Article 5 de la L.F. 1978 modifié par les articles 4, 2, 6, 20 des L.F. 198O, 1986, 1988, 1992, 1995 l'article 12 de la LFT 96, l'art. 12 de la L.F. 97/98.

I-Il est établi une taxe sur les profits réalisés par les personnes physiques à l'occasion de la vente d'immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles.

Sont, en outre, passibles de la taxe, les profits constatés ou réalisés à l'occasion :

- de l'apport en société d'immeubles ou de droits réels immobiliers ;
- de la cession à titre onéreux ou de l''apport en société d'actions ou de parts sociales nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier réputées fiscalement transparentes au sens du 3e - A- I de l'article 2 de la loi n° 24-86 instituant l'impôt sur les sociétés ;
- de la cession, à titre onéreux, ou de l'apport en sociétés d'actions, de parts bénéficiaires, de parts de fondateurs ou de parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière.

Au sens du présent article, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière toutes sociétés dont l'actif brut immobilisé est constitué pour 75 % au moins de sa valeur, déterminée à l'ouverture de l'exercice au cours duquel intervient la cession taxable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier visées ci-dessus ou par d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Pour l'application des dispositions de l'alinéa précédent, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à prépondérance immobilière à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à l'exercice d'une profession libérale ou au logement de son personnel salarié ;

-de l'échange, considéré comme une double vente, portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers ou les actions ou parts sociales visées ci-dessus ;
- du partage d'immeuble en indivision avvec soulte ; la taxe ne s'applique alors qu'au profit réalisé sur la cession partielle qui donne lieu à la soulte .

Dans la suite du présent article le terme "cession" désigne toute opération visée ci-dessus .

(§ I modifié par l'art 20 de la L.F. 95)

II- Le profit taxable est égal à la différence entre :

- le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession ;
- et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissements réalisés, ainsi que des intérêts payés par le cédant en rémunération de prêts accordés par des organismes de crédit agréés pour la réalisation des opérations d'acquisition et d'investissements précitées .

Les prix d'acquisition et de cession s'entendent, sous réserve des dispositions du paragraphe VIII et du 3ème alinéa du paragraphe X du présent article, des prix déclarés ou reconnus par les ou l'une des parties .

Le prix exprimé dans l'acte de cession ou la déclaration du redevable fait l'objet de redressement lorsque ce prix ne parait pas conforme à la valeur vénale du bien à la date de la cession et ce, dans les conditions prévues au paragraphe VIII ci-dessous.

Les frais de cession s'entendent des frais d'annonces publicitaires ainsi que des frais de courtage et des frais d'établissement d'actes, normalement à la charge du cédant, dûment justifiés.

Les frais d'acquisition s'entendent des frais et loyaux coûts du contrat : droits de timbre et d'enregistrement, droits payés à la conservation foncière pour l'immatriculation et l'inscription ainsi que les frais de courtage et les frais d'actes afférents à l'acquisition de l'immeuble cédé. Ils sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf dans le cas où le redevable de la taxe peut justifier que ces frais s'élèvent à un montant supérieur .

Les dépenses d'investissement s'entendent des dépenses d'équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration .

Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie. Pour les années antérieures à 1946, le coefficient est calculé sur la base d'un taux forfaitaire de 3 % par an .

La réévaluation porte également sur la valeur de souscription ou d'acquisition par les sociétés à prépondérance immobilière visées au paragraphe I ci-dessus, de leurs actions, parts d'intérêt, parts de fondateurs ou parts sociales.

Lorsque le prix d'acquisition et/ou les dépenses d'investissements n'ont pu être justifiés, il est procédé à leur estimation par l'administration dans les conditions prévues au paragraphe VIII ci-dessous .

La valeur de cession des immeubles apportés en société est égale à la valeur réelle des droits sociaux reçus en rémunération dudit apport .

