Vivienda Accesible: La Llave para tu Hogar

Vivienda Accesible: La Llave para tu Hogar

 

Introducción

El tema de la vivienda está estrechamente relacionado con la justicia social en Puerto Rico.

 

En el Puerto Rico actual concurrimos en que el problema de la vivienda es uno sumamente preocupante. Existe una demanda mayor que la oferta, que tanto la empresa privada, como el gobierno, no han podido satisfacer.

 

Un estudio de hace un año y medio concluyó que se necesita un promedio de 12,000 viviendas anuales en un período de 5 años (1999-2003) para cubrir la demanda creciente. El censo de 1990 determinó que alrededor de 101,000 familias vivían en viviendas inadecuadas.

 

A pesar de los esfuerzos desde hace muchos años para que cada familia tenga su hogar propio, las clases de menos recursos tienen escasa capacidad para cualificar para una vivienda incluso en programas de vivienda de interés social.

 

Nuestra Política Pública sobre Viviendas

La vivienda no es meramente una estructura física, es el hogar donde se nutren y se desarrollan nuestras familias. Por esa razón, nuestro programa de vivienda esta fundamentado en los conceptos de familia, hogar, orgullo, integridad personal y comunitaria y el énfasis en la autogestión.

 

La nueva tendencia en la legislación federal, y por lo tanto la asignación de fondos federales, es estimular la transición de la beneficencia al trabajo. En consonancia con esta política pública federal es importante promover un continuo de servicios que facilite la transición de las familias desde su arrendamiento en vivienda pública hasta la adquisición del hogar propio.

 

Estableceremos una política pública de vivienda que atienda los diferentes segmentos poblacionales, dándole especial atención a las familias que requieran vivienda de interés social, vivienda subsidiada o vivienda pública.

 

El P.P.D. propone Vivienda Accesible el cual toma en cuenta los diversos factores relacionados con el fomento de la vivienda de interés social. Van dirigidas a viabilizar la construcción y la rehabilitación de viviendas a través de medidas que facilitan el financiamiento y canalizan mejor la demanda por vivienda.

 

Medidas Propuestas

 

La Década de la Vivienda

  Proponemos la Década de la Vivienda en Puerto Rico para construir y rehabilitar 100,000 unidades de todo tipo en el próximo cuatrienio, incluidas 50,000 unidades para familias de ingresos bajos y moderados a través de todos los programas locales y federales disponibles y 50,000 para familias de otros ingresos. Otras 100,000 más se construirán en el cuatrienio siguiente.

 

Canalización de la Demanda de Vivienda- La Llave para tu Hogar

  El elemento central del programa será la iniciativa La Llave para tu Hogar, elaborado para abrirle una nueva oportunidad a nuestras familias para realizar su sueño de poseer su vivienda. Será un instrumento para apoderar la familia al garantizarle una parte sustancial del pronto de la vivienda mediante una asignación de $3,000 a $10,000.00 a cada familia cualificada. Será una ayuda adicional a otros beneficios de subsidios al pronto, a los intereses y al costo de la unidad.

 

  El Departamento de Vivienda asistirá al portador de la llave en la tarea de conseguir un hogar, de entre un Inventario de Viviendas que será levantado de unidades que estén disponibles en el mercado o que estén en construcción y próximos a terminarse y que sea compatible con el pago que la persona pueda hacer.

 

Esfuerzo Conjunto del Sector Público y el Sector Privado

El desarrollo de la vivienda depende de un esfuerzo continuo y concertado de parte del sector público y del sector privado. El gobierno P.P.D. será promotor de la construcción de vivienda y facilitador de los trabajos en conjunto con el sector privado.

 

  Inventario de Terrenos- Integraremos bajo un inventario todos los terrenos aptos para desarrollo de vivienda, tanto municipales como estatales y de corporaciones y otras agencias públicas, en armonía con los planes de ordenación territorial de los municipios. Serán identificados en mapas electrónicos en un sistema interactivo que facilite la búsqueda y expedite el desarrollo. Este sistema nos permitirá identificar la necesidad de que el gobierno adquiera algún predio o solar para viabilizar determinado desarrollo de construcción de viviendas.

