부동산 수리 때는 공사계획과 업자선정 가장 중요

정해진 절차 따라야 안전사고 막고 예산절약 할 수 있어

 

 최근 들어 한인들의 주택구입과 부동산 투자가 많아지면서 건물과 업소, 주택 등을 개조하거나 수리하는 사람들이 많아졌다. 이럴 경우 큰 공사는 반드시 건축사의 설계를 받아야 하고, 규모의 건축회사와 계약을 해서 추진해야 하지만 소규모 업소와 주택은 대부분 소유주 또는 임대자와 건축회사 간의 간단한 계약에 의해 추진된다.

 그러나 전문가들은 비록 수백 달러에서 수천 달러에 이르는 소규모의 공사라고 할지라도 정해진 과정에 따라 공사계획을 세우고, 업자를 선정하고, 공사를 관리하지 않으면 불필요한 시간을 낭비하고 적지 않은 예산을 허비할 수 있다고 지적한다. 이에 따라 전문가들은 건물과 주택을 매입한 소유자나 새로운 사업을 시작한 상용 부동산 임대자가 내부나 외부 수리를 할 경우 다음과 같은 절차를 따르는 것이 각종 안전사고와 예산낭비 등을 막을 수 있는 길이라고 조언한다.

 첫째, 공사계획 및 자금준비를 철저히 한다. 우선 수리할 범위를 결정한다. 예를 들어 외장 사이딩 작업만 할 것인가 화장실을 개조할 것인지, 카펫을 바꾸고, 페인트를 칠할 것인지 등에 대한 자세한 계획을 세운다. 가능한 사전 조사를 통해 사용되는 재료도 선택하는 것이 바람직하다.

 계획을 세웠으면 이에 대한 자금을 준비한다. 전문가들은 보통 예상치보다 20% 정도 많은 자금을 준비하는 것이 바람직하다고 말한다.

 둘째, 건축사와 건축업자를 신중하게 선택한다. 건축사와 건축업자는 부동산의 뼈대를 세우고 살을 붙이는 전문인이기 때문에 실력과 신뢰성을 함께 갖고 있어야 한다. 특히 건축사는 미국 건축가협회나 주정부로부터 정식면허를 갖고 있어야 하고, 건축업자는 면허와 보험 등을 갖고 있어야 한다. 이들 건축가와 건축업자를 정할 때는 한군데에만 의뢰를 하지 말고 최소한 3군데에서 5군데 정도 시간을 갖고 견적을 받아 세심하게 검토해 결정해야 한다. 또한 이 과정에서 미심쩍인 것은 반드시 물어봐 확인해야 한다. 회사 소개서, 면허증 사본, 보험증서 사본, 소비자보호국 등의 불평신고 사례 등을 확인해야 한다.

 셋째, 설계용역의 범위를 정하고 공사계약을 맺는다. 건축사와 계약할 때 설계를 하는 범위를 정확하게 정해 규모, 내용, 재질 등을 확실하게 결정한 뒤 이를 바탕으로 건축업자와 계약을 맺는다. 소규모 공사의 경우에는 설계사 없이 건축업자 또는 철공소와 목수 회사, 플러밍 회사 등과 계약을 맺는 경우가 있는데 이 때도 공사계약서를 반드시 작성해야 한다.

 넷째, 설계도 승인 및 건축 허가서를 취득해야 한다. 뉴욕시는 건축과에서 뉴욕주와 뉴저지주에서는 각 타운 건물국에서 얻는다. 모든 건축 공사는 건축 허가서를 받기 전에 시작해서는 안되고 위반시에는 적지 않은 벌금을 부과 받는다. 설계도 승인 및 건축 허가를 받아 공사에 들어가기 전 건축업자로부터 책임, 상해, 불구보험 등의 각종 보험을 제출받아 확인해야 한다. 공사장에서 소규모 건축 인부, 심지어 일용직 인부 한명이 일하다 다쳤을 때 건축회사보다 건물이나 집 주인을 상대로 소송을 제기하기 때문이다.

 다섯째, 공사대금을 착수금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지급한다. 지역과 건축업자 등에 따라 공사대금을 받는 액수와 시기가 다르다. 그러나 대부분 초기 공사를 시작할 때 30%, 중간에 본격 공사에 들어갈 때 60%, 그리고 공사가 모두 끝난 후 10%를 지급한다.

