10:12:03 AM10/7/2000 El Obserbador 

Ana Inés Cibils y Silvia Soler

En 1999 los juicios de desalojo por "mal

pagador" en Montevideo aumentaron casi 500% con

respecto al año anterior. La cantidad de

lanzamientos también subió, siendo la más alta

de los últimos 15 años. La situación parece aún

más preocupante: según un repartido de la Cámara

del Bien Raíz, "sólo la generosidad de los

propietarios o la contemplación por parte de los

mismos de la real situación financiera por la

cual atraviesa el país y por ende sus

arrendatarios, han hecho posible que los índices

de desalojos y de lanzamientos no hayan trepado

escandalosamente". Pero aunque hay consenso

sobre el aumento de los desalojos, las

interpretaciones sobre los motivos y las

consecuencias que puede traer sobre la ciudad

difieren según el punto de vista.

Julio Villamide, director de la revista

Propiedades, atribuyó el explosivo aumento de

los desalojos por malos pagadores a la recesión.

"Coincide con el incremento de la tasa de

desocupación y la caída del salario", dijo a Fin

de Semana.

De acuerdo a la información estadística de la

Suprema Corte de Justicia —que lleva un registro

de los juicios desde 1986— en 1999 los trámites

de desalojos —por todas las causales— iniciados

en Montevideo superaron en un 37,2% los del año

anterior. Eso incluye los juicios por

vencimiento de plazo, por ser inquilino precario

o por mal pagador. Este último rubro fue el que

aumentó con visos de espectacularidad: la cifra

pasó de 1.081 en 1998, a 2.904 en 1999, lo que

implica un aumento del 168% en todo el país. El

mayor incremento se produjo en la capital, donde

los desalojos por mal pagador pasaron de 343 a

2.051 (498% de aumento).

Si se observan los datos del primer semestre de

este año, la tendencia parece comenzar a bajar:

en los primeros seis meses de 2000 se iniciaron

862 juicios por desalojo por "mal pagador" en

Montevideo, unos 150 menos que en el mismo

período del año anterior. Pero ahora es el

interior el que comienza a profundizar la

tendencia ascendente: en el primer semestre se

empezaron 492 juicios por desalojo por mal

pagador, 65 más que en el mismo período del año

anterior.

"En el interior las cosas siempre pasan un año

después", observó Villamide. Según el director

de Propiedades, los datos de este año muestran

que el proceso "se desaceleró" en Montevideo.

"Lo peor ya pasó", opinó. "Los desalojos por mal

pagador siempre fueron entre 600 y 800 por año,

por lo que eran un porcentaje pequeño del total.

El año pasado subieron, pero una vez superado el

período de recesión va a volver a los niveles

anteriores, que son razonables", añadió.

Villamide pronosticó que seguramente en

Montevideo la situación no empeore, aunque

aclaró que "si sube el desempleo, un mayor

porcentaje de familias no va a pagar el

alquiler".

La recesión en los comercios

No todos opinan igual. José Argul, presidente de

la Cámara del Bien Raíz, está de acuerdo en que

los desalojos aumentaron, pero recalcó que las

cifras no discriminan si los desalojos son de

comercios, industrias o viviendas. "Hay mucha

más oferta de comercios que de viviendas

-razonó-, por lo tanto, ellos son los que fueron

desalojados. Además, por la tremenda crisis

recesiva, evidentemente el primer impacto se

produce en el comercio y en segundo lugar viene

la vivienda".

"Sabemos, por los avisos clasificados, por las

quiebras y los concordatos, del cierre de

comercios. Son muchos más los locales

comerciales vacíos que las casas habitación. Por

lo tanto donde se produjo un mayor flujo de

desalojos fue en la parte de comercio", añadió.

"La situación general de la plaza es horrible",

sostuvo Argul. "Tenemos edificios totalmente

ocupados todos por intrusos, que no hay interés

en tocarlos. Porque entran otros intrusos, y por

lo menos a éstos los conocen, entonces los

dueños prefieren dejarlos en esa situación. Hay

locales comerciales enteros, plantas, que no se

desalojan. Solamente cuando hay algún

interesado, recién ahí el propietario toma las

riendas. Aunque si pasa demasiado tiempo también

es un riesgo muy grande. En Punta del Este son

miles las viviendas ocupadas, y no sabemos qué

va a pasar. En Montevideo está pasando un poco

lo mismo".

