2. EXPROPIACION.

Sumario:

* Se solicita la determinación de la justa y previa compensación por concepto de la expropiación operada de pleno derecho y la reparación de tos daños derivados de la afectación del inmueble como monumento histórico.

* Valor del inmueble. Bases y pautas para calcularlo. Dictámen pericial.

* Daños y perjuicios. Su precedencia y elementos para su estimación.

Juzgado Letrado de 1ra. Inst. en lo Contencioso Administrativo de 2do. Turno.

Sentencia No 32*. Montevideo. 11 de junio de 1998.

VISTOS:

Para sentencia definitiva, estos autos caratulados «A.M.P- y otros c/ Estado Procedimiento Expropiatorío de Oficio, Fa. 115/95-

RESULTANDOS:

1°) Que la parte actora la conforman: el Sr. A.M-P. (25%), G.M.A. (12,5%), J.J.M.A. (12,5 %) y los sucesores de E.Z.M. (que comparecieron a fs. 51 y 52 y son: L.Z., H.H.Z., H.Z. y E.Z.) por el 50% o de la indivisión respecto del inmueble padrón No 168.168 el que consta de una superficie de 2.482,02 metros cuadrados, con frente a la calle Minas, Galicia y Magallanes. Edificio de la Antigua Estación del Ferrocarril a Pando, como surge del certificado notarial parcial de fs. 2 y 3.

2) Los accionantes co-propietarios del mencionado inmueble ubicado en la séptima Sección judicial de Montevideo, solicitaron la expropiación del Edificio de la Antigua Estación del Ferrocarril de Pando, en mérito a lo previsto por el art. 12 de la L. No 14.040 el que en su inc. 2do. establece que «...los propietarios de los inmuebles declarados monumentos Históricos podran solicitar, en cualquier momento, la expropiación de los mismos al Poder Ejecutivo, el que deberá acceder a lo solicitado, disponiendo para decretarla del plazo de 120 días. Vencido ese plazo sin que el Poder Ejecutivo se pronuncie se tendrá por decretada la expropiación de pleno derecho, los trámites de Oficio».

Que habiendo formulado tal solicitud a la Comisión de Patrimonio Histórico con fecha 9-V-95 -fs. 37-, aún no ha dado repuesta, en mérito a ello solicita se determine la justa y previa compensación de la expropiación del inmueble y se determine el modo de la reparación de los daños derivados de la afectación como monumento histórico

3) La parte accionante pretende según tasación que presentó -fs. 7/36- la su de U$S 1.300.000 por el valor del inmueble, mas la suma estimada por daño perjuicios en $U 1.500.000 pesos uruguayos.

4) Por auto Nº 511/96 del 24/IV/96 a fs. 40 se confirió traslado de la demanda la que legalmente notificada fue contestada a fs. 43-44 y expresó el Estado: a) : rechaza el monto pretendido por el valor del inmueble, expresando que debe tasar en su valor actual y por el estado que ostenta en la actualidad y b) controviertiendo la existencia de daños y perjuicios atribuibles al Estado, por cuanto alega que el inmueble estuvo antes de la demanda, designado por la I.M-M. para ser expropiado para construir parte de una Avenida que uniría la Estación Central de Ferrocarril en la zona de Tres Cruces. Ofreció como prueba la designación de un perito para que conjuntamente con la prueba propuesta se realizara una inspección judicial del inmueble con la presencia de las partes. Esto se realizó a fs. 84 y 85 y alli se ordenó al perito designado por la sede a fs. 63 que realizara su tasación teniendo en cuenta las afectaciones y sin ellas, tal como se realizó a fs- 89 a 90.

5) Convocadas las partes a la audiencia preliminar, la misma se llevó a cabo a fs. 62 y 63 donde se formularon aclaraciones por las partes, se fijó el objeto proceso y de la prueba y se ordenó el diligenciamiento de la misma.

A fs. 76 en audiencia, se fijó la inspección judicial ordenándose la convocatoria a ella del perito designado.

Agregada la pericia encomendada de fs. 86/96 y contestada la tasación por Catastro -prueba solicitada por la demandada, a fs. 107 y 108- se convocó a las partes a la complementaria y a pedido de partes se convocó al perito y tasador fs. 115.

Las aclaraciones del perito designado Sr. A.B. constan a fs. 122-124 y aclaraciones del tasador de la parte actora a fs. 127;'130, se produjeron los alegatos fs. 131-139, por auto Nº 736/98 a fs. 139 se tuvo por conclusa la causa y se citó a las partes para Sentencia.