En cas de cession d'immeubles acquis par héritage, le prix d'acquisition à considérer est :

- soit la valeur vénale des immeubles inscrite sur l'inventaire dressé par les héritiers dans les douze mois suivant celui du décès du de cujus ;
- soit, à défaut et sous réserve des disspositions du paragraphe VIII ci-après, la valeur vénale des immeubles au jour du décès du de cujus, qui est déclarée par le contribuable .

En cas de cession d'immeubles acquis par donation, le prix d'acquisition à considérer est :

- soit le prix d'acquisition de la dernière cession;
- soit la valeur vénale des biens lors dde la dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière cession.

(paragraphe II modifié par L.F. 80,l'art 20 de la L.F.95 et l'art 12 de la LFT 96)

III- Ne sont pas assujettis à la taxe, les profits immobiliers réalisés par les personnes physiques ou les personnes morales ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés, lorsque ces profits sont assujettis à l'impôt général sur le revenu.(paragrapge III modifié par LF 8O et 88).

IV - Est exonéré de la taxe :

* a) -1- le profit réalisé sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis au moins dix ans au jour de ladite cession, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes au sens du 3°-A-I de l'article 2 de la loi précitée n° 24-86 ;

" 2- le profit correspondant au prix ou à la partie du prix "de cession n'excédant pas un million de dirhams, réalisé sur la "cession d'immeuble ou partie d'immeuble occupé à titre d'habitation "principale depuis plus de cinq ans et moins de dix ans à la date de "la cession par son propriétaire ou par les membres des sociétés à "objet immobilier visées au 1) ci-dessus.

" Toutefois, le profit correspondant à la partie du prix de "cession excédant la limite visée au 2) ci-dessus bénéficie d'une "réduction de 50 % du montant de la taxe.

b) le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60.000 DH ;

c) le profit réalisé sur la cession de droits indivis d'immeubles agricoles situés à l'extérieur des périmètres urbains :

- entre co-héritiers ;
- entre co-indivisaires lorsque lesdits droits ont été acquis depuis plus de quatre ans au jour de ladite cession.

En cas de cession ultérieure, en partie ou en totalité, des droits ainsi acquis :

- soit entre des co-indivisaires, avant l'expiration d'un délai de quatre ans qui court à compter de leur date d'acquisition ;
- soit à des tiers, quelle que soit la ddate d'acquisition desdits droits ;

Le profit taxable est constitué par l'excédent du prix de cession sur le coût d'acquisition par le ou les co-héritiers ou le ou les co-indivisaires ayant bénéficié de l'exonération .

Ce coût est déterminé dans les conditions prévues au paragraphe II ci-dessus .

d) Sous réserve des dispositions du 2° du premier alinéa de l'article 1O de la loi n° 17.89 instituant l'impôt général sur le revenu, le profit réalisé à l'occasion de la première cession des locaux à usage exclusif d'habitation dont la superficie couverte et le prix de cession n'excèdent pas respectivement 1OO m2 et 2OO.OOO DH.

(paragraphe IV modifié par la LF/ 86, 88, l'art. 12 de la LFT 96 et l'article 12 de la L.F. 97/98).

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* Les dispositions du § IV (a) sont applicables aux cessions d'immeuble ou partie d'immeuble qui interviennent à compter du 1er juillet 1997 (§ II de l'article 12 de la L.F. 97/98).

V.- Le taux de la taxe est fixé à 2O % .

Toutefois, le montant de la taxe due ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession tel que défini au 1er alinéa du paragraphe II ci-dessus .

(le paragraphe V a été modifié par l'art.12 de la LFT 96).

VI.- La taxe est due par le cédant .

Celui-ci est tenu d'en verser spontanément le montant dans le délai de déclaration, prévu, selon le cas, au 1er ou au 2e alinéa du paragraphe VII ci-dessous, à la caisse du receveur de l'enregistrement du lieu de situation de l'immeuble cédé.

