都市化保留地域の制度によって、住民は都市拡張に最適である地域を選定することができ、開発業者は新規開発にともなう許認可などの不確定要素を減らすことが可能です。また、投機的な土地取引を減らす効果もあります。個々の都市化保留地域の範囲は土地課税区画線に一致し、河川や排水溝、氾濫源、標高線、地形、道路、土地課税区画線、送電線などに基づいて指定されます。都市化保留地域内部のゾーニングは田園用途のままですが、境界線に取り込まれる際に整然と効率的な都市サービスを供給できることを保証する注意が払われます。そして、都市的なゾーニングが指定されるのは境界線内に含まれてからになります。

州法に規定される都市化保留地域の指定条件は、以下の通りです。

1. 公共施設やサービスを秩序よく経済的に行う
2. 既存都市域内部および周囲の土地利用の効率が最も高い
3. 環境、エネルギー、経済および社会的効果がある
4. 農地を保全する
5. 提案された都市的土地利用と、周辺の農業活動が両立する

しかし、両者の本質には以下のような大きな違いが見られます。市街地が多くの自治体にまたがって巨大に拡大している日本と、農地や森林に囲まれてコンパクトに固まっているポートランド地域では、都市構造が異なる点を差し引いても、メトロの制度から学べる示唆は多いと思います。

１）都市成長の場所と時期の管理

日本の線引き制度は、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域の２つに区分しており、密度や用途指定の違いはあるものの、両方で並行して開発が行なわれています。また、市街化調整区域から市街化区域への次回の編入がどこで行われるのかは明確に定められていません。したがって、これらは都市の拡大の方向やスケジュールを管理する手段としてはあまり有効ではありません。これに対し、メトロのUGB制度では、開発はUGB内部でのみ認められており、都市化保留地域では全ての開発が原則的に禁止されています。また、UGBの拡大が都市化保留地域に限って認められていることと、その面積が一定期間の都市成長量に対応するべく指定されているため、都市の拡大が秩序よく段階的に進められます。これらは、公共施設やサービスの効率的整備、土地投機の抑制と土地市場の管理、住民意見の広域的な調整、などに有利となります。

２）市街地の開発可能容量検討の総合性

再開発など土地利用度向上による既存市街地内の開発可能容量の検討は、田園から都市への土地利用の転換面積を計算するのに不可欠です。日本の線引き制度の下では、市街化区域での開発可能容量は指定容積率の未消化分として示されることが一般的です。この方法はあくまでも許認可上の計算に過ぎず、「機能するまち」をつくるのに不可欠な要素であるインフラストラクチャーの容量や環境への影響などが見落とされています。これに対し、メトロで行われる開発可能容量の見積もりでは、公共サービスの整備計画や交通量予測、環境への影響などを総合的に検討しています。

３）土地需要の長期的かつ定量的予測に基づく計画

日本の線引き指定では、都市成長や土地需要の見積もり計算は定量的に行われておらず、拡大の幅を数字で決めることは事実上不可能です。そのため、線引きの見直しは、毎年の定期見直しによる目標なき現状追認型の行政決定とならざるを得ません。そして、結果として発生する都市周辺部の開発は全体としての整合性が取れておらず、公共サービス整備の投資効率の低下や、緑地の乱開発などを招いてしまいます。これに対し、メトロの見積もりでは長期的な土地需要が定量的に示されるため、その配分を計画的に誘導することを可能にしています。ここで重要なのは、これによって開発地域の決定が行政追認型ではなくなり、住民の代表である議会の決定事項となることです。また、全体の整合性が取れているため、公共サービスの効率的な整備や、広域システムとしての農地や緑地の保全にも成功しています。