CONSIDERANDOS:

I) Que en autos quedó delimitado el objeto de este proceso en «determinar la justa y previa compensación que corresponde pagar al Estado en concepto de expropiación del inmueble padrón Nº 168.168 y determinar en concepto de reparación los daños derivados de la afectación como monumento histórico» y se fijó como objeto de la prueba: el valor del inmueble y los daños y perjuicios alegados que dicen relación con la afectación como Monumento Histórico.

II) De la prueba aportada al proceso, consistente en la tasación agregada con la demanda a fs. 7/16, la prueba pericial de fs. 86/95 con las aclaraciones formuladas en audiencia fs. 122 a 124 por el Sr. A.B. y fs. 127 a 130 por el tasador de la parte actora, así como de la Inspección judicial fs. 84 y 85 y el informe de la Dirección general del Catastro Nacional, de fs. 103 a 109, resulta que:

a- Ubicación Geográfica: se trata del inmueble urbano padrón N° 168.168 ubicado en la 7ma- Sección Judicial del Departamento de Montevideo, paraje Cordón,con su límite con la Aguada, está en zona céntrica, en cuyo entorno se ubican importantes centros comerciales, bancarios y culturales (Universidad de la República, Facultades de Derecho, Ciencias Económicas por ej.) con una superficie total de 2.182 mts- 02 dms cuadrados y que está conformado sus frentes por la calle Galicia, Minas, y Magallanes deslinde al Sur con frente a la Calle Galicia 72,07 mts-; al este con la calle Magallanes en 33, 18 mts.; al oeste con frente a la calle Minas con 25,85 mts y al norte linda con un padrón edificado.

b- Ubicación desde el punto de vista de la dinámica urbana, comercial y cultural: La mayor parte en su frente a la calle Galicia con 72,07 mts, se sitúa frente al Palacio Peñarol, se encuentra a apenas a cinco cuadras de la principal Avenida 18 de iulio, a 6 cuadras del Palacio Legislativo, 10 cuadras con el entronque con los accesos de Montevideo ubicado frente a la Estación Central de trenes y la llegada a la Bahía y a 15 cuadras de la Terminal Interdepartamental de Omnibus de Tres Cruces. Próximo al Barrio La Aguada, donde existe un plan de recuperación y modernización por parte de varias reparticiones oficiales, entre ellas de parte de ANTEL con la construcción de la Torre de las Comunicaciones y un proyecto de B.H.L". para construir un importante centro comercial en el predio comprado a AFE, que recientemente y en forma pública lo anunciaron las autoridades del BHU.

Desde un punto de vista comercial, se encuentra también próximo a entidades bancarias públicas (BROU, BHU) y privadas. En general y cualquiera sea los destinos posibles para una nueva construcción, el inmueble se encuentra en un punto privilegiado, más si se tiene en cuenta que en la actualidad ha sido desafectado por las autoridades Municipales mediante Resolución No 3518/95 de fecha 25/IX/95 como resulta de fs. 18-19 vta. y es viable una construcción con alturas de hasta 40 metros, sin retiros obligatorios salvo las ochavas normales, con incentivos al inversor privado o también por sector público a través del BHU y del M.V.O.T.M.A.

Desde un punto de vista cultural, como lo señaló el perito designado por la sede está muy próximo a Facultades pertenecientes a la Universidad de la República, lo cual puede tener para el propio Estado gran interés.

c- Descripción del bien: tal como resultó de la inspección judicial a la que asistió

la proveyente y de los informes del tasador Félix Abadie Puente fs. 7/12 y del perito designado Sr. Rematador A.B. fs. 86/96, el inmueble en cuestión fue el edificio de la antigua Estación de. Ferrocarril a Pando cuya construcción data del siglo pasado, con un estilo arquitectónico representativo de la época de gran interés público y hoy declarado Monumento Histórico, con edificaciones que datan de 130 a 140 años y que las mismas cubren totalmente la superficie del padrón y están conformadas por tres grandes naves de galpón que corren de Oeste a Este, actualmente divididas en varios locales comerciales, de distintos destinos, que se encuentran arrendados. Las paredes interiores y exteriores son de piedra y ladrillo con arcos de medio punto, cubiertas esas naves por techo de dos aguas de chapas acanaladas de fibrocementos y parte en zinc con cerchas de madera dura en mal estado de conservación.

