STOIAN SERVICES & CONSULTING srl.
Director : STOIAN ION – EMIL
Str. Potocului nr.18
Caransebes
Tel. +40255511042 Fax. +40255516345
Mobil. 0722518804
e-mail: emilstoian@xnet.ro
DOSAR DE PREZENTARE
COMPLEXUL HOTELIER SCORILLO
-Poiana Marului-
1. Descrierea viitoarei statiuni Poiana Marului si incadrarea in zona a Hotelului Scorillo
Poiana Marului este o asezare emergenta din punct de vedere turistic, situata la o altitudine de 700-800 m, intr-o zona cu livezi de meri si compacte paduri de fag si pin.
Accesul se face pe drumul local nr. 683, care porneste din DN 68 (Caransebes 22km, Hateg 48km, din dreptul orasului Otelul Rosu) si ajunge la Poiana Marului dupa alti 22,5 km,dintre care o parte sunt parcursi de-a lungul lacului de acumulare Marul.. Existenta acestui lac de acumulare confera localitatii, nu numai un drum de acces in intregime betonat si bine intretinut chiar si iarna, ci si un peisaj cu totul deosbit.
Lacul de acumulare Marul deschide hotelului multiple posibilitati de agrement: plimbari in padure, plaja, pescuit, cu posibilitati de amenajare a unor baze de sport nautic, intregind peisajul cu adevarat montan.
Daca in anul 1989, in jurul hotelului Scorillo existau mai putin de 50 de locuinte, in marea lor majoritate case taranesti, in ultimii ani s-au construit cca. 75 vile, astfel incat la ultimul recensamant au fost inregistrate 122 adrese, la care se adaoga un numar mare de vile aflate in diferite faze de constructie.
Ritmul rapid de dezvoltare a localitatii Poiana Marului, justifica pretentiile sale de a capata in scurt timp statutul de statiune turistica, mai ales dupa apartenenta sa la un extins domeniu schiabil, asa cum vom prezenta mai jos.
Hotelul Scorillo ocupa o pozitie dominanta in centrul asezarii, atat prin arhitectura sa impunatoare, cat si prin excelenta sa vizibilitate. El este de fapt o replica la scara extinsa cu circa 25% a Hotelului Teleferic din statiunea Poiana Brasov.
Al doilea avantaj este conferit de situarea in vecinatatea statiunii de iarna Muntele Mic (cca. 12km), aflata la 1802m altitudine. Unele ghiduri turistice situeaza de altfel Poiana Marului in perimetrul statiunii Muntele Mic.
Intre Poiana Marului si Muntele Mic, pe valea Sucului, se afla in constructie drumul Poiana Marului – Olteana, cu posibilitate de legatura spre Muntele Mic. Acest nou drum este terminat, in prezent, in proportie de 70% si are perspectiva de finalizare in cca. un an, dispunand de finantarile necesare. De o importanta deosebita va fi utilizarea acestui drum drept cale principala de acces spre statiunea de sporturi de iarna Muntele Mic, de oarece telescaunul care urca spre Muntele Mic din apropierea localitatii Borlova nu mai este functionabil ( repararea sa este foarte costisitoare fiind telescaunul cu cel mai lung traseu din tara – 4km), iar vechiul drum de acces spre Muntele Mic, pe acelasi versant al muntelui, se poate practica iarna numai cu mijloace de transport cu senile. Terminarea in anul 2003 a drumului Poiana Marului – Olteana si legarea acestuia cu drumul spre Muntele Mic (cca 2km) va aduce Poiana Marului pe traseul principal spre Muntele Mic si un acces facil la domeniul schiabil. Mai mult decat atat; exista un grup de initiativa, format din specialisti in turism, autoritati locale si investitori, care promoveaza dezvoltarea intrgii zone intr-un domeniu schiabil integrat , care sa includa utilizarea unor noi partii naturale, propice schiatului fara alte amenajari in afara montarii de teleschiuri.
Se are in vedere o zona in directia Muntelui Tarcu, eventual in punctul cunoscut sub numele „Caleanu”, la o distanta de cca 9 km. de Poiana Marului, pe drumul Sucului prezentat mai sus. De precizat ca aceste partii beneficiaza de unul dintre cele mai lungi sezoane de schi din tara (5 -6 luni pe an).