Le versement de la taxe s'effectue par bordereau-avis sur ou d'après un modèle fourni par l'administration .

Le bordereau-avis comporte trois volets, dont l'un est remis à la partie versante .

VII.- Le redevable de la taxe doit remettre contre récépissé, en même temps que le versement de la taxe prévu au paragraphe VI ci-dessus, une déclaration au receveur de l'enregistrement dans les deux mois qui suivent celui de la cession.

Toutefois, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration prévue ci-dessus ne doit être produite que dans les deux mois qui suivent celui de l'encaissement de l'indemnité d'expropriation .

La déclaration est rédigée sur ou d'après un modèle fourni par l'administration. Elle doit être accompagnée de toutes pièces justificatives relatives aux frais d'acquisition et aux dépenses d'investissement.

A défaut de déclaration dans le délai prescrit, l'inspecteur des impôts directs et taxes assimilées du lieu de situation de l'immeuble cédé invite le redevable, par lettre recommandée avec accusé de réception, à se conformer aux dispositions du présent paragraphe et à celles du paragraphe VI ci-dessus dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de ladite lettre. Passé ce délai, l'imposition est établie d'office, par voie de rôle, sur une base égale au prix de cession diminué de 1O % et ne peut être contestée que dans les conditions prévues au paragraphe XI- A - ci-dessous.

VII bis.- Les sociétés à prépondérance immobilière, telles que définies au paragraphe I ci-dessus, doivent, sous peine des amendes prévues à l'article 46 bis de la loi n° 24-86 instituant un impôt sur les sociétés, joindre à la déclaration de leur résultat fiscal, visée à l'article 27 de ladite loi, la liste nominative de l'ensemble des détenteurs de leurs actions, parts de fondateurs, parts bénéficiaires ou parts sociales à la clôture de chaque exercice.

Cette liste doit être établie sur ou d'après un modèle fourni par l'administration et comporter les renseignements suivants :

- nom et prénom, dénomination ou raison sociale du détenteur des titres ;
- adresse personnelle, siège social, priincipal établissement ou domicile élu ;
- nombre des titres détenus (en capital ou parts de fondateurs) ;
- valeur nominale des titres.

(le paragraphe VII bis a été ajouté par l'art. 2O de la L.F. 95)

VIII.- Lorsqu'au vu de la déclaration du redevable, le receveur de l'enregistrement visé au paragraphe VI ci-dessus est amené à apporter des rectifications ou à procéder à l'estimation du prix l'acquisition et/ou des dépenses d'investissements non justifiées ou de la valeur vénale des biens cédés, l'affaire est soumise à l'avis d'une commission dite commission administrative consultative comprenant :

- le sous-directeur régional des impôts ou son représentant ;
- un représentant de l'administration loocale ou régionale chargée de l'habitat ou de l'agriculture, suivant la nature des biens objet de la cession ;
- le receveur de l'enregistrement ou sonn représentant.

La commission précitée émet son avis sur la base qui lui parait devoir être retenue, éventuellement après avoir entendu le redevable qu'elle aura convoqué à l'effet de formuler ses observations.

Dans un délai maximum de soixante jours courant à compter de la date du dépôt de la déclaration prévue au paragraphe VII ci-dessus, le receveur de l'enregistrement notifie au redevable, par lettre recommandée avec accusé de réception, la base résultant de cet avis ainsi que les motifs et le montant des redressements envisagés. Le redevable dispose d'un délai de trente jours suivant la date de réception de la notification pour formuler sa réponse et produire, s'il y a lieu, les justifications. A défaut de réponse dans le délai prescrit, la taxe est établie et ne peut être contestée que suivant les dispositions du paragraphe XI - A ci-dessous.

Si, dans le délai prévu, des observations ont été formulées, et si le receveur les estime non fondées, en tout ou en partie, il établit la taxe sur la base qui lui parait devoir être retenue et notifie au redevable les motifs du rejet partiel ou total des observations formulées en lui faisant savoir qu'il pourra contester ladite base devant la commission locale d'évaluation prévue à l'article 13 du code de l'enregistrement dans les deux mois qui suivent celui de mise en recouvrement du rôle.

