CAPITULO I

 

Universidad Yacambú

Maestría de Gerencia de las Finanzas y los Negocios

Seminario Trabajo de Grado

 

Tutor Metodológico: Prof. María Alonso.                                              Autor: Ing. Freddy Morales.

 

 

CAPITULO II

 

MARCO  TEORICO

 

 

2.1.- ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.

 

A objeto de sustentar el estudio fue necesario considerar las investigaciones anteriores relacionadas con el tema en estudio, con la finalidad de realizar un análisis de su contenido y conclusiones, para así considerar su pertinencia con el trabajo que se desarrolla.

 

            Chauran (1998), en su trabajo de grado en la Universidad de Oriente (Núcleo Monagas), titulado: “Estudio de Factibilidad para el establecimiento de una granja integral en el Municipio Ezequiel Zamora del Estado Monagas”, realiza un estudio de factibilidad para el que debe desarrollar un estudio de mercado, un análisis técnico y un estudio económico-financiero utilizando como indicadores de rentabilidad  el Valor Actual Neto (VAN), la Relación Beneficio-Costo (B/N), la Rentabilidad de la Inversión (RI) y la Tasa de Rendimiento Interno (TIR) y concluyen sobre la conveniencia del desarrollo de una granja integral.

 

Otro de los trabajos fue presentado por Gutiérrez (2003),  en su trabajo de grado en la Universidad de las Américas (Núcleo de Puebla, México), titulado: “Proyecto de Inversión de una Planta de Extracción y Empaque de Aceite de Aguacate para el Rancho Villa Reguero”. El propósito de este trabajo fue la evaluación de un proyecto de inversión, y utilizaron estudios de mercado, técnico, financiero, económico y social para determinar la conveniencia de la construcción de una planta de procesamiento de aceite de aguacate, buscando así contribuir con el desarrollo de la región. Concluyo el estudio que después de los diferentes análisis, el proyecto no era viable desde el punto de vista financiero y económico por lo que se recomendó desistir en su construcción.

 

2.2.- ESQUEMA TENTATIVO DE LA INVESTIGACIÓN.

 

                       

Marco Teórico

 

1.1.- Bases Teóricas.

 

                                   1.1.1.- Caracterización de la situación habitacional venezolana.

 

                                   1.1.2.- Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.

 

                                   1.1.3.- Resultado de la aplicación de la Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.

 

                                   1.1.4.- Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.

 

                                   1.1.5.- Déficit Habitacional.

 

                                   1.1.6.- Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda del 2005.

 

                        1.2.- Bases Legales.

 

                        1.3.- Marco Conceptual.

 

                        1.4.- Referencias Bibliográficas.

 

                        1.5.- Infografía.

 

Marco Metodológico.

                       

2.1.- Tipo de Investigación.

 

                        2.2.- Diseño de la investigación.

 

                        2.3.- Diseño Operativo de la Investigación.

 

                        2.4.- Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos.

 

                        2.5.- Técnicas y Procedimientos para el Análisis de Datos.

 

                        2.6.-  Cronograma de Actividades.

 

                        Estudio de Factibilidad

                       

                        3.1.- Estudio de Mercado.

                       

                        3.2.- Estudio Técnico.

 

                        3.3.- Estudio Financiero.

 

                        3.4.- Evaluación Económica y social.

 

                        Conclusiones y Recomendaciones.

 

                        Referencias bibliográficas

 

                        Anexos

 

2.3.- BASES  TEORICAS.

 

            2.3.1.- Caracterización de la situación habitacional venezolana.

 

La Cámara Venezolana de la Construcción (2005) afirma que el sector de la construcción de vivienda tiene fundamental relevancia en la economía de un país es por ello que una política habitacional es un componente clave en el desarrollo económico, en el combate de la pobreza y en el manejo ambiental. De acuerdo a las estadísticas de la Organización de las Naciones Unidad (2004) Latinoamérica es una de las áreas más urbanizadas en el mundo. Asimismo, la actividad inmobiliaria normalmente representa de acuerdo a la Cámara Venezolana de la Construcción (CVM) a entre 15% y 20% del Producto Interno Bruto (PIB) y afecta variables del sector real, financiero y fiscal, haciendo que su desempeño sea crítico en las economías en desarrollo. Dada esta dinámica, la implementación de programas en el sector de viviendas tiene la potencialidad de afectar el desempeño económico de un país.

 

La problemática de la vivienda y el hábitat donde se desarrollan las diferentes comunidades en el país es un tema complejo que requiere del esfuerzo de cada uno de sus habitantes. En Venezuela se tiene que de acuerdo al Instituto Nacional de Estadísticas  (INE), para el año 2002, 48.1% de los hogares venezolanos (11.616.186 de personas) se clasificaban como hogares pobres, y un 20,1% de los hogares (4.858.897 de personas) estaban clasificados como de pobreza extrema. En ambos casos sus ingresos económicos no alcanzaban a financiar la canasta básica de alimentos.

 

El concepto económico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) es que la eficiencia en el sector vivienda no sólo es relevante para cumplir las metas sociales; sino para el desempeño de la economía en general. De acuerdo a las cifras de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), por cada 1000 millones de dólares que se inviertan en el sector, se generan 108 mil empleos directos e indirectos. Se puntualiza que las políticas gubernamentales tradicionales para el sector se caracterizaron por la masiva intervención del Estado en la provisión de viviendas. Esto ha dado lugar a mecanismos ineficientes en la asignación de recursos debido a que las políticas tradicionales tuvieron como resultado el no poder satisfacer las necesidades de la mayoría de los ciudadanos; así como el no crear las vías eficientes que satisfagan los objetivos sociales.

