홍다현 법률나라

※ 2001.9.16 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안을 작성하여 주십시오.

1. 부동산이 국민생활에 미치는 영향을 설명한 것 중 가장 타당한 것은?

① 부동산이 국부의 상당 부분을 차지하고 있기 때문에 부동산 가격의 상승은 모든 국민들의 생활수준을 높인다.

② 부동산이 국부의 상당 부분을 차지하고 있으나 부동산을 수출할 수는 없으므로 부동산 가격의 상승이 투자, 소비, 저축에 아무런 영향을 미치지 못한다.

③ 유동자산을 취급하는 금융기관들은 부동산 시장으로부터 절연되어 있으므로 부동산 가격의 등락은 금융시스템의 안전성과 무관하다.

④ 외국인의 부동산 취득은 국부의 유출을 의미하기 때문에 선진국들은 가능한 외국인의 시장접근을 제한하고 있다.

⑤ 장기적으로 일반 물가가 오르는 가운데 부동산 가격이 오르지 않는다면, 부동산 소유자들의 자산이 실질적으로 줄어드는 것이며 이는 국가 경제적으로 나쁜 영향을 미칠 수 있다.

2. 크리스탈러, 뢰쉬 등에 의해 발전된 고전적인 상점분포이론에 의할 때, 비내구적 일용품을 취급하는 상점의 분포특성 및 소비자의 행태로 볼 수 없는 것은?

① 소비단위가 많을수록 구매주기가 짧다.

② 저장비용이 클수록 구매빈도가 낮다.

③ 교통비가 클수록 구매빈도가 낮다.

④ 근린상가에서는 높은 신선도를 유지하여야 하는 식품 등을 취급하는 상가가 많아진다.

⑤ 고전적 상점입지이론은 상품의 혼재를 특징으로 하는 대형 쇼핑센터나 대형 할인점의 입지를 잘 설명해 준다.

3. 사과나 볼펜, 자동차나 책상 등 일반재화들과 비교해 볼 때, 부동산이 가진 독특한 특성과 의미를 설명한 것 중 가장 타당한 것은?

① 일반재화의 배분은 시장에 맡겨도 좋지만 부동산은 총공급량이 고정되어 있으므로 시장의 기능을 가능한 제약해야 한다.

② 일반재화는 전국적인 시장에서 거래되지만, 한 지역의 부동산 시장은 위치의 고정성으로 인해 멀리 떨어진 다른 지역의 시장과 연계관계가 적다.

③ 일반재화는 특성에 따라 가격차이가 크지만 부동산은 용도가 다양하므로 그 가격은 현재의 이용이나 규제 상황과 무관하다.

④ 일반재화에 비해 부동산은 고가(高價)이므로 국가경쟁력을 높이기 위해서는 개인이나 기업의 부동산 취득에 대해 정부의 보조나 저리 융자가 필수적이다.

⑤ 일반재화는 사용에 따라 효용이 감소하지만 부동산은 영속성을 가지고 있으므로 그 가격이 반드시 물가상승률 이상으로 오른다.

4. 다음은 주택의 종류를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층 이하인 주택을 말한다.

② 다가구주택은 3층 이하이고, 주택의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 구분소유권 등기가 불가능한 주택이다.

③ 다세대주택은 연면적이 660제곱미터 이하의 주택으로 4층 이하이고 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.

④ 연립주택은 연면적이 660제곱미터를 초과하고 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.

⑤ 아파트는 5층 이상인 주택으로 구분소유권 등기가 가능한 주택이다.

5. 주택시장분석에서 주택저량(住宅貯量)과 주택유량(住宅流量)의 개념에 대한 설명 중 맞는 것은?

① 주택유량의 공급량…일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양

② 주택저량의 수요량…일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

③ 주택저량의 수요량…일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양

④ 주택유량의 공급량…일정기간에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

⑤ 주택유량의 수요량…일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양

6. 다음의 (가)∼(라)는 경제기반승수(Locational Quotient:LQ) 기법에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은?

(가) 주어진 지역의 수출기반산업을 알아보기 위한 것이다.

(나) LQＢ1인 산업은 그 지역의 수출기반산업이다.

(다) LQ＠1인 산업은 그 지역의 비수출기반산업이다.

(라) LQ=(국가전체의 X산업에 대한 고용 수/국가전체의 전산업에 대한 고용 수)/(A지역의 X산업에 대한 고용 수/A지역의 전산업에 대한 고용 수)

① (가)(나)(다)	② (가)(나)(라)	③ (가)(다)(라)

④ (나)(다)(라)	⑤ (가)(나)(다)(라)

7. 다음의 내용 중 틀린 것은?

① 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수이다.

② 연금의 현가계수는 이자율이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수이다.

③ 연금의 내가계수는 매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성하게 되는 금액을 말한다.

④ 저당대부액 중 미상환된 원금을 잔금이라 하고, 잔금이 차지하는 비율을 잔금비율이라 한다.

⑤ 내부수익률은 투자에 대한 현금유입의 미래가치와 현금유출의 미래가치를 같도록 하는 할인율로서, 투자사업의 순현가를 0으로 만드는 할인율이다.

8. 다음은 투자를 선택한 것인가, 기각할 것인가를 판단하는 기준이다. 투자를 선택할 경우 가장 타당한 것은?

① 요구수익률 ＠ 내부수익률, 순현가(NPV) Ｂ 0

② 요구수익률 Ｂ 내부수익률, 순현가(NPV) ＠ 0

③ 요구수익률 = 내부수익률, 순현가(NPV) = 0

④ 요구수익률 Ｂ 내부수익률, 순현가(NPV) Ｂ 0

⑤ 요구수익률 ＠ 내부수익률, 순현가(NPV) ＠ 0

9. 자본시장에서 이자율이 연 8%로 결정되어 있고, 부동산 투자자들이 부동산의 위험과 유동성 제약에 대해 연 2%의 수익률 프리미엄을 요구한다고 하자. 세금을 전혀 고려하지 않을 때, 매년 3%씩 가격이 상승하는 부동산의 임대료 연 수익률(투자액 대비 순운영수입의 비율)은 최소 얼마가 되어야 투자가치가 있는가?

