抄
送：市有关部门，各镇（区）建委（城管办）物業管理合同 (草案)
第一章 總則
第一條 本合同當事人
甲方(下稱消費者)：中山市星晨花園業主委員會
地址：中山市港口鎮星晨花園
法定代表人：
乙方(下稱服務提供者)：中山市星晨花園物業管理有限公司
(企業法人營業執照註冊號 4420001011330)
地址：中山市港口鎮星晨花園
法定代表人：
根據中華人民共和國法律及法規的規定，甲乙雙方在平等、自願基礎上，就甲方將中山市港口鎮星晨花園授權乙方進行物業管理，為明確雙方的權利義務，特訂立本合同。
第二條 物業的基本情況
座落位置：中山市港口鎮星晨花園一至七期及星晨花園日後開發的所有物業。
(下稱本物業) 位於中山市港口鎮南九村木河逕(圖則見附件一)
授權乙方管理物業的範圍為星晨花園一至七期及日後開發物業構成細
目見附件二。其中五期以後未滿三年之物業，由發展商出具委託書予乙方管
理見指導性文件一。
第三條 管理期限從本合同簽訂之日起至2005年12月31日止。本合同簽訂之前，乙方實施的物業管理行為，適用本合同的規定執行。合同期滿前六個月經雙方協商是否續約。
若任何一方欲在合同期限內解除本合同，必須提前180日以書面形式通知對方，甲方須經業主大會同意方可解除合同。若甲方提出解除合同時需經業主大會通過(即由業主大會有至少50%有投票權的業主同意)，該180日通知期內，雙方未達成解除合同協議之前，雙方仍需履行本合同。
合同期滿，甲方未與新的管理公司達成協議時，雙方同意本合同繼續生效直到新公司管理合同生效為止，本合同的效力即時終止。
第四條 乙方提供物業管理服務的受益人為本物業的全體業主和物業的合法使用人(下稱物業使用人)。本物業全體業主和物業使用人的權益和責任，由《中山港口鎮(星晨花園)管理公共契約》(下稱公共契約)和中華人民共和國法律法規所界定；公共契約是由業主與發展商〝中山市港口鎮地產房屋發展公司和JUBILATION PROPERTIES LIMITED (星晨花園有限公司)所簽訂的，當公共契約與中華人民共和國法律法規有所抵觸時，則以中華人民共和國法律法規的規定為準。
第二章 甲方授權乙方提供物業管理服務的內容
第五條 乙方向業主及物業使用人提供下列管理服務，但費用承擔按本合同第四章及本合同附件二規定執行，服務包括：
1. 房屋建築共享部位的維修、養護和管理，包括：正門入口、公寓入門口大堂、外牆面、承重結構、樓梯間、共用金屬欄柵、走廊通道、門廳等。
2. 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：各單位室內公用的自來水系統、雨水及污水排水系統、共用的上下垃圾道、共享的照明設備、天線、防雷網、高壓水泵房、樓內外消防設備、電梯、電表房、後備發電機房、公用空調系統、泳池、觀賞湖泊等。
3. 市政共用設施通道和附屬建築物、構築物的維修、養護和管理，包括：道路、室外公共自來水管道、雨水及污水排水系統、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。
4. 負責本物業內綠化、花木、建築小品、休閑娛樂設備、環境衛生管理服務，包括：花草樹木的灌溉、修剪、公用地方清潔、垃圾的收集、清運、及對人類有害的動物、昆蟲的防治。
5. 維護公共秩序，負責提供安全防範服務，包括本物業內所有行車及行人通道 維護本物業的良好治安秩序，包括巡視、門崗及本物業內值勤，協助業主和物業使用人的危急呼救及緊急送醫院。
6. 提供商業綱點，文化體育娛樂服務，組織開展及推動文娛康樂體育活動。
7. 負責購買保險包括：第三者安全責任保險(任何人仕在本物業公用範圍內的意外受傷或死亡保險)，公共設備的水火險及雷擊險等，保費在收取的物業管理費中支付。
8. 根據甲方賦予的權力，執行業主大會的議決及公共契約條款，包括追收管理費及其它應繳之費用。
9. 對業主和物業使用人違反《公共契約》的行為，依法追究違約責任。
10. 按時定期檢查，維護本物業之所有公共設施及做好檔案記錄。
11. 提供穿梭花園內外的巴士服務，負責車輛的維修及保養。
12. 其它依照中山市人民政府《中山市物業管理實施細則》第六章〝物業管理的內容及要求〞的規定，乙方應當履行的職責。
第三章 雙方權利義務
第六條 甲方權利和義務
1. 代表和維護全體業主和物業使用人的合法權益。
2. 審定乙方擬定的物業管理制度。
3. 監督乙方管理工作的實施，有關管理制度的執行情況執行業主大會或業主委員會決議。
4. 審議乙方提出的物業管理服務年度計劃，維修養護計劃，預防性養護方案及財務預算案。
