부동산 구입 절차

 부동산 투자는 결과적으로 시장에 나온 좋은 매물을 잘 사서, 잘 관리하고, 잘 파는 것이다. 물론 관리를 잘해서 정기적으로 적지 않은 임대수입을 올릴 수도 있고, 부단히 변화하는 부동산 시장 환경에 따라 적절한 시기에 팔아서 큰 이익을 남길 수도 있다.

 그러나 역시 부동산 투자에서 빼놓을 수 없는 부분이 건물과 주택을 사는 과정이다. 이것은 반드시 투자가 아니라고 할지라도 자신이 거주할 집이나, 사업을 벌일 상가를 사는 사람들에게도 중요하다. 미국에서 주택과 건물을 구입할 때 관행적으로 적용되는 과정을 설명하면 다음과 같다. 물론 개별적인 부동산 매물의 내용에 따라, 각 지역의 부동산법 내용에 따라, 파는 사람의 판매 조건에 따라 차이가 나기 때문에 이를 감안해야 한다. 주로 주택을 살 때를 기준으로 해 사는 사람이 알아야 하는 기본적인 사항을 정리하면 다음과 같다.

 부동산 구입 때 지역선정 가장 중요

 부동산 전문가들이 한결같이 하는 이야기가 있다. 가족이 살 집과 사업체를 운영할 상가 등을 매입할 때 가장 중요한 것이 지역(location)이다. 지역을 파악할 수 있는 가장 좋은 방법은 직접 도보로 동네를 돌아보는 것이다. 이러면서 그 동네에 있는 부동산 업소에 들어가 정보를 얻을 수 있도 있고 집과 건물 주위의 이웃과 만나 구체적인 질문을 하면서 중요한 사항을 파악할 수 있다.

 주택, 상가, 다세대 주택 등 매입하는 부동산의 종류에 따라 지역을 고려하는 조건들도 특성별로 차이가 난다. 상가는 우선 유동인구가 많고 교통이 좋아야 사업이 잘 된다. 주택의 경우에는 <>자녀들의 교육문제를 고려하는 학군 <>범죄율 <>직장과의 거리 및 교통관계 <>부동산세 <>공원, 도서관, 오락시설 등 레저와 교육 기관 <>주민들의 성향 <>장마철과 눈 올 때의 취약점 <>앞으로의 부동산 가격 인상 전망 및 투자가치 등 여러가지를 검토해야 한다. 반드시 고려해야 할 사항을 정리하면 다음과 같다.

 학군은 주택의 질적인 면을 결정하는 가장 중요한 요소다. 자녀가 있는 가정에게 학군이 좋다는 것은 집을 사는 첫번째 동인이 될 수 있다. 자녀가 없는 경우도 마찬가지다. 학군이 좋으면 같은 규모의 집이라고 학군이 안 좋은 동네에 있는 집보다 훨씬 가격을 잘 받을 수 있다. 결과적으로 투자 가치가 높다는 이야기다. 홈스토어닷컴(www.homestore.com)과 같은 웹사이트 또는 해당 지역의 부동산 업소, 브로커와 에이전트 등을 통해 학군 관련 정보를 얻을 수 있다. 학교를 직접 방문해 보는 것도 좋은 방법이다.

 범죄통계는 점점 더 중요하게 여겨지는 부분이다. 범죄율이 늘어나면서 해당 지역의 범죄율 여하에 따라 주택가격도 변화한다. 범죄율이 높다는 이야기는 결과적으로 거주환경이 열악하다는 것으로 성인은 물론 특히 어린 자녀들에게 잠재적인 위협이 되기 때문에 주택 구입 전에 반드시 범죄율을 검토하는 것이 바람직하다. 홈스토어닷컴과 같은 부동산 전문 웹사이트, 해당 주택 주위에 살고 있는 이웃, 카운티 웹사이트에 공개돼 있는 행정통계 등을  

 가족 구성원에 대한 배려도 반드시 필요하다. 집을 사는 것은 가족 전체의 삶의 질을 높히고 장기적으로 투자수입을 올리기 위한 것이다. 성인 남자만을 위해서 집을 산다면 나중에 이외의 가족 구성원들은 유무형의 고통을 겪을 수도 있다. 자녀들의 학교가 도보 가능 거리 내에 있는지, 직업을 가진 장성한 자녀들이 있을 경우 직장과의 거리가 얼마나 되는지, 쇼핑센터나 식료품점이 어디에 있는지, 어린이들이 놀 수 있는 공원과 레저시설은 어떤지 등도 반드시 살펴야 한다.    

