미국서 주택구매를 막는 여러가지 요인들

절약으로 기초자금 모은 후 가장 중요한 조건에 맞는 집 구매가 적절

 미국에서 집을 구입하는데는 여러가지 장애요인이 있다. 가장 기본적인 것은 자금이 부족한 것이다. 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만한다는 강박관념 등 심리적인 요인도 걸림돌이 될 수 있다. 주택구입을 막는 장애요인으로는 여러가지가 있는데 전문가들은 이러한 장애요인을 제거하기 위해 노력하면 집을 구입하는데 훨씬 유리할 것이라고 말한다.

희망하는 집에 대한 고집

누구나 자신이 원하는 집이 있다. 미국인들은 보통 '드림 하우스(dream house)'라고 표현한다. 집을 사려고 할 때 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 바람직하다. 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 맞아야 한다고 생각했다면 집 사기가 어려울 수 밖에 없다. 자신이 가장 중요시하는 것이 무엇인가를 판단해 몇가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다.

특정 지역에 대한 집착

어느 지역이건 오래 살게 되면 정이 드는 것이 보통이다. 또 주택을 구입하기 위해 돌아 다녀 보면 어느 지역은 다른 지역보다 여러가지 면에서 좋은 점이 발견된다. 그렇다고 특정 지역에만 집착을 하게되면 집을 살 수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5년 정도에 한번씩 이사한다는 것을 고려해 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨 갈 수도 있다는 것을 염두에 두면 좋다.

많은 부채

커뮤니티 하우징 이노베이션(Community Housing Innovation)의 조사에 따르면 미국인들의 주택구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 새 차를 융자받아 사는 것이다. 다시말해 매달 갚아야하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 융자회사에서도 주택 모기지 신청자가 매달 4백달러씩 새 차 모기지로 내고 있다면 돈을 적게 빌려줄 수 밖에 없다. 그러나 만약 자신이 매달 내야하는 돈이 새 차 모기지 뿐 아니라 학자금, 크레딧카드, 의료비, 물품 구입대금 등 여러가지가 있다면 당연히 모기지 얻기가 힘들어진다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모기지를 상환하는 능력을 크게 떨어뜨리기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압 당할 가능성이 높다.

주택소유에 대한 불안감

집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모기지 뿐 아니라 재산세, 개스비, 보험료 등을 내야하고 그밖에 계절이 변함에 따라 적지 않은 관리비와 시간, 노력을 투여해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사가는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 <>자신의 재정상태에 대한 명확한 분석 <>주택구입 시 지출내용 확인 <>주택구입 교육코스에 참석 <>전문가와의 상담 등이 필요하다.

많은 크레딧카드 소유

크레딧카드를 여러장 갖고 있는 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모기지를 대출하는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 열장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있으면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 일단 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 집을 사려면 먼저 개인 및 가계 부채를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 공통적인 지적이다.

크레딧 문제에 대한 무시

미국에서 집을 사는 것은 모기지를 사는 것이다. 30만달러짜리 집을 살 때 다운페이먼트가 10%라면 사실 집 구입금액의 10분의 9인 27만달러를 모기지로 충당한다. 따라서 모기지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 것을 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모기지를 얻는데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모기지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만달러씩 달라지기도 한다. 좋은 크레딧을 유지하기 위해서는 크레딧카드 빚 등 각종 부채를 제 때 상환하고, 은행구좌의 크레딧 라인 등을 이용해 크레딧을 올리고, 크레딧에 대한 조사를 통해 잘못된 크레딧을 바로 잡는 등의 노력이 필요하다.

불필요한 낭비

주택을 구입하려면 일단 시드 머니(seed money), 곧 기초자금이 필요하다. 최근에는 다운페이먼트 없이, 또 3~5% 정도의 다운페이먼트만을 내고서도 주택 모기지를 대출 받을 수 있다. 그러나 다운페이먼트를 적게 내도 클로징 비용은 일정 한계 이하로 줄이기는 힘들다. 일반적으로 모기지 회사 등에 내는 수수료와 변호사비, 먼저 지불해야 하는 재산세, 보험료 등이 클로징 비용에 포함돼 있는데 평균 모기지 융자금의 6~8% 정도다. 10만달러를 융자받으면 6천~8천달러를 내야하는 셈이다.

