Nei condomini era un tempo consuetudine
ampiamente consolidata, affidare il compito del riscaldamento
ad un grande impianto termico centralizzato e gestito a cura dell'amministrazione
condominiale. L'avvento di nuove possibilità sia per quanto
riguarda il combustibile che le apparecchiature di fornitura e
distribuzione del calore ha portato a optare per gli impianti
autonomi tanto che, a meno di qualche rara eccezione, tutte le
unità immobiliari sia abitative che commerciali, per uffici
o di qualsiasi altro tipo, di recente costruzione, sono corredate
di impianti esclusivi per ciascuna unità. Ne deriva che
ciascun condomino, considerando che può prendere per proprio
conto ogni decisione in merito alle modalità di riscaldamento
invernale dei propri locali e alla produzione d'acqua calda che
gli serve durante tutto l'anno, ha la convinzione di aver risolto
in maniera economica e razionale il problema in argomento ed inoltre
di contare su una più equa attribuzione delle spese, oggi
assai rilevanti, che si devono sostenere per l'esercizio e la
manutenzione dell'impianto. Si vuole qui dimostrare l'infondatezza
di tale assunto. Innanzitutto la questione economica. E' facilmente
dimostrabile come una caldaia sola e di grande potenza abbia rendimenti
notevolmente migliori di tante piccole caldaie come sono quelle
individuali. Allo stesso modo le spese di manutenzione sono senza
dubbio inferiori nel primo caso in quanto i relativi oneri per
ogni intervento, che come numero annuo e importo sono quasi equivalenti
sia nel caso di una piccola che grande caldaia, vanno ripartiti
tra tutti i condomini. Ma la prova decisiva che, secondo alcuni,
privilegia "l'autonomia" è quella della minor
spesa individuale per combustibile che si registra. In questo
campo, anche se riconoscibili con difficoltà, sussistono
due problemi: uno riguarda il benessere individuale e l'altro
la correttezza di comportamento.
Molto spesso la minor spesa di consumo dei combustibili necessari
per il riscaldamento invernale dei locali non è tanto dovuta
al fatto, normalmente sbandierato con foga, che tutte le volte
che l'interessato si assenta da casa, può chiudere il riscaldamento
e quindi evitare una inutile dissipazione di calore, quanto invece
alla insufficiente temperatura che viene mantenuta in casa da
chi è munito di riscaldamento autonomo, pressato com'è
dalla paura di dover sostenere ingenti spese di riscaldamento.
Come dicevo prima, a parità di calore interno, la resa
e quindi il costo specifico di una unica caldaia è molto
ma molto inferiore di quello di tante piccole apparecchiature.
Così non è quando il condomino, che, quando era
alimentato dall'impianto centrale condominiale, pretendeva di
avere nella propria abitazione costantemente non meno di 21 -
22 gradi, una volta cambiata la situazione e divenuto autonomo,
ritiene sufficiente avere in casa, di giorno, 17 gradi e, di notte,
gli bastano anche 15 gradi perché "è tanto
di salute dormire al fresco!".
Da considerare inoltre che l'economia che si realizza ogni qual
volta si è assenti da casa sospendendo il riscaldamento,
è, almeno in parte fittizia, perché è dimostrato
che, una volta fatti raffreddare i muri, occorre un maggior consumo
per riportarli alla usuale temperatura. Infine occorre rilevare
che la dissipazione di calore dovuta al convogliamento dell'acqua
da caldaia a radiatori risulta senz'altro più gravosa negli
impianti singoli composti da una miriade di tubi di piccolo diametro
che percorrono in lungo e in largo ogni singolo appartamento nei
confronti del trasporto idrico che l'impianto centralizzato esegue
tramite colonne montanti che collegano tra di loro i radiatori
in verticale e quindi con percorsi lineari molto brevi e per giunta
meno disperdenti grazie al loro maggior diametro.
Per quanto riguarda l'etica di comportamento condominiale, vengono
normalmente infrante, a mio giudizio, alcune regole di base. Nella
realtà colui che per i motivi più vari, anche se
ampiamente giustificabili, come sono le difficoltà economiche,
i periodi di lunghe assenze da casa, mantiene nel suo appartamento
temperature molto basse, costringe il vicino che avesse necessità
di un normale riscaldamento del proprio appartamento, ad un super
lavoro che supplisce, in parte, a quello suddetto. Si potrebbe
arrivare all'assurdo di un condomino che, circondato da appartamenti
tutti riscaldati, potrebbe tenere tutto l'inverno il suo impianto
chiuso, riuscendo ad avere in casa 18 o 19 gradi di calore a totali
spese dei vicini. Se tale situazione appare poco probabile, non
lo è più se si pensa all'eventualità di una
casa singola sita in zone particolarmente fredde la quale, anche
se disabitata, d'inverno dovrebbe forzatamente mantenere in funzione
il proprio riscaldamento per evitare la formazione di ghiaccio
negli impianti interni. Ebbene nel caso di appartamento in condominio
e riscaldamento autonomo, il proprietario potrebbe evitare in
toto di utilizzare per tutto l'inverno il proprio impianto essendo,
cosa evidentemente non equa, sufficiente il calore trasmesso dagli
appartamenti vicini per evitare il pericolo di gelo.
Un ragionamento importante è quello riguardante le norme
che attualmente regolano la conduzione degli impianti di riscaldamento,
norme che non sono sempre rispettate dal singolo: nel bilancio
annuale ciò sembrerebbe rientrare tra le possibili economie
della soluzione "autonomo" mentre, nella realtà,
costituisce una infrazione bella e buona di leggi fondamentali.
