상용 부동산 투자자의 종류

상업용 부동산 가격이 자고 나면(?) 올라 간다.

이런 시장에선 투자 전략과 방향을 짜기가 좀처럼 쉽지 않다.

그래서 시장 변동 상황을 관망하는 투자자들도 있고, 중개 업자를 비롯한 주변의 시장 얘기에 마음 만 끓이는 초보(?) 투자자들도 많다.

시장 정보가 많지 않은 개인 투자자들을 위해 최근 상업용 부동산 투자 시장의 움직임을 짚어본다.

우선 상업용 부동산 시장에는 크게 네가지 유형의 투자가들이 있다.

 첫째로는 개발을 목적으로 투자하는 투자가들과

둘째로는 이미 상업용 건물을 많이 소유한 상태에서 이들 건물을 계속 사고 파는 부류가 있다.

세째로는 상업용 건물을 1~4개 정도 소유한 상태에서 보유 부동산의 에퀴티나 여유 자금으로 건물을 추가 구입하려는 사람들이있다.

마지막으로는 상업용 부동산 시장의 트렌드를 몇 년간 지켜보다가 여유 자금을 모아서 새로 상업용 건물에 투자를 하려는 사람들도 있다.

투자가의 성격에 따라 투자 전략과 방향도 달라진다. 요즘과 같은 시장에서 가장 잘 나가는 사람들은 개발 투자가다. 이들은 대부분 장기적인 안목과 계획을 가지고 토지 선정과 개발 목적, 예상 이익 창출 포인트를 끌어낸다. 충분한 인력과 사전 검토를 통해 부동산 개발 사업을 결정한 만큼, 대부분 투자에 무리가 없다.

또 개발 자체가 시장을 만들어내는 (Making the Market) 것이어서, 전체적인 시장 변화에 능동적으로 대처할 수 있다는 강점도 있다.

이미 상업용 건물들을 보유한 상태에서 건물 매매를 하는 투자가 들도 비교적 우위에 있다고 볼 수 있다.

소유한 건물 가치가 많이 상승한 만큼, 건물에 쌓인 에쿼티를 이용해 다른 지역이나 다른 종류의 건물과 교환 투자를 많이 하는 부류다.

이 과정에서 무리만 하지 않으면, 부동산 포트폴리오와 자산 가치를 동시에 불릴 수 있다.

문제는 기존 보유 건물을 좋은 가격에 팔 수는 있지만, 교환할만한 대상 건물을 찾기기 그리 수월하지 않다는 점이다.

현재 상업용 건물 1~4개를 소유하고 있고, 기존 건물 외에 다른 상업용 건물을 추가 구입하려는 투자가들도 적당한 매물 찾기에 애를 먹고 있다. 가장 큰 딜레마는 이미 하늘 높은줄 모르고 올라 있는 건물 가격.

기존 건물을 계속 보유하는 만큼, 오른 가격을 현금화할 수는 없다.

반면 보유 건물의 예전 구입 가격과 현재의 인컴 등을 빤히 아는 관계로 다른 건물을 쉽사리 사기는어렵다.

사실 이런 투자가들은 대부분 새로운 건물을 매입하기 보다는 시장 상황을 계속 지켜보는 경우가 많다.

또 새로운 건물을 구입할 경우에도 시간이 오래 걸린다. 최근 수년 간 가격 상승폭이 크지 않은 매물을 찾기가 쉽지 않기 때문이다.

마지막 그룹은 상업용 부동산 구매에 처음 나선 초보 투자가.

보통 시장 가격이 고점을 찍은 시점에서 초보 투자가들이 대거 등장한다.

경험없는 초보 투자자들은 노장들보다 발 빠르게 움직여야 한다.

또 매물 검색부터 다운 페이먼트와 융자까지 부동산 구입과 관련한 제반 사항을 기존 투자가들보다 더 철저히 검토해야 한다.

그래야만 부동산 경기가 하락하고, 공실율이 높아져도 상투 잡히는 일을 피할 수 있다. 그럴 각오가 없는 초보 투자가들은 시간을 두고 시장을 관망하는 게 낫다.

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