Os profissionais conhecedores dos sistemas de amortização de financiamentos habitacionais defendem a eficácia das tabelas Price, SAC e Sacre. Em todas elas, afirmam, o saldo devedor é quitado no momento em que se paga a última prestação. O matemático e professor José Dutra Vieira Sobrinho, um dos mais respeitados analistas do sistema financeiro habitacional, explicou, em seminário realizado na semana passada pelo Centro de Treinamento e Desenvolvimento Totus Creare, como funciona cada um dos sistemas de amortização de dívida.

Segundo o professor, a tabela Price, por exemplo, foi criada para ter prestações iguais ou constantes e o saldo devedor é decrescente ao longo dos pagamentos. Para simplificar o cálculo, ele ilustra um empréstimo de R$ 1 mil, financiado em quatro vezes, com juros de 10% ao mês, cujo valor das prestações é de R$ 315,47.

No primeiro mês, tira-se os 10% do valor inicial, ou seja, R$ 100. O cálculo então é o seguinte: R$ 315,47 menos R$ 100, sobram R$ 215,47, que são diminuidos do R$ 1 mil. O saldo devedor para o mês seguinte é de R$ 784,53. A equação continua até a quarta parcela, ou seja: do valor da prestação, tira-se o juros de 10%, diminui da mensalidade, sobra a amortização do saldo devedor. Nesse exemplo, na quarta parcela o saldo devedor é zero, a amortização R$ 286,79, o juros R$ 28,68, que somando dá R$ 315,47, o valor da mensalidade. “Não dá outra, quita-se a dívida, seja ela em quatro parcelas ou em 15 anos”, garante.

No SAC a amortização é constante e o que decresce são os valores das mensalidades. Para obter o valor de cada prestação, no mesmo exemplo de um empréstimo de R$ R$ 1 mil, em quatro vezes, com taxa de juros de 10% ao mês, basta somar à parcela de amortização, neste caso de R$ 250, o valor dos juros devidos mensalmente sobre os saldos devedores. No primeiro pagamento, o saldo devedor é de R$ 750, a amortização R$ 250, os juros R$ 100, e a mensalidade R$ 350. No quarto período o saldo devedor é zero, a amortização R$ 250, o juros R$ 25, e a mensalidade R$ 275.

O Sacre, criada pela Caixa Econômica Federal, possui uma caracterísitca diferente, mas, mesmo assim, quita-se a dívida no final do período. No Sacre os valores das prestações são fixas durante 12 meses. Os juros, nesse caso, são aplicados sobre o saldo devedor, que se subtrai da prestação e que resulta na amortização. Depois desse período, o saldo é recalculado e a prestação diminui e tem o mesmo valor por um ano. Segue assim até o fim do contrato.

“Se o juros forem aplicados tanto nas mensalidades como nos saldos devedores, nos três casos, quita-se completamente”, enfatizou o professor. No entanto, reconhece ele, um dos principais problemas que o Páis enfrentou e que hoje resulta num quadro de 27% do total já financiado de inadimplência, foram os indexadores usados no passado, principalmente o de equivalência salarial, cujos reajustes dos saldos devedores eram maiores que os das prestações. “Mas nos contratos recentes isso não pode mais ser aplicado”, garante.

Pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), as correções se dão apenas por um juros de no máximo 12% ao ano, mais o indexador TR, hoje cotado em menos de 0.2%. O consultor técnico José Pereira, da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) também reconhece que os indexadores usados somente nos financiamentos habitacionais brasileiros são um grande complicador para o bom planejamento da dívida dos mutuários. Mas Pereira faz alguns cálculos que, dentro das atuais regras, para se ter uma noção do quanto se pagaria em um financiamento feito tanto nas tabelas Price, quanto na SAC, em um contrato de R$ 60 mil, em 180 meses, com juros de 12% ao ano, mais uma TR de 0.2%.

Seguros – Vale ressaltar, no entanto, que em todos os contratos de financiamentos habitacionais há a inclusão de uma taxa para seguros de danos físicos ao imóvel e de morte ou invalidez do comprador. A média dos seguros cobrada no mercado é de em torno de R$ 85,00, portanto, nos cálculos das prestações feitas pelo técnico da Abecip estão inclusos os seguros.

A primeira prestação da Price, por exemplo, seria de R$ 696,60, enquanto que na SAC R$ 902,66. Nas prestações de número 120, o valor da Price estaria em R$ 993,36 e a SAC R$ 776,89. A última de cada item corresponderia a: Price R$ 1.119,88 e a SAC, R$ 603,93. “As duas tabelas, de acordo com a matemática, são perfeitas para a amortização dos saldos devedores, o comprador tem de saber qual é a ideal para o seu bolso”, explica.

O advogado Carlos Pinto Del Mar, especialista em direito empresarial e imobiliários, publicou recentemente uma obra que fala dos princípios da tabela Price. Apesar de alguns juristas defenderem que a tabela Price é passível de ação, Del Mare garante que os matemáticos conseguem provar que não existem ilegalidades na cobrança de juros. “Tem muitos equívocos que precisam ser eliminados”, diz.

Mas quem está em dúvida para saber por qual tabela optar na hora do financiamento, há algumas dicas básicas e muito importante, a primeira delas é ver qual é a taxa de juros mensal para saber a insidência nas prestações e nos saldos devedores, não se esquecer que juntamente com a prestação terá de pagar o seguro, e torcer para que a TR continue baixa como ela está.

Se o comprador for um profissional estabilizado, sem muitas possibilidades de promoções ou aumentos salariais nos próximos anos e puder pagar um valor mais elevado na primeira prestação, o indicado seria a SAC ou a Sacre, uma vez que as mensalidades vão diminuindo com o apssar dos anos. Lembre-se sempre de calcular o que a prestação significa em termos de comprometimento da renda, o ideal, segundo os especialista, é de 30%.

Se o candidato ao financiamento for um profissional em ascensão, com grandes chances de promoções ou aumento de salário, em função de seu planejamento profissional, e, no momento, puder apenas pagar R$ 500 por mês, a Price é uma boa saída. No SAC esse mesmo valor inicial pode ser algo em torno de R$ 800. O mutuário terá sempre de lembrar que sua prestação, na Price, é reajustada mensalmente.

“Os compradores precisam esquecer aqueles planos absurdos que os saldos devedores fizeram com que o sistema caísse em descrédito”, acoselha o professor Dutra. “Se alguém me perguntar qual a melhor forma de comprar um imóvel, digo que é à vista, mas se quiser financiar, o importante é analisar as próprias condições financeiras antes de escolher qualquer um dos sistemas.”

Fonte: Agência Estado