부동산 세금
   
집 매매시 지방세 안내 정기분재산세 납부 의무자


양도소득세

2002년 1월1일 양도소득세 변경
부동산 양도신고 제도 및 제출서류
부동산을 취득할 때 내야하는 등록세·취득세 등  
   


2002년 1월 1일 양도소득세 변경

집이나 땅 등 부동산을 팔때 내는 양도소득세는 2002년 1월 1일 이후 거래분부터 바뀐다.
  매매가 이뤄진 뒤 남긴 이익에 대해 세금을 낼때, '과세표준'(양도차익에서 물가상승률과 각종 공제를 뺀 금액 )

예를 들어 1997년 6월 2억원 짜리 집을 산 뒤 2001년 6월 2억 5천만원에 팔 경우(1가구 2주택이상)
를 보자. 양도차익은 5천만원이다. 5년동안 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용받아 7백 50만원을 공제받고,양도소득 기본공제 2백 50만원을 빼면 과세표준 4천만원이 된다.
세금이 6백 30만원이다. 1천만원까지는 9%(90만원),1천만~4천만원까진 18%(5백40만원)의 세율이 적용되기 때문이다.
1가구 1주택인 경우 3년이상 보유하고 팔면 양도세가 없다. 공공목적으로 수용되거나, 국민주택 용지등으로 팔때는 양도세 혜택이 없다. 그러나 8년 이상 농사를 지은 농토를 팔 때는 앞으로도 계속 양도세가 면제된다. 다만, 그 농토가 주거지역 등으로 편입돼 개발이익이 생기면 그에 대한 세금을 내야 한다.
 
구분
개정안
부동산양도 소득세율(양도차익에서 물가상승
및각종 공제를 뺀 과세표준에 세금 매김)
-1년 이후 팔때
*1천만원 이하 9%
*1천만~4천만원 18%
*4천만~8천만원 27%
*8천만원 초과 36%
-1년 안에 팔때 36%
-미등기 양도 80%
주식 양도세율 양도차액에 관계없이 30%
8년이상 지경농지에 대한 양도 소득세 면제 편입시점까지 발생한 양도차익에 대해서만 면제.주거지역등으로 편입된 후 생긴 개발이익에 과세 .
감면한도 1억원


부동산 양도신고 제도 및 제출 서류

■ 「부동산 양도신고제 」란?

97.1.1부터는 거주자가 부동산을 매매하는 경우 등기하기 전에 그 거래 내용을 양도자의
  주소지 관할세무서장에게 신고하고 세무서장이 발급하는 ‘부동산양도신고확인서 ’를 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능합니다.

종전에는 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 자산양도
차익예정신고 ·납부를 하였으나, 이 신고와는 다른 것으로서 부동산양도신고를 하시고 세액을 납부하시면 종전의 예정신고는 하시지 않아도 되는 제도입니다.

■누가,어떤 경우에 신고하여야 하나?

▣ 거주자가 부동산을 「매매 」에 의하여 양도하는 경우에 부동산양도신고를 해야합니다.

● ’99.7.1부터는 교환,법인에의 현물출자,공매,경매,수용에 의한 양도의 경우도 신고대상이 됩니다.

● 2000.1.1.부터는 고급주택의 매매와 대물변제에 의한 양도의 경우에도 신고대상입니다.

▣ 다음의 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다.

● 등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

● 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상의 농지를 양도하는 경우

■ 부동산양도신고는 어떻게 하는가?

부동산양도신고는 세무서에 오셔서 직접 신고하거나,우체국에 비치된 부동산양도신고용 왕복
  민원우편을 이용하여 세무서에 오시지 않고서도 신고할 수 있습니다.

부동산양도신고를 하면 즉시 ‘신고확인서 ’를 발급하여 드리며 과세여부를 판단하여 과세대상이면
납부할 세액까지 계산하여 드립니다.

부동산양도신고에 따른 혜택은?


