유원공인 중개사
부동산 거래 상식

부동산 거래시 유의사항 부동산 매매와 임대시 주의사항
집을 살 때 꼭 알아야 할 상식 열세 가지 전세·월세 계약시 꼭 알아야 할 상식 열 한 가지
부동산 중개 사고가 발생했을 때는  
   
   
   


부동산 거래시 유의사항

우리는 일상생활에서 토지나 집 등을 사고 파는 부동산 거래를 많이 하고 있다.
  그러나 무주택자가 근근히 모은 돈으로 집을 장만하려다가 사기를 당하는 등 피해를 입은 경우도 적지 않다.그래서 부동산 거래를 함에 있어서 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을
유의하여야 할 필요가 있다.

■ 계약전 유의사항


부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장,
  도시계획 확인원, 토지이용 계획 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다. 현장과 등기부, 토지대장,가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아 보아야 한다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다.

상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본
  이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다.
상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다.
   
단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지
  말아야 한다.

여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수
  직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다

소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하
  는것이 좋다.

재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계
  획 여부, 개발제한구역 여부등도 반드시 확인하여야 한다.

해당지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.

   

■ 계약시 유의사항

계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히
  부동산 중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다.

계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고
  부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.

부동산 중개업소의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다.
  매도인측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서
과장된 말을 할 수도 있기 때문이다. 시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다. 매수만 하면 금방 돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상하다.

신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만
  나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문이다. 부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등도 확인하여 등기부와 일치여부를 알아 볼 필요가 있다.

토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약 허가등 절차를 밟아야 한다.
 

일생일대의 중대한 생활터전을 마련하려는 경우일수록 사전확인을 치밀히 해야 하고, 변호사나
  법무사,기타 법을 잘 아는 사람 혹은 법률 상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋은 방법이다.

■ 대금지급 및 등기시 유의사항

중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히
  하여야 한다.

등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 중도금을 받고도 이중으로
  매도하는 수가 있기 때문이다.

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60
  일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다. 만약 이기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 500%까지 등기신청해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다.

이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.
   



부동산 매매와 임대시 주의사항

■ 계약을 체결하기 전에

방문할 때는 혼자 가지 않으며, 거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을때도 상대방이름과
  전화번호를 적어둔 뒤 가족이나 친지와 함께 기다립니다.

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등 기 소에
  가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의경우) 시청에 가서 건축물 관리 대장과 도시계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기,가처분 등) 및 사실관계(무허가건물여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등)를 확인하여 이상유무를 파악 합니다.

■ 계약을 체결하실 때

발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인
  여부를 확인 합니다

만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인 합니다.
 
위입장에 명시내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에
  게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수입인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일

■ 계약서를 작성하실 때

▣ 계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용 합니다.
▣ 계약서에 명시할 것

⊙ 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)

⊙ 계약내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일

⊙ 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장 날인

▣ 계약조항 검토후 특약사항안에 명시할 것

⊙ 계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
⊙ 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
⊙ 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
⊙ 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
⊙ 각종관리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용


집을 살때 꼭 알아야 할 상식 열세 가지

■ 등기부등본 꼼꼼히 살펴보기

집을 계약할 때는 반드시 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은
  사람인지 확인해야 합니다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권^채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 같은지 따져 볼 필요가 있습니다.
중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지,
발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 합니다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우
발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정됐을 수도 있기 때문입니다.

■ 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 열람하기

단독주택을 살 때에는 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 등도 열람해야 합니다.
  단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문입니다. 또한 도시계획확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴야 합니다.

■ 현장 답사하기

계약을 체결하기 전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근
  및 교통편의,주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 또한 건물의 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 합니다.

■ 계약은 등기부상의 소유자와 직접

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유주의 대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이
  찍힌 위임장을 받아둬야 합니다. 백지위임장이나 위임 사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문이다.

■ 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용하기

중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야
  합니다.
허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히알 수 있습니다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야 합니다.
보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문입니다.