공인중개사

① 5%	② 6%	③ 7%

홍다현 법률나라

④ 8%	⑤ 10%

10. 민간에 의한 부동산 개발방식을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 자기자금과 관리능력이 충분하고 사업성이 양호하다면 자체사업이 적합하다.

② 등가교환방식은 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 자금을 부담하여 건축한 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 전체 투입자금 비율로 나누는 공동사업 유형이다.

③ 개발신탁(또는 토지신탁)에서는 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사가 자금을 조달하여 사업을 시행한다.

④ 신차지방식은 개발업자가 토지를 임차하여 개발하는 방식으로서, 계약기간 중에는 소유자에게 지대가 지급되며 계약기간 종료시점에서 건물이 무상으로 양도된다.

⑤ 대규모 개발사업에서는 법인간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 것이 적합하다.

11. 부동산경기순환을 설명한 것 중 가장 적합한 것은?

① 부동산경기란 주로 건물의 재건축경기를 말하는 것이며, 공업·상업·주거용 재건축 경기가 있다.

② 부동산경기는 상향시장, 하향시장, 회복시장, 후퇴시장 국면이 순차로 순환하며, 이 순환주기 국면 사이에 안정시장이 있다.

③ 경기순환의 측정지표의 하나로 재고량대조법이 있으며, 이것은 미래의 주택재고를 예측하여 현재의 주택재고를 뺀 것을 미래의 주택수요로 보는 방법이다.

④ 건축허가량을 알면 경기순환 국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별·용도별·연면적별로 파악할 수 있다.

⑤ 부동산시장이 일반경기의 확장국면에 해당하는 경우에는 호황국면으로, 일반경기의 수출국면에 해당하는 경우에는 불황국면으로 표현할 수 없다.

12. 다음은 부동산의 활동을 에워싼 환경관계를 설명한 것이다. 연결이 가장 타당하지 않은 것은?

① 제도적 환경 - 정치 및 행정상태

② 사회적 환경 - 부동산거래 및 사용수익의 관행

③ 문화적 환경 - 학교 등 교육환경

④ 경제적 환경 - 조세 부담의 상태

⑤ 기술적 환경 - 건축 자재의 표준화

13. 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다. 가장 타당하지 않는 것은?

① 부동산활동은 사회성·공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고 있다.

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익 증진을 위해 노력하는 자세를 견지해야 한다.

③ 부동산윤리는 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며, 이중 조직윤리란 기업내부 조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다.

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며, 금전적인 것은 물론 비금전적인 것도 고려해야 한다.

⑤ 부동산기업가는 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데, 이것은 부동산 기업가가 수행하는 활동이 직접·간접으로 일반공중에게 영향을 미치기 때문이다.

14. 다음은 입지에 관한 설명이다. 맞는 것은?

① 입지조건은 자연조건과 인문조건으로 구분되고, 전자는 인간의 힘으로 어느 정도 극복할 수 있는 것이며, 후자는 극복하고 통제하기 어려운 것이다.

② 주거지, 상업지, 공업지 및 농업지 등 용도지역의 쾌적성을 최대로 만족시킬 수 있는 입지조건을 찾는 것이 입지주체의 목적이다.

③ 주거지로서 우뚝 솟은 봉우리는 바람받이가 되어 나쁘나, 반대로 움푹 파인 소형분지는 안정감이 있어 좋다.

④ 집재성(集在性) 점포는 백화점, 고급음식점, 대형서점, 영화관, 극장 등으로서 도심부에 입지한다.

⑤ 공업지의 입지조건은 시장의 접근성, 원재료 및 노동력 확보의 난이, 지방세 감면, 교통, 통신 및 재해유무 등이 중요하다.

15. 투자금액이 1억원으로 동일한 두 임대용 부동산 □가□와 □나□는 운영경비를 제외한 향후 1년간의 순운영수입(NOI)이 각각 1천만원과 8백만원이다. 양자의 투자가치를 평가할 때 다음 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 두 부동산의 위치나 유형, 기타 특성이 거의 같다면 □가□가 더 나은 투자대상이다.

② □나□의 장래 순운영수입 증가율이 □가□보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.

③ □나□의 자산가치 증가율이 □가□보다 더 크다면 어느쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.

④ 두 부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨대 법인인가 개인인가 등에 의해 결정된다.

⑤ □나□와 유사한 인근의 부동산들이 투자액 대비 1년간 순운영수입의 비율이 6%라면 □나□는 투자가치가 높다가 잠정적으로 결론을 내릴 수 있다.

16. 부동산투자를 설명한 것이다. 가장 적합하지 않는 것은?

① 미래는 불확실하므로 투자가는 위험을 분산시키고 수익률을 높이기 위해 분산투자를 한다.

② 부동산투자에 대한 의사결정의 주요변수는 운용비용, 융자비율, 유효총수익, 가격상승률, 대출이자 및 구입가격 등이다.

③ 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다.

④ 부동산투자의 장점으로는 지렛대효과, 절세, 구매력 보호, 사업이윤 발생, 소유의 긍지, 인적통제 등이 있다.

⑤ 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산3분법을 이용하는 것이 합리적이다.

17. 매장용 부동산의 분석에 대한 설명이다. 다음 (가)∼(마) 중 가장 적합한 것은?

(가) 대안부지의 가능매상고는 거래지역의 크기, 접근성, 소비자의 지출능력, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.

(나) 가능매상고를 추계하는 방법에는 비율법(ratio technique), 유추법(analog method), 중력모형법, 회귀분석법 등이 있다.

(다) 매장용부동산에 대한 체크리스트 활용은 사전적 예비수단으로 대안부지의 여러 가지 특성을 다각도로 활용할 수 있는 장점이 있다.

(라) 수정이미지계수(adjustment image factor)란 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고간의 차이를 말한다.

(마) 회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이다.

① (가)(나)(다)(라)	② (가)(나)(다)(마)	③ (가)(나)(라)(마)

④ (가)(다)(라)(마)	⑤ (나)(다)(라)(마)

18 다음의 (가)∼(바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은?