 

Debido a esta experiencia, la ONU recomiendan políticas habitacionales con base en la habilitación del mercado de vivienda. El mercado es el mecanismo que facilita alcanzar los objetivos de sus participantes, demandantes, productores, financistas y gobierno, estas políticas se definen como habilitantes. Una política habitacional habilitante enmarca a la totalidad de los protagonistas a fin de dirigir el sector como un todo, permitiendo que el mercado de la vivienda trabaje eficientemente.

 

Según las cifras que proporciona la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) para el año 2004,  la mayor parte de la ciudades de Centro América y el Caribe, tienen su estructura inmobiliaria en áreas ambientalmente sensibles. Así mismo dice CEPAL que es más frecuente que sean los sectores de menores ingresos quienes ocupen estos espacios ilegalmente y son los que, además, están más expuestos a los costos de los desastres ambientales. Esto indica la necesidad de una política habitacional que considere la mitigación del costo ambiental del estrato social en riesgo. El pobre desempeño del mercado en general origina en fallas estructurales en la demanda y en la oferta como lo podemos observar en la tabla 1 elaborada por el Consejo Nacional para la Vivienda (CONAVI)

 

Tabla 1: Problemática Estructural entre la demanda y la oferta de soluciones habitacionales

 

 

Por el lado de la demanda

 

Por el lado de la oferta

 

a. El fuerte proceso de migración a los centros urbanos durante las dos últimas décadas ha creado un desarrollo urbanístico sin un marco riguroso de urbanización territorial.

b. Los derechos de la propiedad, dado el origen de una buena parte de las viviendas construidas sobre terrenos invadidos, han originado un mercado informal. Esta situación, restringe el derecho de posesión y de compra-venta en el mercado formal. La carencia de derechos de propiedad constituye una barrera a la entrada en el mercado formal financiero, lo cual limita el acceso de estos sectores sociales a la sustitución total o parcial de la vivienda.

c. Debido a los requisitos financieros formales que utilizan los sistemas tradicionales, la gran mayoría de los demandantes no tienen acceso al sistema de hipotecas dado a las condiciones de ingreso, historia crediticia y carencia de empleo formal.

d. Los programas tradicionales de oferta de viviendas por parte del Gobierno no racionalizan el uso de los subsidios, los cuales no son bien dirigidos, cuantificables, transparentes y por lo tanto son distorsiones del mercado de la vivienda.

 

a. El mercado no ha proporcionado la estructura necesaria para satisfacer la infraestructura básica de servicios.

b. La organización de la industria de la construcción en ciertos aspectos evidencia la falta de competitividad en la misma. También muestra ciertas barreras a la entrada de los insumos utilizados en la construcción de viviendas.

c. Fallas en la regulación de la planificación urbana y de construcción que distorsionan el mercado de vivienda y el uso de la tierra.

d. Normalmente existen diferentes niveles organizativos que atacan el problema habitacional, nacional, estatal y municipal. Existe una sobreposición de funciones que incrementan el costo de transacción de las políticas que se implementan.

 

 

 

  Fuente: CONAVI  (2004)

 

 

Como se desprende de la tabla 1, en Venezuela las tendencias de distribución espacial de la población durante las últimas décadas favorecieron una concentración de actividades y población, así como una disparidad de las potencialidades de desarrollo dentro de territorios y ciudades. Este crecimiento acelerado de las ciudades no fue acompañado con un esquema adecuado en la construcción de viviendas. A su vez, en esta dinámica demográfica, que se caracteriza por el aumento del número de habitantes en las ciudades, las transformaciones económicas no han sido concomitantes a un desarrollo urbano armónico. Esto significa que las ciudades no se encontraban preparadas para recibir a tal cantidad de inmigrantes, no contaban con los servicios y viviendas necesarias para acoger a quienes iban llegando. Millones de venezolanos, dando respuestas a sus propias necesidades, optaron por la construcción autogestionaria y progresiva a partir de la ocupación de terrenos o invadiéndolos ilegalmente. Los barrios construidos en estas condiciones son producto de un modelo de segregación social y espacial, desde el punto de vista urbanístico, caracterizado por la irregularidad jurídica sobre la propiedad de la tierra, irregularidad urbanística porque carece de regulaciones que controlen el desarrollo de manera armónica y equilibrada, e irregularidad en las condiciones de vida por carecer de servicios, bienes, dotación y equipamientos.

 

En vista de que la solución de la problemática habitacional es un caso complejo ya que presenta una componente social, humana, política, económica y  financiero se aprueba la Ley de Política Habitacional (LPH) en el año 1993, que contiene parámetros conceptuales que definan un marco jurídico para enfrentar la inercia de un problema estructural donde la exclusión y no inclusión de todos los sectores sociales ha sido la gran constante.

 

           

2.3.2.- Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.

 

La Ley de Política Habitacional aprobada en noviembre de 1993 de acuerdo a su exposición de motivos tenia como fin definir una Política Habitacional del Estado venezolano, a través de la República, los Estados, los Municipios y de la Administración Descentralizada, dándole continuidad y coherencia a la acción de los Sectores Público y Privado, a fin de satisfacer las necesidades de vivienda existentes en el país.

Sus principios fundamentales eran el de desarrollar, promover, estimular y apoyar programas conducentes a reactivar el sector inmobiliario a los fines de satisfacer específicamente las necesidades de vivienda en el país. Con el objeto de establecer incentivos y estímulos necesarios al desarrollo de los programas de vivienda, así como determinar el apoyo financiero del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes que requiera la población, se establecieron dentro del marco de la Ley áreas de asistencia que quedaron clasificadas de esta manera:

 

§         Área de Asistencia I, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta no sea mayor de sesenta y cinco (65) salarios mínimos mensuales. Esta Área de Asistencia es de interés nacional y debe ser de atención preferente, aunque no exclusiva del Sector Público.