Al treilea avantaj este situarea in apropierea Muntelui Tarcu (altitudine 2190m), cu deschidere spre Retezat, care ii confera un bun acces catre traseele alpine de drumetie.
Al patrulea avantaj consta in existenta in statiune a unor terenuri de sport (tenis si minifotbal cu nocturna), a unei pastravarii in functiune si a unei manastiri nou construite.
Al cincilea avantaj rezida din insasi structura hotelului Scorillo, care este o adevarata „uzina turistica” si inima comerciala si de agrement a intregii viitoare statiuni, prin dotarile sale neobisnuit de variate:
Al saselea avantaj il da altitudine de 750 m si facilitatilede tratament posibil de reactivat, redandu-i hotelului specificul initial de odihna si tratament al afectiunilor pulmonare si antistres.
2. Istoricul Complexului Hotelier Scorillo din Poiana Marului si situatia sa juridica actuala
Precizare: prin complexul Hotelier Scorillo se intelege imobilul cu acelasi nume cadastral (si care in unele documente apare sub numele de Scorilo), situat in Poiana Marului, comuna Zavoi, Judetul Caras-Severin.
Complexul Hotelier Scorillo a fost construit in perioada 1972-1977 de catre Grupul II Lugoj al Trustului de Constructii Timisoara, intrand initial in administrarea Organizatiei Comerciale Locale (OCL) Caransebes. In anul 1979 trece la OJT Caras- Severin. In anul 1990, in urma reorganizarii activitatii in turism, ia fiinta S.C. Poiana Marului S.A. avand ca active principale nu numai Complexul Hotelier Scorillo din Poiana Marului, ci si Complexul Hotelier Sebes de pe Muntele Mic.
In baza Contractului nr. 474/07.05.1993, Complexul Scorillo este dat in locatie de gestiune pe 10 ani dlui. Bistrean Petru. De precizat ca inca la acea data (mai 1993) complexul hotelier functiona sub capacitate, in gestiune preluandu-se numai sectiunile care necesitau reparatii minime. Astfel obiectul contractului de locatie de gestiune include numai 50% din capacitatea de cazare (hotel corp A), cca. 80% din capacitatea de alimentatie publica (braserie, restaurante) si centrala termica.
In luna februarie 1999, SC Poiana Marului SA este privatizata integral, prin achizitioanarea activelor sale ( Scorillo si Sebes) de catre o persoana fizica, care pastreaza baza materiala de pe Muntele Mic si o vinde, in acelasi an, pe cea din Poiana Marului dlui. Borlovan Valeriu Toma si sotiei sale dna. Borlovan Doina.
Desi prin contract, locatorul de gestiune se obligase sa administreze cu spirit gospodaresc bunurile, sa execute reparatiile curente si sa predea imobilul in stare de functionare, intregul complex hotelier a intrat intr-o stare de degradare treptata, facandu-l in scurt timp nefunctional in zona spatiilor de cazare. Interesul exclusiv al locatarului s-a orientat, evident, catre unele dintre unitatile de alimentatie publica, in defavoarea partii consistente a complexului, constand din unitatile de cazare, piscina, sauna, spalatorie, sali de conferinta etc.
Complexul Hotelier Scorillo nu intra in reparatii pana in anul 2001, datorita existentei pe rol a unor actiuni judecatoresti in perioada 1999 – 2001, intre noul proprietar si locatorul Bistrean Petre, solutionate definitiv in favoarea familiei Borlovan.
Conform datelor furnizate de Directia Judeteana de Statistica Caras-Severin cu adresa nr. 2200/19.12.2002: „Complexul Scorillo din Poiana Marului a avut in anul 1990 un numar de 15.941 turisti, cu 35.156 zile turist la o capacitate de cazare de 382 locuri, scazand in anul 1992 la 639 turisti. Din anul 1995 unitatea nu a mai functionat”.
Precizari importante privind imobilul
§ Dl. Borlovan Valeriu Toma, impreuna cu sotia sa, sunt in prezent proprietarii unici pe intreg terenul de 7912m.p. . Fostul copropritar, in proportie 9,1 % din teren, cca 719 mp.,a fost despagubit prin hotarare judecatoreasca si in prezent, asa cum se prezinta si in extrasul CF 6201 din 24.06.2003 dl Borlovan Valeriu Toma detine in proprietate tot terenul aferent numarului topo respectiv.