(가) 건설단계	(나) 타당성분석의 단계

(다) 부지모색 및 확보단계	(라) 아이디어의 단계

(마) 마케팅단계	(바) 예비적 타당성분석의 단계

① (라)-(바)-(다)-(나)-(가)-(마)

② (바)-(라)-(나)-(다)-(마)-(가)

③ (라)-(바)-(나)-(다)-(가)-(마)

④ (바)-(라)-(다)-(나)-(가)-(마)

⑤ (다)-(라)-(바)-(나)-(가)-(마)

19. 우리나라 부동산정책의 전개과정에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

① 60년대의 급격한 도시화·산업화는 광범위한 토지투기를 가져왔으며, 이를 억제하기 위해 60년대 말 토지거래신고제가 시행되었다.

② 도시인구가 늘고 주택수요가 팽창하자 택지공급을 확대하기 위한 대규모 공영개발사업들이 70년대 중반부터 본격적으로 시행되었는데, 서울 강남지역이 공영개발방식에 의한 개발의 대표적인 사례이다.

③ 80년대 말 주택 200만호 건설계획의 일환인 수도권 신도시 개발에 의해 도시용지로 전용된 농지와 임야의 면적은 국토면적의 1%에 달한다.

④ 90년대 중반의 부동산실명제와 함께 토지소유의 편중현상이 밝혀졌고, 그 후 토지소유에 대해 누진과세하는 종합토지세가 토지분 재산세로 대체되었다.

⑤ 1997년 이후의 경제위기 기간 중 토지와 주택에 관련된 규제들이 대폭 완화되었으며, 특히 외국인이 국내 부동산을 실수요용 이외에도 투자용으로 매입하는 것이 허용되었다.

20. 우리나라 주택정책의 현황 및 전망에 대한 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 90년대 중반 이전의 우리나라 주택정책은 기존 주택시장의 관리·통제보다는 주택의 신규건설과 분양에 대한 적극적인 개입이라는 특징을 가지고 있다.

② 저소득층을 위해 임대주택의 재고를 확충하는 것이 중요한 정책방향이므로, 소형 임대주택은 민간이 건설·운영하더라도 국민주택기금의 융자를 받을 수 있다.

③ 전국적인 주택보급률은 수 년 내에 100%에 달할 것이며, 노후·멸실 주택을 대체하는 수준 이상의 신규주택을 건설하는 정책은 필요 없게 된다.

④ 저밀도 아파트지구의 재건축이 완료되면 재건축이 어려워 질 것이므로 주택의 유지·보수 및 리모델링을 장려하는 정책이 필요하다.

⑤ 특별히 고가·대형주택이 아니더라도 1가구 1주택에 대해 양도차익의 크기 등과 무관하게 양도소득세를 비과세하는 것은 형평성 측면에서 개선될 여지가 있다.

21. 다음은 개발이익의 환수 필요성과 정책수단에 대한 설명이다. 가장 타당한 것은?

① 개발이익은 도시화·산업화·경제성장 등의 거시적 요인에 의해 발생하며, 토지이용 규제의 변화와 같은 미시적 요인과 무관하다.

② 주거용지를 상업용지로 변경시킨다면 언제 어디서든지 개발이익이 발생한다.

③ 개발부담금 외에도 양도소득세와 같은 조세, 토지구획정리사업이나 공영개발에 의한 기반시설 확충 등도 개발이익 환수 수단이다.

④ 수도권정비계획법에 의한 과밀부담금은 개발이익의 크기에 따라 부담금의 액수가 달라지므로 개발이익환수 수단이다.

⑤ 공공의 개발사업자가 토지를 개발할 때는 개발이익이 발생하지 않는다.

22. 부동산거래의 안정성을 제고하기 위해 미국에서 보편화되어 있는 에스크로우(escrow)제도가 도입되어야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 이 제도에 대한 설명 중 맞지 않는 것은?

① 부동산 거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이며, 에스크로우업자(escrow holder)는 거래 당사자간에 불편부당한 입장을 가져야 한다.

② 에스크로우업자가 반드시 변호사 자격증을 가지고 있을 필요는 없으며, 권원분석 및 보험 등 다른 업종의 부동산업을 겸할 수 있다.

③ 에스크로우의 종료를 위해서는 부동산의 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적이다.

④ 에스크로우업자는 최소한 부동산의 권리관계 조사, 물리적 하자여부 조사, 매수자의 신용도 조사를 자체적으로 수행할 능력을 갖도록 규제되어 있다.

⑤ 우리나라에 에스크로우제도를 도입하면 부동산 거래사고가 줄어들지만 거래비용은 증가할 것이다.

23. 우리나라의 주택금융 시장구조에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 국민주택기금은 공공주택금융의 대표적인 기금이다.

② 국민주택기금은 주택은행이 위탁받아 관리하고 있다.

③ 은행권의 민간주택금융은 주택은행이 담당하도록 규제되고 있다.

④ 전세는 비공식적인 주택금융 수단이라고 할 수 있다.

⑤ 주택건설업자의 주택 선분양은 비공식적인 주택금융의 일종이다.

24. 다음은 부동산정책에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 생산자와 소비자 사이에 세금이 어느 정도로 배분되는가는 수요와 공급곡선의 탄력성에 달려 있다.

② 지역지구제의 효과는 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 사회의 자원배분을 보다 효율적으로 하기 위함이다.

③ 지역지구제의 실시는 생산요소의 가격이 일정하다면, 원래의 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 감소시킨다.

④ 일반적으로 주택수요는 탄력적이지만 주택공급은 상대적으로 비탄력적이다.

⑤ 공공임대주택의 공급은 사적(私的) 임대시장에서 수요의 탄력성을 높일 수 있다.

25. 부동산투자의 지렛대효과(leverage effect)에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 지렛대효과는 부동산투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어 질 때 발생한다.

② 지렛대효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게 한다.

③ 투자금액 대비 차입비율(loan to value ratio : LTV)이 클수록 지렛대효과가 크다.

④ 부동산소유권을 취득하는 지분투자자(equity investor)가 지렛대 효과를 이용하면 투자의 위험을 낮출 수 있다.

⑤ 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대효과를 활용하는 투자의 한 예이다.

26. 2차 저당시장 및 관련 상품에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 선진국의 경우 2차 저당시장의 발달은 대출기관의 융자여력을 높여서 주택금융을 활성화하는데 크게 기여하였다.