La procédure est poursuivie conformément aux dispositions de l'article 12 bis du code précité.

Les décisions de la commission locale d'évaluation peuvent faire l'objet, soit par le redevable, soit par l'administration, d'un recours devant la commission nationale d'évaluation prévue à l'article 13 bis du même code .

Si, dans le délai de trente jours qui court à compter de la réception de la notification prévue au troisième alinéa du présent paragraphe, le redevable accepte la base d'imposition fixée par la commission administrative consultative, l'impôt est établi sans application des majorations et amendes prévues au paragraphe X ci-après, si le redevable est de bonne foi.

(le paragraphe VIII a été modifié par l'art. 12 de la LFT 96).

VIII bis.- Par complément aux dispositions du dernier alinéa du paragraphe VII ci-dessus, lorsque la notification qui y est prévue, n'a pu être effectuée à l'adresse indiquée par le contribuable dans ses déclarations, actes ou correspondances à l'inspecteur des impôts directs et taxes assimilées de son lieu d'imposition, pour tout motif autre que le refus de réception, il est procédé à cette notification par l'intermédiaire des agents assermentés de l'administration fiscale, des agents du greffe, des huissiers de justice ou par voie administrative.

Le document à notifier doit être présenté à l'intéressé par l'agent notificateur sous pli fermé.

La remise est constatée par un certificat de remise établi en double exemplaire, sur un imprimé fourni par l'administration. Un exemplaire de ce certificat est remis à l'intéressé.

Le certificat de remise doit comporter les indications suivantes :

- le nom et la qualité de l'agent notificateur;
- la date de la notification ;
- la personne à qui le document a été reemis.

Si celui qui reçoit la notification ne peut ou ne veut signer le certificat, mention en est faite par l'agent qui assure la remise. Dans tous les cas, cet agent signe le certificat et le fait parvenir à l'inspecteur des impôts directs et taxes assimilées de son lieu d'imposition.

Si cette remise n'a pas pu être effectuée, le contribuable n'ayant pas été rencontré, ni personne pour lui, mention en est faite sur le certificat, lequel est retourné à l'inspecteur visé à l'alinéa précédent .

Le document est considéré avoir été valablement notifié s'il est remis soit à personne, soit à domicile, entre les mains de parents, d'employés, ou de toute autre personne habitant ou travaillant avec le destinataire.

(le paragraphe VIII bis a été ajouté par l'art. 20 de la LF 95, et modifié par l'art. 12 de la LFT 96)

( III.- Les dispositions du paragraphe VIII bis de l'article 5 de la loi de finances pour l'année 1978 n° 1-77 précitée tel qu'ajouté par le paragraphe II du présent article sont applicables aux notifications à adresser aux contribuables à compter du 1er janvier 1995).

IX- Les omissions totales ou partielles, les erreurs, quelle qu'en soit la cause, constatées dans la détermination du profit ou dans le calcul de la taxe et l'estimation de la valeur vénale des biens taxables peuvent être réparées ou effectuées par l'administration jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle au cours de laquelle la cession a été révélée par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration, ou par le dépôt de la déclaration prévue au paragraphe VII du présent article .

Les dissimulations reconnues par les parties au contrat donnent lieu à une imposition supplémentaire dans le délai de reprise prévu à l'alinéa ci-dessus. Le cessionnaire est alors solidairement responsable avec le cédant du paiement des droits éludés et des pénalités y afférentes .

La prescription est interrompue par la notification, prévue au 3° alinéa du paragraphe VIII du présent article, des rectifications envisagées par le receveur de l'enregistrement.

