Derechos de Propietarios de Condominios

      Derechos de Propietarios de Condominios

 

 

Publicado Febrero 2000, Dept of Business and Professional Regulations

INTRODUCCIÓN

Esta son alguna de las leyes que aparecen en un documento publicado por el Departamento de Regulaciones de Negocios y Profesionales División de Condominios de la Florida.

El estado de la Florida le da muchos derechos a los propietarios de unidades de condominios por la ley que se encuentra en "Chapter 718, Florida Statutes ('F.S.')," y también se conoce por el nombre "Condominium Act" y también se encuentran en los códigos administrativos, "Chapters 61B-15 through 61B-24, Florida Administrative Code ('F.A.C.')".  Pero con estos derechos también vienen obligaciones lo cual acompaña este modo de vida comunal.  Esto es un pequeño resume de los derechos y las obligaciones que tiene todo propietario bajo las leyes del Condominium Act.

Usted debería leer el estatuto para información mas especifico.  Usted también puede llamar a la oficina de la División al 1-800-226-9101 y pedir una copia de estas leyes.  (O puede hacer click aqui para ver estas leyes por el internet). 

DERECHOS

Reuniones y Avisos

Los propietarios tienen el derecho a:

1.    Recibir un aviso sobre la propiedad del condominio no menos de 48 horas antes de la reunión de la junta directiva o de un comité.  Sección 718.112(2)(c), F.S.

2.    Estar presente en las reuniones de la junta directiva o de un comité con la excepción de reuniónes de la directiva o de un comité y el abogado de la asociación sobre una acción legal propuesto o pendiente cuando la asociación tiene la reunión para buscar o rendir una opinión o consejo legal.  Sección 718.112(2)(c), F.S.

3.    Recibir un aviso por escrito no menos de 14 días antes de una reunión donde se va considerar una tasación especial o un cambio a los reglamentos sobre los usos de una unidad.  La asociación puede enviar el aviso por correo o entregarlo personalmente a cada propietario; el aviso se tiene que anunciar en la propiedad; y el aviso tiene que incluir una agenda.  Sección 718.112(2)(c), F.S.

4.    Recibir un aviso de la asamblea anual, incluyendo una agenda, por correo o entregado personalmente y anunciado en la propiedad del condominio, no menos de 14 días antes de la asamblea.  Sección 718.112(2)(d)2., F.S.

5.    Recibir un aviso por escrito no menos de 14 días antes de una reunión donde se va considerar el presupuesto no menos de 14 días antes de la reunión.  El aviso tiene que incluir una copia del presupuesto y se puede enviar por correo o entregar personalmente.  Sección 718.112(2)(e), F.S.

6.    Recibir un aviso de una acción legal donde la asociación pueda tener una obligación civil que sobrepasan el seguro disponible para que los propietarios puedan intervenir y defenderse.  Sección 718.119(3), F.S.

7.    Hablar sobre los asuntos que se encuentran en la agenda de reuniónes de la directiva, de comités, y asambleas de los propietarios de acuerdo con las regulaciones razonables de la asociación.    Secciónes 718.112(2)(c), F.S.; Rule 61B-23.002(8), F.A.C.

8.    Grabar, por audio o video, reuniónes de la directiva, de comités, o de asambleas de los propietarios de acuerdo con las regulaciones razonables de la asociación.  Sección 718.112(2)(c), F.S.; Rule 61B-23.002(11), F.A.C.

9.    Recibir un aviso por escrito de cualquier tasación especial que específicamente explica la objeta de la tasación especial.  En cuanto el proyecto se completa, el dinero que sobra se considera sobrante común y la directiva a su discreción puede devolver ese dinero o aplicar ese dinero como un crédito contra tasaciónes del futuro.  Sección 718.116(10), F.S.

10.    Recibir un aviso sobre audiencias antes de un comité de otros propietarios antes que la junta directiva pueda imponerle a usted una multa como lo indican la declaración de condominio o los reglamentos interiores.  Ninguna multa puede exceder la suma de $100 por cada infracción.  La asociación puede multar por cada día que la infracción este vigente, pero esta multa no puede exceder la suma total de $1,000 por infracción.  Ninguna infracción puede usarse como gravamen ("lien") contra la unidad.    Sección 718.303(3), F.S.

ELECCIONES

Los propietarios tienen el derecho a:

1.    Recibir el primer aviso de la elección no menos de 60 días antes de la elección por correo o entregarlo personalmente.  Rule 61B-23.0021(4), F.A.C.