② 2차 저당시장이 활성화되기 위해서는 주택대출 상품과 대출심사 기준을 표준화하는 것이 필요하다.

③ 주택저당대출채권의 집합(pool)으로부터 유가증권을 발행할 때 대출채권의 상환기간보다 단기에 원금과 이자의 상환이 완료되는 채권도 만들 수 있다.

④ 선진국에서는 일반적으로 2차 저당시장에서 발행되는 투자상품은 주택 대출금리보다 더 높은 액면 금리를 가진다.

⑤ 우리나라의 경우 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 설립되어 저당대출의 유동화를 담당하고 있다.

27. 다음은 부동산금융을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산금융에서 변동이자율을 적용하는 융자는 대출자를 인플레 위험으로부터 보호해 준다.

② 동일한 조건 하에서 부동산가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산 수요는 감소한다.

③ 일반적으로 대출 상환기간이 길수록 자금 수요자는 매번 상환부담이 가벼워져 부동산 수요는 증가한다.

④ 일반적으로 융자기간이 짧고 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험도는 낮다고 볼 수 있다.

⑤ 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 늘어난다.

28. 외환위기 이후, 주택산업의 침체를 극복하기 위해 공급자 금융에 대한 새로운 방식인 프로젝트 파이낸싱(project financing) 기법이 도입되었다. 이 기법에 대한 설명 중 가장 적당하지 않은 것은?

① 반드시 담보대출을 통해 대량의 자금을 조달하여야 한다.

② 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름을 근거로 필요자금을 조달한다.

③ 사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존한다.

④ 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.

⑤ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자간에 위험배분이 가능하다.

29. 다음은 우리나라 부동산투자회사에 관련된 내용이다. 가장 적합하지 않는 것은?

① 회사의 설립 - 건설교통부장관의 인가로 설립하고, 500억원 이상의 자본금과 설립시 자본금의 100분의 30이상을 일반인의 청약에 우선적으로 제공하여야 한다.

② 자산의 구성 - 매 분기말 현재 총자산의 100분의 90이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하고 총자산의 100분의 70 이상은 부동산이어야 한다.

③ 1인당 주식소유 한도 - 발생주식 총수의 100분의 10을 초과하지 못한다.

④ 합병 - 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.

⑤ 배당 - 당해 연도 이익배당한도의 100분의 95 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

30. 다음은 부동산 포트폴리오 이론에 관한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위하여 분산 투자한다.

② 위험과 수익의 평가방법으로 평균-분산법(mean-variance method)이 있다.

③ 포트폴리오 관리란 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.

④ 효율적 전선(efficient frontier)이 우상향하는 경우, 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에, 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다.

⑤ 부동산투자의 위험에는 피할 수 있는 위험과 피할 수 없는 위험이 있는데, 전자를 체계적 위험이라 하고 후자를 비체계적 위험이라 한다.

31. 지역요인의 비교항목으로 분류되지 않는 것은?

① 환경조건	② 획지조건	③ 행정적 조건

④ 가로조건	⑤ 접근조건

32. 다음 (   )에 들어갈 적당한 용어를 선택하시오.

총임료 수입(PGI : Potential Gross Income)

１(            )

／기타 수입(OI : Other Income)

１운영경비(OE : Operation Expenses)

Ａ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)

① 공실 및 대손충당금(V & LA)	② 세공제 전 현금흐름(BTCT)

③ 유효조소득(EGI)	④ 세공제 후 현금흐름(ATCT)

⑤ 대출금의 원리금 상환액(DS)

33. 인근지역의 싸이클패턴 유형은 성장, 성숙, 쇠퇴, 천이, 악화기 등의 단계로 구분된다. 인근지역의 변화에 따른 지가의 변동추이와 특징을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 성장기에는 지가가 상승하고 새로 입주하는 자는 젊고 교육수준이 높다.

② 성장기에는 토지 투기현상이 발생할 수 있다.

③ 성숙기에는 부동산의 가격이나 기능이 정상(頂上)이며 지역주민의 사회적·경제적 수준도 최고로 높고 안정적이다.

④ 성숙기에는 지가가 비교적 안정되며 신축부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이룬다.

⑤ 쇠퇴기에는 지역의 건물들이 점차 노후하기 시작하여 새로운 건축은 불리하고 지가는 낮아진다.

34. 대상부동산이 거래사례 부동산보다 개별요인에서 10% 우세하다고 할 때, 이를 보정하기 위해 가장 일반적으로 이용되는 방법은?

① 대상부동산 = 거래사례 ÷ (1+10%)

② 대상부동산 ÷ 거래사례 = 110/100

③ 대상부동산 × (1-10%) = 거래사례

④ 대상부동산 ÷ 거래사례 = 100/90

⑤ 대상부동산 × (1 + 10%) = 거래사례

35. 다음은 현금할인방식(DCF)에 의한 수익가격 산 정시 전제조건으로 고려하여야 할 사항을 열거한 것이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 보유기간 또는 분석대상 기간의 결정

② 할인율의 결정

③ 임대수입의 연간 변동률 추정

④ 운영경비의 연간 변동률 추정

⑤ 환원이율(going-in capitalization rate)의 결정

36. 다음은 환원이율을 구하는 방법이다. 해당되지 않는 것은?

① 요소구성법	② 내구성분해방식

③ 투자결합법	④ 시장추출법

⑤ CAPM 모형에 의한 방식

37. 수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법을 말한다. 필요제경비에 포함되는 것은?

① 법인세	② 종합토지세	③ 종합소득세

④ 소득세	⑤ 공익비와 부가사용료

공인중개사

38. 부동산의 계량적 평가와 관련된 다음 설명 중 그 내용이 가장 타당하지 않은 것은?

① 최빈매매가능가격(most probable selling price)은 평가가격에 확률개념을 도입한 것이다.

② DCF에 의한 부동산의 수익가격 산정시 모의실험(simulation)기법 등을 이용하여 수익가격을 확률 분포로 나타낼 수 있다.

③ 부동산 가격형성요인 중 일반적 요인은 요인분석 등의 통계적 기법을 이용하여 확인할 수 있다.

④ 노선가식 평가는 통계적 기법을 응용한 평가기법 중의 하나로 볼 수 없다.