  Los terrenos serán cualificados en cuanto a los permisos requeridos para mantener al mínimo el trámite. En algunos casos el gobierno asumirá un riesgo mayor ofreciendo terrenos con proyectos conceptualizados, trámites ambientales completados y permisos preaprobados, reduciendo así el tiempo, los costos y el riesgo a un mínimo para el desarrollador.

 

  Permisología- Fomentaremos la agilización, uniformidad y concordancia de los permisos de las agencias gubernamentales involucradas en la construcción de vivienda, revisando los procesos de permisología para mantenerlos al mínimo necesario, uniformar y evitar la duplicación de requisitos, velando a la vez por el cumplimiento de la ley.

  Se proveerán los recursos necesarios a las agencias a cargo de estas funciones para que puedan contar con el personal necesario.

  Dotaremos a estas agencias con más personal técnico capacitado para realizar las evaluaciones, inspecciones y supervisar adecuadamente la tramitación de los proyectos. De ser necesario, contrataremos profesionales y técnicos para asistirnos en esa tarea.

 

  Departamento de la Vivienda- Reestructuraremos al Departamento de la Vivienda de forma que el Secretario de la Vivienda se convierta en el promotor principal de la industria de construcción de hogares, ello en coordinación efectiva con otras agencias y los diferentes sectores de la empresa privada

desarrolladores, contratistas, bancos comerciales e hipotecarios y compañías de seguros).

 

  Licencias y otras imposiciones- Revisaremos el oneroso sistema impositivo de licencias, derechos y arbitrios a los cuales están sujetos los proyectos de construcción, entre ellos las exacciones por impacto (“impact fees”). Controlaremos el alza de estos cargos y eximiremos los proyectos de interés social para familias de ingresos moderados y medianos que cualifiquen bajo nuestras iniciativas de vivienda. Los impuestos estatales y municipales, y otros cargos que fluyen al gobierno sobrepasan el 20% de los costos de desarrollo.

 

  Contribución a la Infraestructura- Nuestro gobierno será socio con la empresa privada y contribuirá al desarrollo de la infraestructura necesaria para viabilizar los proyectos, de forma que el desarrollador no tenga que pasarle al comprador todo el costo de esta infraestructura, y podamos mantener precios razonables en el área de vivienda social.

 

  Consejo Público/Privado Asesor en Vivienda- Presidido por la Gobernadora, formulará las estrategias para el desarrollo e implantación de la política pública sobre el financiamiento de la vivienda en PR y sobre la iniciativa La Llave para tu Hogar. A su vez, coordinará la interacción de todos los sectores involucrados, así como para la confección de planes de financiamiento que contribuyan a hacer realidad los objetivos antes discutidos. Los miembros de este Consejo lo serán:

-  Presidente del Banco Gubernamental de Fomento

-  Secretario de la Vivienda

-  Presidente del Banco de la Vivienda

-  Director Ejecutivo de la PR Housing Finance Corp.

-  Representantes de entidades bancarias y de la banca hipotecaria privada dedicadas al financiamiento de construcción y financiamiento de viviendas

-  Representantes de entidades desarrolladoras de vivienda

-  Representantes del interés público

 

Financiamiento para Aumentar la Oferta de Viviendas

Con los siguientes métodos de financiamiento e incentivos, fomentaremos que la

banca privada sea socio del gobierno en las gestiones de la creación de vivienda, donde el gobierno actúe como facilitador.

 

  Subsidio al precio de compra de vivienda- Para proveer una ayuda que reduzca el precio de compra de la vivienda crearemos un Programa de Financiamiento coordinado entre el Gobierno Central y los municipios donde los últimos respalden proyectos dentro de sus límites territoriales contribuyendo, junto al Gobierno Central, fondos de los siguientes recursos, subsidios o programas de asistencia a los desarrolladores cualificados para proyectos específicos:

-  Aportación de terrenos de dominio público estatales o municipales

-  Aportación de fondos HOME o CDBG

-  Otras aportaciones disponibles

 

  Subsidio a las tasas de interés de hipotecas para adquirir vivienda- Revitalizaremos el programa bajo la Ley 124, a través de la PR Housing Finance Corporation, de emisiones de bonos de renta en los mercados municipales de EU, para proveer los financiamientos permanentes de los subsidios a las tasas de interés para la construcción de vivienda.

