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1. 계약의 정의 부동산 계약은 법률행위로서 매수 매도인의 청약과 승낙(의사의 일치)이 이루어지면 유효하게 됩니다. 그러나 계약 후 어느 일방이 말을 바꾸면 분쟁이 생기게 되므로 안전한 거래를 위해 서면으로 증거를 남기게 되는데 이것이 곳 계약서 입니다. 그리고 등기이전시 원인서류로 필요하게 됩니다.
2. 계약서 기재내용 매매 목적물의 표시, 매매 대금의 액수, 지불방법(계약금,중도금,잔금), 지불시기 매도,매수인(임대인,임차인) 및 중개업자의 인적사항과 확인날인 목적물의 명도시기 특약사항(조건,시설,융자관계 등등)
3. 계약금과 중도금의 성격 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수있다. 그러나 해약금은 민사소송의 손해배상 청구와는 별개로서 해약이 되면 해약금과 별도로 민사상 손해 배상 청구를 할 수있다. 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다.
4. 소유권 이전 절차 원칙상 소유권 이전은 매도인 매수인이 필요한 서류를 갖추어 관할 등기소에 같이 가서 신청하여야 하나(사정상 거의 불가능) 거래의 안전과 효과적인 잔금처리를 위하여 잔금 치르는 장소에 법무사를 입회시켜 잔금과 등기이전 서류를 동시에 교환하게 된다. 이때 매도인과 매수인은 최소한의 서류(인감증명서,주민등록등본, 등기권리증 등)만 준비하고 위임 받은 법무사가 필요한 절차(검인신청 및 검인에 부수되는 서류, 인지 및 등록세 대행,국민주택채권 매입 및 할인,양도소득세 신고-세무사, 등기신청 등등)를 소정의 수수료를 받고 대행하게 된다. 소유권 이전에 필요한 서류는 참고자료의 부동산 거래시 매도/매수인이 준비해야 될 필요서류를 참고 하세요.
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주택 임대차 보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로서 대부분 임차인이 유리하게 되어 있을 뿐만 아니라 지금까지의 판례는 거의 모든 분쟁의 경우에 있어서 임차인의 손을 들어 주어 임차인은 전세권 설정을 하지 않아도 선순위자로서의 강한 권익을 갖추게 되었습니다. 그러므로 과다한 설정이 없는 물건을 점유하고, 주민등록을 이전하고 확정일자를 갖추면 전세 보증금을 100% 확실히 보장받을 수 있을 뿐만 아니라 주인보다 더 강한 권리를 갖게 됩니다. 이제 집주인의 눈치를 볼 이유가 없게 되었습니다.
1. 주택임대차보호법 개정 주요골자 첫째, '임차권등기명령'을 통해 주택의 점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 점이다. 이전에는 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세보증금을 돌려받을 때까지 이사를 할 수 없었다. '임차권등기명령' 은 집주인의 동의 없이 임차인 일방이 확정일자를 갖춘 임대차계약서, 임차인 주민등록등본, 이웃 주민의 실 거주확인서 등의 서류를 갖춰 법원에 신청서를 내면 7∼10일 안에 신속히 명령이 내려진다. 둘째, 임차인이 경매를 신청할 경우 경매 개시와 함께 집을 비워주지 않아도 되도록 함으로써 임차인의 경매 신청을 실질적으로 보장했다. 이전에는 경매 개시와 함께 임차인이 집을 비워줄 경우 우선변제권이 상실돼 사실상 임차인이 경매신청을 할 수 없었다. 셋째, 임대차보증금 반환 청구 소송에 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 실행될 수 있도록 했다. 임대차 보증금 반환 청구 소송은 다른 일반 소송과 구별돼 가급적 한차례 재판만으로 변론을 종결하거나 다툼이 없는 경우 즉시 선고하도록 해 1~2개월 내에 신속히 마무리될 수 있도록 했다. 넷째, 임차인만 임대차계약 기간을 2년 이하로 약정할수 있도록 했다. 이 경우 임대인은 2년 이하의 약정 기간을 주장할 수 없으나 임차 인은 이를 주장할 수 있도록 하였으며 반대로 2년 이하의 기간을 약정했더라도 임차인이 2년을 주장하면 임차기간을 2년으로 해 사회적 약자인 임차인의 권익을 보장했다.
