Sentenza della Cassazione Civile n° 3865 del 30/3/93 Sez. II
Comunione e condominio – Comproprietà indivisa – Amministrazione da
parte della collettività dei partecipanti – Straordinaria –
Costituzione di diritti reali sulla cosa comune - Costituzione di una
servitù sulle parti comuni dell'edificio in condominio – Consenso
unanime di tutti i condomini – Necessità – Mancanza – Delibera
assemblare di approvazione dei lavori di posa in opera di un cavo
telefonico sull'edificio condominiale – Invalidità
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
La Corte Suprema di Cassazione
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Andrea VELA Presidente
" Cesare MAESTRIPIERI Rel. Consigliere
" Girolamo GIRONE "
" Raffaele MAROTTA "
" Vincenzo CALFAPIETRA "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sul ricorso proposto
Da
CONDOMINIO PRIMULA , in persona dell'amministratore Minchillio Maria
in Grassi; elettivamente domiciliato in Roma, Via Macrobio n. 10 c/o
l'avv. Ferdinando Burlando che lo rappresenta e difende unitamente
all'avv. Domenico Matta per delega in calce al ricorso.
Ricorrente
Contro
SOLINAS MARIA PAOLA, elettivamente domiciliata a Roma Via Cola di
Rienzo, 149 c/o l'avv. Taddei che la rappresenta e difende unitamente
all'avv. Emilio Spitale per delega a margine del controricorso.
Controriccorrente
Per la cassazione della sentenza n. 677 della Corte d'Appello di
Torino del 2.6.1989 – 27.6.89.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
18.6.92 dal Cons. Rel. Dr. Maestripietri.
Sentito il P.M. in persona del Sost.Proc. Gen. Dr. Renato Viale che
ha concluso per il rigetto del ricorso.
Fatto
- Con citazione notificata il 17 settembre 1984, Maria Paola Solinas
conveniva, davanti al Tribunale di Torino, il Condominio Primula di
Bardonecchia, esponendo:
- che, nel giugno 1984, insieme ad altri condomini, aveva citato in giudizio la
S.I.P. e Giuseppe Grassi - allora amministratore del Condominio Primula -
chiedendo che, previa declaratoria di nullità di una autorizzazione data
dall'amministratore alla SIP per la posa di cavo telefonico sull'immobile
condominiale e previa declaratoria di inefficacia della costituzione della relativa
servitù, la S.I.P. ed il Grassi fossero condannati a togliere i cavi telefonici
infissi sull'immobile ed al risarcimento dei danni; - che successivamente
l'assemblea del condominio, convocata per il 4 agosto 1984, alla quale
avevano partecipato 25 condomini su 43, rappresentanti 560,91 millesimi,
aveva stabilito: "sentito l'oggetto della citazione, all'unanimità l'assemblea
approva i lavori eseguiti dalla SIP e ritiene che il geom. Grassi abbia agito
entro i limiti dei poteri rappresentativi dell'amministratore che comunque
l'assemblea odierna conferisce anche per il futuro, specie per i rapporti con le
pubbliche amministrazioni e gli enti erogatori di servizi. La stessa assemblea,
approvando in toto l'operato del Grassi, in allora amministratore del
condominio, all'unanimità lo manleva anche economicamente dall'esito,
eventualmente anche a lui sfavorevole, della causa promossa dai tre
condomini".
Ciò premesso, l'attrice sosteneva che tale delibera era nulla e chiedeva al
Tribunale di statuire in tal senso, con vittoria di spese e sentenza
provvisoriamente esecutiva.
Il Condominio Primula rimaneva contumace ed il Tribunale di Torino, con
sentenza depositata il 18 gennaio 1988, accoglieva la domanda della Solinas.