 

  Subsidios- Propondremos que el Banco de Fomento invierta un por ciento determinado de sus ganancias para ser utilizadas en el subsidio de tasas de intereses para préstamos que cualifiquen para el programa de Vivienda Accesible.

 

  Realizaremos los trámites necesarios con las agencias federales para que se pueda complementar los beneficios de la Ley 124 con los del Programa HOME, para combinar subsidios al financiamiento con subsidios al pronto-pago y así darle acceso a un sector de la población que bajo los parámetros actuales no tiene capacidad económica suficiente.

 

  Además crearemos un programa de financiamiento coordinado para asistir a los municipios en proyectos dentro de sus límites territoriales contribuyendo, junto al Gobierno central, recursos y subsidios tales como: terrenos, fondos HOME o CDBG y otros.

 

  Fondo de Financiamiento de Préstamos de Construccióz- Garantizaría el financiamiento a través de los mercados de capital puertorriqueños para reducir sustancialmente los gastos de financiamiento de construcción de proyectos que cumplan con parámetros que se establecerán en cuanto al tipo de vivienda, su financiamiento y la localización de la misma. El subsidio podrá ir dirigido a pagar parte de las obras de infraestructura que los desarrolladores deben realizar al construir la vivienda.

 

  Ley de Incentivos Especiales para la Construcción de Vivienda Accesible- Someteremos legislación para una que, entre otros fines, provea la otorgación de créditos contributivos a desarrolladores que cumplan con las normas y objetivos del programa Vivienda Accesible, a razón del 10% del costo de desarrollo de proyectos cualificados.

 

  Hipotecas de Alto Riesgo- Propiciaremos la colaboración con la banca privada e inversionistas privados en la creación de un mercado piloto a corto plazo para hipotecas de alto riesgo. Una vez dichas hipotecas alcancen un cierto período y un historial de pago aceptable se venderían en los mercados secundarios convencionales. De este modo se contribuye a que la operación de mercado secundario se consolide en una más eficiente.

 

  Re-estructuración de Agencias Gubernamentales de Financiamiento- Las funciones de financiamiento directo y mercado secundario en estos momentos se encuentran desarticuladas y dispersadas entre el Banco de la Vivienda y la Corporación para el Financiamiento de la Vivienda de PR. Proponemos reorientar los objetivos y la estructura operacional de estas instituciones y del Departamento de la Vivienda para mejor coordinar sus recursos y sus programas de modo que podamos dirigirlos más eficientemente hacia el desarrollo de este tipo de vivienda.

 

  Préstamos Directos del Banco de Vivienda- Mediante legislación, modificaremos el programa de préstamos directos del Banco de la Vivienda eliminando la limitación a casa unifamiliares para permitir también el financiamiento de estructuras que contengan de dos a cuatro unidades.

 

  Fondos Federales para Vivienda- Crearemos una Unidad Especializada en el Departamento de Vivienda para evaluar todos los fondos federales disponibles de los programas existentes para canalizarlos de la manera más efectiva.

 

  Cooperativas- Mediante legislación actualizaremos la vivienda cooperativa para convertirla en una opción favorecida por nuestras familias, los desarrolladores y la banca. La estructura legal que regula las cooperativas de vivienda incluye ciertas limitaciones que afectan el manejo de la titularidad y su transferencia y que desalientan su utilización como una alternativa de vivienda.

 

Prioridades en la Construcción de Nuevas Unidades

Del total de nuevas viviendas que viabilizaremos, atenderemos con prioridad los siguientes proyectos y grupos.

 

  Centros Urbanos- Presentaremos la Ley para la Reconstrucción de los Centros Urbanos, la cual recogerá una política pública dirigida a repoblar y revitalizar los centros urbanos con proyectos de vivienda, áreas comunes, parques y espacios recreativos para devolverle vida a estos importantes focos de actividad.

 

  Este esfuerzo será encaminado junto a los municipios quienes someterán proyectos y propuestas de revitalización de sus centros urbanos las cuales serán evaluadas en sus méritos. El Gobierno Central aportará tanto asistencia técnica como económica (pareo de fondos) a los gobiernos municipales. Se

 

  fomentará la expropiación de estructuras y terrenos abandonados para dedicarlos a construcción de proyectos de vivienda.