5. 協助乙方做好物業管理工作和推動文娛康樂體育活動。
6. 授權乙方在維護全體業主和物業使用人的合法權益的前提下處理發展商及其他部門或單位對物業管理遺留的問題(針對具体問題，屆時另行簽發授權書，明確授權期限、權限)。
7. 監督和審核物業管理維修基金的管理、使用。
8. 監督物業業主，物業使用人遵守物業管理制度。
9. 當業主和物業使用人不按《公共契約》規定交納物業管理費或其他有關費用時，協助乙方催交或以其他合法方式追收。
10. 甲方每年提出年度工作計劃 ( 含財政計劃 ) ，經甲乙雙方取得一致共識後，甲方在實施有關計劃時所須的費用， ( 該費用 )按實報實銷原則，由乙方提供專款專用，唯該費用每年度以全年管理費總收入的百分之零點五為上限，并納入乙方經營成本。
第七條 乙方的權利和義務
1. 甲方同意乙方行使本合同及《公共契約》所賦予的職權，進行管理本物業、管理權限及收支、管理費用等事項，具體的做法按《廣東省物價局粵價(1997)24號文第五條第五款》和《公共契約》有關規定執行。乙方應獨立核算，同時必須量入為出，避免入不敷支。
2. 乙方可根據中國法律及本合同的約定和公共契約的規定，提供改善有關物業管理制度，但乙方在有必要實施新管理制度前，必須三個月前通知業委會并獲得業委會的書面同意。
3. 乙方現有的辦公場所即星晨花園第五期管理處包括醫療室按目前現狀由發展商無償提供給乙方使用。在任何情況下發展商如無法無償提供使用上述場所給乙方，一切費用由乙方自理。
4. 對業主和物業使用人違反公共契約的行為，按契約的規定處理。
5. 對業主和物業使用人違反法律法規、規章的行為時循法律程序提請有關部門處理。
6. 可選聘專業公司承擔本物業的專項管理業務，費用在管理費中列支、但所有責任仍由乙方負責, 不得把責任部份或全部轉嫁給第三方。
7. 負責編制房屋、附屬建築物、設施、設備、綠化等的年度安全檢查、維修養護計劃和大宗維修方案，并組織實施。
8. 負責編制物業管理年度管理計劃，及下年度預算報告，每年十一月底前提交預算案。根據『中山市物業管理實施細則』第五十八條規定物業管理公司的管理費收支帳目每季度向業主, 使用人公布一次, 并報主管部門備案. 每年六月底前提交上年度(一月至十二月)己由核數師審核的管理年度決算報告，向全體業主和物業使用人公布。
9. 以發信函通知或張貼通知的形式，及時向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督。
10. 在本合同終止或提前終止時,乙方需向甲方交還所有管理物業之資料: 包括工程技術檔案資料, 業主檔案資料, 工程維修記錄,物業管理維修基金及管理費按金自合同生效日起至合同終止期間之的變動狀況的合同、協議、表格、圖紙、單據等一切文件資料。
11. 在本合同終止或提前終止時, 乙方需將下列項目, 按本合同生效日起之淨值, 交還甲方.
(1) 現金及銀行結餘
(2) 應收管理費及其他應收帳款
(3) 預繳款項及按金
(4) 應付帳款及應邀費用
(5) 應付稅項
(6) 欠相關部門款項
12. 在本合同終止或提前終止時, 乙方需將物業管理維修基金及管理費按金, 按終止日之結存, 一并移交甲方.
13. 在本合同終止或提前終止時, 乙方需將固定資產, 以合同生效日起計, 全數 (減除期間經業委會批准報銷之物件後), 交還甲方.
第四章 物業管理和維修的費用
第八條 物業管理費由乙方按公共契約規定的標準向業主或物業使用人直接收取，目前管理費的計算是按每一住宅的建築面積每平方英呎港幣0.3元。本合同期內不改變管理收費標準。業主和物業使用人若逾期支付管理費，每逾期壹個月，按所欠費款項每月計收2%滯納金，直至付清為止，及另收取手續費港幣500元作為延誤交款引致乙方增加管理工作負擔應支付的費用，經催收仍不交付的，物業管理公司也可與有關部門協商，采取必要的措施協助催繳有關費用或依法向人民法院起訴。
第九條 物業管理維修基金歸全體業主共同所有、由乙方開立專戶保管。甲方有權審核及查閱物業管理維修基金滾存和結餘情況及監督使用。本物業共享部分，共享設施設備、公共場所維修及更新費用由乙方先從物業管理維修基金增值部分中墊支，增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分屬業主分攤的，由乙方向業主收回。乙方動用物業管理維修基金包括增值部分必須先經甲方同意。物業管理維修基金金額，增值部分，和墊支部分應以每半年一次以發信函或張貼通知的方式向全體業主及物業使用人公佈。
第十條 物業管理公司管理費支出與物業管理維修基金開支所承擔的具體範圍詳見附件二.