■ 계약서, 중개대상물 확인^설명서, 업무보증서 사본 등을 받아둘 것

계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상
  물 확인설명서를 받아야 합니다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 게 좋습니다.

■ 특약사항 꼼꼼히 적기

계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어두는 것
  이 좋습니다.
그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있습니다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 합니다.

■ 잔금 내기 전에 등기부등본 다시 한 번 확인

잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 떼어 확인하는 것이 좋습니다. 계약을 맺기 전에
  등기부등본을 확인했다고 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람 앞으로 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문입니다.

■ 계약과 해약

계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있습니다. 단 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판
  사람은 위약금을 배상해야 합니다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없습니다. 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약 파기에 대한 대가를 치뤄야 합니다.

■ 집주인이 잔금을 안 받으려 할 때

중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권이전절차 이행 소송을 제기
  합니다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있습니다.

■ 양도사실 신고

부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지관할세무서에 먼저
  신고해야 합니다. 거래내용을 신고할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해 주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없습니다. 따라서 집을 파는 사람은 관할 세무서에 매매 내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 합니다.

■ 예정 신고기간 안에 세금 내면 15% 감면

부동산을 산 후 예정신고기간 안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면됩니다. '양도대금 청산일이
  속하는 달의 마지막날부터 2개월 이내'로 규정되는 예정신고기간 안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것입니다. 다만 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 됩니다.
또한 부동산양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소 사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려 받을 수 있습니다.

■ 등기필증 잘 간수하기

▣ 등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증입니다.
이 등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 합니다. 등기필증이 없으면 나중에
등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이 있어하므로 등기필증은
잘 간수해야 합니다.




전세 월세 계약시 꼭 알아야 할 상식 열 한 가지
반드시 등기부등본을 떼어 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본에 설정돼 있는 근저당의 채
  권 최고액과 전세보증금을 더한 값이 세든 집의 현재 시가의 60% 미만이어야 안전합니다. 또한 가등기, 압류등기, 예고등기, 가처분등기 등이 돼있는 집은 절대로 계약해선 안됩니다.

계약은 등기부등본상의 소유자와 직접 체결해야 합니다. 만일 소유주의 대리인과 계약할 때는
  소유주의 인감이 찍힌 위임장을 반드시 받아둬야 합니다. 위임장을 받지 않고 대리인과 계약을 했다가 자칫하면 보증금 전액을 날릴 수도 있습니다. 실제 소유자가 계약 사실을 인정하지 않으면 이를 증명할 길이 없기 때문입니다.

잔금을 내기 전에 등기부등본을 새로 떼어 새로운 근저당권 등이 설정되지 않았는지 다시 한 번 확
  인하는 것이 좋습니다. 가끔 계약 이후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로운 근저당권이 설정돼 낭패를 보는 경우도 있기 때문입니다.

전입신고를 정확하게 해야 합니다. 등기부등본에 올라 있는 주소대로 전입신고를 하지 않으면
  세든 집이 경매에 부쳐져도 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 그러므로 반드시 등기부등본에 표시된 내용대로 정확하게 전입신고를 하는 것은 매우 중요합니다.

또한 전입 신고를 할 때는 주소를 동, 호수까지 제대로 써야 합니다. 주민등록표상의 주소가 정확하
  지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 전입신고를 한 다음 주민등록등본을 한 통 떼어 전입신고가 정확하게 됐는지 다시 한 번 확인하는 것도 안전한 방법입니다.

계약서에 확정일자를 꼭 받아둬야 합니다. 확정일자는 동사무소나 등기소에서 받을 수 있고,
  수수료는 600원입니다. 계약서에 99년 8월 1일자로 확정일자가 찍혀있다는 것은 99년 8월 1일 이후 세든 집에 설정되는 각종 물권들보다 권리가 앞선다는 것입니다. 즉 세든 집이 경매될 경우 8월 1일 이후 설정된 근저당권에 앞서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다.

