住 宅 维 修 基 金 如 何 缴 纳 与 管 理
——访郑州市房管局局长范广军
7月
28－29日，"河南省物业管理高层论坛"在省会郑州举行，来自深圳的张玉亭、张景春、曹阳、赵凯等四位著名物业管理专家分别以《物业管理做什么与怎么做》、《物业管理服务》、《物业管理外财务管理对物业管理行业的影响》、《中海物业管理服务的十大特色》为题，为我省政府主管部门、房地产企业、物业管理企业代表作了报告
。他们精彩的演讲，给资省房地产及物业管理行业带来一股清新的"南风"。
是管理，还是服务
物业管理是管理，还是服务？这似乎是一个老生常谈的问题，但在我省却是"常谈常新"，至今我省还有很多物业管理公司没有完成角色定位，它们在企业运作过程中总是不约而同地选择了重管理轻服务。这样的根子不吐枚举，有关物业管理的投诉有很大比例就是因为物管的定位不准造成的。一位姓郑的业主向记者反映，小区物业管理公司成了"收费公司"，平时需要他们服务时不见踪影，但收费时比谁都积极。也有一些业主投诉，小区物业管理公司太霸道，经常出台"土政策"，让业主干什么、不能干什么，
从不与业主商量、业主若违反，就会被罚款。也有相当一部分物业管理公司虽然有做好服务的思想，但因制度不健全而不能体现在日常管理当中去。
对物业管理企业角色定位问题深圳闹巴贸理进修学院张景春教授认为，物业管理企业的定位是社会效益型、服务型企业，服务是物业管理企业的生命，重管理轻服务的物业管理企业，是没有找准自己的位置。张教授说，越是经济发达国家和地区，服务行业所占比重就越高，美国服务行业占行业60％-70％，中国只占30％，与之相比，相差很远。物业管理作为一门新兴服务产业，具有广泛的市场发展前景，但前提是，物业管理企业必须干自己该干的事。他强调，所有物业公司都应围绕着为业主服务展开各项业务。深圳这些年物业管理行业之所以发展较快，与物业管理企业率先转变观念，为自己的角色正确定位有关。
要联合
还是要独立
物业管理企业"断奶"，口号喊了很多年，有关部门也三令五申，物业管理公司必须与房地产开发公司"划清界限"，但事实上，我省仍有很多小区的物业管理是房地产开发公司的一个职能部门完成的，即由公司下属的物业管理部承担了房地产开发公司的售后服务工作。物业管理部不能单独核算。一旦出现亏损，将由开发商从售房利润中给予补偿。一部分物业管理公司虽然名义上不隶属于开发企业，却与开发企业保持着千丝万缕的联系。
在本次论坛上，深圳物业管理进修学院兼职教授、深圳福田物业管理公司总经理曹阳一连提出了四个耐人寻味的问题：为什么现在很多开发商都要成立物业管理公司或内部物业管理机构？为什么现在很多物业管理公司愿意不顾成本接物业？为什么现在很多好楼盘、新楼盘井没有像物业管理理论上说的那样保值增值、永葆青春，而是一天天在衰败？为什么现在业主或业主委员会与物业管理公司的矛盾在逐渐增多，且有越来越严重之势？曹阳认为，之所以出现这些怪现象，归根到底，在于现在的很多物业管理企业尚未真?quot;断奶"。他说，物业管理行业要步入良性发展，首先，物业管理公司的财务必须与房地产企业分离，实行独立核算。另外，物业管理公司拿了业主的钱（物业管理费）怎样花，怎样花最划算是一门学问。
要"大锅饭"，还是要"特色菜"
特色服务在我省虽然不是个新名词，业内人士也一致认为，物业管理公司要创立品牌，也要走特色服务之路，但物业管理公司真正开展起来的却没几家。目前，我省物业管理企业的服务内容大多千篇一律：打扫卫生、清运垃圾等等，没有区别不同客户的不同需求。
如何才能开展好这类服务？被誉为全国物业管理行业旗舰的中海物业管理公司经理赵凯介绍了中海的经验。他说，开展特色服务必须备十大要素：超前化的服务启动、人本化的服务理念、个性化的服务设计、菜单式服务内容、精确化的服务标准、简约的服务架构、市场化的服务组织、专业化的服务人才、合理化的服务成本、规范化的服务控制。他说，物业管理并不是开发的最后环节，物业管理要前期介入。
这一观点，引起我省业内人士共鸣。一位不愿透露姓名的物业管理公司代表对记者说，先期介入做法在我省还没有开展，很多开发商是把房子卖完以后，才成立物业管理部，进行服务。物业管理公司介入后，才发现很多问题不能解决，只好求助于开发商，开发商又把问题推给物业管理公司，这样，即便非常简单的问题也变得复杂化，而业主做皮球一样被踢来踢去。物业管理介入滞后直接影响到开发商卖房，在达成购房协议以前，客户往往要详细咨询小区物业管理方面的问题，而售楼人员由于没有得到这方面信息，往往不能圆满解答。
"以人为本"在业界叫嚷了多年，消费者却是越听越糊涂。物业管理公司怎样做到以人为本？赵凯认为，服务以人为本、不是我现在有什么服务你能享受服务，而是你需要什么服务我们就提供什么服务。
做领路人，还是做总指挥
物业管理行业关系到千家万户的利益，作为政府，管好这一行业责无旁贷，但在行使管理职能时究竟该扮演什么样的角色，是做物业管理企业的领路人，还是当发号施令的总指挥？各地物业管理行业主管部门都在积极探索。
深圳市住宅局物业监管处副处长、深圳物业管理进修学院资深教授张玉亭介绍了自己多年从事行业管理的经验，他认为，政府重视是物业管理行业发展的基础，许多城市物业管理做得不好、发展不快的主要原因，是因为政府主管部门政策不清，左右徘徊不定。
在谈到管理模式时，张玉亭说，深圳从一开始到今天，一直使用"一体化综合物业管理模式"，深圳物业管理行业监管部门曾用五年时间对物业管理方法与模式进行调查、论证，最后，总结出了这样一种比较符合深圳实际的模式。谈到两级政府时，张玉亭说，深圳物业管理从起步到现在，物业管理部分非常明确，即市政府为行政主管部门，住宅局为法定物业管理主管部门。他特别强调了政府立法对物业管理的重要性。
借鉴与学习是提升我省物业管理水平的重要途径，深圳物业管理模式已经成功推向全国，面对渐劲的"南风"，除了学习，学习，还是学习。