집의 크기와 모양

 집의 크기는 다양하고 시대변천과 유행에 따라 새로운 모양이 나오기 마련이다. 집의 크기는 경제적 능력, 취미, 가족수에 알맞게 정하는 것이 바람직하다. 건축업자가 각 블록 단위로 동일하게 짓기도 하고 취미에 따라 맞춤집(Custom Build)도 있으나 지역의 도시계획 행정법에 따라 땅의 넓이, 건평 및 높이는 제한돼 있다.

 대체로 집의 형태와 크기를 달리하더라도 3~4개의 침실, 2개의 화장실, 응접실, 식당 및 지하실로 돼있다.

 집의 모양은 한국에서와 같이 외모에 따라 옛날형인 '콜로니아', '잉글리쉬 튜도', 삼각형 지붕모양의 '케이프 코드', 최근형으로는 '랜치', '하이랜치', '스프렛트 레벨', '타운하우스',' 콘도미니엄', '코압 아파트' 등이 있다.

 건축재료에 돌, 벽돌, 석회, 나무, 유리, 스투코, 알루미늄 등이 있으나 벽돌집이 견고하고 수명도 길며 비싸게 마련이다.

 지하실은 방수 콘크리트 실내벽이 방화벽으로 돼 있는지 또 식수 배관 파이프는 놋쇠(Brass)인지 구리(Copper)인지, 연료비를 절약하기 위해 단열재가 돼있는지를 알아보는 것이 중요하다. 근래의 물가상승과 높은 건축비용으로 건축이 저조하고 새집은 값이 비싸다. 2-~30년 된 집도 잘 짓고 가꾸어 놓은 집은 새집과 다를 바 없이 견고하다고 볼 수 있다.

주택과 건물 찾기

 지역신문의 광고를 보고 집주인과 직접 흥정을 할 수도 있고 아는 사람을 통하거나 부동산업자들에게 의뢰해 구입하기도 한다.

 부동산을 마련하는 일은 시집 장가가는 일만큼 중요하다. 부동산 소개업이 장기간의 경험을 요하는 전문직이므로 신뢰할 수 있는 소개업자를 찾는 일이 현명하고 안전한 길이라 할 수 있다. 소개업자는 부동산 시장가격이나 그 지역 사정에 밝고 주택융자를 얻을 수 있도록 도와준다. 대체로 미국인들은 대부분 부동산소개업자를 통해 매매를 성립시키려 하고 또 이 과정에서 반드시 변호사를 쓴다.

부동산 에이전트를 선정

 집을 팔 때 리스팅 에이전트 선정이 가장 중요하다. 부동산 에이전트가 주택 매매에 중요한 역할을 하기 때문이다. 에이전트 선정에 앞서 염두에 두어야 할 몇 가지 사항들은 다음과 같다.

 ^우선적으로 부동산 에이전트의 전 고객들을 대상으로 서비스에 만족했는지 여부를 알아보아야 한다.

 ^부동산 에이전트가 업계에 몇 년 동안 일해 왔는지 알아보아야 한다. 부동산 업계에서 오랫동안 몸담아 왔다고 해서 좋은 에이전트라고 할 수 없지만 이들은 대개 커뮤니티에서 꾸준히 평판을 쌓아왔다고 할 수 있다. 부동산 업계에 뛰어든지 몇 년 되지 않은 부동산 에이전트라고 해서 좋지 않은 것은 아니다. 이들 나름대로 좋은 서비스를 제공할 수 있는 자질이 있기 때문이다.

 ^부동산 에이전트가 현재 몇 명의 고객에게 서비스하고 있는지도 알아보아야 한다. 고객 수가 많은 부동산 에이전트일 경우 한 고객에게 할애하는 시간이 적을 수도 있다.

