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　　　　　　　外資企業取得用地的方式（實例．案例．評析）

　　案情簡介

　　１９９５年２月，一外商投資企業（乙）就某市郊区一塊集体土地與農民經
濟組織（甲）簽訂了土地租賃合同，租期５０年。后双方就租金調整問題發生糾
紛。人民法院審理后認爲，双方就集体土地簽訂的租賃合同名爲租賃實爲出讓，
違反了《城市房地産管理法》第８条的規定，認定合同无效。同時，当地土地管
理部門也對双方進行了行政處罰，乙方前后共損失了近百万美元。

　　案例分析

　　本案的關鍵，在于作爲合同客体的集体土地使用權不符合法定的出讓和轉讓
条件。按照中国法律的規定，集体土地只有經征用轉爲国有后才能出讓。本案中，
甲乙双方簽訂的合同違反法律的規定，属无效合同。不動産投資具有高投入、風
險大、周期長的特点，必須十分注意行爲的合法性。根据我国有關法律、法規的
規定，外商投資企業在取得用地的方式上，概括起来有以下几種：

　　一、通過出讓方式取得国有土地使用權。即国家將国有土地使用權在一定年
限内出讓給外商投資企業，由外商投資企業按照出讓合同的約定支付土地使用權
出讓金。通過出讓方或取得的土地使用權属于外商投資企業的自有財産，可以轉
讓、出租、抵押，但要爲此而支付較大数額的出讓金。

　　二、通過劃撥方式取得土地使用權。外商投資企業可向土地管理部門申請，
經批准后由市、縣土地管理部門與外商投資企業簽訂土地使用合同，并辧理土地
登記手續，取得土地使用權。通過劃撥方式取得土地使用權可以較小的代价取得
土地使用權，但土地使用者只能自己使用土地，土地使用權不得轉讓、出租、抵
押；如需轉讓、出租、抵押，應按規定補辧出讓手續，補交出讓金。

　　三、通過合資或合作方式取得土地使用權。中方企業把企業擁有的厂房及設
備連同土地使用權作价入股或作爲合作条件與外商組成合資、合作經營企業，从
而使中外合資、合作經營企業取得土地使用權。以上行爲必須到土地管理部門辧
理用地手續。

　　四、通過租賃房屋及場地取得土地使用權。這種形式是外商投資企業直接向
国有、城市集体、郷鎮企業和集体經濟組織租賃房屋及場地，并按租賃合同的約
定向出租者支付租金，从而取得国有土地使用權。但需明確的是，出租房屋實際
上連同土地一起出租，如果供出租的土地是以劃撥方式取得的，必須先補辧出讓
手續，補交出讓金，否則是違法行爲。

　　五、通過土地使用者轉讓而取得土地使用權。土地使用者將土地使用權轉讓
于外商投資企業，外商投資企業爲此支付一定的地价款而取得土地使用權。

　　六、直接从国家以租賃方式取得土地使用權。外商投資企業與縣級以上土地
管理部門通過簽訂国有土地租賃合同，并按合同約定向国家交納年租金而取得土
地使用權。目前這一方式尚在試点階段，但有可能成爲今后取得土地使用權的主
要方式。

　　七、取得集体土地使用權的形式。主要有兩種情况：一是集体所有的土地先
由国家征用轉爲国有土地后，再以出讓、劃撥或租賃等方式由外商投資企業取得，
集体土地不得直接出讓和出租。二是農村集体經濟組織或郷鎮企業以集体土地使
用權作价入股，與外商舉辧合資、合作企業，但集体土地的股分不能轉讓，且必
須經縣級人民政府批准。

　　梁清華　西南政法大学民法專業碩士，現爲北京市尚公律師事務所實習律師。
参加編寫主要著作有：《金融法》、《論知識産權》。〔梁清華〕

□　摘自《人民日報海外版》〔１９９８年４月２５日〕