2. 계약기간 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임차인이 부인하면 기간은 2년으로 간주된다. 다만 명백한 단기 임대차인 경우는 그러하지 아니한다.
3. 임대보증금의 증감 임대인은 계약후 또는 임대보증금의 증감이 있은후 1년이지나야 임대보증금을 5% 범위 내에서 증액 가능하다. 그러나 임대가격 하락시 임차인이 보증금 감액을 요구하는 경우는 제한이 없다.
4. 계약의 갱신 및 해제 소유자는 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에 대하여 계약 거절의 통지 또는 계약 해지의 통지를 하여야 한다. (임차인은 만료 1개월 내에 통지) 만일 그 기간에 통지가 없으면 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약 (묵시의 갱신)을 한 것으로 간주 된다. 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 후 효력이 발생한다.
5. 임차인이 반드시 하여야 할 일 첫째, 등기부 등본을 확인하여 선순위 설정이 없거나 있더라도 설정액이 집값과 임대보증금을 감안하여 과다하지 않아야 된다. 둘째, 잔금을 치른 직후 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다. 셋째, 확정일자의 효력은 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되는 것을 기본 요건으로 한다.
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1. 확정일자제도의 의의 본래 전세는 채권으로서 항상 전세권,저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정 을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권 보다 더 유리함)을 같게 되었습니다.
2. 확정일자를 받지 않았을 경우 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주 하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거 의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금 을 한푼도 받지 못하게 됩니다.
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1. 개 요 본래 전세는 채권으로서 항상 전세권,저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권 보다 더 유리함)을 같게되었습니다.
2. 임차권 등기명령 절차 진행 과정 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주 하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거 의없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금 을 한푼도 받지 못하게 됩니다.
3. 임차권 등기의 효력 임차인이 임차권등기 명령 신청 당시에 이미 주택임대차 보호법 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 우선변제권을 취득한 경우, 임차권 등기가 마쳐진 후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 여전히 유지한다.
4. 준비서류 ① 신청서 (법무사 사무실 또는 법원비치) ② 등기부 등본 (미등기시는 건축물 관리대장) ③ 임대차 계약서 또는 확정일자부 임대차 계약서 사본 (우선변제권 취득시) ④ 주민등록 등본 (대항력 취득시) ⑤ 용도상 점포인 경우 건물사진 또는 이용현황을 증명할 수 있는 자료 ⑥ 위임장 및 자격을 증명하는 서면 첨부 (법무사에 위임시)
5. 임차권 등기명령 신청시 절차 비용 ① 수입인지 ( 2,000 원 ) ② 송달료 1인당 3회분 ( 2,260 * 3 = 6,780 원 ) ③ 등기 촉탁 수수료 ( 5,000 원 ) ④ 등록세, 교육세 ( 3,000 원 ) ⑤ 법무사 수수료 (법무사에 위임시)
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부동산 등기부 등본은 건물 등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑 구, 을 구의 3부분으로 구성되어 있다.
1. 표제부 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하는 곳으로 소재와 지번 구조 종류 및 면적 등을 알수있고 아파트 등과 같이 대지권이 있는 경우에는 그 대지권의 표시에 관한 사항이 기재되어 있다. 대지권 등기여부는 꼭 확인 필요함.
2. 갑 구 소유권에 관한 사항을 기재하는 곳으로 소유자 성명 주소 주민등록번호 와 등기원인 및 그 년 월일을 알수있고 압류 가처분 가등기 사항을 알 수 있다.