⑤ 개별공시지가 산정시 활용되는 비준표는 회귀분석 기법을 이용하여 산정된다.

39. 다음 중 수익가격 산정시 운영경비(operation expenses) 항목으로 분류하기 가장 어려운 것은?

① 건물 유지수선비

② 공실 및 대손충당금

③ 각종 부담금

④ 건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금

⑤ 화재보험료 등 건물유지·보수와 관련된 각종 보험료

40. 지역분석과 개별분석의 관계를 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 지역분석은 균형의 원칙과 관련이 있고, 개별분석은 적합의 원칙과 관련이 있다.

② 개별부동산의 최유효이용 판정은 인근지역, 지역적 특성의 제약하에 있으므로 인근지역의 표준적 이용과의 상관관계를 명백히 하여야 한다.

③ 부동산의 감정평가액을 구할 때에는 먼저 지역분석을 통하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 가격 수준 중에 있는 개개 부동산의 가격을 판단하여야 한다.

④ 지역분석은 표준적 이용의 현상과 장래의 동향을 명확히 하고, 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것이다.

⑤ 지역분석은 전체적·광역적인 개념인데 비하여 개별분석은 부분적·국지적인 개념이다.

41. 다음 중 유효한 법률행위는?

① 도박자금을 대부하는 계약

② 더 이상 첩 생활을 하지 않겠다고 한 계약

③ 특정인에게 폭력을 가하는 청부폭력계약

④ 대금이 현저하게 불균형한 토지의 매매계약

⑤ 당사자의 궁박·경솔·무경험으로 현저하게 공정을 잃은 계약

42. 법률행위의 해석에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 당사자가 거래의 관행과 다른 의사표시를 한 경우에는 그 의사에 따른다.

② 표시행위가 가지는 의미는 표의자가 주관적으로 생각한바에 의할 것이 아니라 거래계에서 통용되는 객관적 의미를 기준으로 확정하여야 한다는 것이 판례이다.

③ 법률행위의 해석기준으로서의 사실인 관습은 당사자가 주장·입증하여야 할 사항이 아니라, 항상 법원이 직권으로 판단하여야 할 사항이라는 것이 판례이다.

④ 판례는 부당한 내용의 계약조항을 예문이라고 하여 무효화하는 이른바 □예문해석(例文解釋)□을 인정하고 있다.

⑤ 법률행위의 해석은 법률문제로서 상고이유가 된다는 것이 지배적인 견해이다.

43. 다음 중 요식행위가 아닌 것은?

① 유언	② 대리권수여행위    ③ 법인설립행위

④ 혼인	⑤ 어음행위

44. 통정허위표시(通情虛僞表示)에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이다.

② 통정허위표시에 관한 민법 제108조는 계약에 한하여 적용되며, 단독행위에는 적용되지 아니한다는 것이 통설이다.

③ 신탁행위와 같이, 선택된 법적 효과의사와 그것에 의하여 달성하려는 경제적 목적이 서로 상이하더라도 통정허위표시가 되는 것은 아니라는 것이 통설이다.

④ 통정허위표시에 의하여 은닉된 법률행위(은닉행위)능 그 행위의 요건을 갖추고 있는 한 유효하다는 것이 판례이다.

⑤ 통정허위표시가 성립하기 위해서는 진의와 표시가 일치하지 아니할 뿐만 아니라, 그 불일치에 관하여 상대방과의 사이에 합의가 있어야 한다.

45. 다음 중 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소하기 위한 요건이 아닌 것은?

① 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하여야 한다.

② 동기가 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 한다.

③ 동기의 착오가 법률행위의 중요부분에 관한 것이어야 한다.

④ 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의가 이루어져야 한다.

⑤ 표의자의 직업이나 행위의 종류 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하여야 한다.

46. 의사표시의 효력에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 의사표시의 수령자가 무능력자이면 도달이 되지 않는다.

홍다현 법률나라

② 상대방이 이유없이 고의로 수령을 거절해도 도달이 된다.

③ 무권대리인의 상대방이 최고를 한 경우, 최고에 대한 확답은 발신주의에 의한다.

④ 의사표시가 사고에 의하여 연착한 경우에는 표의자에게 불이익이 되지 않는다.

⑤ 발신 후 도달 전 그 의사표시를 철회하여도 유효하다.

47. 통설과 판례에 의하는 경우, 대리행위에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 않고 한 대리행위의 효과는 대리인 자신을 위한 것으로 보기 때문에, 대리인은 착오를 주장하지 못한다.

② 상행위의 대리에 관하여서도 현명주의(顯名主義)가 적용된다.

③ 대리인이 본인의 이익을 위하지 아니하고 자기의 이익을 위하여 대리행위를 한 경우에, 상대방이 악의인 경우에는 그 효력이 생기지 않는다.

④ 대리인이 계약서 등의 서면에 본인의 이름만을 적고 본인의 인장을 찍는 방법으로 대리행위를 하더라도 대리행위로서 유효하다.

⑤ 대리인이 사기나 강박을 당하지 않는 한, 본인이 사기나 강박을 당했다 할지라도 본인은 대리행위를 취소할 수 없다.

48. 협의의 무권대리에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

① 무권대리인은 본인의 추인을 얻거나 또는 진실한 대리권을 가지고 있었다는 것을 증명하지 못하는 한, 상대방의 선택에 따라서 계약을 이행하든가 또는 손해를 배상하여야 한다.

② 상대방 없는 단독행위의 무권대리행위에 대하여 본인은 추인할 수 있다.

③ 무권대리의 경우에 본인은 이를 추인하는 것이 가능하지만, 추인은 반드시 상대방에게 할 것을 필요로 한다.

④ 무권대리인에게 대리권한이 없다는 것을 알지 못한 상대방은 본인에 대하여 최고는 할 수 있지만 철회는 할 수 없다.

⑤ 무권대리의 경우, 법률효과는 본인의 추인 여부와 관계없다.

49. 토지거래허가지역 내의 토지와 그 지상건물을 일괄하여 매매하고 계약금이 수수된 경우에 관한 다음 설명 중 판례의 입장과 다른 것은?

① 허가를 받을 것을 전제로 매매한 경우 허가를 받기 전에는 매매계약이 유동적 무효 상태이다.

