穗府[1995]52號

 　　　　　　                                            （1995年12月20日廣州市人民政府頒發） 

 　　　　　　　　　　　                                         穗府[1995]152號

　　　　　　　　第一章　總　　則

　　第一條　為加強新建住宅小區管理，維護業權人的合法權益，維持良好的生活環境和社會秩序，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
　　第二條　本市市區范圍內新建的住宅小區或住宅組團適用本辦法。
　　第三條　本辦法所稱新建住宅小區，是指實行城市綜合開發，市政、公用設施配套建設比較齊全，用地面積二萬平方米以上或建筑面積五萬平方米以上的居住小區或住宅組團。
　　本辦法所稱住宅小區物業管理，是指對小區范圍內的建筑物和搆筑物及其設備、市政、公用、園林綠化、環衛、交通、治安等公共設施以及環境容貌等管理項目進行的維護、修繕和整治。
　　本辦法所稱的業主委員會，是代表和維護住宅小區內房地產、公用設施等的產權人和使用人合法權益的群眾性自治組織。業主委員會由住宅小區內房地產、公用設施等的產權人和使用人選舉產生。
　　本辦法所稱的住戶，是指住宅或非住宅房屋的所有權人和使用人。
　　第四條　廣州市建設委員會（以下簡稱市建委），負責本辦法的組織實施。
　　住宅小區物業管理的行業管理工作歸口市建委。
　　區建設主管部門具體實施轄區內住宅小區物業管理工作的業務指導和管理。
　　第五條　規划、國土、房管、市政、園林、環衛、公用、供電、工商、電信、公安等管理部門（以下簡稱專業管理部門）以及街道辦事處，在各自的職權范圍內，協同做好住宅小區的物業管理工作。

　　　　　　　第二章　住宅小區的移交管理

　　第六條　住宅小區竣工綜合驗收合格后，方能辦理移交管理手續。
　　第七條　在建設的住宅小區，小區建設單位必須組織或委托有管理資格的住宅小區物業管理單位（以上統稱物業公司）提前介入管理。辦理售房手續時，小區建設單位必須向購房者提供入住管理公約。
　　第八條　未通過住宅小區竣工綜合驗收的住宅小區，在入住率達到百分之五十以上時，住宅小區建設單位必須向所在區建設主管部門申報辦理物業管理手續，並由建設單位或其委托的物業公司與業主委員會簽訂《住宅小區物業管理合同書》；未成立業主委員會的，應與區建設主管部門簽訂《住宅小區物業管理合同書》，按合同規定實行管理。
　　第九條　通過住宅小區竣工綜合驗收並領取《住宅小區（組團）驗收合格證書》的住宅小區，住宅小區建設單位可憑小區驗收合格證書，向所在區建設主管部門申報辦理移交管理手續。
　　辦理了移交管理手續的住宅小區，由業主委員會與物業公司簽訂《住宅小區物業管理合同書》；未成立業主委員會的，由區建設主管部門與物業公司簽訂《住宅小區物業管理合同書》，按合同規定實行管理。
　　第十條　二個以上建設單位合建的住宅小區，由建設規模較大的建設單位牽頭，辦理住宅小區物業管理申報手續和移交管理手續。
　　第十一條　住宅小區移交管理時，建設單位應同時移交住宅小區綜合驗收檔案資料，提供住宅小區管理統籌金和管理用房。
　　第十二條　住宅小區管理統籌金，按以下標准提供：建筑面積五萬平方米以內的，每平方米建筑面積十元；建筑面積超過五萬平方米的，超出部分每平方米建筑面積五元。統籌金的標准可以根據物價指數的變化，由市建委會同市物價部門進行調整。
　　住宅小區管理統籌金由住宅小區建設單位在移交管理時，一次性交給住宅小區所在區建設主管部門，專款用于住宅小區維護管理費用的補貼。具體使用辦法，由市建委另行規定。
　　第十三條　住宅小區管理用房，按以下標准提供：總建筑面積百分之零點一五比例的商業用房和總建筑面積百分之零點五比例的管理用房。所提供的房屋，按公產房租金出租給物業公司經營和使用，產權屬小區建設單位。
　　第十四條　小區建設單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區的管理責任，但建設質監部門作出鑒定的房屋建設質量責任問題除外。
　　第十五條　物業公司對住宅小區物業管理不善，區建設主管部門應根據業主委員會的意見，組織有關專業管理部門對存在的問題提出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提前終止原《住宅小區物業管理合同書》，並由業主委員會另聘物業公司接管該住宅小區的物業管理工作。