3. 을 구 소유권 이외의 권리사항을 기재하는 곳으로 근저당 전세권 등의 설정내용과 그 년 월일 채권 채무자 등의 사항을 알 수 있으며 소유권 이외의 권리사항이 없을 경우에는 을 구는 없다. 중요한 것은 등기부 등본의 발급연월일과 해당 관청 직인 및 인지 대 납세필인 이 제일 끝장에 찍히게 되는데 이것이 찍혀 있지 않은 경우 을 구를 떼어낸 것으로 보면 된다.
* 등기부 등본에 하자 있을 시 해결방법 등기부등본을 발급 받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가처분 등 권리 관계를 확인해 이 같은 내용이 있으면 각 권리의 성격을 철저히 파악해 조건을 달고 계약하거나 권리의 하자를 해결하기 어려운 경우는 계약하지 않는 것이 좋다. 만약 근저당권이 설정된 경우 전세보증금 +근저당 설정금액이 주택 값의 80%이상일 경우는 선순 위 근저당을 말소하지 않는 한 전세보증금의 보호에 문제가 생길 수 있다. 조심해야 될 것은 가등기, 가처분이나 예고등기 인데 설정된 집에 전세를 들어 문제가 생길 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 본래 전입 후 소유자가 바뀌어도 세입자의 지위나 권리에는 아무런 변동이 없는데 가등기나 가처분 등에 의한 소유자의 변동은 전세계약 자체가 무효로 될 수 있기 때문이다.
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대리계약시 유의사항
계약을 하다보면 등기부상의 형식적 소유자와 계약하는 경우 보다는 그 부인이나 친인척 또는 등기 없는 실제소유자와 계약하는 경우가 의외로 더 많다. 이때 형식적인 원칙은 대리인이 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장을 가지고 와서 계약을 해야 하나 실제 이렇게 형식을 갖추는 경우는 많지않고 형식을 요구하면 사람을 못 믿는 다고노골적으로 기분 나빠하는 경우가 많다. 그렇다고 위임장도 받지 않고 계약을 체결하였다면 이후 분쟁이 일어났을 때 소유자가 오리발을 내밀면 계약 상대방은 바보가 될 수밖에 없다. 이렇게 되면 대리인에게 손해배상을 청구해야 되는데 그 대리인이 재산 한푼 없는 사기꾼이면 문제가 심각하다. 가능하면 가장 확실한 인감도장이 찍힌 위임장을 받아 놓거나 이것이 불가능 하다면 본인이 위임했다는 사실을 확인할 수 있는 확실한 증빙자료 또는 소유자가 책임질 만한 특별한 사정(민법상 표현대리-무권대리나 대리인으로 인정됨)어로 유인하면 된다. 또다른 방법은 계약 시에는 하자 있는 대리계약이라도 단서조항을 달아서 잔금 때 하자부분을 보완하는 방법이 있다. 계약내용대로 보완이 안 될 시 잔금지급을 거부하고 계약해지 할 수 있고 상대의 보완 불능으로 인한 본인의 피해 부분에 대해 손해배상을 청구하면 된다.
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1. 편리성 : 아파트 가격에 가장 크게 영향을 미치는 것으로 교통,생활편의시설 학교 등과의 접근성 등이 좋아야 하나 지나치면 쾌적성을 해하는 면이 있다.
2. 쾌적정 : 소음, 매연, 오염물질, 혐오시설 등에서 멀리 떨어져야 하고 공기, 전망, 일조량 등이 좋아야 된다.
3. 안정성 : 범죄,건강유해업소, 유흥업소 등으로부터 주거의 안전이 확보되어야 한다.
4. 투자성 : 훗날 아파트를 팔 경우 손해보지 않고 쉽게 팔 수 있어야 한다.
(아파트 평가)
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1. 전속중개계약제도란 ? 부동산을 매도 또는 매수하려는 고객(중개의뢰인)이 특정 1곳의 중개업자에게만 중개의뢰 하는, 선진국에서 (미,영,프,일 등등) 오래 전부터 제도화 되어 있는 선진 중개제도로서 언뜻 고객에게 손해되는 제도 같지만 중개업자 뿐만 아니라 고객에게 더욱 이익이 되는 제도입니다.