부동산양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하시면
 

● 종전의 예정신고납부세액공제 10%보다 5%더 많은 15%를 공제해 드리고

●신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하며

● 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고 내용대로 결정됩니다.

■ 부동산양도신고시 제출할 서류는?

부동산 양도신고는 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 부동산양도신고서에 아래의 서류를 첨부하여
  제출하셔야 합니다.
 

● 양도소득 과세표준예정신고서

● 매매하는 부동산의 등기부 등본

● 토지대장 등본(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것)

  ☞ 취득일이 84.12.31이전이면 85.1.1에 취득한 것으로 봅니다.
  ▷ 건축물관리대장 등본
  *양도일 즉 대금을 청산한 날(또는 청산할 날)을 알 수 있는 서류(매매계약서 등)

그러나 다음에 해당하는 경우에는 각각 그에 따른 서류를 추가로 제출해야 양도소득세 계산이
  가능하여 15%의 세액공제를 받을 수 있게 됩니다.
 

보유기간 중에 환지된 부동산을 양도한 경우

▷ 환지증명서(종전면적,권리면적,환지면적을 확인할 수 있는 것)

▷ 지전토지의 토지대장 등본

 
 

보유기간 중에 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축 사업이 시행된 부동산을 양도한 경우

▷ 사업승인 통지서 사본

▷ 구 토지대장 등본 및 구 건축물관리대장 등본

▷ 관리처분 계획의 내용을 알 수 있는 서류

 
 

실지거래가액에 의하여 신고하는 경우

▷양도차익예정신고서

▷취득 및 양도시의 매매계약서 사본 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류

 
   

■ 매매하는 사람이 여러사람인 경우에는 어떻게 신고해야 하나?

여러사람이 공유하던 부동산을 하나의 계약에 의하여 양도하는 경우에는 부동산양도신고서는 양도
  인별로 각각 작성하되 첨부서류는 공동으로 한 부만 첨부하여 양도 중 한사람이 관할세무서에 일괄신고하실 수 있습니다.

하나의 계약에 의하여 여러사람에게 양도하는 경우에는 부동산양도신고서상의 양수인란은
  ‘별지 ’라고 기재하고 매수인 명단을 별도로 작성하여 신고하실 수 있습니다.이 경우 부동산양도신고확인서는 신고하는 분의 필요에 따라 요구수량을 발급해 드립니다.

■ 3년 미만 보유하였으나 1 세대 1 주택 비과세 대상인데 신고해야 하는가?

1세대 1주택으로서 비과세대상인 경우에도 취득시의 등기접수일부터 양도시의 등기접수일까지
  의 보유기간이 주택의 경우 3년에 미달하거나,농지의 경우 8년(상속농지의 경우 피상속인 보유기간 포함)에 미달하면 부동산양도신고를 해야 소유권이전등기를 할수 있습니다.

다만,신고시 비과세 입증서류를 제출하면 비과세 처리해 드립니다.
 
비과세 감면대상 여부의 판단에 필요한 서류는 [9. 양도소득세 비과세.감면에 따른 입증서류]
  를 참고하십시오.

■ 부동산양도신고 의무가 없는 경우에도 신고 ·납부하면 세액공제를 받을 수 있나?

3년 이상 보유한 주택을 양도하였거나,8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우에는 신고하지않아
  도 소유권이전등기가 가능합니다.

그러나 양도하는 주택 외의 집이 있거나,양도하는 농지를 8년 이상 직접 경작하지 않아서 과세대상
  인경우에는 부동산양도신고를 하고 납부를 하면 15%의 세액공제 동일한 혜택을 받을 수 있습니다.

☞ 양도하는 자산이 비과세 대상이 아니면 꼭 신고하셔서 세액공제를 받으시기 바랍니다.

■ 부동산양도신고를 한 경우에 양도소득세 신고를 별도로 해야 하나?

부동산양도신고를 하고 계산하여 드린 세액을 납부하였으면 별도로 예정(또는 확정)신고를 하지
  않아도 됩니다.