Argul sostuvo que si los precios han bajado es

porque no hay interés en desalojar. "Si yo tengo

un edificio con ocho apartamentos y se vacía

uno, lo pinto, lo arreglo, lo tengo tres meses a

$ 3 mil, pero no lo arriendo. Al mismo tiempo,

hay otro que alquila desde hace dos años y está

pagando $ 3.700. Entonces viene y me dice que de

acuerdo al estado del apartamento y a que el

otro es al frente, me paga $ 2.500. Y el

propietario agarra, porque nadie quiere tener

vacía una vivienda", dijo.

Alquileres más baratos

Aunque tampoco se ponen de acuerdo en cuánto

cayeron los precios de los alquileres, hay

consenso en que bajaron. Para Villamide, los

alquileres han bajado entre un 5% y un 10% anual

desde hace cuatro o cinco años, y mantienen una

tendencia a la baja. Coincidió en que entonces

hay cada vez más flexibilidad. "Los propietarios

intentan mantener a los inquilinos", explicó.

En un repartido de la Cámara del Bien Raíz se

sostiene que "nadie puede dudar en el país que

el precio de los arrendamientos, sean de casa

habitación y sobre todo de industria y comercio,

han bajado en porcentajes no inferiores al 20% y

30% por lo menos".

Lo cierto es que las exigencias de los

propietarios disminuyeron. "En algunos casos el

precio baja el 60%, en otros casos no hay

precios de arrendamientos", señaló Argul. "Por

ejemplo, en 18 de Julio el propietario arrienda

sólo los primeros locales, el resto de los

corredores está vacío. Pero muchas veces no está

vacío porque el propietario prefiere que le

paguen los gastos comunes y que los ocupen.

Esquinas tradicionales de Montevideo están

ocupadas por una heladería muy conocida y nunca

pagan arrendamiento: van y ofrecen al

propietario cuidarle el local, pagando los

gastos municipales, y tienen el local gratis.

Hay comercios de compraventa de autos que hacen

lo mismo en grandes esquinas de la rambla de

Pocitos. Se hace para que el local no se

deteriore, para que ayude al propietario a

mantener los gastos y no dé la sensación de que

la mercadería está quemada, de que hay tanta

pobreza en el mercado. Porque eso de ver

carteles de 'se vende', 'se alquila', es

contraproducente, sobre todo cuando son varios

juntos".

Para Argul, en general es difícil hablar de

precios en materia de arrendamientos porque

muchas veces éstos varían en una misma cuadra, o

de vereda a vereda. "Por ejemplo, en la plaza de

Villa Biarritz, la calle Vázquez Ledesma, que

recibe los puestos de frutas, tiene un precio.

Pero se cruza la vereda y se va a Leyenda

Patria, donde se vende ropa, y el precio sube,

porque además recibe el sol, no tiene el Club

Biguá ni la aglomeración de autos". Añadió que

actualmente una de las zonas que más se ha

valorizado es la calle Justicia, adonde se

trasladaron los comerciantes de las calles Colón

y Soriano escapando del cepo.

Cada barrio, un mundo

En tanto, Mauricio Kriger, vocero del Frente y

Casa del Inquilino, calculó que en los últimos

10 años los alquileres aumentaron

considerablemente en relación a los salarios.

"Hace 10 años, el promedio de afectación del

ingreso familiar de los alquileres era del 18%;

actualmente es del 43%. Si las familias pobres

alquilaran, y dentro de ellas el sector más

bajo, tendrían que destinar el 87% del ingreso

familiar al arrendamiento, y a eso hay que

agregarle los servicios de agua, luz, etcétera.

Por eso estos sectores quedan al margen del

mercado formal de la vivienda", opinó.