Tales características del bien, le otorgan sin duda un gran valor histórico, lo que ameritó la declaración de monumento histórico, por parte del Estado.

d- Pero por otra se alegó y no fue controvertido, además de ser un hecho público, que la zona de la Aguada, lindera con la de ubicación del inmueble en cuestión, está siendo considerada por determinadas reparticiones públicas concretamente ANTEL, BHU que están construyendo obras de significación, como nuevos complejos habitacionales por la Av. Libertador Lavalleja y se ha comenzado ya la construcción de la Torre de las Comunicaciones, lo que sin duda, está orientado a jerarquizar esas zonas, con una nueva proyección de modo que Montevideo vuelva amirar hacia la Bahía. Esta circunstancia no es decisiva para la fijación del precio pero si es considerada como un factor que coadyuva a sostener, que el predio de los accionantes, estaría mas proclive a 'Ía realización en él de un edificio destinado a vivienda y locales comerciales, por el punto donde el mismo se encuentra.

e- que resultó acreditado mediante documentación que obra a fs. 37, que el mismo está afectado por la declaración de Monumento Histórico y que el Estado habiendo recibido la solicitud de expropiación del mismo con fecha 9/V./95 por parte de los propietarios y habiendo transcurrido el plazo de 120 días de que disponía según art. 12 de la L. No 14.040 y debiendo acceder al mismo, no lo hizo, motivo por el cual la parte accionante inició los procedimientos judiciales tendientes a la determinación de la justa y previa compensación que debe abonar el Estado por la expropiación operada de pleno derecho y determinar la avaluación de los daños y perjuicios derivados de la afectación de Monumento Histórico.

f- Que en ocasión de la Inspección Judicial, a fs. 85 se le encomendó al perito designado sin oposición de las partes, que informara respecto del valor del inmueble libre de afectación y el valor en las actuales condiciones que se constataron en la diligencia, con la efectación de Patrimonio Histórico.

III) Justa y previa compensación: Teniendo presente lo que se delimitó como objeto del proceso, corresponde proceder a la fijación del valor del bien inmueble Padrón V 168.168. Para ello se tendrá en cuenta además de las características propias del mismo, ya analizadas (Considerando II), la pericia dispuesta en autos a cargo del Sr. perito A.B. de fs. 89 y ss. asi como las precisiones realizadas en la audiencia a fs- 122, en tanto éstas, amplían, explican y comprenden la misma.

Es preciso señalar aquí, que la única pericia que reúne la calidad de tal, es la que servirá como fundamento principal del fallo, por cuanto la misma cumple con las características de una verdadera prueba pericial.. en la medida que la ordenación de la misma fue hecha en forma legal y recayó sobre persona capacitada jurídicamente, que tomó la debida posesión y ha formulado personalmente su dictamen y que además la conducencia de la misma respecto del hecho a probar, no fue impugnado por las partes y fue debidamente fundamentado. Tal pericia, tuvo en cuenta el valor del bien respecto del terreno, sin perjuicio de tener presente las diferentes opciones que con el predio se podrían concretar y de allí arribó a la más viable de las opciones que es la posibilidad de vender en un sólo lote con un eventual destino, a una construcción en un conjunto habitacional con préstamos de B. H. U, o con destinos a la construcción de viviendas de jubilados, etc. No consideró el valor respecto de una obra construida como las señaladas, por ser ello una eventualidad, de la cuál no existe prueba de la misma- Por otra parte, no existen otras pruebas, que la desvirtúen, referidas a la fijación de la justa compensación.

En mérito a ello, la proveyente considera, que los fundamentos y conclusiones del dictamen reúnen todos los requisitos de lógica, de técnica, de ciencia, que para el caso, pueden exigirse y que ello provoca en el Oficio el convencimiento de la certeza de esas conclusiones.

En cambio la tasación efectuada por el Sr. Rematador F-A.P. de fs. 11, no tiene

el valor de prueba pericial, sino de informe técnico que se suma o integra la propia pretensión y en consecuencia carece de los requisitos propios de la prueba pericial regulada por los art. 177 y ss. del CGP.

No obstante lo expresado, la proveyente participa de la opinión doctrinaria que sostiene «...El Juez puede utilizar, los argumentos o las razones técnicas, es decir, las reglas de la experiencia especializada que en ese dictamen se encuentran para ilustrar su criterio (de la misma manera, como puede adoptar las explicaciones jurídicas contenidas en un concepto extrajudicial de un jurista) inclusive para preferirlas sobre la defectuosa fundamentación del dictamen judicial que se haya practicado en el proceso» (Cf. DEV1S ECHARÍA, Teoría General de la Prueba Judicial, T. II, pág 307, Zavalia. Buenos Aires, 1988, pág- 357).