 ^부동산 에이전트가 지난해에 몇 개의 주택을 판매했는지 알아보는 것이 좋다. 또 무슨 종류의 부동산을 매매했는지도 중요하다. 한 채에 수백만달러에 달하는 주택을 팔아온 에이전트에게 콘도 매매를 맡길 수는 없기 때문이다.

 소개업자 중에는 독자적으로 운영하는 이도 있고 리스팅을 확보하기 위해 각 지역 부동산협회에 가입하여 모든 리스팅을 공동으로 사용하는 이도 있다. 가능한 각 지역 부동산협회를 통해 다자리스팅서비스(Multiful Listing Service)에 가입하고 있는 부동산소개업자를 찾아가는 일이 무엇보다 중요하다. 거기에는 컴퓨터 시스템을 통해 수많은 리스트와 사진이 있고 또 매일 새로운 리스팅이 나오고, 팔려나간 기록을 항상 파악할 수 있기 때문이다.

 집을 보는데 3년이 걸렸다는 분도 있지만 이것은 시간낭비일 뿐만 아니라 집 가격에도 상당한 차질을 빚게 된다. 또 소개업자에게도 사고자 하는 지역, 부담능력 등 정확한 의사를 밝혀줘야만 필요한 부동산을 빠른 시간내에, 좋은 조건에 구입할 수 있다.

 집값 흥정과 가계약

 마음에 드는 집이 나오면 흥정을 하게 된다. 미국시장에서 파는 상품들은 흥정없이 가격표대로 사고 팔고 있지만 집의 경우에는 한국에서와 같이 소개업자를 통해 깍아 내리고 올리고 하는 흥정과정을 거친다. 이 때 말로서 하는 것이 아니라 서면(written offer)으로 하는 것이 관례다.

 이 때는 전체 가격의 1% 정도를 가계약금으로 첨부하여 흥정을 하는 것이 진지하고 유리하다.

 집주인과 시장가격에 따라 깎고 올리는 차이는 다양하지만 일반적으로 요구액의 5~10% 정도 깎는 것으로 흥정이 된다.

 집값이 결정되면 쌍방이 가계약서(Binder)에 서명하게 되고 셀러는 구입자로부터 가계약금(약 1%)을 받는다. 이것은 어디까지나 계약을 위한 기초작업으로 법적 구속력은 약하나 집매매에 있어서 매우 중요한 역할을 한다.

 여기에는 부동산의 소재, 계약금과 주택융자 액수(mortgage)와 이자율, 상환기간, 소유권, 양도일 등이 기록된다. 이 때 집주인의 동산 중에서 어떤 것이 포함되고 안되는가를 명시함이 중요하다.

 보통 부엌시설, 세탁기시설, 고정된 가구(fixture)는 자동으로 포함되며 그외의 것은 가능한한 자세한 내용을 기록하여 미리 결정해 두는 것이 계약 때 감정유발 없이 무난히 넘길 수 있다. 사소한 가구나 전등 하나 때문에 감정이 대립되고 계약이 깨진 경우도 있음을 유의할 필요가 있다.

 가계약의 효력기간은 보통 7~15일 정도 되는데 이 기간 내에 정식계약을 하도록 돼있다. 만약 셀러가 마음을 바꾸면 바이어로부터 손해배상 소송을 받을 위험이 있고, 또 소개업자로부터 소개수수료 청구(full commission) 소송을 받을 위험이 있다. 그러므로 셀러는 가계약의 법적 구속을 받기 싫고  또 더 좋은 조건의 오퍼를 받을 자유로운 기회를 가지려고 가계약없이 정식계약으로 넘어가자고 고집하는 경우가 있는데 이것은 바이어 입장으로 봤을 때 매우 불리하고 소개업자 또한 아무런 보장을 받을 수 없는 상태가 된다.

부동산 인스펙션(Engineering Inspection)

 가계약이 성립되고 나면 변호사 선정은 물론 계약날짜가 잡혀지는데 건축감정은 정식계약 이전에 하도록 해야 한다. 건축감정 후 여러가지 고쳐야 할 점이 있으면 계약서에 반드시 명기하여 집주인으로 하여금 고쳐놓도록 할 수 있고 또 집 건축상 큰 잘못이 있으면 계약을 취소할 수도 있다.