§         Área de Asistencia II, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a sesenta y cinco (65) y no sea mayor de ciento ochenta (180) salarios mínimos.

§         Área de Asistencia III, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a ciento ochenta (180) y no sea mayor de ochocientos (800) salarios mínimos y el crédito máximo no mayor de quinientos (500) salarios mínimos.

 

La Ley establecía que para atender el Área de Asistencia I se podía utilizar recursos provenientes del Sector Público y del Ahorro Habitacional. Para atender el Área de Asistencia II se autorizaba solamente el uso de los recursos provenientes del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes de recursos propios de la banca privada. Y para atender el Área de Asistencia III solamente se podrán utilizar recursos provenientes de las la banca privada.

 

La Ley de 1993 instaura el Ahorro Habitacional obligatorio constituido por los aportes que mensualmente que efectúan los empleados y obreros y los empleadores o patronos, tanto del Sector Público como del Sector privado, en Instituciones Hipotecarias regidas por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras y por la Ley del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo. El aporte de los empleados y obreros se estableció en uno por ciento (1%) de su remuneración mensual básica y el de los empleadores o patronos, del dos por ciento (2%) del monto erogado por igual concepto.

 

Establece la Ley que los préstamos hipotecarios, financiados con recursos del Ahorro Habitacional, se les aplicarán la tasa de interés preferencial que estaría determinada por el Consejo Nacional de la Vivienda. Dicha tasa de interés era ajustada periódicamente en forma gradual tomando en consideración la evolución de las condiciones socioeconómicas prevalecientes en el país, el Índice de Precios al Consumidor y la remuneración de la Institución Hipotecaria. Las cuotas mensuales a pagar serán modificadas anualmente de acuerdo al ajuste de las tasas de interés aplicadas y a la evolución de los ingresos por estrato socioeconómico.

           

2.3.3.- Resultado de la Aplicación de la Ley de Política Habitacional de 1993.

 

El análisis de los resultados de la Ley de Política Habitacional de 1993 se desarrolla considerando las implicaciones cuantitativas, cualitativas, dimensión y estructura de la inversión. En efecto, desde el punto de vista cuantitativo el primer elemento que merece particular atención tiene que ver con las metas establecidas en el pasado por CONAVI. En este sentido conviene detenerse en los siguientes aspectos: la relación existente entre la meta de construcción de viviendas y el déficit evaluado por las mismas fuentes, para el momento está muy distante. Las metas iniciales de CONAVI (1993) estaban alrededor de las 100 mil casas por año. De esta forma no sólo no se contribuye con la solución del problema estructural, sino que apenas se cumple cerca de la mitad de la meta definida, tal y como se observa en el gráfico 1.

 

Grafico 1: Numero de Soluciones Habitacionales

 

 

    Fuente: CONAVI 

 

En este sentido, resalta el bajo nivel de eficiencia en la producción de viviendas, sin referir la calidad del urbanismo, los servicios, el concepto de desarrollo, etc. Se tiene que de acuerdo a las cifras aportadas por CONAVI entre 1993 y 1998 se construyeron  261.847 soluciones habitacionales. Y entre 1999 y el año 2001, se construyeron 57.432 viviendas.

 

Con relación al ámbito de cualidades de los componentes construidos se resaltan: las condiciones del urbanismo, tamaño de la parcela, dotación de servicios, servicios comunitarios, etc. Por otro lado, cuando se estudia los metros cuadrados de construcción de la vivienda, se ha dado la tendencia construir viviendas de dimensiones “provisionales”, lo que significa indefinida para la población de menores recursos. En efecto, no hay una asociación de las tipologias de vivienda con las necesidades de los habitantes, sus particularidades culturales y las propias del sitio geográfico. Los habitantes no participan en el diseño de sus viviendas, además los planificadotes están aislados de los lugares y su gente. En muchos casos con un factor especulativo se construyen “poblados” aislados de las redes apropiadas de servicios, así como del sistema de centros poblados existentes en el país tal y como lo establece CONAVI en su informe anual del 2004 . En este informe se puede leer:

 

“...la consecuencia es “urbanismo” sin base económica, sin relación con la estructura productiva regional o subregional. Otro aspecto importante, está relacionado con la institucionalización del hacinamiento y condiciones de vida infrahumanas. Basta observar la consideración de “progresividad” de las viviendas de 27-34 m2, para núcleos familiares de 5 o más habitantes. De esta forma, el Estado lo que hace es utilizar los recursos actuales en la generación de un nuevo déficit y la problemática social asociada en el futuro. El problema de los barrios, donde se concentra la población en un país de crecientes tasas de urbanización, es dejado de forma colateral con inversiones marginales, políticas y acciones no definidas. Todo esta ha entrado en contradicción con los nuevos lineamientos establecidos por la ONU, quien establece que debido a la estructura del mercado de la vivienda es necesario elaborar una política integral para el sector. Esta política debe enfocarse en la reestructuración del mercado a fin de que este sea un distribuidor eficiente de recursos.” (p.4)

 

Para esto es necesario el desarrollo de un marco que fortalezca los entes involucrados en monitorear y dirigir el sector de la vivienda como un todo; con el propósito de agrupar el sector de gobierno, el sector privado, los representantes de Organizaciones no Gubernamentales (ONG) y organizaciones de consumidores para asegurar que las políticas y programas habitacionales den la oportunidad universal de acceso a la vivienda. Es lo que la ONU denomina la Política Habilitante para el sector de la vivienda.

 

            2.3.4.- Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.

 

De acuerdo a los nuevos lineamientos de la ONU, una política habilitante en el sector vivienda se define como aquella dirigida a levantar restricciones en la estructura de la oferta y la demanda del mercado de vivienda. Por el lado de la demanda: asegurar el derecho de propiedad con el objetivo de liberar el mercado; expandir el financiamiento hipotecario a través de contratos innovadores; racionalizar el sistema de subsidios asegurando programas bien dirigidos, cuantificables y transparentes de modo de evitar distorsiones en el mercado de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas.

