【公寓大廈管理條例】
公寓大廈管理條例 立法院八十四年六月九日三讀通過
第一章 總則
第一條 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其他法令之規定。
第二條 本條例所稱主管機關，在中央為內政部，在省︵市︶為省︵市︶政府，在縣︵市︶
為縣︵市︶政府。
第三條 本條例用辭定義如左：
ぇ公寓大廈：指構造上及使用上得為區分所有，且區分所有使用單位達三戶以上之
建築物及其基地。
え區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部
分有所有權。
ぉ專有部分：指公寓大廈之一部分，在構造上可獨立使用，且為區分所有之標的者
。
お共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供
共同使用者。
か約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
が約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
き管理負責人：由公寓大廈區分所有權人推選管理公寓大廈事務之區分所有權人。
ぎ住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專
有部分之使用者。
く管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理委員會傭僱而執行建築物管理維
護事務之自然人或建築物管理維護公司。
ぐ規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有
權人會議決議之共同遵守事項。
第二章 住戶之權利義務
第四條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排
除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有
部分分離而為移轉或設定負擔。
第五條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權
人共同利益之行為。
第六條 住戶應遵守下列事項：
ぇ於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利利時，不得妨害其他住戶之
安寧、安全及衛生。
え他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分
或約定專用部分時，不得拒絕。
ぉ管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其
專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
お其他法令或規約規定事項。
前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償
所生之損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其
性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第七條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專
用部分：
ぇ公寓大廈本身所占之地面。
え連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、
防火巷弄。
ぉ公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
お約定專用有違法令使用限制之規定者。
か其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可缺之共用部分。
第八條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有
權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告或其他類似之行為
。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第
卅九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，
由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收
益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約
定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之
規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部
分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由區分所有權人負擔。
前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有人會議或規約另有規定
者，從其規定。
第十一條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議
為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共用壁雙方或樓地板
上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所
致者，由該區分所有權人負擔。
第十三條 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之
同意，但有下列情形之一者，不在此限：
ぇ配合都市更新計畫而實施重建者。
え嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
ぉ因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經區分所有權人會議依第卅一條規定
決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同後不依決議履行
其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有
權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。
第十五條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更
。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣︵市
︶主管機關處理，並要求其回復原狀。
第十六條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與
此相類之行為。
住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置
雜物、設置柵欄、門扇或違規設置廣告物、或私設路障或停車位侵佔巷道妨害出
入或營業使用。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁
止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理；必
要時得並報請地方主管機關處理。
第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或
易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，其因此
增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補
償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委
員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。
第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
ぇ起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比
例或金額提列。
え區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
ぉ本基金之孳息。
お其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提
出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後
移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用
票據法第四條第二項規定。
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應區分
所有權人會議之決議為之。
第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人己取
得建造執照者，不適用之。
第十九條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權人之移轉而移轉；不得因個人
事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或
管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員
會。
管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管
機關或訴請法院命其移交。
第二一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二
期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴
請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第二二條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促其改善，於三個月內仍未
改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制
其遷離。
ぇ積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權
總價百分之一者。
え違反本條例規定經依第卅九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或
續犯者。
ぉ其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會
議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分
；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理
委員會得聲請法院拍賣之。
第二三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有
規定外，得依規約定之。
第二四條 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務。
第三章 管理組織
第二五條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；每年至少召開定期會議一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
ぇ發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
え經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面
載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得
連任。
召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時
召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。
第二六條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例
合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人
會議訂定規約，並向地方主管機關報備。
前項起造人為數人時，應互推一人為之。
第二七條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外
代表管理委員會，管理委員會之組織及選任應依規約中定之。
管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。
公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第廿五條區分所有權人互
推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集
人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請方主管機關指定召集人。
第二八條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區
分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於
二日。
第二九條 區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半
數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比
例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權推由
一人行使。
第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超
過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。
第三十條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或區分所有
權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有
區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席
人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決
議，並應於召集會議通知書上載明。
前條第三項及第四項之規定，於前項會議準用之。
第三一條 區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上
及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所
有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
ぇ規約之訂定或變更。
え公寓大廈之重大修繕或改良。
ぉ公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
お住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
か約定專用或約定共用事項。
前項區分所有權比例之計算，準用第廿九條第三項及第四項之規定。
第三二條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於
會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄、應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
第三三條 利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委
員會不得拒絕。
第三四條 管理委員會之職務如下：
ぇ共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
え住戶違反第六條第一項規定之協調。
ぉ住戶共同事務應興革事項之建議。
お住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
か公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
が收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
き區分所有權人會議決議事項之執行。
ぎ規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
く管理服務人之委任、傭僱及監督。
ぐ會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
其他規約所約定事項。
第三五條 管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
第三六條 管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。
第三七條 第卅四條至第卅六條之規定，於管理負責人準用之。
第四章 罰則
第三八條 有下列行為之一者，由直轄市、縣︵市︶主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千
元以下罰鍰：
ぇ區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第廿五條或廿六條之召集
義務者。
え住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。
ぉ管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
お管理負責人或主任委員無正當理由未執行第廿二條促請改善或訴請法院強制遷
離或強制出讓該區分所有權之職務者。
か管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第卅四條第七款之職務顯
然影響住戶權益者。
第三九條 有下列行為之一者，由直轄市、縣︵市︶主管機關處新臺幣四萬元以上廿萬元以
下罰鍰：
ぇ區分所有權人違反第五條之利用者。
え住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止
而無效者。
ぉ住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
お住戶違反第十六條第二項之規定者。
か住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
が區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
き管理負責人、主任委員或管理委員違反第廿條之移交義務者。
ぎ起造人或建築業者違反第四四條規定者。
有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者
，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金
；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五
十萬元以下罰金。
第四十條 依本條例所處之罰鍰，經通知限期繳納，屆期仍不繳納者，移送法院強制執行。
第五章 附則
第四一條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
第四二條 本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。
第四三條 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。
前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。
第四四條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說
及住戶規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，
辦理建物所有權第一次登記。
ぇ獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
え建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
ぉ附屬建築物以其外緣為界辦理登記。
お有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖
區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
第四五條 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
公寓大廈起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設
備及法定停車空間，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用
權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
第四六條 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人
或管理委員會有第卅八條或第卅九條第一項各款情事之一時，其他區分所有權人
、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、
縣︵市︶主管機關處理。
第四七條 管理服務人管理辦法，由中央主管機關定之。
第四八條 規約範本由中央主管機關定之。
第四四條規約草約，應依前項規約範本制作。
第四九條 公寓大廈治安維護配合事項，由中央主管機關定之。
第五十條 本條例第六條、第九條、第十五條、第十六條、第廿一條、第廿五條至第廿七條
及第四六條主管機關處理事項得授權鄉、鎮、市區公所辦理。
第五一條 本條例施行細則，由中央主管機關定之。
第五二條 本條例自公布日施行。