 여섯째, 공사의 규모나 성격에 따라 다르지만 건축주와 건축회사가 합의할 수 있는 범위에서의 공사품질 보증계약을 맺도록 한다. 큰 공사는 건축사의 감리를 받고, 작은 공사의 경우에는 공사를 마감하고 인스펙션을 받으면 새로운 입주증명을 발급받는다. 일부 타운의 경우에는 작은 규모의 주택수리 공사라고 할지라도 반드시 인스펙터의 검사결과를 제출하도록 하고 있다.

박종원 기자

 

 

 

 

 

주택수리 공사는 어떻게 해야 하나

(성공적인 주택수리를 위한 가이드)

 

허종구 뉴욕한인건설협회장

Hoscon Construction Corp.대표

 

 지난 2년 동안은 연방정부가 주도하는 저이자정책으로 많은 분들에게 부동산 매입을 할수 있는 기회를 주어 실제로 많은 분들이 주택 혹은 투자용 부동산을 구매했다. 어떤 분들은 주택을 팔기 전에 수리를 끝내고 매매하는 경우도 있지만 주택 수리를 하지 않은 상태(AS IS)로 매매를 하는 경우도 상당히 많은 것으로 알고 있다.

 대개 이런 경우는 주택매입자가 매입을 한 후 자기들의 취향 또는 필요에 따라 수리를 하는 경우가 대부분이다.  이렇게 주택구입 후 수리를 계획하고 계시는 많은 분들을 위하여 성공적인 주택수리를 위한 단계적 가이드를 다음과 같이 준비해 보았다.

 

 <>공사계획 및 자금준비

 주택수리 범위를 결정한다. 예를 들면 전체적인 미장(Beautification) 작업만 할 것인가 혹은 화장실 가구를 전부 새것으로 교체할 것인가를 먼저 결정하는가 하는 식이다. 또 여기에 카펫도 제거하고 마루로 깔것인지, 혹은 1층짜리 원 훼밀리(One Family) 집을 2층으로 증축하여 투 훼밀리(Two Family)로 할 것인지 등등 본인들의 취향과 필요에 의하여 범위를 결정한다. 

 물론 주택수리범위에 따라 공사비용은 많이 달라지게 될 것이다. 소요되는 자금 또는 공사비는 전문가의 조언을 받아 예산을 책정하되 수리공사 도중에 계획 또는 범위가 늘어나는 경우가 많이 있기 때문에 기본예산 외에 20% 내외의 추가 비용을 책정하여 두면 추가공사나 예기치 않은 상황으로 공사비가 늘어나도 크게 당황하지 않고 진행할 수가 있다.

 

 <>설계사 및 건축업자 선정

 주택수리공사는 원칙적으로 뉴욕시 건축과로부터 승인받은 설계도와 공사허가서를 준비해야 한다. 그러므로  소비자 여러분께서 첫번째 해야 할 일은 설계사를 선정하는 일이다. 현재 뉴욕일원에는 면허를 소지한 동포 설계사들이 여러분 활동하고 있으니 업소록을 참조하거나 건설협회에 문의하시면 안내해 드릴 것이다.

 공사허가서는 NYC 건축과로부터 설계도에 대한 승인은 받은 후 소비자가 선정한 건축업자가 공사 허가 신청서를 제출하면 소정기일이 지난 후 공사허가서를 발급받게 된다.

 물론 소비자가 선정한 건축업자 또는 회사는 NYC 건축과에서 요구하는 직원상해보험, 일반책임보험, 불구보험 등을 확보하고 NYC 소비자보호국이 발행하는 주택수리업 면허(Home Improvement Contractor License)와 주택수리 판매인 면허(Home Improvement Sales person License)를 소지한 업체이어야 한다.

 설계사 혹은 건축회사를 선정할 때는 다음과 같은 기준을 가지고 심사하여 결정하도록 한다.

 1)회사 소개서,  2)고객 추천서, 3)면허증 사본  4)보험증서사본 5)건설협회 또는 소비자보호국에 불평신고 사례여부 확인 등등을 제출받아 결정한다.

 

 <>설계용역 및 공사계약에 대하여

 1)설계용역 : 설계사의 선정이 끝나면 선정된 설계사와 계약을 함에 있어 다음과 같은 내용을 꼭 점검하고 이해한 후 서명하여야 한다.

 내용:설계용역의 범위를 명확하게  기록한다. 예를 들면, 설계용역비를 저렴하게 하는 조건으로 공사허가서를 취득하는데 필요한 기본설계만을 할 것인지 아니면 인테리어 디자인을 포함한 상세한 공사시방서(Specification)까지 준비하여 주는 Full Scale의 설계로 할 것인지 등등, 상세한 부분까지 숙지한 뒤에 결정하여야 한다.

