamiento
a las familias cuyos ingresos están entre los 0 y las 55 Unidades Tributarias y
norma la adquisición de las viviendas tal y como lo refleja la tabla 2:
Ingreso Familiar |
Subsidio |
Crédito |
Tasa Interés |
Monto Max.
Vivienda |
0 – 28 UT |
19.100.000 |
16.500.000 |
5.68% |
38.000.000 |
29 – 55 UT |
16.100.000 |
36.000.000 |
8.52% |
52.000.000 |
56 – 150 UT |
No hay |
74.000.000 |
11.36% |
150.000.000 |
De
acuerdo con esta tabla, cuando el ingreso familiar es igual o inferior a 28
Unidades Tributarias (UT), una familia puede optar a una vivienda cuyo monto no
debe exceder los 36 millones de bolívares, el Estado le concede un subsidio de
19.1 millones de bolívares y se le concede un préstamo con recursos
provenientes del Ahorro Habitacional o recursos propios de la banca privada por
un monto máximo de 19 millones de bolívares a una tasa de interés regulada del
5.68%. Mientras que si el ingreso familiar esta entre 29 UT y 55 UT, la
vivienda que puede adquirir una familia será de 52 millones de bolívares,
pudiendo obtener por parte del Estado un subsidio de 16.1 millones de
bolívares, la diferencia será cubierta con un crédito de hasta 36 millones de
bolívares provenientes del Ahorro Habitacional o por recursos propios de la
banca privada nacional a una tasa de interés del 8.52%.
Por
encima de un ingreso familiar de 55 UT hasta las 150 UT, no esta contemplado
subsidio por parte del Estado, pero se podrá optar a un crédito máximo de 74
millones de bolívares a una tasa social regulada del 11.36%. En este ultimo
caso, el precio tope de la vivienda será de 150 millones de bolívares.
La
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Capítulo V: De los
derechos sociales y de la familia, el Artículo
82, reza que:
Toda persona tiene derecho a una
vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica y con servicios básicos esenciales
que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y
comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación
compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a la familia y garantizará los medios para que éstas y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales
y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.
En este artículo se hace referencia al
derecho de toda persona a tener una vivienda adecuada, segura, cómoda,
higiénica, con servicios básicos esenciales, que incluyan un hábitat que
humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. Este articulo es
el principal rector en la búsqueda de cumplir con los lineamientos de la
Organización de las Naciones Unidas (ONU) quien define que una vivienda es
adecuada si permite poder aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad
adecuada, iluminación y ventilación adecuada, infraestructura básica adecuada,
situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo
ello a un costo razonable.
En concordancia con la Constitución, el 3 de enero de 2005 entró en vigencia la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en el Capitulo I en su Artículo 1 se expresa lo siguiente:
La
presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el
derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la
seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en lo
que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las
personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción,
adquisición, ampliación o remodelación de vivienda. Instrumentar la protección
del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las
familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro. Normar
las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal,
otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los
ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela. Normar las condiciones
fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta
principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores
financieros y acreedores particulares.
Este artículo expresa la protección de los derechos de las personas naturales a
tener una vivienda digna y concibe a la vivienda de una manera más amplia
siguiendo el principio rector de la Constitución y protege los derechos de los
deudores de préstamos hipotecarios garantizados con una vivienda.
El Artículo 10 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario elimina los denominados créditos indexados y suprimir cualquier otra modalidad crediticia que establezca la capitalización de intereses tal y como se puede leer a continuación:
La Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social establece la
prohibición de la modalidad financiera del refinanciamiento de créditos dobles
indexados con los recursos previstos por dicha Ley y la Ley que regule el
Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, Se entenderá bajo los preceptos de
esta Ley Especial, los deudores hipotecarios afectados por las diversas
modalidades financieras implementadas durante el período comprendido entre la
promulgación de la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional de los
Créditos de Área de Asistencia III en el año 1996, hasta la fecha de promulgación
de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social del 12 de diciembre de 2002.