El abogado destacó que los precios tampoco

variaron de la misma manera en todos los barrios

ni en todos los casos. "Es cierto que bajaron

los alquileres, pero sólo en el sector de

vivienda desocupada que se ofrece en el mercado

libre de arriendo. Este fenómeno se consolida en

1999 y 2000, cuando el precio de los alquileres

baja un 30%. Pero al mismo tiempo hoy se alquila

menos. Estamos en 40% menos de movimientos

inmobiliarios que hace cuatro años", observó.

Para Kriger la gran baja de los alquileres fue

en los barrios costeros, especialmente en

Pocitos. "Hay una sobreoferta tanto para

alquilar como para vender. De las 40 mil o 50

mil viviendas desocupadas, hay unas 7 mil en la

costa que no se pueden colocar porque se

construyó por encima de la demanda real, y donde

por diversas circunstancias, pero

fundamentalmente por la actual recesión y la

baja de ingresos, se ha restringido la demanda.

Entonces ahí sí se verifica una importante caída

en los precios de los arrendamientos".

El vocero de los inquilinos calculó que la

rentabilidad en Pocitos era de un 12% y bajó a

7% u 8%, en tanto que en otros barrios

periféricos, "que no sufren de la misma manera",

la rentabilidad ronda el 14%. "La pregunta es

por qué la gente no se va a vivir a Pocitos. El

problema es que esa zona tiene un plafón que

nunca está por debajo de los $ 3.500 por un

dormitorio, y eso no va con las posibilidades de

la gente más modesta. Además, los gastos comunes

son un 50% superiores a los de otros barrios; en

algunos casos rondan el 25% del alquiler. Para

los sectores populares sigue siendo inaccesible.

Y para los que estamos en esto hay una ley, que

consiste en que cuanto más alejadas las

viviendas, más chicas y más antiguas, se

alquilan proporcionalmente más caras", remarcó.

Engrosando asentamientos

Es difícil determinar cuántos arrendamientos hay

en el país. El Frente y Casa del Inquilino

sostiene que hay unos 200 mil contratos, lo que

implica una transferencia de dinero de

inquilinos a propietarios de unos US$ 500

millones al año; la Cámara del Bien Raíz calcula

que son 250 mil contratos y que no es posible

determinar cuánto dinero hay en juego. Argul

sostiene que es imposible tener datos confiables

y pone en duda los datos oficiales: el Censo de

1996 arroja que el 18% de los hogares

corresponde a arrendatarios y el 15% a

usufructuarios, lo que según Argul es una cifra

"disparatada". "El contrato de usufructo es

rarísimo. Por lo tanto, que haya 183.012

arrendatarios y 152.256 usufructuarios es un

disparate. Está todo mal, el país no tiene

cifras de nada".

Para Villamide, la tendencia es que el

porcentaje de arrendatarios es cada vez menor,

tanto en Montevideo como en el interior.

Consultado sobre adónde van a parar quienes

dejan de ser arrendatarios, opinó que un sector

pasa a ser propietario por el Banco Hipotecario,

en tanto que los sectores de menores ingresos

tienden hacia los asentamientos. "Cuando a

alguien se le inicia un juicio por mal pagador,

se le dificultan mucho las alternativas

formales, por lo que la 'alternativa' que le

ofrece el mercado son los asentamientos. Y en la

ciudad se percibe que los asentamientos han

crecido", opinó.

Según Mauricio Kriger, el 50% de la población de

los cerca de 400 asentamientos que hay en el

país se fue allí porque fue desalojado o porque

no podía alquilar, ya fuera porque no accedía a

los precios o porque no tenía garantía.

Para Argul, en cambio, los asentamientos han

crecido debido a la migración del campo hacia la

ciudad. "Es el campo el que viene expulsando,

cada vez con mayor fuerza. Y la gente se asienta

en Colonia, Maldonado y Montevideo, donde puede

eventualmente conseguir trabajo". Para el

presidente de la Cámara del Bien Raíz, uno de

los principales motivos en la disminución de los

arrendamientos es que no hay garantías.

"Nosotros intentamos promover el seguro de

garantía de alquiler, que en Chile y Argentina

funciona perfectamente, pero acá no se quiso

enfrentar el riesgo", afirmó.