 

Por el lado de la oferta establece la ONU, que se debe proveer la infraestructura para el desarrollo urbano a través de la coordinación de las agencias oficiales. Este esfuerzo debe concentrarse en mejorar los servicios existentes y en proveer a aquellas áreas carentes de los mismos; balancear las regulaciones urbanísticas con la finalidad de minimizar los costos de transferencia y organizar como un todo la industria de la vivienda, mejorando su competitividad. La vivienda tiene características de un bien público porque posee atributos que por lo general son limitadamente provistos por el sector privado. Son ejemplos: el marco legal para asegurar el derecho a la propiedad; la infraestructura residencial, que a pesar de que puede ser provista por el sector privado a mayor escala, es un paquete de capital de infraestructura del Gobierno. Esta infraestructura comprende los servicios de electricidad y agua regulados por empresas estatales. El perfil de bien público de la vivienda puede justificar la necesidad de proveer subsidios para alcanzar cierto nivel universal de acceso, en especial en el sector de la vivienda informal, el cual no cumple con los códigos de urbanización debido a la carencia del derecho de propiedad.

 

Así mismo dice la ONU que un elemento esencial de una política habitacional habilitante es la asignación eficiente de los recursos en el manejo de los subsidios. Los subsidios en las políticas habitacionales tradicionales se justifican sobre la base de un número de criterios, algunos de los cuales intentan corregir fallas del mercado en la asignación de recursos y otros están asociados a objetivos sociales y económicos nacionales. Sobre los mismos existe un consenso social del derecho o deseo de tener acceso universal a un mínimo nivel de provisión. El mercado informal también crea una serie de externalidades en las urbanizaciones. Las mismas producen una suboptimización en la provisión de facilidades comunales y desalientan el mejoramiento de las unidades habitacionales. Las externalidades mencionadas pueden ser recompensadas a través de subsidios, ya sean mediante su provisión o mediante incentivos para la participación privada o comunitaria.

 

Los subsidios además de revalorizar el stock de viviendas, crean incentivos para realizar mejoras habitacionales debido acceso a la red básica de infraestructura y de servicios. Un programa de incentivos para las mejoras de infraestructura, como para la vivienda individual, puede ejecutarse con la participación comunitaria incluyendo algún componente de subsidio. El sector de la vivienda informal forma parte importante del stock de viviendas y en general es el ahorro familiar más importante. La devaluación de estas viviendas informales, dada la carencia de legalidad y autorización formal disminuye el valor de las mismas. La formalización de este sector es un objetivo prioritario de una política habilitante. El programar e implementar un sistema de amnistía legal crea una valorización del stock habitacional informal, al mismo tiempo que constituye una herramienta de planificación en la regularización urbana. De no darse esta condición de seguridad en la posesión de la vivienda, el valor del stock habitacional informal se sitúa por debajo del nivel social y el económicamente óptimo y que ayude a cubrir el déficit habitacional que existe en Venezuela que de acuerdo a CONAVI esta situada en 2.630.998 viviendas para el año 2003.

 

            2.3.5.- Déficit Habitacional.

 

De acuerdo a la definición de CONAVI, se entiende por déficit habitacional la diferencia entre el número de núcleos familiares del país y el número de viviendas dignas existentes. Los componentes de las viviendas dignas son la unidad de la edificación con la infraestructura, así como los servicios comunitarios asociados. No obstante, conviene recalcar una serie de acotaciones: se habla de una unidad residencial construida por cada núcleo familiar.

 

La ONU define que una viviendas es digna y adecuada si posee un espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada, infraestructura básica adecuada, situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonableque El concepto de vivienda digna y adecuada relaciona la individualidad del núcleo familiar con las cualidades de la vivienda (tamaño del núcleo, edades, previsiones demográficas, culturales, geográficas, etc.) En este sentido, resulta indispensable una radiografía de los datos disponibles con el objeto de precisar este déficit.

 

La Fundación de la  Vivienda Popular establece que el déficit habitacional en Venezuela tiene dos componentes perfectamente bien definidos: La primera trata del déficit cuantitativo habitacional que no es mas que la construcción de nuevas viviendas para cubrir el crecimiento vegetativo y las viviendas actuales en estado de precariedad física y ambiental. Estas últimas se refieren a los barrios que por su ubicación y desarrollo en infraestructura están expuestos a riesgos ambientales tales como deslaves, deslizamientos y derrumbes, que para el año 2004 era de 1.085.759 nuevas viviendas requeridas.

 

Bajo este mismo criterio, la Fundación de la Vivienda Popular define que el déficit cualitativo tiene que ver con las mejoras, ampliaciones, reparaciones y terminado de viviendas consolidadas o a la consolidación de barrios, la cual incluye obras de infraestructura como de afianzamiento de las viviendas existentes y para el 2004, de acuerdo a las cifras que la Fundación maneja, estaba ubicada en 1.813.282 viviendas.

 

Para el año 2004, el déficit de unidades habitacionales se concentra en los estratos de menores ingresos, alrededor del 90% de este está concentrado en los estratos que mantienen ingresos menores a 55 Unidades Tributarias de acuerdo a las cifras que suministra el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), es por ello que resulta indispensable implementar políticas que permitan la construcción de viviendas de interés social y es así que se aprueba una nueva ley para el sector vivienda denominada Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de la Vivienda en enero del año 2005.

 

 

            2.3.6.- Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda del 2005.

