상용 부동산 가격 감정 어떻게 하나

 

 

 상업용 부동산 융자 시 바이어와 셀러가 합의한 계약서 상의 매매가격과 은행이 융자 심사의 기준으로 하는 감정가격이 서로 차이 나는 경우가 많다. , 매매 가격과 감정 가격이 다른 경우가 대부분이다.

 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한 후 MLS(멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택(캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임)의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다.

 그러나 상용 부동산 융자는 여기에다 임대수익이라는 평가요소가 추가된다. 특히 상가, 쇼핑센터, 오피스 등 임대 전용 부동산은 건물 크기가 아닌 임대수입이 건물 가격의 결정적인 기준이 된다. 왜냐하면 한번 공백이 생기면 그 손실이 크고 또 오래 가기 때문에 임대 수익을 기준으로 한 케시 플로우(Cash Flow)의 상태와 규모가 가격 책정에 절대적인 영향을 준다.

 같은 지역의 똑 같은 크기의 빌딩이라 하더라도 임대수입에 따라 감정가가 달라진다. 사무실이나 상가에서 오래 동안 비워져 있는 경우를 종종 볼 수 있는데, 이는 건물주가 싼 렌트를 받기보다는 차라리 당분간 비워놓더라도 비싼 렌트의 입주자를 기다리는 것이 유리하기 때문이다. 단기적인 임대 손실을 감수하더라도 건물의 가치를 장기적으로 보호하고 감정가 하락을 방지하기 위함이다.

 상업용 부동산의 가격을 계산할 때 가장 많이 쓰는 방법은 비교 감정법이다. 이는 주택 감정과 비슷한 것으로서 최근에 거래된 인근 유사 건물의 거래 가격을 비교하는 것이다. 비교 대상은 두가지인데  건물의 구조 비교 방법과 소득 비교 방법이 있다.

 구조비교 방법은 감정 건물의 유닛당 가격(Cost Per Unit)과 그 건물이 렌트 수입을 올릴수 있는 스퀘어피트당 가격(Price Per Square Foot)의 비교를 말한다.

 소득비교 방법은 가치 대비 임대 수입 비교(Gross Rent Multiplier:GRM=Gross Rent/Value)와 캡 레이트(Cap Rate=Net Operating Income/Value) 두 종류가 널리 사용된다. 특히 감정가 결정 방법으로 많이 알려진 캡 레이트(Cap Rate)란 투자 회수율이라고도 하는데, 1년 순수익을 투자 부동산의 가치로 나눈비율이다. 예를 들어 매매가격이 2백만 달러인 상가의 연 임대 순수익(NOI) 14만 달러면 캡 레이트는 14/2백만으로 7%가 된다. 캡 레이트 수치가 높으면 좋지만 적정선은 7~8%선이다. 요즘은 뉴욕 뉴저지의 건물 가격이 많이 올라 10%는 아예 없다고 보면 된다.

 비교 감정법은 비교가 되는 건물들의 거래가 활발히 이뤄지고 있는 시장상황이라야 정확하다. 유의할것은 개인끼리 거래한 가격 자료는 검증이 안된 부정확한 데이타일수 있으므로 반드시 공인된 기관의 가격 자료를 사용해야 한다는 점이다. 그 지역의 거래 가격 비교 자료를 갖고있는 타이틀 회사나 전문

감정 회사들의 보유 자료를 참조할 수 있다.

 또 다른 감정 방법은 부가 비용 감정법이다. 이것은 근처의 다른 건물들과 비교 분석이 안되는 경우, 건물의 땅 가격에 개보수공사의 부가 비용를 더하는 방법이다. 스퀘어피트당  비용을 환산하거나, 실제 공사 자재 비용을 일일히 계산하여 정해지는데 감정 시간이 많이 걸리고 너무 전문적이라는 단점이 있다.

 일반 투자가가 알기 쉽게 일반적인 감정법을 간단히 설명했지만 상용건물만 전문으로 하는 감정기관의 수십년 감정 노하우를 어떻게 몇줄로 표현할 수 있겠는가. 상업용 부동산의 가격 감정은 건물 크기, 구조, 임대 수입, 위치 뿐만 아니라 운영상태, 조닝, 인근지역의 경제 상태 등을 종합 분석하는 고도의 기술이다. 은행 마다 다른 감정 가격이 나오는 것도 바로 이런 서로 다른 감정 기준의 적용 때문이다.

 

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