2.    Postularse como candidato para la junta directiva, por aviso escrito, no menos de 40 días antes de la elección.  Para determinar su elegibilidad, una persona debe consultar los requisitos dispuestos en la declaración.  Una persona condenada por cualquier crimen categorizado como una felonía por cualquier corte expediente de los Estados Unidos, que no ha tenido el derecho de votar restablecido conforme a la ley en la jurisdicción de su residencia, no es elegible para ser miembro de la directiva.  La validez de una acción de la directiva no es afectada por una determinación posterior que un miembro es inelegible debido a una convicción anterior de una elección.  Sección 718.112(2)(d)1., F.S.; Rule 61B-23.0021(5), F.A.C.

3.    Entregar, a la opción del candidato, un resume escrito en solo una hoja de papel regular, que presenta cualquier información pertinente no menos de 35 días antes de la elección.  Rule 61B-23.0021(7), F.A.C.

4.    Recibir el segundo aviso de la elección, una agenda, una boleta, un sobre pequeño, un sobre grande, y copias de los resumes de los candidatos que la asociación recibió a tiempo no menos de 14 días antes de la elección por correo o entregado personalmente.  Rule 61B-23.0021(8), F.A.C.

5.    Votar por la junta directiva por boleta secreta o por maquina de votar si hay mas candidatos que posiciones disponibles.  Si los avisos de candidatos no sobrepasan las posiciones disponibles, entonces la asociación no tiene que celebrar elecciones.  Rule 61B-23.0021, F.A.C.

6.    Votar por la junta directiva por apoderado general ("General Proxy") o limitado ("Limited Proxy") si la mayoría de los intereses votantes han votado, aprobado y proveído diferentes procedimientos en sus reglamentos interiores.  Estos reglamentos interiores se tienen que registrar en el registro publico de condado.  Sección 718.112(2)(d), F.S.

Votación, Generalmente

Los propietarios tienen el derecho a:

1.    Votar con respecto a cambios propuestos en el porcentaje del cual propietarios comparten los gastos comunes y el sobrante de la propiedad común.  Estos cambios requieren la aprobación del 100% de todos los propietarios de unidades y propietarios de gravámenes ("lien holders") contra la propiedad, a menos que la declaración de condominio provee un porcentaje de aprobación menos del 100% y esta inscrita originalmente en el registro publico del condado.  Sección 718.110(4), F.S.

2.    Votar vía apoderado general, excepto donde apoderado limitado es requisito del estatuto.

    a.    Ambos, apoderado general o limitado, pueden utilizarse para establecer un quórum.

    b.    Apoderados limitados tienen que usarse como votos en elecciones para eliminar o reducir reservas fiscales, para eliminar requisitos del estado de cuenta financiero, para enmendar la declaración de condominio, los artículos de incorporación, o los reglamentos interiores, y cualquier otra materia en el capitulo 718, F.S., que permita o requiera el voto de los propietarios de unidades.

    c.    Un apoderado no es valido por mas de 90 días.

    d.    Apoderados no pueden ser usados para la elección de miembros de la junta directiva, con la excepción de asociaciónes donde el total de la mayoría de los intereses votantes han votado, aprobado y proveído diferentes procedimientos en sus reglamentos interiores con respecto al voto y elección.  Estos procedimientos pueden proveer estipulaciones para conducir elecciones via apoderado general o limitado.  Secciones 718.112(2)(b) y 718.112(2)(d), F.S.

3.    Votar en una reunión por convenio escrito con la mayoría de todos los propietarios de unidades para destituir cualquier miembro de la junta directiva.  Sección 718.112(2)(j), F.S.; Rules 61B-23.0027 o 61B-23.0028, F.A.C.

Fondos De La Asociación

Los propietarios tienen el derecho a:

1.    Recibir información financiero sobre los 12 meses anteriores de esta manera:

    a.    Si la asociación consiste de 50 unidades o menos....

    b.    Si la asociación consiste de mas de 50 unidades, y ingresos de mas de $100,000 dólares, el propietario tiene el derecho de recibir un estado financiero anualmente que cobre los 12 meses anteriores dentro de 90 días a el terminar del año fiscal o calendario o de acuerdo con la fecha en los reglamentos interiores, el estado financiero debe ser compilado, revisado y/o auditoriado.  Sección 718.111(14), F.S.; Rule 61B-22.006(10), F.A.C.