 

En vista de la problemática existente con el déficit creciente de viviendas se elaboró el Proyecto de Ley Especial para la Regularización de la Tenencia de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares, aprobada en primera discusión, en mayo de 2002, por la Asamblea Nacional. Se crearon los Comités de Tierras Urbanas por decreto presidencial fechado el 4 de febrero de 2002, con esto se busca que la República, los estados, los municipios y los entes descentralizados deban otorgar la propiedad de sus terrenos, bienes inmuebles, ejidos, tierras baldías con el fin de proveerlos de activos para facilitar el financiamiento a las personas que los están ocupando ilegalmente, de acuerdo con los lineamientos establecidos dentro la Política Habilitante para el sector de la vivienda, taal y como lo establecen las Naciones Unidas.

 

Recientemente, en enero del 2005, se aprobó la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, que garantiza una tasa fija y acceso a la compra de vivienda, como una política de crédito para la protección de las clases medias y populares venezolanas. Todos estos esfuerzos apuntan hacia la transformación de la ciudad y democratización de la propiedad, la participación de los propios habitantes en la transformación de las barriadas, el sentido de corresponsabilidad, cogestión y poder local. A pesar de todas las críticas a cualquier enfoque financiero, los instrumentos jurídicos más reciente mantiene una visión financiera en la búsqueda de soluciones de este grave problema.

 

Dentro del marco de la nueva Ley Especial busca rectificar el tradicional papel del Estado, atendiendo ahora a la demanda de un hábitat adecuado para los ciudadanos de menores ingresos. Se trata, sobre todo, de una política para saldar la deuda social con las personas de bajos ingresos que, sin mayor asistencia por parte del Estado, construyeron una parte sustantiva de las ciudades venezolanas y cubrir así el déficit habitacional tal y como se refleja en la exposición de motivos de la mencionada Ley.

 

La orientación primordial de la Ley, es la construcción de viviendas de interés social otorga créditos a unas tasas de interés social y subsidios por lo que se deberán regirse los financiamientos para la adquisición de viviendas. Establece la Ley que del 10% de la cartera crediticia que otorga la banca privada deberá ser destinado para el financiamiento hipotecario, tanto para las mejoras de las viviendas como para la adquisición de las mismas. Abre también las puertas del financiamiento a las familias cuyos ingresos están entre los 0 y las 55 Unidades Tributarias y norma la adquisición de las viviendas tal y como lo refleja la tabla 2:

 

 

Tabla 2: Categorización de los subsidios, créditos y tasas de interés

 

Ingreso Familiar

Subsidio

Crédito

Tasa Interés

Monto Max. Vivienda

0 – 28 UT

19.100.000

16.500.000

5.68%

38.000.000

29 – 55 UT

16.100.000

36.000.000

8.52%

52.000.000

56 – 150 UT

No hay

74.000.000

11.36%

150.000.000

 

         Fuente: Ministerio Hábitat y Vivienda (2005)

            De acuerdo con esta tabla, cuando el ingreso familiar es igual o inferior a 28 Unidades Tributarias (UT), una familia puede optar a una vivienda cuyo monto no debe exceder los 36 millones de bolívares, el Estado le concede un subsidio de 19.1 millones de bolívares y se le concede un préstamo con recursos provenientes del Ahorro Habitacional o recursos propios de la banca privada por un monto máximo de 19 millones de bolívares a una tasa de interés regulada del 5.68%. Mientras que si el ingreso familiar esta entre 29 UT y 55 UT, la vivienda que puede adquirir una familia será de 52 millones de bolívares, pudiendo obtener por parte del Estado un subsidio de 16.1 millones de bolívares, la diferencia será cubierta con un crédito de hasta 36 millones de bolívares provenientes del Ahorro Habitacional o por recursos propios de la banca privada nacional a una tasa de interés del 8.52%.

            Por encima de un ingreso familiar de 55 UT hasta las 150 UT, no esta contemplado subsidio por parte del Estado, pero se podrá optar a un crédito máximo de 74 millones de bolívares a una tasa social regulada del 11.36%. En este ultimo caso, el precio tope de la vivienda será de 150 millones de bolívares.

2.4.- BASES LEGALES.

 

            Los textos legislativos y la normativa vigente referida a los distintos aspectos relacionados con el urbanismo y desarrollo de un conjunto residencial constituyen una documentación que está en constante evolución en todos los países y organismos internacionales. En esta parte del capitulo se mencionan una serie de disposiciones y normas actualmente vigentes que son de gran utilidad para la realización del presente proyecto.

 

            La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Capítulo V: De los derechos sociales y de la familia, el Artículo 82, reza que:

 

Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica y con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a la familia y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.

 

 

En este artículo se hace referencia al derecho de toda persona a tener una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales, que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. Este articulo es el principal rector en la búsqueda de cumplir con los lineamientos de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) quien define que una vivienda es adecuada si permite poder aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada, infraestructura básica adecuada, situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable.

 

En concordancia con la Constitución, el 3 de enero de 2005 entró en vigencia la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en el Capitulo I en su Artículo 1 se expresa lo siguiente:

 

La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en lo que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda. Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro. Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela. Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.

 

            Este artículo expresa la protección de los derechos de las personas naturales a tener una vivienda digna y concibe a la vivienda de una manera más amplia siguiendo el principio rector de la Constitución y protege los derechos de los deudores de préstamos hipotecarios garantizados con una vivienda.

 

El Artículo 10 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario elimina los denominados créditos indexados y suprimir cualquier otra modalidad crediticia que establezca la capitalización de intereses tal y como se puede leer a continuación:

 

La Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social establece la prohibición de la modalidad financiera del refinanciamiento de créditos dobles indexados con los recursos previstos por dicha Ley y la Ley que regule el Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, Se entenderá bajo los preceptos de esta Ley Especial, los deudores hipotecarios afectados por las diversas modalidades financieras implementadas durante el período comprendido entre la promulgación de la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional de los Créditos de Área de Asistencia III en el año 1996, hasta la fecha de promulgación de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social del 12 de diciembre de 2002.

