상용 부동산 투자시 따져봐야 하는 것

 상용 부동산 융자 상담을 할때 매번 겪는 일이지만 융자 신청자들의 공통적인 의문이 있다. “잘 사는 물건인지 모르겠다”는 말이다.

 한두푼도 아닌 상용 건물을 그것도 요즘 같은 상한가 시장에서 살때는 더더욱 따져보아야 할 일들이

많다. 왜냐하면 상업용 건물 투자는 모두가 성공하는 것이 아니며 오히려 위험율이 더 크기 때문이다.

뉴욕 뉴저지의 한인 밀집 지역 인근의 상용 시장은 매물이 나오기가 무섭게 높은 가격에 팔리고 있다. 에이전트들은 투자 수익이 보장되는 적당한 매물이 찾기 힘들다며 볼멘 하소연이다.

 그렇다면 수 많은 매물 가운데 투자 대상을 어떻게 고를수 있을까.

 첫째는 로케이션, 즉 지역 선정이 중요하다. 자신이 쉽게 관리를 할 수 있고 투자수익도 원하는 만큼 올릴수 있는 지역이어야 한다. 플러싱 인근과 버겐 카운티 한인 밀집 지역은 아시안 이민 자금이 대거 몰려 천정가격이 되었지만 부르클린이나 노스버겐 등 조금만 벗어나면 라틴계 주민 지역을 중심으로 가격이 상대적으로 싸며 장사가 잘돼 임대 수익은 높은 지역을 발견할 수가 있다.

 그러나 앞으로 점점 나빠지는 슬럼화 지역은 피해야 한다. 주택에서의 로케이션 제일주의가 상용에도 그대로 적용된다.

 둘째, 투자 건물의 특성이다. 다세대 아파트나 주상 복합 빌딩 등은 렌트 수입이 꾸준해서 좋지만 보수 관리와 테넌트 문제로 많은 신경이 쓰일수 있다. 스트립 상가나 쇼핑 몰, 오피스 등은 유지 관리는 쉽지만 한번 공백이 생기면 임대 손실이 크고 또 오래 가기 때문에 주의해야 한다.

 건물 구조와 외형적인 미관, 업종에 따른 조닝 문제, 환경 문제 유무 등을 따져봐야 한다. 너무 헐은 건물을 구입하여 추가 비용을 들여 보수를 할 것인지 아니면 새 건물을 사서 그대로 쓸 것인지도 고려 대상이다.

 세째, 렌트 수익의 상승 가능성이다.  현재는 렌트를 매우 낮게 받지만 자신의 빌딩관리 능력에 따라 앞으로 높은 렌트수입을 기대할 수 있다면 최상의 조건이다. 임대 수입이 오른다면 순수익(NOI)의 상승을 가져와 캐시플로우(Cash Flow)의 증가를 가져오고 투자수익율, 즉 캡 레이트 (Cap rate)를 올려서 결국 투자 부동산의 가치 상승을 가져오기 때문이다.

 셀러가 팔 때는 장사가 잘 안돼 헐값에 팔았지만 셀러의 시행 착오를 거울 삼아 구입후 탁월한 운영 개선과 렌트 수익 향상으로 성공한 한인 투자가들을 주위에 많이 본다.  구입 전에 입주자들에 대한 사전정보를 받는 것도 도움이 된다.

 네째, 좋은 융자 프로그램을 정해야 한다. 잘못된 융자는 투자수익에 바로 영향을 준다. 유감스럽게도 상용 부동산 융자에 대한 전문가가 부족한 게 동포 사회의 현실이다. 많은 분들이 한국계 은행에서의 친분을 통한 대출을 받지만 이자율의 경쟁력에서 뒤떨어지고, 미국인 융자 브로커를 통한다면 의사소통이 안되거나 한인 특유의 융자 환경에 대한 이해가 없어 뒤에 후회하시는 분들이 많다. 

 과거에는 프라임(PRIME RATE) 일변도의 변동과 5년 7년 벌룬(BALOON) 론이 위주였으나 사상 최저 이자율 시대를 맞이하여 15년 고정 모기지를 통해 엄청난 절감을 가져올 수 있다. 선납벌금 조항도 기간 경과에 따라 벌금율이 차등적으로 줄어지는데 처음에는 무심코 지나치지만 나중에 팔 때에 큰 부담으로 작용하는 경우가 많다.

 전문가와 상의하여 여러 융자 조건들을 살피고 현재 뿐만 아니라 미래에도 맞는 융자 조건인지 꼼꼼히 따져보아야 한다.

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