La modalidad de doble
indexación, establecido por Ley, fue un fracaso total, debido a que no se utilizo
la unidad de valor constante, como en otros países como México, y que en lugar
de impulsar el otorgamiento de créditos a tasa de mercado, provoco un freno del
mismo y el único beneficiado fue la banca venezolana. La aprobación de este
articulo, viene a subsanar esta desviación anormal en la tasa de interés que
debe cobrar la banca por los créditos a la vivienda.
Se les ordena a las
instituciones financieras a destinar un porcentaje de su cartera general
obligatorio para el otorgamiento de créditos hipotecarios mediante el Artículo 29:
Los
bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley
General de Bancos y Otras Instituciones Financieras para otorgar créditos
hipotecarios, están obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la
adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de
vivienda principal, bajo las condiciones de esta Ley en un porcentaje de su
cartera de crédito anual que será fijado por el Consejo Nacional de la Vivienda
(CONAVI), sin incluir en la misma los otorgados por causa de la Ley del
Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional.
Este articulo se origina debido a
que la banca nacional prefiere destinar su cartera de prestamos a actividades
financieras mas rentables, es así que la cartera de créditos hipotecarios de la
banca venezolana de acuerdo a cifras suministradas por la Cámara Venezolana de
la Construcción (CVC) es de un 1,7% del Producto Interno Bruto (PIB), en
comparación con México que es de un 8%, en Chile es de un 12%, por ejemplo. El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVE) le impondrá a la banca
una cartera hipotecaria fija tal como hace con los préstamos agrícolas,
mientras Banco Nacional de Ahorro y Préstamo calculará las tasas sociales y
redactará los modelos de contratos de hipoteca que deberán tener las
instituciones.
Regula las tasas de
interés que deberán pagar los deudores hipotecarios de vivienda principal con
el Artículo 43, que dice lo
siguiente:
El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) tomará como parámetros
para fijar la tasa de interés social máxima a la que se refiere esta Ley, el
siguiente procedimiento:
1. Cuando la Tasa Activa
Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del País,
calculada semestralmente por el Banco Central de Venezuela, sea inferior o
igual al veinte por ciento (20%) anual, la tasa de interés social aplicable
para las colocaciones destinadas a créditos hipotecarios será máximo el sesenta
y cinco por ciento (65%) Parámetro Referencial (PR) de dicha tasa activa.
Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) |
PR= Parámetro Referencial |
Tasa de Interés Social |
Anual |
PR= 65% |
TAPP * PR |
2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los
Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de
Venezuela, exceda el veinte por ciento (20%) anual y sea igual o menor que el
cuarenta por ciento (40%), el excedente será reducido del Parámetro Referencial
de sesenta y cinco por ciento (65%), para determinar un nuevo Parámetro
Referencial (PR), el cual multiplicado por la Tasa Activa Semestral Promedio
Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, dará como
resultado la tasa de interés social.
Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) |
PR= Parámetro Referencial |
Tasa de Interés Social |
>20% anual <40% anual |
PR= 65% - (TAPP – 20%) |
TAPP * PR |
3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los
Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de
Venezuela, exceda el cuarenta por ciento 40% anual, la tasa de interés social
será el dieciocho por ciento (18%) anual.
Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) |
PR= Parámetro Referencial |
Tasa de Interés Social |
>40% anual |
|
18 % |
En ningún caso las cuotas de pago podrán exceder el resultado de
la sumatoria de la amortización de capital y pago de intereses, si éste es
mayor al veinticinco por ciento (25%) del ingreso mensual del deudor
hipotecario.
En este artículo se establece que cuando la tasa activa promedio sea 20%, el interés que se deberá cobrar será 65% de esa tasa; es decir, aproximadamente 13%. Si las tasas activas oscilan entre 20 y 40%, se establece un promedio y si la tasas superan el 40% el interés social estará en 18%. Para el primer semestre del año 2005 las tasas están reguladas como lo muestra la tabla 2.
A continuación se señalan una serie de
conceptos y aspectos que sirven de soporte teórico al tema de estudio en
función de los objetivos propuestos, tales como:
Activo:
Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho
de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor
económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones,
edificios, bonos, etc. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Capital. En
teoría económica el capital se entiende como los bienes duraderos que se
utilizan en la producción de otros bienes y servicios. Es decir, máquinas,
equipos, estructuras, edificaciones e inventarios. En finanzas, el capital
consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas.
(Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Crédito. Contrato por el cual una persona
física o jurídica obtiene temporalmente una cantidad de dinero con el
compromiso de devolución más un cargo por intereses y comisiones
preestablecidas en un determinado plazo. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Ingreso
Familiar: Suma de todos los sueldos, salarios, ganancias,
pagos de interés, alquiler, transferencias y otras formas de ingreso de una
familia en un período determinado. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Producto
Interno Bruto (PIB): Valor de los bienes y servicios finales
producidos en el territorio de un país, durante un período determinado. (Banco Central
de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Salario:
Remuneración monetaria o en especie que recibe un trabajador a cambio de horas laborables.(Banco
Central, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Salario
Mínimo: Mide la remuneración más baja que los patronos
están legalmente obligados a pagar a sus trabajadores. (Banco Central de
Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Sistema
de Seguridad Social: Programa público que protege a los
empleados y obreros en términos de pensiones y jubilaciones, salud, paro
forzoso y otros. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Subsidios:
Transferencias que realiza el gobierno a las empresas para la producción y
comercialización de bienes y servicios, lo cual generalmente obedece a una
política deliberada de precios. En este sentido, constituyen pagos corrientes
del gobierno, sin contrapartida, para compensar costos de producción, a fin de
lograr que los precios disminuyan o se mantengan. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
Tasa
de Interés: Es la tasa que, aplicada sobre un monto de
capital, establece su rendimiento o su costo pro período, generalmente anual.
(Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)
2.6.- REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
Arias, F. El Proyecto de Investigación. Guía para su elaboración. (2ª ed.)... Caracas. Editorial Episteme. (1999)
Balestrini, M. Como se elabora
el Proyecto de Investigación, (5ª ed.)..
Caracas: BL Consultores Asociados. 2001
Hajek, V. Ingeniería de
Proyectos, (2ª ed.). Bilbao: Urno. 1992
Hurtado, J. Como Elaborar Tesis. Caracas: Fundación Sypal. 1993
Hurtado, J. El Proyecto de
Investigación.
Un enfoque
holístico
Caracas: Fundación Sypal. 2000
Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social. Guía
para la Presentación de Proyectos (10ª ed.). México: Siglo Veintiuno
Editores. 1992
Ley Especial de Protección
al Deudor Hipotecario de Vivienda.
Regula la construcción de viviendas en
el país y garantiza el derecho de los venezolanos y extranjeros dentro del
territorio nacional el acceso a las políticas, planes, programas, proyectos y
acciones que el Estado desarrolle en materia de vivienda y hábitat. Este
instrumento legal brinda protección a las solicitudes de crédito para adquirir,
construir, autoconstruir, ampliar o remodelar su vivienda principal. Esta ley
nace debido a los graves problemas que surgieron por el otorgamiento de
créditos indexados.
Instituto Nacional
de Estadísticas.
Es el ente gubernamental encargado de
proveer todas las estadísticas de la Republica Bolivariana de Venezuela y que
es uno de los pilares fundamentales en los que se apoya esta investigación.
Consejo Nacional de la Vivienda
(CONAVI)
Es el organismo rector de la Política
Nacional de Vivienda, que mediante la implementación del Decreto-Ley que regula
el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, determina las bases de la
Política Habitacional del Estado y cuyas responsabilidades son: planificar,
coordinar y hacer seguimiento y control del cumplimiento del Decreto-Ley que
regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, para lograr la
participación eficiente de los diferentes actores públicos y privados que
intervienen en el proceso habitacional, con el fin de satisfacer las
necesidades de vivienda de la población venezolana.
Comisión Económica para América Latina y el Caribe
(CEPAL).