 2)공사계약:통상적으로 공사계약은 건축업자가 계약서를 준비하기도 하고 미국 건축가 협회에서 제정한 AIA 서식을 이용하기도 한다. 어떤 것을 채택하든지간에 다음과 같은 내용은 꼭 기록이 되어야 한다.(별첨, 견본계약서, 해약통지서 참조)

 계약서 내용 중 가장 중요한 부분은 계약내용의 상세한 기록과 공사대금 지불 일정에 관한 부분이다.  특히 공사대금 지불 일정은 공사 진척 상황에 따라서 적절하게 분할 지불해야 한다. 요즈음 일부 업자들이나 소비자들은 비상식적인 지불방식을 채택하고 있는 경우가 있다. 예를 들면 계약서 서명시 공사비 30%~40%, 중도금 30%, 잔금 30% 등으로 계약하는 경우인데 상당히 문제가 있는 지불방식이므로 이러한 계약은 지양하도록 하여야 한다.

 물론 공사의 성격과 상황에 따라서 위의 방식대로 할수도 있겠으나 가능하면 계약금은 10%-20% 이상은 넘지 않는 것이 바람직하다.(상세한 내용은 세미나 시간에 강의할 예정임)

 

 <>공사시작에서 완공까지

 이제 여러분은 설계사 선정과 건축회사 선정을 끝내고 계약도 완료하였다. 다음에 취할 단계는 다음과 같다.

 1)설계도 승인 및 공사허가서 취득이다.

 뉴욕시 건축과로부터 설계도 승인을 취득하여야 하고 건축회사는 공사허가서를 신청하여야 한다. 단 모든 공사는 공사허가서를 발급받기 전에는 절대로 시작해서는 안된다.  위반시에는 E.C.B.(Environment Control Board) Violation을 받게 되며, 벌금 및 불필요한 시간을 소모해야 하며 공사도 중지 당하게 된다.

 2)뉴욕시 건축과로부터 공사허가서를 취득한 후에는 건축회사는 공사를 시작하여도 된다. 단 공사 시작전에 해당 건축회사로부터 일반 책임, 상해보험, 불구보험 등 보험증서(Insurance Certificate)를 제출 받아 확인한 후 공사 시작을 허락해야 한다.

 3)공사 진척에 따른 분할 중도금 지급

 보통 주택수리공사는 소비자와 건축회사 또는 건축업자간에 체결한 계약 내용대로 쌍방이 양심적으로이해하고 공사가 진전되어지면 공사에 대한 분쟁이 없이 잘 끝나는 경우도 있지만 계약서 내용대로 쌍방이 지켜야 할 의무를 지키지 않았을 때는 자연히 분쟁이 생기게 마련이다.

 그러므로 가능하면 공사 계획 및 초기단계부터 자격과 경험이 있는 건축공정관리사의 도움을 받아 매 공정마다 혹은 분할 중도금 지급때마다 공사 진척에 따른 평가를 받아 양측이 모두 도움을 받을 수 있는 공사 공정관리 또는  감리서비스를 받기를 권고한다.

 (건설협회는 소비자 또는 건축회사를 위한 분쟁 중재 서비스를 언제든지 필요에 따라 받을 수 있게 준비하고 있다)

 4)공사시방서(Specification)

 공사시방서는 설계사가 준비한 것을 사용하는 경우도 있으나 소규모 주택수리 공사에서는 대개 소비자와 건축 업자가 합의하여 선택하는 방식을 많이 쓰고 있는데 소비자에게 권고하고 싶은 내용은 가급적 이부분은 소비자가 철저히 준비하면 공사비 절감, 공기단축 등등 모든 면에서 절약할수 있다.  그러기 위해서는 소비자가 직접 자재상을 방문하여 모든 마감재 및 플러밍 기구 또는 설비 등등을 선택하여 시공업자로 하여금 설치하게 하면 불필요한 분쟁 및 시간낭비를 예방할수 있다.

 5)최종 잔금 지불시기

 통상적으로 공사대금의 10% 정도는 모든 공사가 계약 내용대로 완공한 후에 지급하도록 하는 것이 바람직하다.

 6)공사의 품질 보증

 공사의 규모나 성격에 따라 다르지만 쌍방이 합의할 수 있는 범위에서의 공사품질 보증 내용을 계약서상에 꼭 챙기도록 할 것이다.

 7)각 분야별 최종검사를 마치고 나면 죄종 C.O. 인스펙션은 신청하여 인스펙션을 통과하면 수정입주증명을 발급받게 된다.

 

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