 

La modalidad de doble indexación, establecido por Ley, fue un fracaso total, debido a que no se utilizo la unidad de valor constante, como en otros países como México, y que en lugar de impulsar el otorgamiento de créditos a tasa de mercado, provoco un freno del mismo y el único beneficiado fue la banca venezolana. La aprobación de este articulo, viene a subsanar esta desviación anormal en la tasa de interés que debe cobrar la banca por los créditos a la vivienda.

 

Se les ordena a las instituciones financieras a destinar  un porcentaje de su cartera general obligatorio para el otorgamiento de créditos hipotecarios mediante el Artículo 29:

 

Los bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras para otorgar créditos hipotecarios, están obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal, bajo las condiciones de esta Ley en un porcentaje de su cartera de crédito anual que será fijado por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), sin incluir en la misma los otorgados por causa de la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional.

 

            Este articulo se origina debido a que la banca nacional prefiere destinar su cartera de prestamos a actividades financieras mas rentables, es así que la cartera de créditos hipotecarios de la banca venezolana de acuerdo a cifras suministradas por la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) es de un 1,7% del Producto Interno Bruto (PIB), en comparación con México que es de un 8%, en Chile es de un 12%, por ejemplo. El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVE) le impondrá a la banca una cartera hipotecaria fija tal como hace con los préstamos agrícolas, mientras Banco Nacional de Ahorro y Préstamo calculará las tasas sociales y redactará los modelos de contratos de hipoteca que deberán tener las instituciones.

 

Regula las tasas de interés que deberán pagar los deudores hipotecarios de vivienda principal con el Artículo 43, que dice lo siguiente:

 

El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) tomará como parámetros para fijar la tasa de interés social máxima a la que se refiere esta Ley, el siguiente procedimiento:

 

1. Cuando la Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del País, calculada semestralmente por el Banco Central de Venezuela, sea inferior o igual al veinte por ciento (20%) anual, la tasa de interés social aplicable para las colocaciones destinadas a créditos hipotecarios será máximo el sesenta y cinco por ciento (65%) Parámetro Referencial (PR) de dicha tasa activa.

 

Tasa Activa Promedio

Ponderada (TAPP)

PR= Parámetro

Referencial

Tasa de Interés

Social

Anual

PR= 65%

TAPP * PR

 

2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el veinte por ciento (20%) anual y sea igual o menor que el cuarenta por ciento (40%), el excedente será reducido del Parámetro Referencial de sesenta y cinco por ciento (65%), para determinar un nuevo Parámetro Referencial (PR), el cual multiplicado por la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, dará como resultado la tasa de interés social.

 

Tasa Activa Promedio

Ponderada (TAPP)

PR= Parámetro

Referencial

Tasa de Interés

Social

>20% anual <40% anual

PR= 65% - (TAPP – 20%)

 

TAPP * PR

 

3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el cuarenta por ciento 40% anual, la tasa de interés social será el dieciocho por ciento (18%) anual.

 

Tasa Activa Promedio

Ponderada (TAPP)

PR= Parámetro

Referencial

Tasa de Interés

Social

>40% anual

 

18 %

 

En ningún caso las cuotas de pago podrán exceder el resultado de la sumatoria de la amortización de capital y pago de intereses, si éste es mayor al veinticinco por ciento (25%) del ingreso mensual del deudor hipotecario.

 

En este artículo se establece que cuando la tasa activa promedio sea 20%, el interés que se deberá cobrar será 65% de esa tasa; es decir, aproximadamente 13%. Si las tasas activas oscilan entre 20 y 40%, se establece un promedio y si la tasas superan el 40% el interés social estará en 18%. Para el primer semestre del año 2005 las tasas están reguladas como lo muestra la tabla 2.

 

2.5.- MARCO CONCEPTUAL.

 

A continuación se señalan una serie de conceptos y aspectos que sirven de soporte teórico al tema de estudio en función de los objetivos propuestos, tales como:

 

Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Capital. En teoría económica el capital se entiende como los bienes duraderos que se utilizan en la producción de otros bienes y servicios. Es decir, máquinas, equipos, estructuras, edificaciones e inventarios. En finanzas, el capital consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Crédito. Contrato por el cual una persona física o jurídica obtiene temporalmente una cantidad de dinero con el compromiso de devolución más un cargo por intereses y comisiones preestablecidas en un determinado plazo. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Crédito Hipotecario: Crédito en el cual el pago de los intereses y del principal está garantizado por la hipoteca de un bien inmueble, la cual queda inscrita en el Registro de la Propiedad. Al igual que el crédito pignoraticio, tiene preferencia de cobro en caso de concurso del deudor. (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Financiamiento: Es el conjunto de recursos monetarios financieros para llevar a cabo una actividad económica, con la característica de que generalmente se trata de sumas tomadas a préstamo que complementan los recursos propios. (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Indexación: Sistema utilizado para compensar las pérdidas de valor de las obligaciones a largo plazo (empréstitos, deudas, obligaciones, salarios, etc.) producidos por las devaluaciones monetarias o la inflación. Consiste en fijar un índice (IPC, el valor de un bien o servicio, etc.) que sirva como referencia para determinar el rendimiento o evolución de dicho elemento (por ejemplo, si el IPC de un año aumenta un tanto por ciento determinado, los salarios nominales del año anterior aumentarán el mismo porcentaje). (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Ingreso Familiar: Suma de todos los sueldos, salarios, ganancias, pagos de interés, alquiler, transferencias y otras formas de ingreso de una familia en un período determinado. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Producto Interno Bruto (PIB): Valor de los bienes y servicios finales producidos en el territorio de un país, durante un período determinado. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Salario: Remuneración monetaria o en especie que recibe un trabajador a cambio de horas laborables.(Banco Central,  http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Salario Mínimo: Mide la remuneración más baja que los patronos están legalmente obligados a pagar a sus trabajadores. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Sistema de Seguridad Social: Programa público que protege a los empleados y obreros en términos de pensiones y jubilaciones, salud, paro forzoso y otros. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Subsidios: Transferencias que realiza el gobierno a las empresas para la producción y comercialización de bienes y servicios, lo cual generalmente obedece a una política deliberada de precios. En este sentido, constituyen pagos corrientes del gobierno, sin contrapartida, para compensar costos de producción, a fin de lograr que los precios disminuyan o se mantengan. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