 그러나 주택을 마련하기 위해서는 이같은 기초자금이 필요한 데도 불구하고 <>휴대폰 월 사용료 1백달러 <>프리미엄 케이블 TV 시청료 월 80달러 <>한 주에 수 회에 걸쳐 1달러50센트씩의 ATM 수수료를 지출하는 등의 생활습관을 갖고서는 필요한 금액을 저축하기가 어렵다. 전문가들은 주택을 구입하기 위해서는 <>불필요한 지출과 소비를 줄이고 <>IRA 개인은퇴구좌에 면세혜택을 이용해 주택구입 자금을 모으거나 <>은행의 정기저축을 이용하는 등의 방법을 통해 기초자금을 모아야 한다고 지적한다.

주택구입 과정에서 인내심 부족

미국에서 집을 사려면 기간도 오래 걸리고, 복잡하고, 집중력도 필요하다. 특히 이 과정에서 인내심은 필수적이다. 우선 집을 사려면 기초자금을 모아야 한다. 개인이나 가계의 경제능력에 따라 1년이 걸리기도 하고 10년이 걸리기도 한다. 기초자금이 준비되면 집을 찾게 되는데 매물을 보는 기간도 짧게는 몇달에서 몇년이 걸리는 경우도 있다. 어떤 에이전트는 한 주택 구매자를 위해 80채의 집을 보여준 경우도 있다. 보통 주말에 한 두채의 집을 본다고 했을 때 집을 보는데 들어간 기간만 1년이 걸렸다는 이야기다.

 또한 마음이 드는 집을 찾게되면 경쟁을 통해 계약을 맺게되고, 계약을 맺은 이후 한달 정도 집을 자세히 살펴봐야 한다. 이 과정에서 모기지를 얻어야 하는데 모기지 회사에서 작성하는 서류만 1백장이 넘는 경우도 있다. 다른 모든 문제가 끝난 다음에 클로징을 하더라고 입주한 후에 집에서 나오는 새로운 문제점, 갑자기 늘어난 주택비용 등으로 인한 압박감 등을 생각해야만 한다. 따라서 이러한 전체 과정을 사전에 충분히 인식하고 집 마련에 착수하든지 아니면 비영리 주택단체의 교육코스나 커뮤니티 디벨롭먼트 콥(Community Development Corp.) 등의 비영리 주택구매자 클럽 등에 가입해 사전 정보를 얻고 조언을 받는 것이 바람직하다.  

높은 주택가격으로 인한 망설임

주택가격이 가장 바닥으로 떨어졌을 때를 맞춰서 집을 사는 것은 매우 어려운 일이다. 또한 주택가격은 20년, 30년 등의 긴 기간을 봤을 때 꾸준한 성장세를 보이는 것이 확실하다. 지난 수년 새 주택가격이 지나치게 높히 뛰었기 때문에 가격이 낮아질 때를 기다리는 잠재적 주택 구매자들이 많으나 실제 향후 수년후에 주택가격이 떨어질 것인가에 대해서는 전문가들 조차 의견이 분분하다.

 따라서 가장 중요한 것은 현재 자신의 입장에서 주택을 구입하는 것이 유리한가 또는 당분간 임대를 살면서 편하게 지내다 수년 후 살 것인가를 결정하는 것이다. 그러나 주택가격은 대부분 모기지 이자율이 오르면 떨어지고, 반대로 모기지 이자율이 내리면 올라가는 경향이 일반적이기 때문에 양 조건의 유리한 면을 최대한 활용하는 것이 바람직하다. 따라서 전문가들은 가격이 높을 때는 낮아진 이자율을 통해 월 상환금을 줄이고, 가격이 떨어졌을 때는 집값이 평균보다 낮아진 매물을 구입해 월 상환금을 줄이는 것이 효과적이라고 지적하고 있다.@

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