דיון בהטבות המוצעות ליושבים על קרקע חקלאית מוחכרת

נתונים על ישובים אלו
 
בישראל יש כ- 690 ישובים שמוגדרים כחקלאיים ביניהם 270 קיבוצים ויתרם מושבים. האוכלוסייה בישובים אלו מהווה כ- 5% מן האוכלוסייה בישראל, כאשר בקיבוצים מתגוררים 2% מן האוכלוסייה ( שנתון סטטיסטי 1998). הקיבוצים מחזיקים בכ- 35% מן השטח החקלאי במדינת ישראל ( התנועה הקיבוצית, שנתון סטטיסטי 1993). הקיבוצים מעבדים כ- 1374500 דונם, ובמושבים כ- 809000 דונם מתוך כ- 3 מליון דונם קרקע מעובדת בישראל (טבלאות 13.5, 13.6 שנתון סטטיסטי 1998) . בנוסף לישובים החקלאיים ישנן שתי חברות שעסקו בעיבוד פרדסים בעיקר, שתי חברות מהדרין ויכין-חקל מחזיקות כ- 40000 דונם באזור המרכז והן זכאיות היום לאותו פיצוי להם זכאים הישובים החקלאיים.

על אף שכשני אחוז מן האוכלוסייה מתגוררים בקיבוץ מספר החברים קטן הרבה יותר. בקיבוצי התק"ם יש כ- 36000 חברים מתוך כ- 80000 תושבים. ובקיבוץ הארצי 19000 חברים מתוך כ- 39000 תושבים בשנת  1992 התנועה הקיבוצית שנתון סטטיסטי 1993). יוצא מכך שמספר החברים הוא פחות מחצי ממספר התושבים. נקודה זו היא בעלת משמעות כיון שיש להניח שהפיצוי על הקרקעות יינתן רק לחברים ולא לכלל האוכלוסייה הקיבוצית. אין בידי נתונים דומים לגבי המושבים.

נקודה נוספת שאליה מתייחסים אלו הדורשים עיגון זכויות לחקלאים היא הרצון להמשיך לעסוק בחקלאות. השאלה הנשאלת היא כמה מחברי המושבים והקיבוצים אכן עובדים בחקלאות. נמצא שבשנת 1997 מסך המועסקים במושבים ובקיבוצים רק מיעוט אכן עוסק בחקלאות, במושבים כ- 31% ובקיבוצים כ- 14% ( טבלה 12.10 שנתון סטטיסטי 1998) . יוצא מכך שאף ישובים שאפשר היה לאפיינם כישובים כפריים עוברים לעיסוק שאינו חקלאי בעיקרו. לכן הטענה שהעיסוק בחקלאות הוא הסיבה העיקרית לעיגון זכויותיהם מאבד מתקפותו. בנוסף את עבודת הכפיים בחקלאות מבצעים במידה רבה אלו הנקראים עובדים זרים. ב- 1997 סך כל העובדים בחקלאות היה כ- 70000 מתוכם 44000 שכירים  מתוכם 16000 יהודים. 

כמאה מן הישובים הללו שוכנים באזור המרכז שבו מחיר הקרקעות כמובן גבוה יותר עקב הדרישה למגורים באזור האמור של תושבי ישראל. כחלק ממתכונת הפיצוי המוצעת ישובים אלו זכאים לפיצוי קטן יותר מיישובי הפריפריה. כאן ראוי לשים לב שהפיצוי באזור עדיפות א' אמור להיות כ- 60% . אזורי העדיפות הלאומית נקבעים בהחלטת ממשלה והם נתונים לשינויים מעת לעת. מלבד זאת הישובים מסביב לכינרת שהוא אזור נופש אמורים ליהנות על פי הצעה זו ל- 60% מערך הקרקע אחרי שינוי יעוד. כך יהיה גם הדבר כאשר יינתן הפיצוי על אדמות שיופקעו לצורך כביש חוצה ישראל. ראוי לציין שהקביעה של אזורי עדיפות לאומית אינם מתייחסים כלל לאוכלוסייה שאינה יהודית, כיון שהחלטה על אזורי עדיפות אינה על בסיס גיאוגרפי בלבד אלא על בסיס רשימה של ישובים.