La
Comisión Económica para América Latina (CEPAL) fue establecida por la
resolución 106(VI) del Consejo Económico y Social, del 25 de febrero de 1948, y
comenzó a funcionar ese mismo año. La CEPAL es una de las cinco comisiones
regionales de las Naciones Unidas y su sede está en Santiago de Chile. Se fundó
para contribuir al desarrollo económico y social de América Latina y el Caribe,
coordinar las acciones encaminadas a su promoción y reforzar las relaciones
económicas de los países entre sí y con las demás naciones del mundo..
Fundación Vivienda Popular
La
Fundación es una institución privada, creada en 1958 por iniciativa de
un grupo de personalidades, empresas y otras fundaciones, que tiene como
misión, promover, diseñar y ejecutar acciones que contribuyan a satisfacer las
necesidades de vivienda y hábitat en los sectores de menores recursos, haciendo
énfasis en la participación comunitaria, en pro de mejorar la calidad de vida.
http://www.viviendaenred.com/opinion/Situaci%C3%B3n%20Habitacional.pps
Banco Nacional de Ahorro y Préstamo (BANAP)
El Banap es una Institución con
autonomía funcional y financiera, con personalidad jurídica, adscrita al
Ministerio de Hábitat y Vivienda, con una estructura especializada, apoyada en
una gestión de recursos humanos y tecnológicos con altos estándares de calidad
y ética profesional, con la misión de promover el desarrollo del Sistema
Nacional de Ahorro y Préstamo (SNAP) y garantizar la restitución de los
préstamos hipotecarios.
Administra los fondos creados por la Ley de Política Habitacional y los
generados con la aprobación de la Ley del Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional.
Centro de Información y Documentación (CIDEGS)
El Centro de Información y Documentación (CIDEGS) de la Fundación
Escuela de Gerencia Social (FEGS), organismo adscrito al Ministerio de
Planificación y Desarrollo, pone a disposición del público la Base de Datos
Social (BDS), la cual ha sido diseñada con la finalidad de facilitar el acceso
a estadísticas sociales, tomando en cuenta distintas fuentes nacionales e
internacionales que proporciona una muestra importante que permita aproximarse
a distintos aspectos de la realidad social venezolana.
http://www.gerenciasocial.org.ve/bases_datos/gerenciasocial/Index.htm#
Cámara Inmobiliaria Metropolitana
Cámara Inmobiliaria Metropolitana
es una institución privada sin fines de lucro, filial de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, integrada
por profesionales y empresas del sector inmobiliario que interactúan en el
ámbito geográfico del Distrito Capital, el Estado Miranda y el Estado Vargas,
que contribuyen al desarrollo sustentable de su área geográfica en particular y
de Venezuela en general, actuando de manera conjunta en el marco de una visión
compartida para el logro de una misión
Conceptos y
definiciones de población y vivienda
Trabajo elaborado por Alexis P. Vásquez C. que contiene definiciones relacionadas con
población y viviendas.
http://iies.faces.ula.ve/censo90/Conceptos_definiciones_de_poblaci%C3%B3n_vivienda.html
Hipotecafacil
Hipotecafacil es la mayor red española
de analistas financieros dedicados en exclusiva a la obtención de hipotecas que
contiene una glosario de términos financieros
http://www.hipotecafacil.com/glosario.asp
Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI)
El Instituto Nacional de la Vivienda
(INAVI) creado según decreto 908 de fecha 13 de Mayo de 1975, es el organismo
al cual le corresponde la ejecución y administración de la política
habitacional del Estado Venezolano de conformidad con los lineamientos
establecidos en los planes de la Nación
http://www.inavi.gov.ve/objetivos.asp
Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo
El Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) es un organismo de desarrollo al servicio de los países en desarrollo, dedicado a ayudar a los pobres del mundo para que estos se liberen de la pobreza. El PNUD ofrece un sólido asesoramiento normativo y contribuye a fomentar la capacidad institucional para propiciar un crecimiento económico equitativo. Es el paladín de la mayor asistencia para el desarrollo y de la conquista de las metas de reducción de la pobreza y de una economía mundial que incluya a todos.