2. 도입목적 무질서한 부동산 거래질서를 바로 잡고 공정, 신속, 안전한 책임 중개서비스를 통한 고객 (의뢰인) 보호가 주된 목적으로 우리나라에서도 94년 4월 1일부터 중개업법에 도입하여 시행하고 있으나 제도적 미비점과 사회적 인식부족으로 아직 정착되지 못하고 있습니다.
3. 주요내용 - 중개 의뢰 : 고객(의뢰인) 은 1곳의 중개업소에만 거래(매도,매수,임대등)를 의뢰함 - 전속 중개 계약 체결 : 고객보호를 위해 공정한 표준계약서를 서면으로 작성토록 법제화 - 물건 공개 : 거래정보망, 일간지, 인터넷 등에 적극적으로 광고해야함(의무사항) 그러나 고객이 원 할 경우 예외
4. 현행 중개의뢰 관행의 단점 고객이 여러 부동산에 의뢰하는 지금까지의 중개의뢰 관행은 중개업자가 많은 시간과 광고비를 투자해 노력해봐야 타 부동산에서 계약하면 노력을 많이 한 만큼 손해가 커지게 되어 말로만 열심히 하는 척하고 노력을 기울이지 않는다. 고객의 편의나 이익은 무시된 채 타 부동산에 앞서 수단 방법을 가리지 않고 먼저 계약시키는데만 관심이 있슴. ( 이익을 대변해 주지 못한다. ) 여러 부동산에 무질서하게 고객정보가 누출되며 책임지고 보호해 줄 중개업소가 없기 때문에 사기 또는 강력범에게 쉽게 노출되어 범죄의 표적이 될 수 있다. (실제 산본의 인근 부동산에서도 집보러 온 손님의 인적사항도 확인하지 않고 집을 보여 주었는데 다음날 부동산 몰래 전일 봐둔 집을 손님 혼자 찾아가 강도짓을 한 사건이 있었슴) 무질서한 부동산 중개로 합리적인 부동산 유통문화 저해, 업자간 수수료 분쟁 다발, 중개 업자의 책임의식 희박 등 많은 문제 발생.
5. 전속 중개계약제도의 장점 본인을 믿고 한곳에만 의뢰한 거래를 성사시키지 못하면 중개업자의 능력과 신용에 관한 문제일뿐 아니라 거의 확실하게 중개 수수료가 보장되기 때문에 보다 적극적인 노력과 광고비를 투자하게 되고 책임한계가 뚜렷해져 보다 안전하고 신속하게 거래를 성사시키게됩니다. 여러 중개업소를 힘들게 돌아다닐 필요없이 집에 편안히 않아서 2주에 1회 이상 업무 추진상황을 통지받게 됩니다. 믿고 의뢰한 전속고객이기 때문에 중개업자는 고객의 편에 서서 최대한 고객의 편의와 이익을 위해 중개활동을 하게 됩니다. 영양가 없는 고객이나 중개업자, 강력범의 접근을 차단하여 편안하고 안전하게 거래를 성사시킵니다.
6. 결 론 전속중개계약 제도는 중개업자는 물론 고객의 이익과 보호를 위해 매우 좋은 선진 제도로서 우리나라에서도 94 년부터 중개업법에 도입하여 시행하고 있으나 제도의 미비, 고객들의 인식부족 등으로 인해 아직 관행으로 정착되지 못하고 있습니다. 하지만 급속한 정보화사회로의 진행, 제도의 미비점 개선,고객들의 의식향상 등으로 인해 능력있는 중개 업자들을 중심으로 전속중개계약이 시도되고 있으며 빠른 속도로 정착될 것으로 사료됩니다.