מלבד האפיונים של האוכלוסייה של הישובים החקלאיים והקרקעות שהם מחזיקים ראוי לציין חלוקה קרקעית נוספת שקיימת בישראל, החלוקה של קרקעות המוחזקות על ידי ערים ועל ידי מועצות אזוריות. מועצות אזוריות שמורכבות ברובן מהישובים החקלאיים החברים בהם מחזיקות בחלקים גדולים של הקרקע בישראל דבר שאינו מאפשר התפתחותן של ערים או עיירות שלהן מחסור בקרקע. לדוגמה ישוב כמו קריית גת מחזיק ב- 10000 דונם ומספר תושביו הוא 46000 מועצה אזורית לכיש מחזיקה ב- 600000 דונם ובה כ- 6000  תושבים. כל פיתוח של שכונות מגורים חדשות ואזורי תעשיה, בהנחה שרזרבת הקרקעות של הישובים העירוניים מוצתה או קרובה למיצוי, תעשה במסגרת הקרקעות המוחזקות על ידי המועצה האזורית, מה שבהכרח יעמיק את הפער בין העיר לסביבתה הקרובה. צריך לתת את הדעת על חלוקה זו שיש לה מקורות היסטוריים בעיקר כאשר מדובר על שינוי יעוד הקרקעות החקלאיות. במסגרת רפורמה אגררית אמיתית יש לקחת בחשבון גם אספקט זה של התפתחות. 

ההטבה הכספית הנובעת מן ההצעה של המנהל

כדי לעסוק בתחשיב מדויק של ההטבות הכספיות של היושבים על אדמת מדינה חקלאית יש צורך בנתונים מדויקים על הפיזור הגיאוגרפי של הקרקעות ועל הנחה לגבי הביקוש לקרקעות אלו בטווחי הזמן השונים. נתונים אלו אינם מצויים בידנו בעת הזאת ולכן לא נבצע תחשיב כללי לעלות ההטבות לישובים הללו אלא נסתמך על עסקאות שכבר נחתמו בין ישובים ליזמים וקבלנים.

ראו לציין שהקיבוצים והמושבים מעבדים כשני מליון דונם, והקיבוצים בעצמם מחזיקים כ- 35% מהקרקעות החקלאיות במדינה.

ההערכה לגבי הפיצוי שיקבלו החברות החקלאיות נע בין ½ מיליארד לשלושה מיליארד דולר על כ- 40000 דונם באזור המרכז בקרקעות המיועדות להפשרה. החברות החקלאיות העיקריות הן מהדרין ויכין-חקל, חברות אלו עוסקות גם בנושאים שאינן חקלאיים גרידה. ליכין-חקל חברה שהייתה עד תחילת שנות התשעים בבעלות ההסתדרות והסוכנות יש מספר מפעלים ובתי אריזה בפתח תקווה, אשקלון , גן יבנה, הוד השרון. חברה זו נקנתה על ידי סמי שמעון בתחילת שנות התשעים כאשר המחיר ששולם עליה לא לקח בחשבון את זכויות החכירה וההטבות האמורות לצמוח מכך לקונה. מהדרין מוחזקת ברובה על ידי חברת נכסים ובניין שמצידה נשלטת על ידי אי.די.בי. וחברת הפניקס. על פניו נראה שזכויותיהן של חברות אלו על הקרקע בה הן יושבות אינן מתיישבות כלל עם טיעוני החקלאים בישובים החקלאיים. החלת עקרון השוויון על חברות אלו היא בעייתית בלשון המעטה.  

להלן מספר דוגמאות לעסקות שנחתמו בין יזמים לישובים שונים על פי כללי הפיצוי הקודמים של המנהל. 