Ministerio del Habitad y la Vivienda
Organismo rector en la construcción de
viviendas en Venezuela por parte del Estado venezolano que nace con
una ley y un enfoque más amplio de la problemática habitacional: no se trata de
resolver el problema exclusivo de la vivienda, sino que hay que atender
igualmente el resto de los factores que rodean a la misma y que permiten elevar
la calidad de vida de las familias, tales como: los servicios comunales, la
infraestructura educativa, escolar y cultural; la seguridad, el ambiente, la
organización comunitaria, etc..
Sistema Integrado de Indicadores Sociales de Venezuela
(SISOV)
Sisov es al primer
sistema integrado de indicadores sociales de la República Bolivariana de
Venezuela, que nos permite acceder a la información sobre la situación social
del país y del esfuerzo de la sociedad y del Estado para alcanzar una mejor
calidad de vida para los venezolanos y venezolanas
Banco Central de Venezuela (BCV)
El Banco Central, como autoridad responsable
que debe garantizar la consistencia y calidad de la política, el ejercicio de
sus funciones en coordinación con la política económica nacional; la mayor
capacidad para promover y facilitar consensos en torno a objetivos nacionales y
para generar resultados congruentes con los mismos, poniendo especial atención
a los mecanismos de cooperación y a la necesidad de que los mismos mantengan el
principio de equilibrio propio de un régimen democrático. Contiene valiosa
información de la actividad económica de la nación.
Conozca
los pasos para obtener los subsidios de la Misión Hábitat
Articulo periodístico que explica los
pasos y documentos necesarios para obtener los subsidios establecidos en las
nuevas leyes que regulan la construcción y financiamiento de viviendas de
interés social.
http://www.vtv.gov.ve/_Reportajes/viviendas.doc
Sistema Financiero Público
Pagina de un conjunto de entes y órganos
de la Administración Pública , organizados en un Sistema con el propósito de
desarrollar la economía productiva nacional, ofrecemos servicios financieros y
no financieros a personas naturales y jurídicas. Facilita la orientación y familiarización
a los ciudadanos con los servicios financieros y no financieros prestados por
los entes y órganos que conforman el Sistema Financiero Público.
Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los
Usuarios de Servicios Financieros
Pagina
que contiene términos y definiciones financieras.
Grupo COYSERCA
Es una empresa del mercado de la
construcción habitacional en el centro del país dedicada a la construcción de
desarrollos habitacionales para ofrecer una mejor calidad de vida a las
familias venezolanas. En esta pagina se consigue una excelente presentación que
explica los alcances de las leyes relacionadas con la vivienda
http://www.grupocoyserca.com/PRESENTACION%20L.P.H%20CORPORATIVA.pps
Misión Vivienda
La Misión Hábitat luego de
plantearse la justa redistribución social de la riqueza, acción cuyo norte es
la construcción de una sociedad de iguales, apunta con mayor fuerza hacia la
satisfacción progresiva de los Derechos Humanos de cada uno de los venezolanos,
en cuanto a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios
básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones vecinales
comunitarias.
http://www.minci.gov.ve/misiones1.asp
2.7.-
OPERACIONALIZACIÓN.
Objetivos Especificos |
procedimientos y actividades |
Efectuar un estudio de mercado
que permita cuantificar la demanda de viviendas que justifique la ejecución
del proyecto de construcción. |
·
Análisis de la demanda. ·
Análisis de la oferta. ·
Análisis de precio. ·
Indicadores socio-económicos |
Determinar mediante un estudio
técnico las condiciones óptimas para la realización del proyecto que incluya
los aspectos de localización, tamaño e ingeniería. |
·
Estudio de la localización. ·
Estudio de ingeniería. ·
Costos del proyecto |
Demostrar mediante un estudio
financiero la existencia de recursos suficientes para llevar a cabo el
proyecto de inversión así como los beneficios a obtener. |
·
Fuentes de financiamiento. ·
Condiciones del financiamiento. ·
Requisitos para el financiamiento. ·
Costos por el financiamiento. ·
Flujo de efectivo. |
Establecer mediante una
evaluación económica la viabilidad, conveniencia y oportunidad de desarrollar
el proyecto de inversión. |
·
Aplicación de métodos de evaluación
económica de proyectos ·
Análisis de sensibilidad. |