그러나 납부를 하지 않았거나,잔금청산의 지연 등으로 납부할 세액에 변동이 있으면 양도소득세
  신고를 해야 합니다.

■ 부동산양도신고시 세액을 스스로 계산하여 신고할 수 있는가?

부동산양도신고를 하면 세무서 신고창구에서 기준시가에 의한 세액계산을 하여 납부서 등을 교부해
  드립니다.

그러나 실지거래가액으로 세액계산을 하거나,세무서 신고창구에서 세액을 계산하여 드리는 것이
 

불편하다고 생각되는 경우에는 스스로 세액을 계산하여 신고할 수 있습니다. 이 경우에도 신고한 세액을 기한내에 납부하면 15%의 세액공제를 해 드립니다.

 



부동산을 취득할 때 내야하는 등록세·취득세 등
부동산의 취득이란 매매,신축,상속,증여,교환 등 일체의 방법에 의하여 유 ·무상으로 부동산을
  취득하는 것을 말합니다.

부동산을 취득하면 지방세인 취득세와 등록세를 내게 되며,그 중 상속 또는 증여에 의하여
  취득한 경우에는 국세인 상속세 또는 증여세가 부과 됩니다.


등록세: 취득 부동산의 소유권을 등기하기 전에 해당 시 ·군에 납부하고, 등기 신청시에
  ‘영수필통지서 ’와 ‘영수필확인서 ’를 첨부 ·제출합니다.

취득세: 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시 ·군에 신고 ·납부해야 하며,그 기간을 넘기면
  세액의 20%를 추가 부담해야 합니다.

교육세 ·농어촌특별세:본세인 등록세 또는 취득세를 납부할 때 같이 신고 ·납부합니다.
 
농어촌특별세는 1994.7.1 이후 취득하는 분부터 적용되며,전용면적 85 ㎡(25.7평)이하의 국민주택과
  농가 1주택 등은 비과세됩니다.

▣ 세금의 계산방법은 다음과 같습니다.

취득방법
지방세
등록세에 따른 교육세
취득세에 따른 교육세
등록세
취득세
매매
3%
2%
20%
10%
신축
0.8%
2%
20%
10%
상속
0.8%
2%
20%
-
증여
1.5%
2%
20%
10%
교환
3%
2%
20%
10%

☞ 부동산을 상속 또는 증여받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세가 부과됩니다.

● ‘제4장 부동산을 증여받을 때의 세금 ’,‘제5장 부동산을 상속받을 때의 세금’을 참고하시기 바랍니다.

■ 계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납세의무가 있습니다.

인지세 : 주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우,인지를 증서에 첨부하고 인장 또는
  서명으로 소인하면 됩니다.

■ 증서의 기재 금액별 인지세액

기재금액 세액 기재금액 세액
5백만원 초과 ∼1천만원 이하 1만원 5천만원 초과 ∼1억원 이하 7만원
1천만원 초과 ∼2천만원 이하 2만원 1억원 초과 ∼5억원 이하 15만원
2천만원 초과 ∼3천만원 이하
3만원 5억원 초과 ∼10억원 이하 25만원
3천만원 초과 ∼5천만원 이하 4만원 10억원초과 35만원

 


집매매시 지방세 안내
재산세,종합토지세
검인계약서상의 잔금 지급일이 6. 1일 이전이면 산 사람이 6.2일 이후이면 판사람이 납부합니다.
재산세는 같은 평수라 하더라도 건물의 신축년도, 건축자재, 사용용도, 위치에 따라 세액이 달라집니
다.
취득세
검인계약서상의 잔금 지급일부터 30일 이내에 취득세를 신고 납부하시면 가산세 20%를 추가 부담하지 않습니다.


정기분 재산세 납부 의무자
6월 1일 현재 건축물, 선박, 항공기를 소유하고 계시는 분이 납세 의무자입니다.
토지에 대한 종합토지세는 6. 1일 현재 소유자에게 10월에 고지서를 보내드립니다.