(le paragraphe IX a été modifié par l'art. 12 de la LFT 96)

X.- 1°- Lorsque le versement prévu au paragraphe VI ci-dessus est effectué en totalité ou en partie en dehors du délai prescrit, le redevable doit acquitter, en même temps que les sommes dues une amende de 1O % et une majoration de 3 % pour le premier mois de retard et de 1 % par mois ou fraction de mois supplémentaire écoulé entre la date d'exigibilité de la taxe et celle de son paiement .

En outre, le redevable doit verser une amende égale à 15 % du montant de la taxe due pour déclaration tardive .

A défaut de versement spontané de tout ou partie des sommes dues, celles-ci sont recouvrées par voie de rôle, assorties de l'amende de 1O % et des majorations correspondantes calculées comme prévu au 1er alinéa du 1° du présent paragraphe pour la période écoulée entre la date d'exigibilité de la taxe et celle de l'émission du rôle ainsi que de la majoration de 15 % prévue à l'alinéa précédent .

Pour le recouvrement du rôle émis et par dérogation aux dispositions des articles 5 et 6 du dahir du 2O joumada I 1354 (21 août 1935) portant règlement sur les poursuites en matière d'impôts directs, taxes assimilées et autres créances recouvrées par les agents du Trésor, il est appliqué une majoration de 1 % par mois ou fraction de mois de retard écoulé entre le premier mois qui suit celui de la date d'émission du rôle et la date du paiement de l'impôt .

2°- Les impositions établies d'office en vertu des dispositions du 4° alinéa du paragraphe VII ci-dessus donnent lieu à l'application de l'amende et des majorations prévues au 1° ci-dessus .

3°- Lorsqu'un redevable a déclaré un profit insuffisant, la taxe correspondant à la fraction éludée est majorée de 15 %. Cette majoration est portée à 1OO % si la mauvaise foi est établie.

En outre, le redevable est passible des amendes et majorations de retard prévues au premier alinéa du 1° du présent paragraphe. Les droits éludés, les amendes et majorations sont recouvrés par voie de rôle .

4°- Les rôles émis au titre de la taxe, de l'amende et des majorations visées au présent article sont immédiatement exigibles.

XI.- A- Les redevables qui contestent tout ou partie du montant de la taxe mise à leur charge en vertu des dispositions du 4° alinéa du paragraphe VII et du 3° alinéa du paragraphe VIII doivent adresser leurs réclamations au directeur des impôts dans les quatre mois qui suivent celui de la mise en recouvrement du rôle .

Après instruction il est statué sur ces réclamations par le ministre chargé des finances ou la personne déléguée par lui à cet effet conformément aux dispositions du dahir du 24 rebia II 1343 (22 novembre 1924) sur le recouvrement de créances de l'Etat, sans préjudice, pour les redevables requérants du droit de saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois suivant la date de notification de la décision de l'administration .

A défaut de réponse de l'administration dans le délai de six mois suivant la date de la réclamation, les redevables requérants peuvent également introduire une demande devant le tribunal compétent dans le délai d'un mois suivant l'expiration du délai de réponse .

Pour les redevables non résidents, le délai de saisine du tribunal compétent est porté à deux mois .

B- 1°- Le ministre chargé des finances ou la personne déléguée par lui à cet effet, doit prononcer, dans le délai de prescription prévu au paragraphe IX du présent article, le dégrèvement partiel ou total des cotes qui sont reconnues former surtaxe, double emploi ou faux emploi ;

2°- Il peut accorder à la demande du redevable, au vu des circonstances invoquées, remises ou modération de l'amende et autres majorations prévues par le présent article ainsi que de la majoration de retard exigible en vertu de l'article 6 du dahir du 2O joumada I 1354 (21 août 1935) précité .

(le paragraphe XI a été modifié par l'art. 12 de la LFT 96).

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Paragraphe II de l'article 12 de la L.F.T 1996 :

- Les dispositions du paragraphe 1 du présent article sont applicables aux actes de cession ayant acquis date certaine à partir du 1er janvier 1996.

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