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계약을 하다보면 등기부상의 형식적 소유자와 계약하는 경우 보다는 그 부인이나 친인척 또는 등기 없는 실제소유자와 계약하는 경우가 의외로 더 많다. 이때 형식적인 원칙은 대리인이 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장을 가지고 와서 계약을 해야 하나 실제 이렇게 형식을 갖추는 경우는 많지않고 형식을 요구하면 사람을 못 믿는 다고노골적으로 기분 나빠하는 경우가 많다. 그렇다고 위임장도 받지 않고 계약을 체결하였다면 이후 분쟁이 일어났을 때 소유자가 오리발을 내밀면 계약 상대방은 바보가 될 수밖에 없다. 이렇게 되면 대리인에게 손해배상을 청구해야 되는데 그 대리인이 재산 한푼 없는 사기꾼이면 문제가 심각하다. 가능하면 가장 확실한 인감도장이 찍힌 위임장을 받아 놓거나 이것이 불가능 하다면 본인이 위임했다는 사실을 확인할 수 있는 확실한 증빙자료 또는 소유자가 책임질 만한 특별한 사정(민법상 표현대리-무권대리나 대리인으로 인정됨)어로 유인하면 된다. 또다른 방법은 계약 시에는 하자 있는 대리계약이라도 단서조항을 달아서 잔금 때 하자부분을 보완하는 방법이 있다. 계약내용대로 보완이 안 될 시 잔금지급을 거부하고 계약해지 할 수 있고 상대의 보완 불능으로 인한 본인의 피해 부분에 대해 손해배상을 청구하면 된다.
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1. 2주일전 익스프레스 및 인테리어 예약
2. 1주일전 - 계약서, 인감도장, 통장, 등기권리증 등을 이사짐에 들어가지 않도록 따로 챙긴다. - 필요없다고 생각되는 물건은 과감히 버리거나 이웃에 주어 이사짐을 줄인다. - 빌린 책, 비디오테이프 등을 반납하고 세탁소에 맡긴 세탁물을 찾아온다. - 우유, 신문, 정기간행물 등을 중지 또는 변경한다. - 반찬이나 음식물이 남지 않도록 수급조절한다. - 새집으로 전화신청한다.
3. 1일전 - 이사갈 집에 치러야할 잔금을 수표1장으로 준비하지 말고 적당히 나누어 준비한다. - 관리사무실에서 관리비 정산 및 엘리베이터 사용료를 납부한다. - 도시가스 철거신청 및 가스사용료 납부한다. - 인계해야할 집 열쇠, 잔금, 학교용품, 쓰레기봉투 등을 이사짐에 들어가지 않도록 따로 보관한다.
4. 이사가는날 - 불필요한 물건은 집안에 방치하지 말고 스티커를 붙여 버린다. - 이사짐이 다 나오면 간단하게 집안 청소를 한다. - 주민등록증, 운전면허증,의료보험증, 전세계약서 등을 지참하고 동사무소에 가 전입신고 및 전세계약서에 확정일자 받는다.
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가등기: 본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게된다.
가압류: 채무자의 재산에 대한 강제 집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 뜻한다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 채무자는 그 처분권을 상실한다.
가처분: 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 계쟁물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다.
강제경매: 민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류.매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말한다.
건부지: 건물, 구축물 등의 용도로 제공되고 있는 토지를 말한다.
건축선: 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 한계선을 말한다.
개별공시지가: 공시지가 표준지 중에서 선택한 비교표준지와 개별 토지의 특성을 비교하여 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 가격을 말한다.
건폐율: 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
경매: 매도인이 여러 사람에게 매수 신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 방법을 말한다. 개별적 매매에 비하여 공평하게 행하여지므로 국가기관에서 행하는 경우에 자주 이용된다.
계단홀식: 공동주택의 각세대별 출입방식으로서 각층의 세대별로 편복도 등의 이용없이 각층의 계단 또는 엘리베이터에서 각세대로 직접 출입이 가능토록 한 평면구도 방식을 말함.
