공동투자

 부동산 투자를 하는 방법은 여러가지다. 우선 개인이 할 수 있다. 아파트와 건물을 사서 자신의 개인소유로 등록한 뒤 자신이 직접 관리하거나 또는 임대료의 5% 내외를 주기로 계약을 맺고 전문 관리회사에 맡기는 방법이다. 그러나 개인이 투자할 경우 모기지 상환이나 세금납부 등의 모든 부담을 개인이 져야만 한다. 만약 투자가 실패하게 되면 개인의 가진 재산을 잃을 수도 있다.

 이 때문에 개인에게 부과되는 각종 경제적 법적 부담을 줄이거나 제한하기 위해 부동산 투자조합(real estate investment syndicate), 곧 회사를 만들어 투자를 한다. 부동산 투자조합은 회사를 만들어 매물을 구입하거나, 건설사업을 벌이는 것을 말한다. 이렇게 회사 명의로 투자하면 설혹 실패하더라도 투자한 개인들은 제한적인 범위 내에서만 경제적, 법적 책임을 진다. 특히 가격이 높은 대형 건물과 쇼핑몰 등에 투자할 때, 위험성이 높은 개발 예정지에 있는 부동산을 사들일 때, 소액 투자자들이 상가나 아파트 등을 매입할 때 이같은 투자조합을 구성하면 큰 자본을 모을 수 있고 위험을 분산시킬 수 있어 유리하다. 이같이 투자조합을 만들어 투자를 할 때는 임대수입보다 일정한 기간이 지난 뒤에 매물을 팔 때 나오는 판매수익을 노리는 경우가 많다.

 이러한 투자조합은 투자자 각 개인들이 어떤 소유권을 가지느냐에 따라 법적인 책임도 각기 다르다. 공동투자를 했을 때의 부동산 소유형태는 태넌시 인 컴먼(tenancy in common), 조인트 테넌시(joint tenancy) 외에도 여러가지의 파트너십(partnerships), 회사(corporations), 트러스트(trusts) 등이 있다.

 태넌시 인 컴먼은 공동투자를 한 소유주 중 어느 한명이 사망하면 그 사람의 재산권은 다른 공동 소유주들에게 자동 분배되지 않고 반드시 유언이나 유언 상속법에 따라 분배된다. 주로 직계가족이 수혜자가 되는 경우가 많다. 그러나 조인트 태넌시는 공동 소유주 중 한명이 사망하면 그 해당자의 재산권은 다른 공동 소유주들에게 나뉘어 분배된다. 따라서 태넌시 인 컴먼은 친구나 동업자가 공동투자를 할 때, 조인트 태넌시는 부부나 인척 등 가까운 투자자들이 공동투자했을 때 택하는 소유권 형태다.

 지역별로 제정된 소유형태를 택할 수도 있다. 한국인들이 많이 사는 뉴욕시의 예를 들면 경우 지난 1994년 '뉴욕 제한책임회사법(Limited Liability Company Law)'를 통과시켜 LLCs(limited liability companies)와 LLPs(limited libility partnerships)를 설립할 수 있도록 했다. 이 회사들은 연방세를 감세받을 수 있는 혜택을 부과하고 파트너십의 형태도 자유롭게 구성하고, 투자자들의 책임도 제한 받는 장점이 있다. 전문가들은 뉴욕시에서 공동으로 부동산 투자를 할 때 가장 유리한 투자조합 구성 방법으로 평가하고 있다. 

 한편 소규모의 가까운 사람들이 모여서 부동산에 공동투자하는 방법도 있다. 친구, 친척, 동향인, 같은 직업인 등의 친밀한 개인들이 함께 모여 민영조합(private syndication)을 구성하는 것이다. 우리말로 보통 '공동투자'라고 말하는 것이 이 형태다. 규모가 크고, 많은 투자자들이 함께 회사를 구성하는 공영조합(public indication)과 대비되는 말이다.

 한편 이같은 직접 또는 공동투자 방법도 있지만 기존의 리츠(REITs) 회사의 주식을 매입함으로써 부동산 투자를 할 수도 있다. 리츠는 부동산 매물을 전문적으로 사들이고 관리하는 투자회사의 주식을 구입하는 것이기 때문에 일종의 주식투자에 속하는 것이다. 그러나 투자 대상이 거의 아파트, 상용건물, 상가 등 대형 부동산 매물들이기 때문에 이것을 부동산 투자의 한 형태로 보는 전문가들도 많다.

홈으로