Tasa de Interés: Es la tasa que, aplicada sobre un monto de capital, establece su rendimiento o su costo pro período, generalmente anual. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

 

2.6.- REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

 

Arias, F. El Proyecto de Investigación. Guía para su elaboración. (2ª ed.)... Caracas. Editorial Episteme. (1999)

 

Balestrini, M. Como se elabora el Proyecto de Investigación, (5ª ed.).. Caracas: BL Consultores Asociados. 2001

 

Hajek, V. Ingeniería de Proyectos, (2ª ed.). Bilbao: Urno. 1992

 

Hurtado, J. Como Elaborar Tesis. Caracas: Fundación Sypal. 1993

 

Hurtado, J. El Proyecto de Investigación. Un enfoque holístico Caracas: Fundación Sypal. 2000

 

Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social. Guía para la Presentación de Proyectos (10ª ed.). México: Siglo Veintiuno Editores. 1992

 

2.7.- INFOGRAFÍA.

 

Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.

        

Regula la construcción de viviendas en el país y garantiza el derecho de los venezolanos y extranjeros dentro del territorio nacional el acceso a las políticas, planes, programas, proyectos y acciones que el Estado desarrolle en materia de vivienda y hábitat. Este instrumento legal brinda protección a las solicitudes de crédito para adquirir, construir, autoconstruir, ampliar o remodelar su vivienda principal. Esta ley nace debido a los graves problemas que surgieron por el otorgamiento de créditos indexados.

http://www.gobiernoenlinea.gob.ve/docMgr/sharedfiles/LeyEspecialProteccionDeudorHipotecarioVivienda.pdf

 

Instituto Nacional de Estadísticas.

        

Es el ente gubernamental encargado de proveer todas las estadísticas de la Republica Bolivariana de Venezuela y que es uno de los pilares fundamentales en los que se apoya esta investigación.

http://www.ine.gov.ve/

 

Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI)

        

Es el organismo rector de la Política Nacional de Vivienda, que mediante la implementación del Decreto-Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, determina las bases de la Política Habitacional del Estado y cuyas responsabilidades son: planificar, coordinar y hacer seguimiento y control del cumplimiento del Decreto-Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, para lograr la participación eficiente de los diferentes actores públicos y privados que intervienen en el proceso habitacional, con el fin de satisfacer las necesidades de vivienda de la población venezolana.

http://www.conavi.gov.ve/

 

Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL).

La Comisión Económica para América Latina (CEPAL) fue establecida por la resolución 106(VI) del Consejo Económico y Social, del 25 de febrero de 1948, y comenzó a funcionar ese mismo año. La CEPAL es una de las cinco comisiones regionales de las Naciones Unidas y su sede está en Santiago de Chile. Se fundó para contribuir al desarrollo económico y social de América Latina y el Caribe, coordinar las acciones encaminadas a su promoción y reforzar las relaciones económicas de los países entre sí y con las demás naciones del mundo..

http://www.eclac.org/

 

Fundación Vivienda Popular

 

La Fundación es una institución privada, creada en 1958 por iniciativa de un grupo de personalidades, empresas y otras fundaciones, que tiene como misión, promover, diseñar y ejecutar acciones que contribuyan a satisfacer las necesidades de vivienda y hábitat en los sectores de menores recursos, haciendo énfasis en la participación comunitaria, en pro de mejorar la calidad de vida.

http://www.viviendaenred.com/opinion/Situaci%C3%B3n%20Habitacional.pps

 

Banco Nacional de Ahorro y Préstamo (BANAP)

 

El Banap es una Institución con autonomía funcional y financiera, con personalidad jurídica, adscrita al Ministerio de Hábitat y Vivienda, con una estructura especializada, apoyada en una gestión de recursos humanos y tecnológicos con altos estándares de calidad y ética profesional, con la misión de promover el desarrollo del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo (SNAP) y garantizar la restitución de los préstamos hipotecarios.
Administra los fondos creados por la Ley de Política Habitacional y los generados con la aprobación de la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.

http://www.banap.com/

Centro de Información y Documentación (CIDEGS)

El Centro de Información y Documentación (CIDEGS) de la Fundación Escuela de Gerencia Social (FEGS), organismo adscrito al Ministerio de Planificación y Desarrollo, pone a disposición del público la Base de Datos Social (BDS), la cual ha sido diseñada con la finalidad de facilitar el acceso a estadísticas sociales, tomando en cuenta distintas fuentes nacionales e internacionales que proporciona una muestra importante que permita aproximarse a distintos aspectos de la realidad social venezolana.

http://www.gerenciasocial.org.ve/bases_datos/gerenciasocial/Index.htm#

Cámara Inmobiliaria Metropolitana

Cámara Inmobiliaria Metropolitana es una institución privada sin fines de lucro, filial de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, integrada por profesionales y empresas del sector inmobiliario que interactúan en el ámbito geográfico del Distrito Capital, el Estado Miranda y el Estado Vargas, que contribuyen al desarrollo sustentable de su área geográfica en particular y de Venezuela en general, actuando de manera conjunta en el marco de una visión compartida para el logro de una misión

http://www.cim.org.ve

 