A conclusione del ragionamento riguardante l'etica di comportamento
condominiale concluderei affermando che un condominio è
un'entità composita, nata per far convivere i condomini
nel mutuo rispetto e che non si può in nessun caso, e quindi
nemmeno per quello che riguarda riscaldamento, considerarsi come
delle entità singole ed autonome bensì sempre legate
agli altri.
In questo senso le unità devono tutte essere riscaldate
allo stesso modo perché è questa l'unica maniera
per non infrangere detta regola di base. Si tratterà di
dotare l'edificio di un impianto che funzioni nel modo migliore
e senza creare disparità tra i condomini. Dovrà
quindi essere munito di dispositivo automatico di regolazione
della temperatura dei locali in funzione di quella esterna. Ogni
locale sarà dotato di una superficie radiante dimensionata
in funzione, non del solo volume riscaldato ma invece di tutte
le condizioni reali, in conclusione facendo in modo che tutti
abbiano la medesima temperatura. L'impianto sarà condotto
rispettando tutte le norme di legge, attualmente assai severe
in questo campo. La suddivisione della spesa di riscaldamento
invernale tra i condomini dovrà essere fatta non sulla
base della tabella millesimale generica che è proporzionale
al valore di ogni singola unità immobiliare, bensì
usando una apposita tabella millesimale redatta tenendo conto
degli elementi che hanno attinenza con il riscaldamento e, in
maniera predominante, dei volumi riscaldati. Tanto per fare un
esempio, non sarebbe congruo che un appartamento il cui valore
è maggiore degli altri perché dotato di ampie terrazze
dovesse pagare di più di quelli che ne sono privi. Non
sarebbe parimenti equo che l'appartamento esposto a nord dovesse
sostenere maggiori spese di quelli posti a sud, come succederebbe
nel caso la ripartizione fosse basata sulla superficie radiante.
Tale conclusione è motivata dal fatto che gli appartamenti
male esposti finiscono per proteggere gli altri e, pertanto, l'onere
relativo deve essere ripartito equamente tra tutti.
Per quanto concerne la produzione dell'acqua calda, una volta
centralizzato il riscaldamento, dovrà anch'essa essere
prodotta dall'impianto centrale con la pregiudiziale di munire
ogni utente di contatore di misura dei consumi ed inoltre di sistema
per la circolazione continua dell'acqua calda a circuito chiuso
in modo da rendere immediata la consegna ad ogni utente. Il calcolo
della spesa sostenuta annualmente sarà fatta determinando
con calcolo teorico e verifica pratica il costo del combustibile
e delle spese di manutenzione che si debbono sostenere per portare
un metro cubo d'acqua alla temperatura necessaria. La ripartizione
tra i condomini deve essere fatta suddividendo il totale speso
annualmente in due parti. La prima, corrispondente ad una percentuale
che va' dal 15% al 20% del totale, costituisce il minimo fisso
che ogni condomino deve pagare anche se non consuma acqua calda
e va' ripartita in funzione dei millesimi di base, la restante
parte va divisa tra i condomini in proporzione ai mc effettivamente
consumati e registrati dal contatore individuale. In questo modo
anche chi non utilizza l'acqua calda oppure ne usa un quantitativo
minimo, deve comunque pagare un importo minimo dovuto al servizio
che gli viene reso e cioè quello di avere acqua calda sempre
disponibile.
Se vengono rispettate queste regole un condominio dotato di impianto
centralizzato di riscaldamento, ha tutte le caratteristiche di
un servizio razionale, economico ed equo. Il condomino che vi
abita trova risolto nel migliore dei modi uno dei problemi principali
della propria abitazione o del proprio luogo di lavoro. Egli può
assentarsi da casa quando vuole sicuro di trovare al suo rientro,
la casa perfettamente riscaldata e sicuro che c'è chi si
preoccupa di far in modo che ciò avvenga nel rispetto delle
leggi e dell'economia. Ben diversa la situazione di colui che
avendo l'impianto autonomo deve preoccuparsi personalmente del
funzionamento di apparecchiature, nonostante tutti gli automatismi
assai complessi e così pericolosi da abbisognare di frequenti
controlli tecnici e da dover essere assoggettate a severe norme
di legge. Da considerare, infine, che la caldaia dell'impianto
autonomo occupa un prezioso, anche se relativamente piccolo, spazio
dell'immobile, spazio che, con la scarsità di superficie
che caratterizza i moderni edifici, potrebbe essere adibita ad
usi migliori.
Un'ultima considerazione deve essere fatta riguardo un sistema
recentemente entrato nell'uso comune perché atto a dotare
il riscaldamento centralizzato condominiale, di una sorta di autonomia
nella utilizzazione del calore appartamento per appartamento.
Si tratta di un sistema escogitato per dare a ciascun condomino
quell'illusione di maggior benessere accompagnato da una minor
spesa, che costituisce il falso scopo degli impianti di riscaldamento
autonomi già descritto.
In pratica ogni radiatore viene munito di una valvola termostatica
automatica destinata a svolgere la doppia funzione di regolazione
della temperatura stanza per stanza e di misura automatica e continuativa
della quantità di calore che la caldaia centralizzata fornisce
a ciascun radiatore. La misura viene trasmessa tramite apposita
rete di cavi in caldaia al fine di poter alla fine ripartire la
spesa. Questo sistema, anche senza considerare la complicazione
dovuta alle valvole termostatiche di cui deve essere corredato
ogni radiatore e dovute ai cavi elettrici di collegamento che
si devono porre in opera, se da un lato mantiene la caldaia centrale
ed attua quindi tutti i benefici che, come detto, ne derivano,
dall'altro conserva gli inconvenienti propri del riscaldamento
autonomo, prima elencati e, pertanto, si tratta di un sistema
anch'esso da bandire.