קיבוץ גליל ים: אחת מעסקות הנדל"ן הגדולות ביותר נעשתה עם קיבוץ גליל ים היושב בטבורה של הרצליה. בעסקה זו יבנו כ- 3000 דירות על 1150 דונם בשווי של 2 מיליארד דולר. הכנסות הקיבוץ מוערכות בכ- רבע מיליארד דולר, כל חבר יקבל כשני מליון דולר. 
קיבוץ רמת רחל: פרוייקט רמת רחל גם נועד לבנות 1300 יחידות דיור כאשר הפיצוי לכל תושב חבר קיבוץ יעלה על מליון דולר.  
קיבוץ נצר סירני : הקיבוץ חתם הסכם עם אפריקה ישראל הסכם לבניית 850 יחידות דיור ו 10000 מ"ר מסחרי.
ההשקעה בפרויקט מוערכת בכ- 120 מליון דולר ותמורת המכירות תגיע ל- 150 מליון דולר. סך כל הכנסות הקיבוץ מהפרויקט כ- 24 מליון דולר.
קיבוץ קליה: בתמורה ל35 דונם מאדמות הקיבוץ תקים חברת אשל הירדן בית מלון בן 180 חדרים. השותפות בין הקיבוץ לחברה היא בחלקים שווים: 50% . זהו בית המלון השלישי שקליה שותף בבנייתו בצפון ים המלח. בסך הכל שותף הקבוץ בהקמת 1180 חדרי מלון. הקיבוץ עומד לבנות בשותפות עם קבוצת אריסון , בעלי בנק הפועלים, מלון בן 400 סוויטות. מלון נוסף נבנה בשותפות עם חברת בני כהן וחברת ר.א שליט ויכלול 250 חדרים.
קיבוץ עמיעד: חברת לייש תבנה עם קיבוץ עמיעד שבצפון 2 פרויקטים על אדמות הקיבוץ:  15 אלף מ"א שטחי מסחר, 2 תחנות תדלוק וכ – 20 אלף מ"ר שטחי מלונאות. במערב עמיעד תוקם עוד תחנת דלק על שטח שגודלו 70 דונם, כן יוקם מרכז מסחרי בשטח של 10,000 מ"ר ומלון דרכים. 

מושב עמינדב: בניגוד להחלטות מועצת  מקרקעי ישראל , הנהלת מנהל מקרקעי ישראל, בניגוד לתוכנית המתאר המחוזית של ירושלים ובלי אישור הועדה לשמירה על שטחים חקלאיים מצליח מושב עמינדב לקדם תוכנית בנייה המבטיחה לחבריו בונוס כספי גדול: הרחבה ל105- מגרשים במקום האישור שהתקבל  ל- 80 מגרשים: עלות מגרש לבני המושב 70 אלף דולר- מחיר המכירה של המגרשים בשוק החופשי בין 200 ל- 300 אלף דולר למגרש. 
מושב גמזו: עסקה בין חברת הנדל"ן אפריקה ישראל לאדמות המושב לבנייה של 1500 דירות על אדמת המושב : היקף הפרויקט על פי הערכת אפריקה ישראל 220 מיליון דולר. המושב אמור לקבל בתמורה 13% מתקבולי הפרויקט בכסף או בדירות- סה"כ: כ- 30 מיליון דולר.
מושב זנוח: בניית 1200 יחידות דיור סמוך לבית שמש.
מושב גאליה: באזור רחובות גם הוא חתם על הסכם עם מספר חברות בניה לבניית 2500 דירות, היקף מוערך של הפרויקט 300 מליון דולר. הכנסות המושב מהפרויקט יהיו 90 מליון דולר.

מלבד עסקאות אלו שהן רק דוגמה לעסקאות נדל"ן בין ישובים ליזמים, קיבוצי התק"ם כקבוצה יחד עם חברת אפריקה ישראל בוחנים הקמת קרן השקעות משותפת להשקעות בנדל"ן. על פי הידיעה כ- 100 קיבוצים קבלו אישור להרחבות שהן הקמת שכונות קהילתיות. 

חלוקת המשאבים אינה רק ליושבי הישובים החקלאיים חלק ניכר מן ההטבות הנובעות משינוי היעוד של הקרקע מוצא את דרכו לבנקים, למספר חברות נדל"ן, יזמים ועורכי דין.     
    
הפיכת שטחים חקלאיים לפרויקטים עתירי נדל"ן הנה הטבה כלכלית עצומה לקבוצת מיעוט שתעמיק את הפערים הקיימים בלאו הכי בחברה הישראלית. השגיאה החברתית כלכלית חובקת עמה טעות תכנונית ארוכת טווח של הוצאת אוכלוסיות חזקות ליישובי פרברים זוללי שטח יקר ובכך יפגע המרקם החברתי בערים בישראל פגיעה אנושה. יש לזכור קרקע בישראל היא משאב מוגבל, חלוקה לבעלי אינטרס, חברי קיבוצים, מושבים וחברות חקלאיות היא שגיאה חמורה והסטורית שקשה יהיה לתקנה.

משה קריף
ד"ר יצחק ספורטא