② 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니한 경우 거래계약을 해제할 수 있다.

③ 유동적 무효의 상태에서는 원칙적으로 계약금의 반환을 청구하지 못한다.

④ 허가구역 지정이 계약체결후에 해제되면 당해 계약은 확정적으로 유효가 된다.

⑤ 특별한 사정이 없는 한 토지거래허가가 있기 전에는 매수인은 건물만의 소유권이전등기를 청구하지 못한다.

50. 조건에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

① 상계의 의사표시에는 조건을 붙일 수 있다.

② 당사자의 합의에 의해 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급시킬 수 있다.

③ 정지조건부 법률행위는 그 조건이 단지 채무자의 의사에만 달려 있을 지라도 유효하다.

④ 사회질서에 반하는 조건을 붙인 법률행위는 그 조건만이 무효이다.

⑤ 조건의 성취가 확정된 후에만 조건부 법률행위로 인한 권리를 처분할 수 있다.

51. 등기청구권에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 청구하는 권리이다.

② 등기신청과는 개념상 구분된다.

③ 법률행위에 의한 등기청구권은 채권적 청구권이라고 함이 판례이다.

④ 법정지상권자의 등기청구권은 물권적 청구권의 일종이라고 할 수 있다.

⑤ 건물의 보존등기의 경우에도 등기청구권이 문제된다.

52. 선의취득(善意取得)에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 판례에 의하면, 저당권 등 부동산에 대한 권리도 선의취득의 객체가 될 수 있다.

② 국유문화재와 같이 양도가 금지되어 있는 물건은 선의취득의 대상이 될 수 없다.

③ 수목의 집단, 미분리(未分離)의 과실과 같이 명인방법에 의하여 공시되어 있는 지상물은 선의취득의 객체가 될 수 없다.

④ 유가증권에 대해서는 특별법규가 따라 존재하므로, 민법상의 선의취득에 관한 일반규정이 적용되지 않는다.

⑤ 유실물을 경매에 의하여 선의로 취득한 경우, 유실자는 대가를 변상하지 않으면 그 물건의 반환을 청구할 수 없다.

53. 점유에 관한 다음의 (a)-(e)까지의 설명 중 틀린 것으로 짝지어진 것은?

(a) 자기에게 본권이 없는 것을 알면서 타인의 물건을 점유하고 있는 자도 보존을 위해 필요비를 지출한 경우에 회복자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

(b) 타인의 물건을 임대하여 차임을 수취한 자가 그 물건의 소유자에게 차임의 반환을 청구받은 경우에는 자신에게 본권이 있다고 믿은 때에도 이것을 반환해야 한다.

(c) 자기에게 본권이 없는 것을 알고 있는 점유자는 그 점유가 방해되어도 방해배제를 청구할 수 없다.

(d) 소유의사로써 평온·공평하게 타인의 만년필을 점유한 자가 점유개시시에 소유권이 있다고 과실없이 믿은 경우 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다.

(e) 자기에게 소유권이 있다고 믿고 타인의 물건을 점유한 자는 자신의 귀책사유에 의해 물건을 훼손한 경우 현존이익의 한도에서 손해를 배상하면 족하다.

① (a)(b)	② (b)(c)   ③ (c)(d)   ④ (d)(e)   ⑤ (a)(e)

54. 부동산의 시효취득(時效取得)에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 자기 소유의 부동산에 대해서도 시효취득이 가능하다는 것이 통설·판례이다.

② 판례는 매수인이 매매계약의 무효사유가 있음을 안 경우와 같이 특별한 사정이 있을  경우에는 자주점유(自主占有)가 될 수 없다고 한다.

③ 시효취득을 주장하는 자는 원칙적으로 시효의 기산 점을 임의로 선택할 수 없다는 것이 판례이다.

④ 점유에 의한 시효취득자는 시효기간이 완성된 후에 등기명의를 취득한 자에 대하여서도 시효취득을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.

⑤ 판례는 토지의 일부에 대한 시효취득도 인정하고 있다.

55. 공동소유에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

① 수인이 조합체로서 물건을 가지는 경우에는 합유가 되고, 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 가지는 경우에는 총유가 된다.

② 공유자가 그 지분을 처분하려면 다른 공유자의 동의를 얻어야 한다.

③ 합유지분은 합유자의 과반수 이상의 동의를 얻어서 처분할 수 있다.

④ 총유도 합유나 공유와 같이 지분권을 가지나 전원의 동의없이는 처분하지 못한다.

⑤ 법률 또는 계약에 특별한 정함이 없는 합유물을 변경함에는 합유물 지분의 과반수로써 결정한다.

56. 갑 종중이 그 소유의 부동산을 종원 을에게 명의신탁하였다. 이 사안에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (판례에 의함)

① 현행법하에서도 이 명의신탁약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

② 그러나, 이 명의신탁이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한의 회피를 목적으로 한 경우에는 효력이 없다.

③ 병이 명의신탁 사실을 알고 을로부터 이 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 한 경우라도 병은 원칙적으로 소유권을 취득한다.

④ 병이 을의 배임행위에 적극 가담하여 매수하고 소유권 이전등기를 하였다면 병은 소유권을 취득할 수 없다.

⑤ 위 ④의 경우 갑 종중은 을을 대위하지 않고도 병을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

57. 법정지상권에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

② 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

③ 입목(立木)의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

④ 판례에 의하면, 대지와 그 지상건물이 같은 소유자에 속하여 있다가 매매 등으로 인하여 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 합의가 없는 한 건물의 소유자는 그 토지 위에 관습법상의 법정지상권을 취득한다.

⑤ 관습법상의 법정지상권은 그에 관한 등기가 없으면 대지소유자에게 이를 주장할 수 없다.

58. 갑은 을의 소유부동산에 전세권을 설정한 후에 을은 병에게 부동산의 소유권을 이전하였다. 이 경우 전세금반환의 법률관계에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 전세권 관계로부터 생기는 상환청구, 소멸청구 등의 법률관계의 당사자는 갑과 병으로 새겨야 한다.

② 전세권은 갑과 병 사이에서 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 한다.

③ 병은 전세권 소멸시 갑에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담한다.