L'appello interposto dal Condominio Primula veniva rigettato dalla Corte di
Appello di Torino. Per quanto qui interessa, la Corte di merito riteneva: - che
l'oggetto del processo era unicamente quello di accertare se l'assemblea
condominiale potesse legittimamente o meno adottare la delibera del 4 agosto
1984;
- che i lavori autorizzati dall'amministratore del caseggiato, geometra Grassi,
e eseguiti dalla S.I.P., avevano realizzato una situazione di fatto
corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico
(situazione di fatto, idonea a fare maturare col tempo l'usucapione del diritto di
servitù);
- che una tale delibera, per essere valida, richiedeva l'unanimità dei consensi
dei partecipanti al condominio (art. 1108 3 co. c.c.).
Avverso tale decisione ha interposto ricorso per cassazione il Condominio
Primula; resiste con controricorso la Solinas.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
- 1. - Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1058,
1350, 1108 in riferimento agli articoli 1059, 1137 c.c. in riferimento all'art. 360
nn. 3 e 5 c.p.c.. Il ricorrente sostiene che la delibera assembleare in causa
non era contraria alla legge o al regolamento condominiale, che non era stata
approvata la costituzione di una servitù, essendosi limitato il geometra Grassi
ad autorizzare alcuni lavori nell'interesse del condominio, e che parimenti
sfornita di prova era l'affermazione contenuta nella sentenza impugnata
secondo cui i lavori della SIP consistevano nella posa di una linea telefonica.
Adduce, inoltre, che la sentenza impugnata è viziata da contraddittorietà,
perché prima vi si dichiara di prescindere dalla servitù e poi vi si afferma - per
di più apoditticamente e in contrasto con la realtà -, che fu costituita quella
servitù.
È inutile introdurre qui contestazioni in ordine all'esistenza o alla costituzione
della servitù. La Corte di merito ha esplicitamente detto che era irrilevante
stabilire se la servitù esisteva già al momento della delibera, perché questa
aveva comunque un'efficacia pregiudizievole per il Condominio ed abbisognava
del consenso unanime dei condomini, potendo valere
o come atto di riconoscimento, o come atto costitutivo della servitù. Ciò
dimostra anche che in realtà la denunciata contraddizione non sussiste e che
la Corte ha valutato la delibera in rapporto alla sua possibile portata oggettiva,
al di là, cioè, delle intenzioni dei partecipanti all'assemblea. 2. - Con il
secondo motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1108, 1136 e 1137
c.c. con riferimento all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. Secondo il ricorrente,
quand'anche si dovesse applicare l'art. 1108 c.c. non sarebbe per ciò stesso
nulla la delibera dell'assemblea.
Con il terzo motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1031, 1059,
1158, 1165, 1350 e 1130 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c..
L'impossibilità di costituzione di una servitù sarebbe provata, secondo il
ricorrente, dalla mancanza di un atto scritto.
I due motivi sono tra loro connessi e possono essere esaminati
congiuntamente.
Vanno disattesi.
Correttamente la Corte di Appello ha qualificato la situazione venutasi a creare
con le opere eseguite dalla S.I.P. con l'autorizzazione data dall'amministratore
del condominio, avvallata dalla delibera dell'assemblea condominiale adottata
a maggioranza, come una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di
passaggio di condutture di cavo telefonico (situazione idonea a fare maturare,
col tempo, l'usucapione del diritto in questione). Di qui la pertinenza del
richiamo dall'art. 1108 terzo comma c.c. che, applicabile al condominio in virtù
dell'art. 1139 c.c., richiede per la costituzione di diritti reali sul fondo comune
il consenso di tutti i condomini. Né vale appellarsi al diverso principio secondo
cui il consenso di uno o più comproprietari di cosa comune alla costituzione
di una servitù non vincola e quindi non pregiudica gli altri comproprietari. Tale
consenso, fino a quando viene prestato isolatamente, non è equiparabile,
infatti, alla volontà collettivamente espressa da un'assemblea condominiale,
perché questa, per l'art. 1137, primo comma, cod. civ., è idonea, se valida, a
vincolare tutti i condomini.
3 – In conclusione, il ricorso deve essere respinto. Le spese seguono
la soccombenza.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a pagare le spese di
causa, che liquida in lit. 2.062.500 di cui lit. 2.000.000 per
onorari.
Roma 18 giugno 1992