임대 수입 규모가 가장 중요

 상업용 부동산 소유주의 대부분은 현재 자신들이 갖고 있는 부동산의 가치가 많이 올라있다는 것을 안다. 그러나 상승된 가치를 이용하는 방법에 대해서는 상당히 보수적( )이라고 할 수가 있다.

 보수적이란 말은 투자시장에서는 안정이라는 의미가 될 수도 있다. 그런데 대부분의 경우에 보수적인 투자방법이 꾸준한 이익을 줄 수도 있지만 시장상황에 따라서는 많은 손해를 가져올 수도 있다.

 그중의 한 예가 바로 렌트비다. 대부분의 건물주에서 렌트비를 매년 3% 인상하거나 또는 해당 연도의 소비자 물가지수(CPI)에 의거해 올리는 경우는 드물다. 그러다보니 소유건물을 팔거나 다른 건물로 바꾸려 할 때에 불이익을 당하는 경우가 종종있다.

 흔히 상업용 부동산 건물을 거래할 때 많이 사용하는 방법은 그 건물이 몇배에 리스팅이 됐고 몇배에 팔렸는가를 살펴보는 것이다.

해당 상업용 부동산 건물에서 매년 나오는 렌트 수입이 10만달러라고 가정하고 그 건물의 가격이 1백20만달러라고 한다면 그 건물은 12배에 리스팅됐다고 말할 수 있다. 매달 입주자들에게 받는 렌트 수입은 건물가격에 직접적으로 영향을 주는 가장 큰 요인으로 작용한다.

한 아파트 건물 소유주가 얼마전에 자신의 건물을 시장에 내놓았다. 건물은 1 베드룸이 10 유닛이 있는 아파트였고 1930년 생이었다. 그 아파트에서 매달 나오는 렌트 수입은 5천달러였고 연 렌트수입은 6만달러였다.

건물의 리스팅 가격은 60만달러가 조금넘는 수준이었는데 여러군데서 구입을 희망하는 오퍼가 들어왔다. 하지만 건물주는 갑자기 시장에서 자기 아파트를 거두어( ) 들였다. 이유는 현재 자신의 아파트는 유닛당 한달에 5백달러 정도의 렌트비를 받고 있는데 주위의 다른 아파트에서는 같은 1 베드룸 아파트를 매달 7백50달러 정도 받고있다고 것을 알고 생각이 바뀌었기 때문이다.

건물주는 현재의 입주자들이 나가기를 기다리거나 혹은 입주자가 나가지 않으면 매년 3%씩 렌트비를 올려 모든 유닛이 7백50달러 정도까지 받을 때를 기다려 다시 시장에 내놓겠다는 계획을 세웠다. 7백50달러를 받기까지는 2~3년 정도가 걸릴 것으로 계산했다.

하지만 현실로 돌아오면 어떠한가. 그 건물주가 원하는대로 유닛당 7백50달러를 받는 날이 온다면 매달 건물의 렌트 수입은 7천5백달러가 되겠고 연 9만달러까지 올라간다. 그리고 그 후에 건물을 10배 조금넘어가는 95만달러에 리스팅해 팔겠다는 계산이다.

계산상으로는 가능하다. 그럼 다시 현실로 돌아와 보자. 입주자들이 제발로 나가지 않는다면 일단 렌트비는 연 3%밖에 올릴 수가 없는 상황이고 현재의 5백달러에서 매년 3%씩 올린다면 7백50달러까지 14년이 걸린다.

물론 현재 매달 5백달러를 내고있는 입주자들이 제발로 걸어나간다면 그보다 기간은 줄어들 수가 있다. 하지만 주위의 다른 아파트보다 싼 렌트비를 내고 있다면 제발로 걸어 나가겠는가. 그리고 무엇보다 현재 45년만의 최저를 달리고 있는 이자율이 앞으로 2~3년 후에 지금보다 더 떨어질리가 없다.

현재의 이자율은 전문가들에 의하면 이제는 올라갈 일밖에 남지 않았다고 한다. 그리고 이자율이 올라가면 부동산 가격은 어떻게 변화될까. 물론 부동산 가격은 하락할 수 밖에 없다.

그렇다면 위의 건물주는 과연 그가 택한 보수적인 방법이 지금의 시장 상황과 맞는 것인지를 한번 심각하게 생각해야 할 것이다. 투자가들이 상업용 부동산을 구입할 때는 중점적으로 보는 것이 과연 그 건물에 투자해서 앞으로 얼마 만큼의 렌트 수입을 더올릴수 있는지다. 하지만 이미 현재의 시장에서 받을만큼 렌트를 받고 있는 건물이라면 그 건물을 구입하려고 하는 투자가가 무슨 매력으로 구입을 할 것인지를 생각해 봐야 한다.

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