④ 병은 전세금 반환채무를 병존적으로 인수하였다고 볼 수 있어 갑은 을과 병 중 누구에게나 전세금의 반환을 청구할 수 있다.

⑤ 전세금채권관계만이 따로 분리되어 갑과 을 사이에 남아있다고 할 수는 없다.

59. 유치권에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 유치권자는 채권 전부(全部)의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

② 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

③ 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

④ 유치권자에게는 경매의 권리가 없다.

⑤ 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.

60. 갑은 을에 대한 채무의 담보로 자신의 부동산에 을 앞으로 1번저당권을 설정하고, 이어 병에 대한 채무의 담보로 같은 부동산에 병 앞으로 2번저당권을 설정하였다. 이 사안에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 위 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권은 소멸한다.

② 갑이 을에게 채무를 변제하면 을의 저당권은 소멸한다.

③ 위 ②의 경우 병의 저당권은 1번저당권이 된다.

④ 갑이 병을 상속한 경우에는 원칙적으로 2번저당권은 소멸한다.

⑤ 을이 갑을 상속한 경우 병의 저당권은 1번저당권이 된다.

61. 갑은 을에 대한 채권을 담보하기 위해 을 소유의 X, Y 토지에 공동저당권을 설정하였다. 그 후 병은 을에 대한 채권을 담보하기 위해 X 토지에 저당권을 설정하였다. X, Y 토지가 동시에 경매되어 배당하는 경우 어느 토지의 경매대금으로 갑에게 변제하게 되는가?

① 갑의 선택에 따른다.

② 을의 선택에 따른다.

③ 병의 선택에 따른다.

④ 법원의 결정에 따른다.

⑤ 각 토지의 경매대가에 비례하여 분담한다.

62. 근저당에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한도액까지 담보하려는 제도이다.

② 채무가 확정되기 전까지는 채무가 소멸하거나 이전되더라도 근저당권의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

③ 근저당의 존속기간은 근저당권설정등기의 필요적 기재사항이다.

④ 채권최고액은 근저당권설정등기의 필요적 기재사항이다.

⑤ 후순위근저당권자의 경매신청에 의한 선순위근저당권의 소멸시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때라는 것이 판례의 입장이다.

63. 쌍무계약과 편무계약, 유상계약과 무상계약의 구별에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 쌍무계약은 당사자 쌍방이 서로 상대방에 대하여 상호의존적 견련관계에 있는 채무를 부담하는 계약이다.

② 편무계약은 당사자 일방만이 채무를 부담하거나, 당사자 쌍방이 채무를 부담하더라도 그 채무가 상호의존적 견련관계에 있지 아니한 경우이다.

③ 유상계약과 무상계약의 구별은 계약의 전과정을 통하여 객관적으로 당사자가 서로 상대방에 대하여 대가적 의미를 가지는 출연을 하는지의 여부에 의하여 결정된다.

④ 쌍무계약과 편무계약을 구별하는 실익은 쌍무계약에 한하여 동시이행의 항변권과 위험부담의 문제가 발생한다는 데 있다.

⑤ 모든 유상계약은 쌍무계약이다.

64. 계약의 성립에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 청약의 의사표시는 그 효력이 발생한 후에는 철회할 수 없다.

② 격지자 간의 계약은 승낙의 통지가 도달한 때에 성립한다.

③ 승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

④ 승낙의 기간을 정하지 아니한 계약의 청약은 청약자가 상당한 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

⑤ 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

65. 위험부담에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 위험부담은 원시적 불능 또는 후발적 불능인 경우에 발생한다.

② 위험부담에 관하여 우리 민법은 채무자주의를 취한다.

③ 위험부담은 쌍무계약의 경우에 발생한다.

④ 수령지체 중 불가항력의 사유로 이행불능이 된 경우에도 위험부담의 문제가 발생한다.

⑤ 위험부담은 채무자의 귀책사유 없이 이행불능으로 된 경우에 발생한다.

66. 하자담보책임에 따른 매수인의 다음 권리 중 악의의 매수인도 행사할 수 있는 것은?

① 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 그 권리를 취득하여 이전할 수 없는 경우 대금감액청구권

② 위 ①의 경우 손해배상청구권

③ 수량지정매매에 있어서 수량부족으로 인한 대금감액 청구권

④ 매매의 목적물이 유치권의 목적이 된 경우 계약해제권

⑤ 종류매매에 있어서 완전물급부청구권

67. 갑은 을에게 자기 소유의 부동산을 매도하면서 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서와 주민등록등본 및 위임장을 법무사사무실에 맡겨두었다. 그 후 잔금지급기일에 을이 잔금지급의무를 이행하지 않자 갑은 을에게 매매잔대금에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 사안에 매매잔대금에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 사안에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 갑의 소유권이전등기절차 이행의무와 을의 매매잔대금 지급채무는 동시이행관계에 있다.

② 갑이 을에게 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 법무사로부터 잔대금과 상환으로 수령하여 갈 것을 통지하였다면 갑은 자신의 채무이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다.

③ 갑이 일단 이행의 제공을 하였다면 을에게 지연손해금청구를 위하여 그 이행의 제공이 계속될 필요는 없다.

④ 갑이 자신의 채무의 이행을 제공하지 않는 한 을은 이행지체가 되는 일이 없다.

⑤ 신의칙에 따라 갑은 을에게 상당한 시간간격을 두고 거듭 수령을 최고하여야 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 있다.

68. 매매계약의 해제에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 매수인이 수인(數人)인 매매계약에서 매수인 중 1인이 해제권을 포기한 때, 다른 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

② 갑에게서 을, 을에게서 병으로 토지가 매각되어 병에게 소유권이전등기가 된 경우, 갑은 을의 대금미지급을 이유로 계약을 해제하여도 병에게 토지의 인도를 청구할 수 없다.

③ 타인의 권리를 매매목적으로 한 경우, 매도인이 계약 당시 매각한 권리가 자기에게 속하지 아니한 것을 몰랐을 때에는 계약을 해제할 수 있다.

④ 매매계약 후 매수인의 자금부족에 의해 대금지급의 이행이 되지 않는 경우, 매도인은 최고를 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다.

