임대
수입 규모가 가장 중요
상업용
부동산 소유주의
대부분은 현재
자신들이 갖고 있는
부동산의 가치가 많이
올라있다는 것을 안다.
그러나 상승된 가치를
이용하는 방법에
대해서는 상당히
보수적( )이라고
할 수가 있다.
보수적이란
말은 투자시장에서는
안정이라는 의미가 될
수도 있다. 그런데
대부분의 경우에
보수적인 투자방법이
꾸준한 이익을 줄 수도
있지만 시장상황에
따라서는 많은 손해를
가져올 수도 있다.
그중의
한 예가 바로 렌트비다.
대부분의
건물주에서 렌트비를
매년 3% 인상하거나
또는 해당 연도의
소비자 물가지수(CPI)에
의거해 올리는 경우는
드물다. 그러다보니
소유건물을 팔거나
다른 건물로 바꾸려 할
때에 불이익을 당하는
경우가 종종있다.
흔히
상업용 부동산 건물을
거래할 때 많이
사용하는 방법은 그
건물이 몇배에
리스팅이 됐고 몇배에
팔렸는가를 살펴보는
것이다.
해당 상업용
부동산 건물에서 매년
나오는 렌트 수입이 10만달러라고 가정하고
그 건물의 가격이 1백20만달러라고
한다면 그 건물은 12배에
리스팅됐다고 말할 수
있다. 매달
입주자들에게 받는
렌트 수입은 건물가격에
직접적으로 영향을
주는 가장 큰 요인으로
작용한다.
한 아파트
건물 소유주가
얼마전에 자신의
건물을 시장에
내놓았다. 건물은 1 베드룸이
10 유닛이 있는
아파트였고 1930년
생이었다. 그
아파트에서 매달
나오는 렌트 수입은 5천달러였고
연 렌트수입은 6만달러였다.
건물의
리스팅 가격은 60만달러가
조금넘는
수준이었는데
여러군데서 구입을
희망하는 오퍼가
들어왔다. 하지만
건물주는 갑자기
시장에서 자기
아파트를 거두어( ) 들였다.
이유는 현재
자신의 아파트는
유닛당 한달에 5백달러
정도의 렌트비를 받고
있는데 주위의 다른
아파트에서는 같은 1 베드룸
아파트를 매달 7백50달러
정도 받고있다고 것을
알고 생각이 바뀌었기
때문이다.
건물주는
현재의 입주자들이
나가기를 기다리거나
혹은 입주자가 나가지
않으면 매년 3%씩 렌트비를
올려 모든 유닛이 7백50달러
정도까지 받을 때를
기다려 다시 시장에
내놓겠다는 계획을
세웠다. 7백50달러를
받기까지는 2~3년
정도가 걸릴 것으로
계산했다.
하지만
현실로 돌아오면
어떠한가. 그 건물주가
원하는대로 유닛당 7백50달러를
받는 날이 온다면 매달
건물의 렌트 수입은 7천5백달러가
되겠고 연 9만달러까지
올라간다. 그리고
그 후에 건물을 10배
조금넘어가는 95만달러에
리스팅해 팔겠다는
계산이다.
계산상으로는
가능하다. 그럼
다시 현실로 돌아와
보자. 입주자들이
제발로 나가지
않는다면 일단
렌트비는 연 3%밖에
올릴 수가 없는
상황이고 현재의 5백달러에서
매년 3%씩
올린다면 7백50달러까지
14년이 걸린다.
물론 현재
매달 5백달러를
내고있는 입주자들이
제발로 걸어나간다면
그보다 기간은 줄어들
수가 있다. 하지만
주위의 다른
아파트보다 싼
렌트비를 내고 있다면
제발로 걸어 나가겠는가.
그리고 무엇보다
현재 45년만의
최저를 달리고 있는
이자율이 앞으로 2~3년
후에 지금보다 더
떨어질리가 없다.
현재의
이자율은 전문가들에
의하면 이제는 올라갈
일밖에 남지 않았다고
한다. 그리고 이자율이
올라가면 부동산 가격은
어떻게 변화될까. 물론
부동산 가격은 하락할
수 밖에 없다.
그렇다면
위의 건물주는 과연
그가 택한 보수적인
방법이 지금의 시장
상황과 맞는 것인지를
한번 심각하게
생각해야 할 것이다. 투자가들이
상업용 부동산을
구입할 때는
중점적으로 보는 것이
과연 그 건물에
투자해서 앞으로 얼마
만큼의 렌트 수입을
더올릴수 있는지다. 하지만
이미 현재의 시장에서
받을만큼 렌트를 받고
있는 건물이라면 그
건물을 구입하려고
하는 투자가가 무슨
매력으로 구입을 할
것인지를 생각해 봐야
한다.