 

  Segundas Plantas- Promoveremos la construcción de segundas plantas sobre viviendas que sean aptas para esto. Se le ofrecerán incentivos económicos, tales como certificados de Sección 8 disponibles a aquellas personas interesadas en poner en renta sus segundas plantas. Se promoverá el que estas viviendas se construyan particularmente en los centros urbanos para adelantar su repoblamiento. Proveeremos asistencia técnica con el desarrollo del diseño y ayuda para agilizar los procesos de permisología para agilizarlos.

 

  Rehabilitación de Vivienda Inadecuada- Como parte del programa de Comunidades Especiales, identificaremos zonas donde sea necesario la rehabilitación de las actuales residencias que no cumplan con la reglamentación vigente y asistiremos en la reconstrucción de las mismas. Las unidades resultantes deberán poder resistir los embates de huracanes y terremotos. Estas residencias podrán ser reconstruidas en madera y zinc siempre que cumplan con los requisitos para hipotecas y otros mecanismos de financiamiento.

 

  Proyectos para Mujeres Jefas de Familias- Promoveremos el desarrollo de proyectos para mujeres jefas de familia los cuales contarán con servicios especiales tales como cuido de niños y otros según las necesidades de este grupo.

 

  Proyectos para la Montaña- Estimularemos una industria local de vivienda para uso local y para exportación. Estudiaremos la utilización de nuevos métodos para construir vivienda pre-fabricada, que sean seguros y que puedan adaptarse e instalarse en pueblos de la montaña, que conlleven menos utilización de equipo pesado.

 

  Proyectos para Personas de Edad Avanzada- Identificaremos áreas cercanas a facilidades médicas, y servicios a envejecientes donde podamos promover el desarrollo de comunidades para personas de mayor edad, que sean aún autosuficientes.

 

  Fortaleceremos a su vez el Programa de Subsidio de Arrendamiento y Mejoras de Vivienda para Personas de Mayor Edad con Ingresos Bajos que administra el Departamento de la Vivienda, asignándole recursos adicionales para promover el desarrollo de nuevas unidades para este sector poblacional.

 

  Residenciales- Preocupados por la calidad de vida de los residentes de algunos edificios multipisos altamente densificados donde la criminalidad presenta grandes riesgos evaluaremos alternativas para ofrecerles hogares a estas familias, en proyectos nuevos o en comunidades cercanas y a la vez rescatar estos espacios para redesarrollarlos como proyectos residenciales más seguros y de menor densidad.

  “Una falta y afuera”- A tono con las realidades que hemos presenciado con la implementación de esta legislación, promoveremos reglamentación local que sensibilice la aplicación de esta ley para evitar muchas de las injusticias que hemos presenciado.

 

  Invasiones de Terreno- Crearemos una comisión adscrita al Departamento de la Vivienda, que examine y estudie la situación de los invasores de terreno. La rehabilitación de estas áreas comenzará de inmediato en la forma en que cada sector lo amerite. La misma atenderá no sólo la estructura física sino el problema social. El gobierno será proactivo en la entrega de títulos de propiedad a aquellas personas que por muchos años han vivido en terrenos invadidos propiedad del gobierno, siempre y cuando la localización sea segura y el gobierno pueda fomentar el uso de ese terreno para vivienda.

 

Educación y Participación Ciudadana

  El gobierno deberá asegurarse que la persona que adquiera su vivienda sea apoyada con adiestramientos sobre cómo mantener un buen crédito, cómo mantener la vivienda en buen estado, mantenimiento de las áreas comunes, la creación de asociaciones de residentes que mantengan el orden y la calidad de vida comunitaria, entre otras. Se les pedirá a las casas hipotecarias que desarrollen adiestramientos y capacitaciones para orientar a las familias

 

  La participación ciudadana es esencial para asegurar la transparencia en el proceso de evaluación y otorgación de permisos para proyectos de vivienda, asegurando plena información y divulgación a las comunidades sobre los factores ambientales, estéticos y económicos del desarrollo y construcción de viviendas y otros proyectos.

1