Anunciamos
en el Boletín anterior un comentario crítico a esta ley que, al igual que la
ley 19.590 tiene muy poco de justificación y más de complicación práctica.
La publicación de la ley se
hace en el Diario Oficial con fecha 17 de agosto de 1998.
En un artículo único agrega
dos incisos al artículo 29 del decreto ley 1.305 de 1976.
El decreto ley 1.305 de 1976 trata
sobre la reestructuración y regionalización del Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo, y en el artículo 29 expresa que:
“Corresponderá, además, a los Servicios
Regionales y Metropolitano de Vivienda y Urbanización la asignación y
transferencia de las viviendas que construyan, de conformidad a los reglamentos
y normas aprobados por el Ministerio y a las instrucciones que se les impartan
a través de las Secretarías Ministeriales respectivas. Del mismo modo deberán efectuar la recaudación que corresponda, pudiendo esta última función encomendarse a
otras instituciones u organismos del sector público o privado, cuando el
Ministerio de Vivienda y Urbanismo lo autorice o determine”.
Los dos nuevos incisos agregados por la ley 19.579, expresan:
“Los notarios públicos no
autorizarán las escrituras
públicas de compraventa o cesión de
derechos relativas a las viviendas
sociales a que se refiere el artículo 3 del decreto ley Nº 2.552, de 1979, ni
las firmas puestas en documentos privados en que se convenga una promesa de
compraventa relativas a esas viviendas, y tampoco protocolizarán estos últimos, si el inmueble ha sido asignado o
transferido al vendedor, cedente o prominente vendedor por los Servicios
Regionales y Metropolitano de Vivienda y Urbanización, y no se inserta en tales instrumentos la
autorización del correspondiente Servicio de Vivienda y Urbanización para
celebrar dichos contratos.
En defecto de esa inserción,
se admitirá la declaración jurada de
que la vivienda no está afecta a
prohibición de enajenar vigente convenida con el respectivo Servicio de
Vivienda y Urbanización, que deberá prestar el vendedor, cedente o promitente
vendedor ante el mismo notario, luego de que este le advierta personalmente
sobre las penas con que el artículo 210 del Código Penal sanciona el perjurio, hecho del cual quedará
constancia al recibirse la misma declaración jurada”.
Por su parte, el artículo 3
del decreto ley 2.552, en su inciso primero dice:
“Para todos los efectos
legales se entenderá por vivienda social la vivienda económica de carácter
definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional,
financiada con recursos públicos o privados, cualesquiera que sean sus
modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea
superior a 400 Unidades de Fomento.
Comentario.-
Resulta en alguna forma curiosa la ley 19.679 en
cuanto sólo impone a los notarios la prohibición de autorizar, a parte de las escrituras
públicas las firmas “puestas en los documentos privados en que se convenga una
promesa de compraventa relativa a esas viviendas”, y la “protocolización” de
dichos documentos.
Es curiosa la prohibición sólo a los notarios, ya
que el legislador se olvidó que a
virtud de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley Orgánica 19.447 del
Servicio de Registro Civil e Identificación, los oficiales de Registro Civil en
aquellos lugares que no sean asiento de oficio notarial están facultados para
intervenir como Ministros de Fe en la autorización de firmas en documentos
privados.
Como la promesa de compraventa sobre inmuebles
puede ser celebrada mediante el otorgamiento de instrumento privado, y este
puede ser autorizado tanto ante notario como ante el señalado oficial civil,
ocurre que la autorización que este último funcionario pusiera en un contrato
sería perfectamente válido.
El contrato y su autorización tendrían plena
eficacia.
Pero, además,
es curiosa la ley pues solo prohibe el trámite o gestión de autorizar o
protocolizar los contratos por los notarios, con lo cual sanciona con nulidad
precisamente esas actuaciones del notario, más no la convención de las partes.
Como el contrato de promesa suscrito entre
particulares no requiere para su eficacia de la autorización notarial ni de la
protocolización, resulta el absurdo que lo que se deseó prohibir no sucedió.
El contrato de promesa otorgado entre los
particulares es plenamente válido pues no ha sido prohibido pactarlo. Ni tampoco que lo autorice un oficial
civil.
Si queremos suponer que la intención del
legislador ha sido el prohibir la celebración de dichos contratos, es evidente
que no lo señaló correctamente en el texto legal.
Para haber conseguido su
afán debió señalar que se prohibía no solo la autorización o protocolización
sino también el otorgamiento o la celebración del contrato, no asignado
valor alguno a las convenciones que
pactaren las partes a este respecto.
Pero como no lo dijo en
forma clara hay que interpretar el texto en forma restrictiva, toda vez que se
está hablando de una norma prohibitiva.
Así, en resumen, lo que sé
prohibe es la autorización o protocolización por notario, pero no el celebrar
un contrato de promesa de compraventa sobre ese tipo de bienes.
Sin embargo, el legislador
ha señalado que se podrán cumplir los trámites prohibidos cuando el
vendedor, cedente o promitente vendedor
presten declaración jurada que se indica.
Por otro lado, en el aspecto
práctico la aplicación de esta ley plantea a los notarios un problema no menor
por cuanto implica, para un proceder adecuado, y cuando llegue al oficio
notarial un contrato de la naturaleza de aquellos a que se refiere la
normativa, para no incurrir en infracción exija la exhibición del título de
promitente vendedor o cedente. Con
dicho documento el notario estaría en condiciones de conocer el origen
contractual del dominio sobre el inmueble y establecer de esta forma si es o no procedente la autorización
del correspondiente Servicio de Vivienda, la inserción de ella,
la exigencia de la declaración jurada y la advertencia de las penas del
artículo 210 del Código Penal.
Si el contrato se escritura
bajo la forma de privado, o bajo la forma de escritura pública el notario, para
conocer la calidad del bien y la forma como el propietario adquirió el dominio
deberá requerir siempre el antecedente del título traslaticio, con lo cual se
le agregará una carga laboral que no
deja de tener ciertas complejidades.
Esta labor de estudio de
títulos compete más propiamente al
abogado que redacte
la correspondiente minuta, quien, de todos modos debe acompañar a la autorización la documentación correspondiente.