소액 보증금은 최우선 변제 대상입니다. 주택임대차보호법은 서울·광역시 3000만 원 이하,
  기타지역 2000만원 이하를 소액 보증금으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 서울·광역시 최대 1200만원, 기타지역 800만 원까지 가장 먼저 변제해 주고 있습니다. 최우선변제금은 경락가의 2분의 1 범위 안에서만 지급합니다.

등기가 안 난 주택이라도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 미등기 주택에 전세를 들 때도
  확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없습니다. 준공검사를 받지 않아 등기가 안 난 주택은 근저당권 등의 물권을 설정할 수 없는 상태이기 때문입니다.
단 반드시 주택의 소유주인 것이 확실한 사람과 계약을 맺어야 안전합니다.

주택임대차보호법에 따르면 계약기간이 끝나지 않았어도 임대 기간 중에 보증금을 올리거나 내릴 수
  있습니다. 단 집주인이 보증금을 올릴 경우 임대기간 중 1년에 한 번만 할 수 있으며 인상 금액은 임대료의 5% 안쪽이어야 합니다. 계약기간이 끝나기 한 달 전까지 아무런 통보가 없으면 계약은 전과 같은 조건으로 자동 갱신됩니다. 이 경우 계약기간은 정하지 않은 것으로 봅니다.

계약이 자동 갱신됐는데 임차인이 임대차계약을 끝내기 원할 할 때는 계약 해지 의사를 표시한
  한 날로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다. 계약서에 명시된 임대 기간이 2년 미만이어도 임대 기간은 2년 동안 유효한 것으로 간주됩니다. 주택임대차보호법에는 기간의 정함이 없거나 임대 기간을 2년 미만으로 정한 임대계약은 그 기간을 2년으로 본다고 명시돼 있습니다.

세든 집이 경매될 경우 경락 확정일(경매법원 판사가 낙찰허가 결정을 내리는 날)까지 배당요구
  를 해야만 배당받을 수 있습니다. 현재의 경매 절차상 채권자가 경매를 신청한 후 통상 2~3개월 입찰이 실시되며 입찰에서 낙찰됐을 경우 판사는 낙찰 일로부터 7일 이내에 낙찰허가 결정을 내려 경락을 확정합니다.

부동산 중개 사고가 발생했을 때는

중개사고가 발생했을 때 분쟁을 해결할 수 있는 방법은 쌍방합의, 분쟁조정위원회의 조정,
  민사소송 등 세 가지입니다.그중 가장 빠르고 간편한 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것입니다.
합의가 이루어지지 않으면 중개업분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 민사소송을 내야 합니다

  중개업분쟁조정위원회는 소비자와 중개업자간의 분쟁을 조정·처리하기 위하여 각 구청이 운영하고 있는 곳으로 과다한 중개수수료 등의 문제를 해결할 수 있는 가장 적당한 곳입니다.


중개업자와 합의가 이루어지거나 중개업 분쟁조정위원회의 조정을 받아들인다면 손해배상합의서를 허가관청에 제출해 공제금 지급 사유 발생 확인 신청을합니다. 소송의 경우 법원이 확정한 판결문이 신청서를 대신합니다. 신청을 받은 허가 관청이 공제금 지급 사유발생 확인서를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관(공제조합, 보증보험회사, 공탁기관)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받을 수 있습니다.


소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 중개법인의 경우 5000만 원, 공인중개사나 중개인은 2000만 원 선입니다. 손해액이 이보다 클 경우에는 별도로 법적 절차를 밟아 중개업자로부터 직접 받아내야 합니다.
   
만일 중개업자가 보증보험이나 공제에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무런 소용이 없습니다.
  따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소의 벽에 걸린 업무보증서를 반드시 확인하고 계약서를 작성한 후에는 업무보증서 사본을 받아두는 게 좋습니다. 만에 하나 중개사고가 생겨 법원에 소송을 제기하려면 업무보증서가 소명자료로 필요하기 때문입니다.