⑤ 자동차매매에서 매수인 갑이 매도인 을에게 대금일부의 지급대신에 병으로부터 매수한 자기소유의 중고자동차를 인도할 것을 약속했지만, 그 중고자동차의 인도가 불능으로 된 경우에도 을은 즉시 매매계약을 해제할 수 없다.

69. 교환에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 교환에는 원칙적으로 매매에 관한 규정이 적용되지 않는다.

② 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

③ 환금(換金)은 교환이 아니다.

④ 교환은 유상·쌍무·낙성·불요식 계약이다.

⑤ 당사자가 바로 목적물을 서로 교환하는 현물교환도 교환이다.

70. 임대차에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 임차인의 과실로 목적물이 소실된 경우, 임차인은 임대인에 대하여 보관의무위반에 기한 채무불이행 책임을 면할 수 없다.

② 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

③ 임차권은 등기되어 있는 경우라 할지라도 임대인의 동의없이는 양도하거나 목적물을 전대할 수 없다.

④ 부동산임차권을 등기하면 그때부터 임차권은 물권이 된다.

⑤ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

71. 임차인이 임대인의 동의없이 목적물을 전대(轉貸)한 경우의 법률관계에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대차계약을 해지할 수 없다는 것이 판례이다.

③ 임차인과 전차인 사이의 임대차계약은 임대인의 동의 여부와는 관계없이 유효하다.

④ 임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다.

⑤ 임대인은 임대차계약을 해지하고 전차인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

72. 갑은 1998. 3. 15 을에게 점포를 기간의 약정 없이 임대하였다. 이 사안에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

① 이 임대차의 존속기간은 2년이다.

② 갑은 계약체결일로부터 6월이 지나야 해지를 할 수 있다.

③ 을이 해지의 통고를 한 경우 갑이 수령한 날로부터 1월이 지나면 계약이 종류된다.

④ 당사자가 약정을 한 경우에는 1기의 차임연체만으로 갑은 계약을 해지할 수 있다.

⑤ 갑이 그 후 이 점포를 병에게 양도하고 소유권이전등기를 한 경우 을은 갑과의 임대차계약에 기한 임차권으로 병에게 대항할 수 있다.

73. 집합건물에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위를 하여서는 아니된다.

② 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인과 같은 담보책임을 지게 된다.

③ 공용부분을 변경함에는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의와 그로 인하여 특별한 영향을 받게 될 구분소유자의 승낙이 있어야 한다.

④ 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 구분소유자는 그에 대한 지분을 전유부분과 분리하여 처분하지 못한다.

⑤ 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

74. 다음은 집합건물의 재건축에 관한 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정이다. 잘못된 것은?

① 집합건물의 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되는 등 일정한 사유가 있으면 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 절차를 거쳐서 재건축할 수 있다.

② 집합건물을 재건축하기 위하여는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다.

③ 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 개개의 각 건물마다 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 재건축결의를 할 필요가 없다는 것이 판례이다.

④ 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 최고하여야 한다.

⑤ 재건축에의 참여여부에 대한 회답의 최고기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 최고기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

75. 집합건물의 구분소유자의 권리와 의무에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있다.

② 구분소유자의 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.

③ 집합건물의 구분소유자들이 공용부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 한다.

④ 관리단이 거의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 경우 구분소유자는 원칙적으로 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

⑤ 구분소유자의 대지사용권에 대한 분리처분금지는 등기하지 않아도 선의의 제3자에게 대항할 수 있다.

76. 갑은 그 소유의 토지에 관하여 을에 대한 차용금 채무의 담보목적으로 을 앞으로 소유권이전등기를 하고, 원리금을 변제하면 반환받기로 약정하였다. 이 사안에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (판례에 의함)

① 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 변제기 후 정산절차를 거쳐야 한다.

② 갑은 정산절차를 마치기 전에는 채무를 변제하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

③ 약정 당시 위 토지의 시가가 채권 원리금에 미달하는 경우에는 갑은 위 ②와 같은 말소청구를 하지 못한다.

④ 을이 가둥기담보등에관한법률에 따른 청산절차를 거치지 않고 이 토지를 병에게 양도하고 소유권이전등기를 한 경우 병은 그에 대한 소유권을 확정적으로 취득한다.

⑤ 만일 위 소유권이전등기가 을의 공사잔대금 채권의 담보를 위한 것이라면 가등기담보등에관한법률이 적용되지 않는다.

77. 가등기담보에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 담보가등기권리자는 반드시 청산절차에 의하여 담보권을 실행하여야 한다.

② 채권자가 목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여 그 통지가 도달한 후 2개월이 경과하여야 한다.

③ 담보가등기가 경료된 경우, 채권자는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.

④ 담보부동산에 관하여 이미 채권자명의로 소유권이전등기가 경료된 경우 채권자는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다.

⑤ 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자 등이 지급받을 청산금에 대하여 담보가등기권리자에 의하여 통지된 평가액의 범위안에서 청산금 지급시까지 그 권리를 행사할 수 있다.

78. 주택임대차에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

① 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법이 적용된다.

② 주택의 매수인이 대항력 있는 임차권이 있음을 알지 못하였고 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있다.

③ 임차인이 보증금 반환청구소송의 확정판결에 기해 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 집행개시의 요건이다.

④ 주택임대차가 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다.

⑤ 홀로 생활하던 주택임차인이 사망하면 그 상속인은 임차인과 가정공동생활을 하지 않고 있었더라도 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

79. 다음 중 주택임대차보호법상 대항력 발생요건인 주민등록이 유효한 공시방법으로 보기 어려운 경우는?

① 다가구용 단독주택의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하고 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재하지는 않은 경우

② 다가구용 단독주택의 임차인이 같은 건물내에서 이사를 하면서 호수를 변경한 전입신고를 다시 한 경우에 원래의 전입신고

③ 다가구용 단독주택의 임차인이 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 1층 1호로 한 경우

④ 전출신고는 □260의 3□으로 하였으나 전입신고를 착오로 □206의 3□으로 하고 담당공무원도 이를 발견하지 못하고 그대로 주민등록에 등재된 경우

⑤ 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록

80. 주택임대차보호법상의 임차권등기명령제도에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력을 취득하며 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 취득한다.

③ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 이후에 임차인이 대항요건을 상실한 경우에는 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실한다.

④ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 권리가 없다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

홍다현 법률나라