2.    Recibir un aviso por escrito, y una copia del presupuesto que incluya las reservas que la asociación tiene.  La asociación debe enviar esta información por correo o entregarla personalmente no menos de 14 días antes de la reunión del presupuesto.  Sección 718.112(2)(e), F.S.

Generalmente

Los propietarios tienen el derecho a:

1.    Ser propietarios exclusivos de sus unidades de condominios.  Sección 718.103(26), F.S.

2.    Ser miembros de la asociación y tener el derecho al voto así como lo provee la declaración de condominio.  Sección 718.106(2), F.S.

...

6.    Acceso a los documentos oficiales de la asociación de acuerdo con los reglamentos razonables de la asociación.

    a.    La asociación tiene que dar acceso a esos documentos a los 5 días de recibir, por escrito, una carta pidiendo acceso de un propietario.

    b.    Los propietarios tienen el derecho, a su propio costo razonable, de hacer o de obtener copias de los documentos oficiales.

    c.    NOTA: La asociación no carga una responsabilidad de mandar copias de esos documentos por correo.  Sección 718.111(12), F.S.; Rule 61B-23.002, F.A.C.

7.    Contar con que la junta directiva, al recibir una carta por escrito, via correo certificado, con solicitud de regreso del recibo, efectúe una de las siguientes:

    a.    Proveer una respuesta sustancial por escrito dentro de 30 días;

    b.    Notificar el propietario que la junta directiva ha solicitado una opinión legal y que entonces se le notificara tal respuesta de la opinión legal por escrito dentro de 60 días; o

    c.    Notificar el propietario que la junta directiva ha solicitado consejo a la División Estatal y que entonces se le notificara tal informe por escrito dentro de 10 días después de recibir tal informe de la División.   La asociación puede adoptar reglas y reglamentos razonables con respecto a la frecuencia y manera de responder a tales peticiones, POR EJEMPLO: una de las cuales puede ser que la asociación será obligada a responder un máximo de una solicitud por unidad en cualquier periodo de 30 días.  Sección 718.112(2)(a)2., F.S.

8.    Solicitar a la corte del circuito del condado donde el condominio esta ubicado, por un depositario, si la asociación falla en llenar las vacantes suficientes para constituir un quórum en la junta directiva.  Sección 718.1124, F.S.

9.    Participar en el proceso de mediación voluntaria o de arbitración obligatoria sin pacto de acatamiento, para resolver algunas disputas.  Sección 718.1255, F.S.; Rule 61B-45, F.A.C.

10.    Cancelar, junto con otros propietarios, alguna otorgación o reservación hecha por la declaración, alquiler o otro documento, así como algún contrato hecho por una asociación previa al canje de control a los propietarios de unidades que no sea el constructor.  Normalmente, tal cancelación requiere la aprobación de 75% del voto de los propietarios.  Sección 718.302, F.S.

11.    Efectuar demandas por daños o efectuar petición por desagravios, o ambos, contra la asociación, otros propietarios de unidad, inquilinos o invitados, o contra un director que deliberadamente y conscientemente ignora obedecer con los mandatos del capitulo 718, F.S., las reglas administrativas pertenecientes, o con los documentos del condominio.

    a.    El partido que prevalece se le habilitara recobrar los costos razonables del abogado.

    b.    En algunas disputas, previas al efectuar demandas, los participantes tienen que solicitar el proceso de arbitración obligatoria sin pacto de acatamiento a la División.  Sección 718.303(1) y 718.1255, F.S.; Rule 61B-45, F.A.C.

Esenciales

Para mantener y vivir en una comunidad tranquila, los propietarios y miembros de la junta directiva deben mantener un canal de comunicación abierto y continuo.  Sección 718.119(2), F.S., del Condominium Act establece que un propietario puede estar expuesto o sujeto por los actos y omisiones por parte de la asociación con respecto al uso de los elementos comunes.  Por lo tanto propietarios deberían tomar las siguientes responsabilidades:

1.    Concurrir y participar en todas las reuniónes de los propietarios;

2.    Concurrir a todas las reuniónes de la junta directiva, de comités y revisar los minutarios;

3.    Votar sobre todos los temas en todas las elecciones;

4.    Cooperar con otros propietarios de unidades en eventos de día-a-día en la comunidad;

5.    Presentar asuntos o problemas a la atención de la junta directiva;

6.    Servir como miembro de la junta directiva; y

7.    Familiarizarse con los mandatos de los documentos del condominio.

Publicado Febrero 2000, Dept of Business and Professional Regulations

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