 그런데 시간이 없어 건축감정사를 부르지 않았더라도 기본적인 문제 곧 지붕이 새든지, 보일러 고장, 배관시설 및 전기시설의 잘못 등은 셀러가 정상적인 상태로 고져줘야 한다.

 또 여기서 주의해야 할 것은 건축감정사의 사소한 지적사항에 너무 겁을 먹어 계약을 취소하는 사태가 생각외로 많이 일어나는데 이것은 매우 안타까운 일이다. 새로 지은 집도 검사를 하게되면 여러가지 지적사항이 나오기 마련이다. 또한 설사 20~30년된 집의 경우 많은 지적사항이 나오더라도 고치는 비용이 몇십달러에서 몇백달러에 불과한 경우가 대부분이다. 이 때문에 오랫동안 고생하여 결정한 집을 계약 취소한 후 다시 다른 집을 구하러 다녀도 찾지 못하는 경우가 많다. 따라서 감정사가 집 검사를 할 때 함께 따라가서 서로의 상의하도록 권하고 감정보고서를 변호사나 건축사와 상의하게끔 할 필요가 있다.

 또 보일러실의 오래된 파이프 보온제에는 가끔 석면(asbesto)이 나오는 경우가 있고, 1978년 이전에 지은 집은 납성분 페인트가 있을 경우가 있기 때문에 면밀한 조사가 필요하다.

 한편 시내에 있는 집의 경우 도시가스 보일러와 오일을 사용하는 경우가 많은데 여기에는 커다란 연료비 차이가 나지 않음을 알아야 할 것이고, 가스 쿠킹 스토브와 전기 쿠기 스토브에 있어서도 커다란 비용차이가 없음을 주지할 필요가 있다.

 계약

 가계약 후 1~2주일 이내 변호사 선정, 건축감정 후에 계약을 하는데 보통 셀러 변호사 사무실에 모여서 하는 것이 관례다.

 계약금(earnest money)은 보통 전체 매매금액의 10%를 지불하는데 일반 개인체크를 사용해도 좋다. 이 계약금은 계약조건이 이행되고 소유권이 양도되는 날까지 셀러 변호사가 공탁구좌(escrow)에 보관하게 된다. 계약서 내용에는 가계약 때 이야기한 매매가격, 융자액수, 융자승인 날짜, 양도일, 동산의 포함여부, 상호간의 회피조항(Escape Clause), 도시계획 법규, 지역권(Easement) 등이 기재된다.

 계약이 끝나면 은행융자 신청을 하게 되는데 보통 계약후 10일 이내에 나무기둥, 대들보의 벌레에 의한 부패상태를 명시하는 터마이트 리포트(Termite Report)도 하게 된다. 변호사는 소유권조사(Title Search)를 소유권조사 회사에 의뢰하여 그 집의 소유권 내력을 알아냄을 물론 여러가지 채무관계(Lien) 및 법적 문제를 조사하고 알려준다. 만약 가옥 건축내용이나 법적 허위사실이 드러나면 그 계약은 무효가 될 수 있음은 물론이다.

 환경조사

 건축감정은 계약전에 하는 것이 원칙이나 터마이트(termite:작은 흰나무벌레) 조사는 계약후 10일내에 하는 것이 보통이다. 계약전 건축감정 때 함께 할 수 있으면 더욱 좋다. 오래된 목조건물에 흔히 나올 수 있고 육안으로 보기 힘든 경우가 있다. 터마이트 감정비용은 집 한채 당 평균 1백달러 정도다.

 터마이트가 발견됐을 경우 건축감정 때와 마찬가지로 셀러가 소독해 줘야한다. 집 한채를 전부 소독하는 비용은 6백달러 내외고 일년 이상 보증할 수 있다는 터마이트 증서를 받아서 바이어에게 넘겨주도록 돼 있다. 집을 가지고 있는 분들은 몇년마다 한번씩 터마이트 조사를 해보는 것이 좋다.

소유권 양도(Closing)

 계약한 날로부터 두달후 쯤 양도일(Closing Date)을 잡는데 물론 은행융자가 나오고 소유권 및 여러가지 법적조사가 끝나고 계약위반 사항이 나오지 않아야 클로징을 할 수 있다. 클로징은 은행융자를 할 경우 융자은행 사무실에서 하는데 이 때 쌍방 변호사는 물론 은행측 변호사, 소유권 보증회사의 대표(변호사)가 반드시 나와야 하기 때문에 보통 평일 근무시간에 한다.