　　　　　　第三章　物業公司的條件和業務范圍

　　第十六條　物業公司是從事小區物業管理及提供社區服務的經營單位。
　　第十七條　物業公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財務等方面的初級以上職稱的技術人員。注冊資金不少于五十萬元。
　　物業公司所聘用的公共設施維護人員，必須是持有有關專業管理部門頒發的上崗證的維護人員。
　　第十八條　成立物業公司，必須報市建委批准，領取資格證書；到市工商行政管理機關辦理注冊登記，領取《營業執照》。
　　第十九條　物業公司的業務范圍：
　　（一）履行《住宅小區物業管理合同書》，按本辦法規定的維護管理的標准、內容、職權管理住宅小區依法經營。
　　（二）保管好住宅小區綜合驗收檔案資料，收取住宅小區維護管理費和有償服務費。
　　（三）對住宅小區內違章和違法行為，依據入住管理公約及本辦法規定的職權進行處理，對須給予行政處罰的，應及時移交有關行政管理部門處理。
　　第二十條　物業公司應在住宅小區物業管理的基礎上，積極開展社區有償服務。鼓勵物業公司一業為主、多種經營，可享受國家對第三產業的優惠政策。
　　第二十一條　物業公司必須接受住宅小區內住戶的監督，定期聽取住戶對住宅小區物業管理的意見。每年向住戶公佈住宅小區維護管理情況及經會計事務所審核的維護管理費的收支、積累情況。

　　　　　　第四章　維護管理費的收取和使用

　　第二十二條　住宅小區維護管理，實行以區養區、收支平衡、略有積累的有償服務原則。向住戶收取維護管理費和有償服務費，由物業公司根據實際情況提出具體方案，由區建設主管部門審核后，報市物價管理部門批准。
　　第二十三條　物業公司負責日常的維護管理費用。樓宇外牆維修、道路修復、下水道清疏、公共設施更換等大宗項目的維修費用，可申請使用住宅小區管理統籌金或區域市維護費補貼，必要時可在住宅小區范圍內通過集資解決。
　　第二十四條　利用公共場地經營及經營由建設單位提供的商業用房的收入，必須用于住宅小區物業的維護和管理。
　　第二十五條　住宅小區管理統籌金，應進行增值積累，專款專用。區建設部門每年向市建委報告經會計師事務所審核的統籌金收支情況。

　　　　　　第五章　住宅小區物業的維護和管理

　　第二十六條　各行業主管部門應按住宅小區維護管理的內容，以相應專業的維護管理標准、規定和要求，指導和監督物業公司實施管理。
　　第二十七條　有關專業施工單位在住宅小區內從事工程建設或檢修工程，須通知物業公司配合，接受物業公司監督，確保區內公共設施的安全，並清理好施工現場。
　　第二十八條　有關專業施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區公共設施的，應按規定給予賠償。
　　第二十九條　住宅小區內的設施或植物影響了有關專業公共設施的安全時，有關專業管理部門應按專業維護管理規定和要求，通知物業公司配合處理。
　　第三十條　住宅小區物業維護管理須達到下列標准：
　　（一）以驗收后的竣工資料為依據，保持房屋及各項公共設施完好無損，保障其正常使用，維持原房屋使用性質。
　　（二）住宅小區內的綠化保存率達百分之九十以上。無黃土裸露，路樹無缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環境優美、安靜、整潔。
　　（三）沒有亂搭亂建、亂擺亂放，亂貼亂挂，及改變建筑物結搆及外貌。
　　（四）進入住宅小區的車輛，集中停放到停車場。
　　（五）住宅小區范圍內的其他專業管理標准。
　　第三十一條　住宅小區物業維護管理的內容：
　　（一）維修、養護住宅區內的房屋、市政、園林綠化、環衛、安全防範設施和其他公共設施。維修戶外接大樓表內（無設大樓表除外）范圍的水、電、煤氣等管線。
　　（二）維修路寬七米及七米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈及排水設施，並定期清疏排水管井。
　　（三）養護管理區內樹木花草，維護園林建筑小品和其他園林設施。
　　（四）日常環境衛生的清掃、垃圾清運和公廁的保潔及環衛設施的維護。
　　（五）維護好區內交通秩序。
　　（六）加強治安防範和巡邏，保持小區良好治安環境。
　　（七）其他專業管理內容。

　　　　　　　　　第六章　獎勵與懲罰

　　第三十二條　物業公司管理的住宅小區經評比，獲得市級以上優秀管理住宅小區稱號的，由市建委給予獎勵。
　　第三十三條　住宅小區住戶，有下列情況之一的，由物業公司予以制止、批評教育、限期改正，逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。
　　（一）擅自改變小區內土地用途的；
　　（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結搆、外觀、毀壞設施、設備、危及房屋安全的；
　　（三）私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放、占用綠地、破壞綠化、汙染環境、影響小區景觀、噪音擾民的；
　　（四）損壞住宅小區內的公共設施、設備的；
　　上述行為如需給予行政處罰的，由物業公司依法移交有關行政主管部門處理。
　　第三十四條　住宅小區物業管理單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由區建設主管部門責令其限期改正，逾期不改的，可提請市建委弔銷其資格證書。造成經濟損失的，可追究賠償責任。
　　（一）房屋及公用設施、設備不按期限修繕的；
　　（二）管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的；
　　（三）截留或挪用住宅小區維護管理費尚不搆成犯罪的。
　　第三十五條　擅自擴大收費范圍，提高收費標准的，由物價部門依法處理。
　　第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，按照行政復議條例和行政訴訟法的有關規定申請復議、提起訴訟。

　　　　　　　　　第七章　附　　則

　　第三十七條　縣級市的新建住宅小區物業管理，可參照本辦法執行。
　　第三十八條　本辦法自公佈之日起實施。原《廣州市新建住宅小區管理暫行辦法》同時廢止。