Conceptos y definiciones de población y vivienda

 

Trabajo elaborado por Alexis P. Vásquez C. que contiene definiciones relacionadas con población y viviendas.

http://iies.faces.ula.ve/censo90/Conceptos_definiciones_de_poblaci%C3%B3n_vivienda.html

 

Hipotecafacil

 

Hipotecafacil es la mayor red española de analistas financieros dedicados en exclusiva a la obtención de hipotecas que contiene una glosario de términos financieros

http://www.hipotecafacil.com/glosario.asp

 

Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI)

 

El Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) creado según decreto 908 de fecha 13 de Mayo de 1975, es el organismo al cual le corresponde la ejecución y administración de la política habitacional del Estado Venezolano de conformidad con los lineamientos establecidos en los planes de la Nación

http://www.inavi.gov.ve/objetivos.asp

 

Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo

 

El Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) es un organismo de desarrollo al servicio de los países en desarrollo, dedicado a ayudar a los pobres del mundo para que estos se liberen de la pobreza. El PNUD ofrece un sólido asesoramiento normativo y contribuye a fomentar la capacidad institucional para propiciar un crecimiento económico equitativo. Es el paladín de la mayor asistencia para el desarrollo y de la conquista de las metas de reducción de la pobreza y de una economía mundial que incluya a todos.

http://www.pnud.org.ve/

 

Ministerio del Habitad y la Vivienda

 

Organismo rector en la construcción de viviendas en Venezuela por parte del Estado venezolano que nace con una ley y un enfoque más amplio de la problemática habitacional: no se trata de resolver el problema exclusivo de la vivienda, sino que hay que atender igualmente el resto de los factores que rodean a la misma y que permiten elevar la calidad de vida de las familias, tales como: los servicios comunales, la infraestructura educativa, escolar y cultural; la seguridad, el ambiente, la organización comunitaria, etc..

http://www.mhv.gob.ve/

 

Sistema Integrado de Indicadores Sociales de Venezuela (SISOV)

 

Sisov es al primer sistema integrado de indicadores sociales de la República Bolivariana de Venezuela, que nos permite acceder a la información sobre la situación social del país y del esfuerzo de la sociedad y del Estado para alcanzar una mejor calidad de vida para los venezolanos y venezolanas

http://www.sisov.mpd.gov.ve/

 

Banco Central de Venezuela (BCV)

 

El Banco Central, como autoridad responsable que debe garantizar la consistencia y calidad de la política, el ejercicio de sus funciones en coordinación con la política económica nacional; la mayor capacidad para promover y facilitar consensos en torno a objetivos nacionales y para generar resultados congruentes con los mismos, poniendo especial atención a los mecanismos de cooperación y a la necesidad de que los mismos mantengan el principio de equilibrio propio de un régimen democrático. Contiene valiosa información de la actividad económica de la nación.

http://www.bcv.org.ve/

 

Conozca los pasos para obtener los subsidios de la Misión Hábitat

 

Articulo periodístico que explica los pasos y documentos necesarios para obtener los subsidios establecidos en las nuevas leyes que regulan la construcción y financiamiento de viviendas de interés social.

http://www.vtv.gov.ve/_Reportajes/viviendas.doc

Sistema Financiero Público

Pagina de un conjunto de entes y órganos de la Administración Pública , organizados en un Sistema con el propósito de desarrollar la economía productiva nacional, ofrecemos servicios financieros y no financieros a personas naturales y jurídicas. Facilita la orientación y familiarización a los ciudadanos con los servicios financieros y no financieros prestados por los entes y órganos que conforman el Sistema Financiero Público.

http://www.sfp.gov.ve

 

Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros

 

Pagina que contiene términos y definiciones financieras.

http://www.condusef.gob.mx/

 

Grupo COYSERCA

 

Es una empresa del mercado de la construcción habitacional en el centro del país dedicada a la construcción de desarrollos habitacionales para ofrecer una mejor calidad de vida a las familias venezolanas. En esta pagina se consigue una excelente presentación que explica los alcances de las leyes relacionadas con la vivienda

http://www.grupocoyserca.com/PRESENTACION%20L.P.H%20CORPORATIVA.pps

 

Misión Vivienda

 

La Misión Hábitat luego de plantearse la justa redistribución social de la riqueza, acción cuyo norte es la construcción de una sociedad de iguales, apunta con mayor fuerza hacia la satisfacción progresiva de los Derechos Humanos de cada uno de los venezolanos, en cuanto a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones vecinales comunitarias.

http://www.minci.gov.ve/misiones1.asp

 

2.7.- OPERACIONALIZACIÓN.

 

Objetivos  Especificos

procedimientos y actividades

Efectuar un estudio de mercado que permita cuantificar la demanda de viviendas que justifique la ejecución del  proyecto de construcción.

·        Análisis de la demanda.

·        Análisis de la oferta.

·        Análisis de precio.

·        Indicadores socio-económicos

Determinar mediante un estudio técnico las condiciones óptimas para la realización del proyecto que incluya los aspectos de localización, tamaño e ingeniería.

·        Estudio de la localización.

·        Estudio de ingeniería.

·        Costos del proyecto

Demostrar mediante un estudio financiero la existencia de recursos suficientes para llevar a cabo el proyecto de inversión así como los beneficios a obtener.

·        Fuentes de financiamiento.

·        Condiciones del financiamiento.

·        Requisitos para el financiamiento.

·        Costos por el financiamiento.

·        Flujo de efectivo.

Establecer mediante una evaluación económica la viabilidad, conveniencia y oportunidad de desarrollar el proyecto de inversión.

·        Aplicación de métodos de evaluación económica de proyectos

·        Análisis de sensibilidad.

 

 

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