 이때 셀러와 바이어간에 주고 받아야할 잔금 지불, 대차계산(Closing Statement)을 하게 된다. 즉 1년이나 분기별로 내는 부동산세, 상하수도세, 보험료, 매월 계산되는 전기 가스 렌트수입, 오일탱크와 오일량 등을 계산해 잔금을 치른다. 계산이 끝나면 쌍방이 서명하고 집소유권(Deed) 및 기타 관계된 서류와 열쇠를 받고 집을 인수하게 된다. 이 때 반드시 알아둬야 할 점은 다음과 같다.

 ^클로징 날짜 며칠전에 반드시 사고자 하는 집을 확인해야 한다. 건축감정후 두달 이상 지났기 때문에 여러가지 고장이 발생할 수 있고 또 남겨두기로 한 동산이 없어지는 경우도 있기 때문이다. 이러한 사실이 발견되면 클로징할 때 계약상 고쳐줘야 할 부분의 비용이나 동산가격을 결정해 잔금에서 공제할 수 있다.

 ^잔금은 보증수표(Certified Check)나 뱅크체크(Bank Check) 또는 머니오더(Money Order) 등으로 주어야 한다. 그렇지 않으면 클로징이 연기된다. 일반체크도 10장 정도 지참하고 나와야 사소한 여러가지 지불에 사용할 수 있다.

 ^셀러는 집에 관계된 각종 서류 곧 건물용도규정 증서(Certificate of Occupancy), 지적도(Survey)를 비롯해 시설물의 보증서, 집보수 보증서 등을 바이어에게 넘겨줘야 한다. 바이어는 이같은 서류를 변호사에게 넘겨주더라도 반드시 사본 한부씩을 받아 반드시 보관해야 한다. 중요한 집문서(Deed), 모기지 증서, 채권 등의 원본은 소유권 회사에서 가져가 등기를 마친 후 변호사를 통해 한달반 후 우편으로 온다. 모든 서류를 변호사에게 맡겨 둔 후 그 변호사가 사망하고 나서 집을 파는 경우도 종종 있다. 이 때를 대비해서라도 집에 관련된 모든 서류는 챙겨서 보관해야 한다.

 ^집 화재보험 액수는 융자회사(은행)의 융자허가서(Commitment Letter)에 보험액수를 얼마 이상 들어야 한다고 규정이 돼있고 또 보험중개인도 융자회사와 상의한 후 보험증서를 만들어야 한다. 은행에 따라 보험회사의 어떤 보험증서(Policy)를 인정하지 않아서 다시 만드는 경우도 있다.

 화재보험은 먼저 집주인이 갖고 있던 것을 보험금이 싸다고 인수하는 경우도 있으나 집값의 변화로 보험액수의 차이 및 내용의 변화 등으로 맞지 않으므로 새로 보험을 드는 것이 바람직하다. 보험가입은 은행 클로징 날짜가 결정되면 일주일 전 쯤 준비해야 하고 융자은행에 알려주어야 한다.

집의 증축문제

 집을 산 후 차고나 현관, 방 등을 증축하는 경우가 있는데 이때 반드시 관할 관청에 가서 건축허가(Building Permit)를 받아야 한다. 건축규정은 도시나 타운이 건축법(Building Code)으로 만들어 놓는데 이를 위반했을 경우 돈과 시간을 들여 증축한 건물이나 시설을 허물어야 하는 상황이 되기도 한다. 융자회사도 이 사실을 알면 취소요구를 할 것이고 또 후일 집을 팔 때 이를 해결하지 않으면 양도가 이뤄지지 않는 경우도 있다.

 투자목적의 부동산이나 집을 장만할 때 지극히 신중해야 하기 때문에 변호사, 공인회계사 등 집을 사고 판 경험이 있는 전문가들의 도움이 필요하다. 또한 바이어나 셀러는 이들의 경험과 조언을 토대로 불필요한 감정유발없이 평화롭게 집을 사고 팔 수 있도록 노력해야 한다.

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