· Cladirea cu toate anexele sunt in proprietatea exclusiva a dlui Borlovan Valeriu Toma si a sotiei sale dna. Borlovan Doina;
· Actele cadastrale de- mai jos:
sunt prezentate in anexa (modificarea ulterioara asupra terenului asa cum a fost prezentata mai sus.
· Avand in vedere faptul ca proprietarii imobilului, familia Borlovan, desi au cetatenie romana, au domiciliul permanent in Germania, negocierea contractului de vanzare a Complexului Hotelier Scorillo a fost mandatata pana la nivel de pret, dlui. Stoian Ion-Emil din Caransebes, conform Procurii autentificate sub nr. 4191/12.12.2002, anexata .
· In baza acestei procuri, dl. I. E. Stoian este mandatat sa negocieze in numele proprietarilor „toate clauzele contractului de vanzare-cumparare, inclusiv pretul la care se va vinde imobilul [...] fara a putea semna contractul de vanzare- cumparare”. Totodata mandatorul are dreptul „ca in numele nostru (proprietarilor) si pentru noi, sa semneze orice acte de negociere in vederea vanzarii imobilului”.
3. Lucrarile efectuate de familia Borlovan in perioada 2000 – 2002
Complexul Hotelier Scorillo, din lipsa de interes si de fonduri, fusese adus intr-o stare de degradare fizica avansata, in principal in zona spatiilor de cazare, fata de care aparent locatorul de gestiune nu a manifestat cel mai mic interes.Lipsa lucrarilor elementare de intretinere, obligatorii de altfel prin contractul de locatie de gestiune, au condus la inutilizarea totala a spatiilor de cazare in jurul anului 1995, cand cele doua corpuri de cazare nu numai ca au fost practic dezafectate, dar le-a fost lasat acoperisul in stare avansata de degradare, afectand casa scarilor pe ultimele doua etaje.In acelasi timp, principalele facilitati: alimentarea cu apa, transformatorul electric, sistemul de incalzire centrala, spalatoria si facilitatile hoteliere anexe, echipamentele de bucatarie si mobilierul, au devenit neutilizabile.
Noul proprietar a preluat un hotel nefunctional si a investit substantial in corectarea definitiva si aducerea la standard international a urmatoarelor sectiuni ale Complexului Hotelier Scorillo:
- inaltarea podului si construirea unui acoperis modern, din tigla pe intreaga suprafata superioara a hotelului (exceptie deasupra unei restranse zone a bucatariei si in zona piscinei, care pe o suprafata nesemnificativa au fost lasate cu acoperisul original de beton si luminatoare din sticla);
- montarea de jgheaburi si burlane noi la toate corpurile cladirii;
- inlocuirea completa a lemnariei la toate balcoanele (163 camere au balcoane din totalul de 175 camere);
- repararea completa a zidariei si refacerea tencuielilor exterioare cu ciment alb si praf de marmora;
- construirea unui gard de piatra si lemn in fata hotelului , cu cabina locuibila pentru paznic;
- inlocuirea conductei de alimentare cu apa (lucrare terminata in proportie de 80%);
- achizitionarea unei centrale termice moderne si ecologice care functioneaza cu masa lemnoasa si care va fi adusa din Germania, aceasta urmand a face obiectul unor negocieri separate.
Se poate conchide ca prin amenajarile efectuate deja, lucrarile la exterior, inclusiv cele legate de amenajarea parcarii, au fost in linii mari terminate.
Precizam ca in localitate functioneaza televiziunea prin cablu.
4. Lucrari care urmeaza a fi efectuate pentru punerea in functiune a Complexului Hotelier Scorillo
- echiparea completa a bucatariei, a laboratorului de cofetarie / patiserie, a spatiilor de frig si a liftului de serviciu;
- repararea piscinei, a spatiilor anexe, a saunei si a bazei de tratament, inclusiv echiparea bazei de tratament;
- repararea si echiparea completa a barului de zi, salii de conferinta, holului de receptie, barului de noapte (discoteca);
- reparatii minore a salilor de restaurant si a braseriei (zugravire si unele reconditionari ale scaunelor de stejar);
- spatiile de cazare necesita reparatii majore: inlocuirea completa a faiantei / gresiei si obiectelor sanitare din bai, a tapetului, mochetei, perdelelor si mobilierului, lucrari de vopsitorie interioara si inlocuirea unor ferestre si usi;
- inlocuirea integrala a cablurilor electrice; (exista transformator de forta functionabil);
- terminarea aductiei de apa potabila si a sistemului de incalzire centrala;
- echiparea completa cu vesela, material moale;
.
