부동산 투자에 있어서 파는 시기가 중요한 것은 이전에 설명을 했고, 다음으로 중요한 것이 구입시기다.

 

현재의 호황을 누리고 있는 부동산 시장에서, 즉 부동산의 가격이 많이 올라있는 상황에서도 구입을 해야만 하는가는 처음 투자하는 사람들에게 큰 문제가 아닐 수 없다.

 

그렇다면 지금이 상업용 부동산을 구입할 때인가.

 

부동산, 특히 상업용 부동산은 투자가들이 구입할 때는 목적에 따라서 구입을 하는 시기가 조금씩 다를수 있지만 결론부터 말하자면 지금 구입해도 상관이 없다는 것이다. 다만 덧붙인다면 구입할 경우 다운페이를 충분히 하라는 것이다.

 

건물을 구입할 때에는 투자 목적을 우선적으로 생각해 봐야 한다.

 

우선 투자가가 은퇴 대비용으로 상업용 부동산을 구입한다면 장기적인 투자목적이 될 수 있고 반대로 단기적인 매매차익을 생각해 투자를 할 수도 있다.

 

 장기적인 계획을 위한 투자라면 지금 구입해도 괜찮고 위에서 언급했듯이 다운페이를 충분(40%이상)히 하면 투자 목적에 맞게 건물을 유지해 나갈 수가 있다.

 

 부동산 경기는 항상 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 주기가 생기기 마련이다. 부동산 경기가 하락하는 시점이 반드시 찾아온다고 가정할 때도 다운페이를 많이 하면 별다른 영향을 받지 않는다.

 

즉 투자가가 은퇴를 목적으로 상업용 부동산을 구입했을 경우에는 상당히 장기적인 계획이기 때문에 지금 구입을 한후에도 투자가의 나이에 따라서 2~3번의 부동산 경기의 주기를 거치게 된다는 것이다.

 

 한 예로 지난 80년대 말에 부동산을 최고치에서 구입한 사람들이 융자금에 대한 매달 페이먼트를 계속 지불하고 높은 공실률을 이겨낼 수 있었던 이유는 25~30%만 다운페이를 하고도 여유자금이 있었기 때문이다. 당시에 다운페이를 많이 한 사람들은 현재까지 건물을 갖고 있고 지금 그런 사람들의 부동산 가치는 80년도 말보다는 더 올라있는 상태다.

 

그러므로 장기적인 계획을 세웠을 경우에는 그 건물을 소유하는 기간동안 몇번의 주기를 거치기 때문에 구입시기가 그다지 중요한 것은 아니고 문제는 그 건물을 어떻게 관리, 운영해야하는지가 관건이 된다.

 

다음으로 중장기적인 계획이 있는데 이 경우는 구입시기에 신중을 기해야 한다. 왜냐하면 은퇴계획처럼 장기적인 계획이 아니기 때문에 구입시기가 조금 더 민감해지기 때문이다. 중장기라면 지금상황에서는 5년에서 10년을 볼 수가 있다.

 

그러나 지금 현재 이자율과 경기 상황을 살펴본다면 물론 어느 지역의 어떤 빌딩을 구입하는지에 따라서 많은 차이가 생기게 되지만 그렇게 구입시기가 좋은 상황이라고는 볼수가 없다. 하지만 시장 상황이 어떠하든 항상 좋은 기회는 있기 마련이고 그런 기회가 있다면 중장기적인 계획을 갖고 있는 경우도 투자를 해볼 만하다.

 

 이 경우에는 구입하는 대상에 대해 많은 시간을 분석하고 조사해서 과연 현재의 시장상황과 그 건물의 투자가치가 있는지를 판단해 투자를 결정해야 한다. 중장기의 계획을 갖고 있을 때에는 만약의 경우를 대비해 다운페이를 많이 하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.

 

마지막으로 단기적인 계획을 갖고 있는 투자가들의 경우다. 이런 투자자들의 구입시점은 항상 당시의 부동산 경기에 달려 있다고 볼 수 있다. 왜냐하면 부동산 경기가 하향곡선을 그리고 있을 때는 단기적인 계획을 절대로 세울수가 없기 때문이다. 그렇다면 현재의 상황은 어떠한가. 아직까지 이자율이 근간에 상승할 기미는 보이지 않기 때문에 투자를 생각해 볼 수 있는 시점이라고 할 수 있다. 또한 단기계획은 이자율의 상승기미가 보이는 시점까지 지속될 수가 있다.

 

결론적으로 투자가가 자신들의 목적과 목표를 정확히 세울수 있다면 어느 때를 구입시기로 잡든지 좋은 투자 방법이 될 수가 있다.

 

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