Conviene precisar que a juicio de ésta proveyente- el dictamen pericial, ha sido correctamente fundamentado, especialmente ampliado y aclarado en la audiencia de fs. 122 a 124. Sin perjuicio de ello, las consideraciones efectuadas en el informe del Sr- E.A.P., han sido útiles a la Sede por la pormenorizada descripción, y ubicación delmmueble en su entorno, asi como a las posibilidades señaladas de comercialización

del inmueble.

Si bien en los lincamientos dados al Sr. Perito, para el cumplimiento de su cometido (fs. 85), en cuanto a que tasara el inmueble sin la afectación de Monumento Histórico y con ella, a tos efectos de ilustrar adecuadamente a la Sentenciante,

dicha distinción sin embargo es irrelevante en autos, en esta instancia decisoria, por lo que se dirá:

Como señala la CN en el art. 32, que impone la obligación de recibir «una justa y previa compensación» a la expropiación y art. 29 de la L. No 3.958, la expropiacición de autos, justamente, es promovida por los accionantes a raíz, de la declaración por parte del Estado de Monumento Histórico y al amparo de la L. No 14.040; es por el, que entiendo que dicha afectación, al ser el motivo fundante de la expropiación, no puede servir para restarle el valor que de por si tenia el inmueble sin ella. Por cuanto en caso contrario, el Estado se enriquecería indebidamente, en perjuicio de los particulares propietarios del inmueble, siendo contraria a la clara intención del Constituvente., que refiere a la Justa y previa compensación.

Por ello, se tomará en cuenta el valor establecido en la pericia sin considerar dicha afectación en el sentido de asignación de un valor sobre el terreno (descartando el valor de reposición y de obra construida) y en tal sentido se asigna un valor de U$S 700.000 (dólares setecientos mil).

Por otra parte, no puede soslayar la proveyente, de que ha sido justamente el alto valor histórico del inmueble lo que determinó a la Comisión de Patrimonio Histórico, a solicitar del Poder Ejecutivo su declaración como Monumento (art. 5 y de la L. No 14.040). Valor histórico , el cuál como surge expresamente del dictamen pericial, no fue considerado en el mismo, lo que no significa que la Sentenciante no lo considere, por el contrario, el mismo es un plus a tener en cuenta en la justa y previa indemnización señalada y que se estimará en un 30 °/o de dicha cifra, la que asciende a U$S 210.000.

Concluyendo, el precio por el valor del bien inmueble padrón Nº 168.168 asciende a USS 910. 000 a la fecha de esta Sentencia, por cuanto la expropiación a operado de pleno derecho y aún no hubo toma de posesión por parte de Estado.

Debiéndose fijar el monto indemnizatorio en Unidades Reajustables, de conformidad con el art. 114 L. No 15.167 del 6/V/81, se hará la conversión a la misma al valor actual (junio/98 S" 176,31) siendo para ello necesario previamente convertir a pesos uruguayos la cifra que anteriormente se señaló como monto de justa y previa compensación. La cotización del dólar a la fecha es de U$10.35. Así tenemos: U$S 910.000; $U 9.418.500; Unidades Reajustables al valor actual: UR 53.420,112.

IV) Daños y perjuicios: En cuanto a los mismos, la proveyente los circunscribíó

a partir de la fecha de la promoción de estos procedimientos por dos motivos: En primer lugar, nada obstaba a que los accionantes hubieran movilizado el mecanismo de la L. Nº 14.040 art. 12 con anterioridad.

En segundo lugar, si bien los accionantes reclaman la existencia de daños y perjuicios desde la fecha de declaración de Patrimonio Histórico por parte del Estado (año 1986). no surgen probados en autos daños concretos derivados de la misma. No puede invocarse eventuales daños y pretenderse o imputarse al Estado(Persona Pública Mayor)-Ministerio de Educación y Cultura, cuando existia una afectación Municipal hasta 1995 y el bien en cuestión estaba designado para ser expropiado, como resulta de la propia prueba de los accionantes (documentos de fs. 18 a 25).

La procedencia de los daños y perjuicios corresponde pero, limitado al tiempo que media, entre la fecha de promoción de estos autos y este pronunciamiento, para lo cual se tomará como monto de dichos daños, el interés legal que habría generado el capital por la indemnización fijada (U$S 910.000), en el entendido que, siguiendo para éste análisis, tanto la pericia como el informe técnico, no han existido oscilaciones importantes en los precios y posibilidades del mercado del bien objeto de expropiación.

