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토지에 주택 직접 건축하는 요령

타운 법규 확인하고 신뢰성있는 건축회사 선정해야

한인들의 부동산 투자가 활발해지면서 주택가 또는 교외 지역에 토지를 매입해 주택을 짓는 사람들이 늘고 있다. 토지를 매입해 집을 짓기 위해서는 해당 자치단체의 법규를 알아야하고, 건축회사를 잘 선택하는 두가지가 가장 중요하다.

토지를 매입해 타이틀 등록을 끝낸 후 최근 용도가 변경되지 않았는가를 알아봐야 한다. 뉴욕주 북부지역과 뉴저지주 남부 지역 등은 개발열풍으로 조닝변경이 활발하게 이뤄지고 있기 때문이다.

타운 건축과에 가서 조닝을 확인해 집을 지을 수 있는 지역이라는 것이 확인되면 건축제한 규정도 확인해야 한다. 단독주택은 괜찮지만 의사 사무실로 사용되는 형태로는 지을 수 없다든지, 다세대 주택을 안된다든지 하는 타운별, 지역별 규정이 있기 때문에 여기에 맞춰서 건축 내용을 선택해야 한다.

또 개스와 상하수도같은 유틸리티 시설이 필수적이기 때문에 건축과에 문의해 공영 유틸리티 시설과의 연결 여부를 알아봐야 한다. 내용에 따라 공영 유틸리티까지 연결하는 비용이 많이 들고 또 어려운 공사를 해야할 때는 건설회사에 문의해 도움을 받는 것이 좋다.

어떤 집을 어떤 규모로 어떻게 지을 것인가에 대해 계획이 섰으면 신용있고 경험많은 건축회사(Builder)를 찾는다. 경험자들은 어떤 건축사와 어떤 건축회사가 집을 설계하고 지었는가에 따라 만족도가 크게 달라진다고 말한다.

좋은 건축회사를 선택하기 위해서는 주위에 훌륭하게 지어진 집 주인에게 물어볼 수 있고 또 한인들 사이에 신뢰를 받고 있는 사업주, 건축회사를 선택할 수 있다. 건축회사를 선택할 때는 다음과 같은 내용을 꼼꼼히 따져야 한다.

<>정식 건축사가 있는지를 물어보고 만약 설계를 외부에 맡기고 시공만 하는 회사라면 어떻게 건축사와 협조관계를 갖고 있는지를 물어본다. 또한 건축회사가 그동안 어떤 집을 어떻게 설계했는지, 현재 어떤 집을 짓고 있는지 등 사업이력을 확인한다. 건축사는 안전, 지출규모, 집의 디자인 등과 관련해 큰 윤곽을 정하고 또 공사 중과 공사 후 감리역할을 수행하기 때문에 실력과 경험, 신뢰성 등을 두루 갖춰야 한다. 건축회사에 은행조회서를 요구하면 대부분 서류로 내주는데 이를 보면 사업규모와 재정적 신뢰성을 확인할 수 있다. 만약 공사를 맡길 의향이 있으면 건축 계약 허가증(Contractor‘s License) 및 보험증명서 사본을 확인해 보고 회사로부터 허가 소지 확인서를 자필로 받는다.

그리고 공사계약을 할 때 반드시 확인해야 할 것은 ▲공사 계약업체의 사업자 등록 ▲건축업자 자격증 및 종류확인 ▲책임보험 및 사고보험 가입 ▲종업원 상해보험 ▲건축업체의 공사 완료 고객 정보요구 ▲고객 추천서 등이다. 또 공사 중 다른 건설 업체에게 하청을 줄 것인지 여부를 확인해야 하고 공사완료 보증보험을 요구하는 등 이에 대한 책임한계도 계약서에 명시해야 한다.

<>자신이 생각한 집의 디자인을 설명하고 건축비가 얼마나 드는지를 구체적으로 알아본다. 일반적으로 집 건축을 맡길 때는 고객이 건축계획서(Plan)를 제출하고, 건축사와 건축회사가 이를 검토한 뒤 건축비를 산정한다. 그러나 건축비를 산정하기 전에 건축비를 절감할수 있는 방안을 강구해 설명해 달라고하면 건축비를 줄이는데 도움이 된다. 계약을 할 때는 건축 계약서와 건축 보증서 사본을 요구해 세밀히 검토하고 고객에게 불리한 조항이 있으면 계약전에 협의해 보다 평등하게 고친다.

<>집을 짓다보면 구조 변경을 해야 할 때가 있는데 이 때 들어가는 비용의 한계를 미리 정해 분쟁에 대비해야한다 . 또한 집이 지어지기 시작하면 자재 공급회사(Suppliers)와 각 부문 하청업자(Sub Contractors)의 명단과 전화번호, 주소를 받아 집이 지어진 후까지 보관한다.