Precizari:
a) nu exista copii dupa planurile si date privind proiectele de executie ale constructiei, insa Complexul Hotelier Scorillo este o replica a hotelului Teleferic din staiunea Poiana Brasov, la o scara extinsa cu circa 25%;
b) starea pardoselilor de marmura in restaurante, hol receptie si a scarilor pricipale din Corpul de Cazare A este exceptionala.
5. Descrierea Complexului Hotelier Scorillo
5.1. Ansamblul turistic Scorillo este structurat pe mai multe corpuri de cladire, prezentate mai jos.
a) Receptie, hol, bar de zi, sala de conferinta, sala de protocol;
b) Restaurante:
- parter: braserie cu terasa proprie, bar de noapte / discoteca, garderoba si anexe;
- etaj I (nivelul receptiei): Restaurantul A cu ring dans, terasa si separeu etajat, Restaurantul B cu terasa spre piscina, Bucatarie, anexe.
c) Hotel Corp A;
d) Hotel Corp B;
e) Piscina si anexe;
f) Centrala termica.
5.2. Corpul de receptie
Corpul de receptie comunica cu toate celelalte corpuri ale cladirii, in afara centralei termice.
Corpul de receptie este structurat pe doua nivele, la care se ajunge pe o scara monumentala si include:
- la etajul I – receptia propriu-zisa, holul cu diverse functiuni (spatiu bagaje, centrala telefonica, bar de zi, spatii de asteptare, sala de conferinte);
- etaj intermediar – sala de protocol, terasa;
Suprafata totala – 1.160 m.p.
Structura: fundatii continue de beton armat, stalpi, grinzi si plansee de beton armat.
Finisaje: elemeente de tamplarie din lemn si lambriuri care nu necesita reparatii majore, pardoseli de marmura alba in stare foarte buna, tencuieli cu praf de piatra.
Mobilier: inutilizabil in totalitate.
5.3. Corpul Restaurante
Corpul Restaurante are acces fie de la receptie, sau printr-o scara exterioara monumentala destinata restaurantelor A si B ale etajului 1, si direct pentru unitatile de la parter (braserie, bar de noapte/discoteca).
Restaurant A sectia 1 Restaurant A sectia 2
Capacitate: Restaurant A -250 locuri , Restaurant B -80 locuri, separeu etajat Restaurant
A -20 locuri, terase 160 locuri, braserie -100 locuri, Bar noapte -70 locuri, garderoba.
Suprafata totala a spatiilor de alimentatie publica: 2000 mp
Restaurant B Sala de protocol
Structura: fundatii continue din beton armat, stalpi, grinzi si planseu beton armat, plafon cadre beton.
Finisaje: elemente de tamplarie si lambriuri din lemn care pot fi reconditionate, pardoseli din marmura in stare buna (in restaurant si in hol), mozaic ( bucatarie si anexe), tencuiala praf de piatra, faianta care trebuie inlocuita complet in spatiile de productie si depozite.
Mobilier: cca. 300 scaune solide de fag, usor reconditionabile, mese simple saracacioase, cu doua picioare metalice.
Design interior: inexistent.
Platforma orchestra si ring dans in Restaurantul A.
Bucatarie cu anexe – neechipate.
Lift marfuri defect.
5.4. Hotel Corp A- Hotel Corp B
Cele doua corpuri cu spatii de cazare A si B au practic aceeasi structura, corpul B fiind insa conceput cu unele dotari inferioare (mozaic si nu marmura la scara principala), iar la ultimul etaj un numar de 17 camere nu au baie ci chiuveta si sunt mobilate cu 4 paturi sistem „student hostel”. La parterul Corpului A sunt 12 camere pentru personal cu baie, dar fara balcon.
Cu exceptiile prezentate mai sus, toate camerele au baie cu cada si balcon.
Hotel Corp A.