第五章 違約責任
第十一條任何一方違反本合同任何一款的規定，視為違約，因此造成對方損失，違約方應承担全部責任, 給予對方經濟賠償。
第十二條若乙方未履行本合同約定的責任，經業主大會通過(即由業主大會有過半數以上投票權的業主同意)，可提前解除本合同，因此造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第十三條任何一方無故終止履行合同的，應向對方支付違約金港幣50萬元，由於毀約造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第六章 附則
第十四條本合同如有未盡事宜，雙方另行補充。
第十五條本合同在履行過程中產生的爭議，雙方應協商解決，協商不成時可提請國內仲裁機構仲裁。
第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，另一份交中山市政府物業管理行政主管部門備案。
第十七條本合同自甲乙雙方簽署後即時生效。
第十八條本合同副本提供給發展商中山市港口鎮地產房屋發展公司和JUBILATION PROPERTIES LIMITED (星晨花園有限公司)存檔。
甲方(消費者)：中山市星晨花園業主委員會
法定代表人： 公章
日期： 年 月 日
乙方(服務提供者)：中山市星晨花園物業管理有限公司
法定代表人： 公章
日期： 年 月 日
附件二
第ｱ條 本物業維修費用承擔原則
業主，業主委員會，物業管理公司對建築物的維修責任，如損壞責任明確的，由責任人承擔，其他按下列原則承擔費用：
1.房屋自有部分由業主或使用人負責;
2.毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔;
3.建築物本體共有部分，由該建築物所有業主共同承擔;
4.物業管理區域內共有設施，設備，公共場所，由全體業主共同承擔;
第二條 物業管理公司承擔費用範圍：
對建築物主體共有部分，共有設施，設備，公共場所，共同事務的管理而支出的費用由物業管理公司負責，即管理公司對其實施日常維護，以保証其正常運作及維持其正常秩序而支出的費用，并不包括其維修，更新，更換而支出的費用，該費用并在管理費中列支，包括：
1.房屋建築共享部位的維護管理，包括：正門入口、入門口大堂、外牆面、承重結構、樓梯間、共用金屬欄柵、走廊通道、門廳等。
2.共用設施、設備的維護管理、包括：各單位室內公用的自來水系統、雨水及污水排水系統、共用的上下垃圾道、共享的照明設備、天線、防雷網、高壓水泵房、樓內外消防設備、電梯、電表房、後備發電機房、公用空調系統、泳池、觀賞湖泊等。
3.市政共用設施通道和附屬建築物、構築物的維護管理、包括：道路、室外公共自來水管道、雨水及污水排水系統、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。
4.負責本物業內綠化、花木、建築小品、休閑娛樂設備、環境衛生管理服務，包括：花草樹木的灌溉、修剪、公用地方清潔、垃圾的收集、清運、及對人類有害的動物、昆蟲的防治。
5.負責購買保險，包括：第三者安全責任保險(任何人仕在本物業公用範圍內的意外受傷或死亡保險)，公共設備的水火險等。
6.物業管理公司日常開支及經營費用，包括：
(一)服務人員的工資和按規定提取的福利費;
(二)服務項目的物資損耗補償(公用設施，設備維護保養費);
(三)直接用于住宅小區物業管理的固定資產折舊費;
(四)法定稅費
本附件第二條1，2，3，項房屋建築公有部分，共用設施設備，市政共用設施通道和附屬建(構)築物，公共場所的維修及更新所需的全部費用，由物業管理維修基金增值部分所墊支，增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分向應當承擔責任的業主收回，或者向全体業主收取。
指導性文件一
中建委[2001]32号
关于搞好前期物业管理服务工作的通知
房地产开发公司、物业管理公司：
为了规范物业管理市场，保障物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，根据《建设部关于印发〈前期物业管理服务协议〉（示范文本）的通知》（建住房[1999]246号）精神，房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，必须签订《前期物业管理服务协议》，现就有关事项通知如下：
一、结合自身实际，对协议的有关条款予以选择或在空格处增加内容，进一步规范前期物业管理行为，提高服务质量，减少纠纷。
二、开发企业在预（销）售商品房时，向购房者出示《前期物业管理协议》，购房者在签订商品房预（销）售合同时，同时签订《前期物业管理服务协议》。
三、开发企业在预（销）售商品房时，要加强物业管理常识、条款的宣传，提高购房者的物业管理意识，同时，改革“谁开发，谁管理”的物业管理模式，选聘专业物业管理公司进行前期物业管理，加快推进物业管理市场化进程。
四、重视房改房的物业管理，有组织、有计划地选择部分房改房数量较多且比较集中的小区，推行物业管理，扩大物业管理覆盖面。有关部门应协助小区选聘物业管理公司，签订《前期物业管理协议》，逐步将房改房的物业管理推向市场。
以上通知，请认真贯彻执行。
二ОО一年四月二十九日
主题词：城乡建设 房地产管理 通知
抄
送：市有关部门，各镇（区）建委（城管办）
中山市建设委员会办公室
2001年4月30日印