그러나 여기서 중요한 것은 미국은 워낙 지역이 넓고 조건이 다르기 때문에 도시나 지방 등 지역에 따라 건축비가 천차만별로 달라질 수 있다는 것이다.

지역에 따라 건축비용이 다른 이유는 여러가지다. 예를 들어 2층으로 2,000스퀘어피트짜리 방 3개, 화장실 2개짜리를 짓는데 지난해를 기준으로 애틀랜타에서는 15만5,196달러가 들었고 시애틀에서는 18만2,119달러, 로스앤젤레스에서는 19만8,980달러, 보스턴에서는 21만9,605달러가 들었다. 지역에 따라 이렇게 집짓기 비용이 달리 드는 이유는 다음과 같다.

-자재 값

목재 값만해도 지역마다 다르다. 수요도 각 지역마다 다르고 수입해서 쌓아두는데 대한 제한과 수송거리도 목재 값에 영향을 미친다.

-인건비

실업률이 높을 때는 공사 인부를 쉽게 구할 수 있지만 실업률이 낮을 때는 부르는 게 값일 때도 있다. 전체적으로 실업률은 높은데도 주택 건설붐이 일고 있어 그 지역 공사인부가 부족할 때는 리모델링 값이나 주택건설 값이 오르게 마련이다.

만약 산불, 지진, 홍수 등 천연재해가 발생했다면 인부 구하기는 더욱 힘들어진다.

-정부 규제

신규 건설 시에는 내부에 화재 진화를 위한 스프링클러 시스템을 장착해야 하는 시도 있고 자연보호 규제가 심한 시도 있다. 시공허가 받는데 시일이 오래 걸리고 몇천달러의 비용이 드는 시가 있는가 하면 시 도시계획과나 혹은 미관관리부에서 도면을 철저하게 검사해서 계속 여러 번 고쳐오게 하는 시도 있다. 이런 시에서 집을 지으려면 당연히 설계 비용이 다른 지역보다 더 든다.

-디자인과 목표

수도꼭지 한 개에 30달러짜리도 있지만 300달러짜리도 있고 3,000달러짜리도 있다.

같은 동네의 2,000스퀘어피트짜리 집이라고 하지만 안에 사용하는 내장 재질에 따라 엄청나게 차이가 날 수 있다.

집 외형 디자인에 따라서도 비용차이가 많이 난다. 면적의 효율성을 최대한으로 살린 박스형 컨템포로 짓는 것과 오밀조밀하게 공간처리를 한 스페이시 스타일로 짓는 것과는 같은 면적이지만 미적 감각만큼 들이는 돈의 차이가 난다.

창문도 홈디포에서 규격화된 것을 사다가 끼는 것과 커스텀화해서 맞춰서 끼우는 것과는 가격 차이가 심하고 부엌이나 화장실 캐비닛 가격도 하급, 중급, 고급, 최고급이 있으며 이 급마다 또 세밀하게 세분되어 있다.

한편 미국에서 집을 짓기에 앞서 숙지해야할 상식은 다음과 같다.

-큰집이 면적당 건설비용은 덜 든다.

집 지을 때는 스퀘어피트당 비용은 큰집보다 작은 집이 더 든다. 돈이 많이 드는 부분은 부엌, 수도배관, 온냉방 시스템 등인데 큰집이라고 해봐야 이를 연결만 하면 되기 때문이다. 이런 연유로 빌더들이나 자기 집을 짓는 사람들은 되도록 평수를 넓혀 지으려는 경향이 있다.

-단층집이 2층집보다 건설비용이 더 든다.

같은 2,000스퀘어피트 집이라고 해도 단층일 때와 2층일 때의 건설비는 단층집이 더 든다. 파운데이션과 지붕 값이 2층집이 덜 들기 때문이다. 이런 연유로 집을 팔 때도 단층집 값이 2층집 값보다 더 나간다.

-평균 2만달러 정도의 초과 예산은 예상해야 한다.

설계와 계획과 예산에 철저하게 맞추려고 노력해도 주택 건설이 끝나고 나면 당초 예상보다 2만달러 정도는 비용이 더 나간다. 그러나 이 정도에서 그치면 성공적이다.@

원하는 집, 아예 직접 지어볼까?

입력시간 : 2003-06-23

철저한 예산·계획 세워야 중도파산 예방

큰집·2층집이 면적당 건축비용 덜들어

땅 매입 주택신축 요령

이자율 하락과 함께 집 값은 계속 올라가고 있다. 1∼2년 전 지금이 정점이라고 생각되어 당시로서는 만족한 값에 집을 팔아 현금을 손에 쥐고 집값을 관망하는 바이어들은 요즘 약간 초조하다. 집을 판 시점보다 족히 10∼20%는 집 값이 더 올라버려 손에 든 돈으로는 만족할 만한 집을 고를 수 없기 때문에. “마음에 드는 집이 없을 바에야 위치 좋은 곳에 땅을 매입, 스스로 한번 지어볼까”라고 생각하는 독자들을 위해 집짓기 요령을 소개한다.

