Francisco José Burckas Ribeiro
É notório que a hotelaria, principalmente em São Paulo cresceu demasiadamente na última década. A profissionalização junto com a fragmentação do setor e as dimensões imobiliárias que a hotelaria tomou foram cruciais para que tal crescimento se desse de forma desordenada gerando um mercado super ofertado e com baixas taxas de ocupação.
Para se compreender melhor tal fenômeno deve-se compreender três figuras fundamentais na hotelaria: (1)a marca (bandeira), (2) a administradora (operadora), (3) o proprietário (dono do imóvel). Estas três figuras estão presentes em qualquer hotel, podendo estar representadas pela mesma pessoa ou por pessoas diferentes. Na hotelaria familiar, por exemplo, as três figuras são representadas, geralmente, pela mesma pessoa, onde o administrador é o proprietário do hotel e da marca que ele sustenta.
A existência destas três figuras fragmentadas possibilita a operação de um hotel através de diferentes formas de contrato, e consequentemente diferentes interesses pelas partes.
A expansão hoteleira em São Paulo se deu em geral por um formato onde, a marca e administradora, por vezes representados pela mesma pessoa, cobrassem do proprietário uma taxa pela operação do hotel e sustentação de uma bandeira, em troca o proprietário gozaria dos lucros gerados pelo hotel..
O que possibilitou tal expansão em São Paulo foi principalmente as proporções imobiliárias que o mercado hoteleiro tomou baseado no modelo de apart-hotel conhecido.
Os “Flats” conhecidos pela sua concepção física como pequenos apartamentos com um ou dois quartos, uma sala e uma cozinha pequena destinados a usos prolongados possuem uma concepção jurídica que permite as pessoas serem proprietárias dos apartamentos, optando ou não por utilizarem para fins próprios ou colocarem no pool de locação. Quando colocados no pool os apartamentos passam a serem administrados por uma operadora independente responsável pela sua locação que rateia o resultado de todos os apartamentos do pool entre os poolistas.
Na última década a concepção física dos “Flats” começou a tomar outros formatos enquanto a concepção jurídica permanecia a mesma. Os “Flats” estavam perdendo a sua cozinha, a sala e se tornando unidades habitacionais típicas de um hotel. Os contratos passaram a exigir que todos os apartamentos estivessem no pool, dando origem aos condo-hotéis.
A palavra “flat” antes confundida pela sua concepção física e jurídica passa a ter somente finalidade jurídica, o termo long-stay foi incorporado para definir os “Flats” pela sua concepção física (UHs com quarto, sala e cozinha destinados a longa permanência). Os condo-hotéis são, então, caracterizados por serem um hotel em sua concepção física divididos em flats e cujo todos os apartamentos se encontram no pool.
Tal concepção de condo-hotéis permitiu que pequenos e médios investidores pudessem investir em hotéis através da aquisição de um ou mais apartamentos a preços mais acessíveis, isso permitiu que o mercado hoteleiro ganhasse uma nova fonte de recursos, fonte essa que representou 86% do capital investido na hotelaria de midmarket (4 estrelas) em São Paulo.
Com recursos mais abundantes a oferta hoteleira pode crescer facilmente, sem muito planejamento, em um ritmo superior ao crescimento da demanda., resultando assim em taxas de ocupação insustentáveis onde o prejuízo acaba sendo amortizado pelos proprietários.