Existe una verdadera industria para vivir sin

pagar el arrendamiento, afirmó Argul. "Hay

cientos de inquilinos fichados, y que eligen

ubicaciones. Incluso hay gente que ha vivido 15

años en la rambla de Pocitos sin pagar nunca el

alquiler, mediante chicanas, recursos de

inconstitucionalidad por supuesto fraguados,

pero que ha logrado perdurar en el tiempo. Otros

se dedican a apartamentos nuevos; hay quienes

utilizan garantías truchas, o hechas por

escribanos inexistentes, o garantías hechas

sobre padrones que no existen", relató.

Un fondo de garantía

En algo están de acuerdo Kriger y Argul: la

ausencia de un sistema de garantías atenta

contra el sistema de arrendamientos. La Comisión

de Vivienda de la Cámara de Diputados analiza

actualmente dos proyectos de ley que apuntan a

crear un Fondo de Garantías de Alquileres, uno

presentado por el Encuentro Progresista y otro

por el Partido Nacional, que tenía por objetivo

crear un fondo de garantías para los jóvenes.

"Estamos tratando de unificarlos, porque tienen

un espíritu común", dijo a Fin de Semana la

diputada del Frente Amplio Raquel Barreiro. "El

proyecto que presentamos apunta a aquellas

personas que puedan pagar un alquiler —que debe

ser inferior a 30 UR ($ 5.985)— y que tengan

ingresos que no superen las 75 UR ($ 14.950).

Porque es muy común que a mucha gente le falte

la garantía, porque no se tienen amigos o

conocidos que puedan darla. Cuando la persona es

del interior, es peor, porque de hecho las

inmobiliarias no aceptan garantías de otros

departamentos", añadió. "Entonces terminan en

pensiones, donde les cobran un disparate y si se

atrasan un día los sacan, o terminan en un

asentamiento". Barreiro explicó que el principal

objetivo del proyecto es prevenir el aumento de

los asentamientos y de los inquilinatos. "Es una

forma de solucionar en parte el problema de la

vivienda, aprovechando el stock existente",

añadió.

El Fondo sería administrado por el Ministerio de

Vivienda (MVOTMA). Para financiarlo, el proyecto

propone implementar un impuesto del 10% anual a

los alquileres de fincas suntuarias —que superen

las 200 UR ($ 39.900)— y pedir un aporte a

quienes hagan uso del sistema del 5% mensual,

que abonarían las dos partes del contrato.

También se plantea la posibilidad de subir el

impuesto a las transacciones inmobiliarias

superiores a 9 mil UR (US$ 146 mil).

Barreiro destacó que en el plan quinquenal

presentado por el MVOTMA se plantea como

objetivo la creación de un Fondo de Garantías de

Alquileres. De acuerdo al plan, el Ministerio

destinaría US$ 2.948.599 para el fondo. "Capaz

que entonces se puede implementar ya para todos,

y no sólo para los sectores jóvenes", señaló

Barreiro.

Para que efectivamente se cree un fondo de estas

características, el plan debe ser aprobado en el

Presupuesto quinquenal, y la ley seguir su curso

en el Parlamento.

Los pronósticos varían. Villamide cree que la

situación irá mejorando, pero la Cámara del Bien

Raíz muestra un pronóstico más oscuro. "Pensamos

que la situación cada vez viene peor, y que la

cifra de desalojos va a crecer", señaló Argul.

Kriger, por su parte, destacó que "se sabe que

el fenómeno va a continuar" y la población de

los asentamientos crecerá. "El Ministerio de

Vivienda por primera vez ha entendido que el

problema tiene relación con el mercado del

arrendamiento, pero la comprensión es tardía",

señaló.

Según Argul, hay otro problema cultural de fondo

en la expansión de los asentamientos. "Hay gente

que prefiere vivir en asentamientos marginales.

Actualmente hay una cultura de la vivienda que

no es compatible con los métodos tradicionales

de vida que tuvo Uruguay, debido a la

degradación que produjeron las excesivas caídas

en materia de empleo". Y eso tal vez sea más

difícil de revertir.