Tampoco puede dejarse de considerar, que los propietarios del inmueble, han percibidos beneficios económicos por el predio, dado que, como se constató perso nalmente por la suscripta en la inspección judicial y me admitido por las partes luego de incluirse en la pericia, existen 6 locales, que se encuentran arrendados, y por los cuales se percibe mensualmente una renta de USS 2.200 (dólares) fs. 89. Por lo que, la afectación de Monumento Histórico, no interfirió, con la obtención de la misma y por lo cual se tendrá en cuenta para compensar con los interés a que se condenará y se hizo referencia.

Para la fijación del monto de los daños y perjuicios, si bien podría ordenarse su liquidación, tal extremo se toma muy dificultoso puesto, que. para ello es imprescindible sentar las bases para arribar a una liquidación y al presente no se conoce la fecha de la eventual escrituración yo efectiva posesión, ni la fecha del pago del precio y los daños y perjuicios que se compensarán; teniendo en cuenta ademas, la eventual apelabilidad de este fallo. Por ello, se fijaran los mismos a la fecha de este pronunciamiento, sin perjuicio de los intereses que se generen a partir del mismo, basta el efectivo pago.

En mérito a lo expuesto, han transcurrido desde la demanda a la fecha, 32 meses, lo que determina el monto de los daños y perjuicios en USS 145.600 (interés del 6% anual del monto de U$S 910.000).

Teniendo en cuenta el abatimiento señalado y que en el mismo período asciende a US 70.400 (32 meses por la renta mensual de L'S 2.200), arroja una cifra de U$S 75.200, monto que se fija como indemnización de los daños y perjuicios, los que generarán interés legal desde esta fecha y hasta su efectivo pago.

V) Corresponde fijar los honorarios del perito designado, los que ascienden en la suma de USS 6000, debiendo depositarse por las partes y por mitades la suma de USS 1.000 y abonarse en forma conjunta la totalidad de la pericia, como lo prevee el art. 39 de la ley de expropiación No 3.958.

VI) Tratándose la situación de autos, de un procedimiento expropiatorio singular características, en cuanto a la legitimación activa, que si bien no fue objeto de excepcionamientos, lo cierto es que la propiedad cuya expropiación trata en el proceso, está en una indivisión y aún existen discusiones respecto de los porcentajes de propiedad que a algunos de los co-propietarios le corresponde, se ordenara que una vez ejecutoriada la Sentencia a recaer, el Estado consigne el monto de la condena, bajo el rubro de autos, para que en su oportunidad, pueda ser recibida por quien ante la Justicia Competente, acredite mejor derecho (art. 17 de la L. No 3.958).

VIl) La conducta de las partes no amerita la imposición de condenas especiales en la instancia, por cuanto procesalmente las mismas han actuado con corrección distribuyéndose los gastos en el orden causado, sin perjuicio de lo dispuesto respectp de la pericia.

Por los fundamentos expuestos y normas legales citadas, art. 177 y ss., art. 1 ,140, 141, 146 del CGP, art- 12 de la L. No 10.040. L. No 3.958, L. No 15.167 y D-L. 14.500. asi como el art. 190 y ss. del CGP.

FALLO:

I) Amparando parcialmente la demanda y en su mérito, fijase el valor inmueble Padrón No 168.168 desc.tipto en autos, en la suma de Unidades Reajustables 53.420,112 (cincuenta y tres mil. cuatrocientos veinte, con ciento doce unidades reajustables), monto, a que se condena al Estado-Ministerio de Educación y Cultura a abonar por concepto de justa y previa compensación, por la expropiación operada de pleno derecho respecto del inmueble referido y de acuerdo a la L. N" 14.040.

Dicho monto deberá ser consignado en autos, en la forma establecida e Considerando VI.

II) Condénase también, al pago de la suma de U$S 75.200 (setenta y cinco mil doscientos dólares americanos) en concepto de daños y perjuicios, los que generan un interés legal desde este pronunciamiento y hasta su efectivo pago.

III) Fijase los honorarios del perito designado, en la suma de U$S 6000 (seis mil dólares), los que serán abonados por las partes en un 50 % cada una, en mérito a ello y habiéndose ya depositado por el Estado la suma de USS 5.000, corresponde abonar el fallante por las partes en plazo de diez dias y pudiendo el Estado compensar lo que ya abonó con la condena que debe soportar.

IV) Establécese en $ 6.000 los Honorarios Profesionales Fictos de la parte actora. a los solos efectos fiscales.

V) Ejecutoriada, cúmplase, repóngase vicésima, expídase testimonio si se solicitare líbrese la orden de pago por los honorarios del Sr. Perito y oportunamente archívese

Dra. Estela Jubette