부동산 등기


등기부 등본 보는 법
부동산 등기
 
   


등기부등본 보는법

부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.

■ 등기부등본의 구성

등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.

◈ 표제부

◆ 개념

표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다.

◆ 유의할 사항

계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함)

◈ 갑구

◆ 개념

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.

◆ 유의할 사항

소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록
  해야 합니다.

단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주
  가 동일인인가를 확인 합니다. 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.

◆ 용어 설명

소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
   
소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상
  이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은선으로 말소하지 않습니다. 붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.

압류는 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행임.
 
가등기는 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우
  자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전 받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것임.

가처분은 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를
  하지 못하도록 하는 것임.

예고등기는 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등
  기임.

◈ 을구

◆ 개념

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다.
그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.

◆ 유의할 사항

저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우
  임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당 받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있게 됩니다.
저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에
  위험도가 높다고 볼 수 있습니다.

§ 등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이
가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.

§ 등기부를 볼 때 유의할 사항(종합)

▣ 갑구에 있어서는

● 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

● 둘째, 예고등기에 관한 것입니다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는
말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을
제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.

O O 법원 93타경 O O O 호 ────── 경매사건(집행과 또는 신청과)

O O 법원 93카합 O O O 호┐

├─────── 가압류 또는 가처분 사건(신청과)

O O 법원 93카단 O O O 호┘

O O 법원 93가단 O O O 호┐

├─────── 예고등기(민사과)

O O 법원 93가합 O O O 호┘

● 셋째, 가등기에 관한 것입니다.

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

▣ 을구에 있어서는

● 근저당권·전세권·지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며,
전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.

전세권 지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은
부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.



부동산 등기

 

■ 동산이란

토지와 건물을 부동산이라고 한다. 부동산은 위치가 고정되어 있고 일반적으로 재산적 가치가 매우 크다.

■ 동산등기란

부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다.등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받거나 열람을 할 수 있고 또한 이해관계있는 부분에 한하여 등기신청서류를 열람할 수 있다.

■ 개의 부동산마다 한개의 등기부가 있다.

우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.
   
부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로
  선을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며, 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의 부동산이 되고, 반대로 여러개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다.
건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다.
  건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는 데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.

■ 동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.

동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매·저당권설정계약등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 권리변동의 효력이 생기지 않는다.

■ 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법

구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과
  가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.

신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로
  오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람 또는 폐쇄등기부 등본을 교부 받아야 한다.

토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.
  등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 점유부분의표제부의 2개로 구성되어 있음),갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.
   
등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다.
   
표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100m2),
  용도(예 : 대지, 임야, 주택,창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다. 다만, 집합건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴 보아야 하고 별도등기 표시가 있는 경우에는 토지등기부도 확인해야 한다.

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨처음 기재된 것이 소유권보존등기
  (최초의 소유자)이고 소유권이 전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이 전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매등이 있으며 이러한 등기후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다.
가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의하여야 한다.

■ 등기를 하는 절차

◈ 공동신청주의

등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

◈ 등기관의 권한

등기관은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고,
  일단 접수된 신청서류 등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권
(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.

소유권보존등기를 신청할 때에는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필 통지서,
  영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에 는 건물도면 1통씩이 필요하다.

소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서
  (발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등),
등록세납부영수필확인서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본, 부동산양도신고확인서
(양도세·소득세부과 대상인 경우) 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여
소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증·농지취득자격증명)을 첨부하여야 한다.

☞ 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음.

등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에
  출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.

등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을
  증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다.

등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는
  시·구·읍·면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면
(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.

지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요
  한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.

등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은
  물론이다. 행정사는 등기절차를 대행할 수 없다.