설계사·빌더 3명정도 견적받고

예산보다 2만달러선 넉넉하게

돈이 없지 집은 얼마든지 있다.아무리 매물 부족현상이 벌어지고 있다고 하지만 예산을 높이면 위치, 학군, 풍광 좋은 곳에 최신 감각의 디자인으로 된 집은 언제나 새 주인을 기다리며 마켓에 나와 있게 마련이다.

문제는 내 손에 든 현금으로 이런 집은 그림의 떡이라는데 있다. 자신은 3,000스퀘어피트 정도의 넓이에 뒤뜰도 널찍해야 하고 집에서 내려다보이는 전망도 좋아야 하고 하드우드에 그래나이트로 된 실내를 원하지만 자신의 예산에서 집을 찾아보면 2,000스퀘어피트 미만에 전망은커녕 앞뒤가 콱콱 막혀 있고 실내는 당장 몇만달러를 주고 고쳐도 원래 설계가 좋지 않아 광이 안 나는 집만 가시권에 들어온다면 바이어로서는 여간 낙담이 되는 것이 아니다.

이럴 때 대안이 설계사나 빌더를 고용, 내가 원하는 집을 내식 대로 지어보는 것이다.

내가 원하는 집을 내식 대로 짓는다고 하지만 현실적으로 우리 모두는 빌 게이츠가 아니다.

텔리비전, 컴퓨터, 알람 시스템, 스테레오 스피커를 위한 여분의 와이어 시스템에다 뒤뜰에는 수영장과 연못과 폭포도 넣고 싶겠지만 누구나 손에 든 현금은 제한되어 있게 마련이다.

따라서 집짓기의 알파와 오메가는 예산과 계획이다. 예산과 계획에 철저하지 않으면 집 짓다가 파산하는 사례는 너무도 흔하다. 특히 집 값이 천정부지로 오르는 부동산 호황 때는 더욱 그렇다.

호황 다음은 내리막길이거나 적어도 답보상태가 유지될 것이기 때문이다.

■지역 따라 건축비용이 다른이유

보험회사들에게 집짓기 비용 데이터를 제공하는 마샬 & 스위프트/보크사 외장 밥 크레인에 따르면 지역마다 집짓기 비용은 천차만별이다.

2층으로 2,000스퀘어피트짜리 방 3개, 화장실 2개짜리를 짓는데 지난해를 기준으로 애틀랜타에서는 15만5,196달러가 들었고 시애틀에서는 18만2,119달러, 로스앤젤레스에서는 19만8,980달러, 보스턴에서는 21만9,605달러가 들었다.

지역에 따라 이렇게 집짓기 비용이 달리 드는 이유는 다음과 같다.

◆자재 값

목재 값만해도 지역마다 다르다. 수요도 각 지역마다 다르고 수입해서 쌓아두는데 대한 제한과 수송거리도 목재 값에 영향을 미친다.

◆인건비

만약 산불, 지진, 홍수 등 천연재해가 발생했다면 인부 구하기는 더욱 힘들어진다.

◆정부 규제

◆디자인과 목표

수도꼭지 한 개에 30달러짜리도 있지만 300달러짜리도 있고 3,000달러짜리도 있다.

같은 동네의 2,000스퀘어피트짜리 집이라고 하지만 안에 사용하는 내장 재질에 따라 엄청나게 차이가 날 수 있다.

■예산 세우기

원하는 디자인과 예산이 맞아떨어져야 한다. 융자를 해야한다면 렌더측에서 예산서를 원할 것이다. 예산에 맞추지 못하면 위에서도 언급했지만 파산행으로 직행하기가 쉽다. 설계사를 고용한다면 설계사에게 자신이 원하는 스타일을 예기해 주면 대충 얼마의 비용이 든다는 예산이 나온다. 설계사 대신 빌더를 고용해도 마찬가지다.

이때 돈이 좀 들더라도 3명의 설계사, 3명의 빌더로부터 견적을 받아보는 것이 유리하다. 대부분 설계사는 견적 뽑는데 얼마간의 돈을 요구한다. 부동산 에이전트나 시정부 레코드도 참조하면 도움이 된다.

■집짓기에 필요한 상식

◆큰집이 면적당 건설비용은 덜 든다.

◆단층집이 2층집보다 건설비용이 더 든다.

◆2만달러 정도 초과는 예상해야 한다.

설계와 계획과 예산에 철저하게 맞추려고 노력해도 주택 건설이 끝나고 나면 당초 예상보다 2만달러 정도는 비용이 더 나간다. 그러나 이 정도에서 그치면 성공적이다.

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