- 4 etaje x 19 camere cu balcon si cu baie;
- parter x 12 camere fara balcon cu baie ;
- cate un oficiu mare pe fiecare etaj;
- frizerie, vestiare personal, baza tratament cu sauna si cu minibazin propriu, sali masaj si de fizioterapie, birouri, spalatorie;
- scara principala de marmura;
- scara de urgenta cu iesire in curte;
- la etajele 2-3-4 cate o camera a fost inlocuita cu un apartament format din 2 incaperi, cu un singur grup sanitar/baie;
- culoare late de 1,55 m., mochetate.
Hotel Corp B.
- 3 etaje x 19 camere cu balcon si cu baie;
- 1 etaj (patru) x 17 camere x 4 paturi cu balcon si cu chiuveta, grupuri sanitare (2x3) si dusuri pe etaj, plus 1 camera normala cu balcon si cu baie;
- parter 12 camere cu balcon si cu baie;
- cate un oficiu mare pe fiecare etaj;
- scara principala mozaic;
- scara de urgenta cu iesire in curte ;
- subsol spatii tehnice, spalatorie, uscatorie, depozite;
- culoare late de 1,6 m., cu linoleum.
Dimensiunile camerelor (ambele corpuri):
- camera inclusiv hol 17,60 mp, dotata initial cu 2-3 paturi de 1,9x 0,94 m;
- inaltime camere 2,6 m;
- baie: 1,53x2,15 (cu cada de 1,53x0,70 m);
- balcon complet refacut 3,64x1,2 m;
Suprafata celor 2 corpuri de cazare: 6000 mp.
Structura: fundatii continue de beton armat, stalpi, grinzi si plansee beton armat, pereti neportanti din caramida, balcoane cu planseu de beton si balustrade, pereti despartitori din lemn fasonat.
Mobilier si material moale- inexistente.
5.5. Piscina si Centrala termica
Piscina are acces prin zona Receptiei si este marginita de terasa Restaurantului B si de sala de conferinte, barul de zi si propriile vestiare.
Suprafata piscina: 380 mp.
Structura: beton faiantat, vestiare din zidarie caramida, pardoseli mozaic.
Centrala termica ocupa o cladire separata in spatele hotelului, cu o suprafata de 300 mp, construita din stalpi, grinzi si plansee de beton armat. Proprietarul a achizitionat o instalatie moderna de incalzire pe baza de material lemnos, care corespunde ultimelor norme ecologice, dar care se afla inca in Germania.
6. Concluzii- Date tehnico-comerciale- Pret.
- teren (cadastrat ) – 7912 mp .
- suprafata construita desfasurata:
- corp Receptie..........................................................................1.160m.p.
- corp Alimentatie Publica.........................................................2.000m.p.
- corpuri Cazare Hotel...............................................................6.000m.p.
- corp Piscina............................................................................. 380m.p.
- corp Centrala Term................................................................. 300m.p.
Total..........................................................................................9.840m.p.
- capacitate de cazare :175 camere ‚ din care 163 cu balcon si 158 cu baie.
- suprafata unei unitati de cazare: 20,8 m.p. din care camera 17,6m.p. si baia 3,3 m.p.
- capacitate alimentatie publica (numar minim de locuri):
- braserie...........................................................................................100
- terasa braserie................................................................................. 60
- restaurant A....................................................................................250
- terasa restaurant A.......................................................................... 50
- separeu etajat restaurant A............................................................. 20
- restaurant B.................................................................................... 80
- terasa restaurant B.......................................................................... 50
- bar de noapte / discoteca................................................................ 70
- bar de zi.......................................................................................... 40
- sala protocol................................................................................... 20
Total..............................................................................................740 locuri
- sala de conferinte – 100 locuri; piscina descoperita; sauna cu bazin propriu;
- spatii pentru tratament fizioterapeutic, spalatorie, patiserie, spatii comerciale;
- parcare betonata, ingradita si pazita pentru 100 autoturisme;
- aprovizionare cu apa din surse proprii, reamenajata in proportie de 80%;
- centrala termica moderna disponibila;
.
Vanzator persoana fizica: dl. Borlovan Valeriu Toma si sotia Borlovan Doina, ambii cu domiciliul in Germania. Intermediar la vanzare cu procura: Stoian Ion – Emil.
PRET: EURO 3.000.000.
Anexe : trei situatii cadastrale, extras Carte Funciara si Procura autentificata.
Ing. ION – EMIL STOIAN
ANEXE