고도지구: 도시지구에서 건축물의 높이를 정하여 도시경관을 보전하고 토지이용도를 높이려는 지구를 말한다. 높이의 최고한도를 정한 것을 최고고도지구. 높이의 최저한도를 정한 것을 최저고도지구라고 한다.
공동구: 도시의 미관, 도로구조의 보전과 원활한 교통의 소통을 위하여 지하매설물(전기, 가스, 수도 등의 공급시설 및 통신시설, 하수도 시설등)을 공동수용키 위해 "도시계획법"에 의거 지하에 설치하는 시설물.
공동화 현상: 도심지역내의 지가등급, 각종 공해로 인하여 주민들의 도시외곽으로 진출하게 되면 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 도심은 도넛모양으로 텅비어 공동화되고 외곽은 밀집되는 현상을 말함. 이런 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상이 나타나게 되는데 이를 회귀현상이라고 함.
공매: 공공기관이 법적으로 처리해야 할 물건을 일반인에게 공개해 매매하는 것을 말하며 공개경쟁입찰, 경매, 수의계약 3가지 방법이 있음.
공시지가: 공시지가 및 토지 등의 평가에 관할 법률'에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사.평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
공실률: 아파트나 임대빌딩의 전체 방수 중 비어 있는 방의 비율.
공유수면: 해, 하, 호, 소 기타 공공용으로 공용되는 국유의 수류 도는 수면과 빈지 (만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역가지의 사이)로서 하천에 과한 법령의 적용 또는 준용을 받지 아니하는 것.
국민주택: 국민주택이란 가구당 2,000만원씩 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 공동주택을 말한다. 통상 18평이하 소형아파트가 국민주택에 해당된다. 이와 달리 민영주택은 민간업체가 순수하게 자기 돈을 들여 짓는 공동주택을 말한다. 6월부터는 국민주택의 범위가 25.7평이하 중형주택까지 넓어지게 된다. 정부가 25.7평이하 중형주택에 대해서도 국민주택기금을 지원하기로 했기 때문이다.
국민주택채권: 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 것으로서 국가 지자체로부터 면허, 허가, 인가를 받거나 등기, 등록을 신청하는 자와 국가 지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 중 일정한 자는 반드시 매입하여 할 의무가 있음.
근저당: 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.
기준시가: 시단위이상 지역의 아파트나 50평이상의 연립주택(고급빌라)등에 대한 양도소득세나 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼기 위해 국세청이 고시하는 평가금액이다. 기준시가는 보통 실제 거래가격의 70∼80％ 수준에서 정해진다. 국세청은 이번 조정에서 전용면적 또는 연건평이 ▷50평을 넘는 아파트와 고급빌라는 실재 거래가격의 80％ ▷국민주택 규모인 25평이상 50평미만은 75％ ▷25평미만은 70% 수준에서 각각 결정했다.
나대지: 지상에 건축물 등이 없는 대지를 말한다.
나지: 건물등 지상물이 없는 택지를 말한다. 일반적으로 나대지라는 개념으로 잘못 쓰인다.
노지: 가리거나 지붕이 덮여 있지 않은 땅.
녹화면적률: 논지면적에 대한 식물 등의 지엽의 수평투영면적 비율.
대지: 집터로써 쓰이는 땅을 의미한다. 건축법상으로는 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다
대항력: 등기후에 건물주인이 바뀌더라도 당초의 계약기간만큼 거주할 수 있고, 계약만료후 새 주인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.
도로: 도로법상으로는 일반의 교통에 공용되는 도로, 즉 고속국도, 일반국도, 특별시도, 지방도, 시도 및 군도만을 가리킨다. 도시계획법상으로는 차량이나 보행에 이용되는 도시게획시설을 말한다.
맹지: 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀없는 토지를 말한다.
몽리구역: 농경지중 관개시설을 통하여 물의 혜택이 미치는 구역.
물매: 수평을 기준으로 하는 경사의 도수로서 보통 지붕의 경사를 말하며, 평물매, 되물매, 된물매, 반물매 등이 있음.
미불용지: 이미 공공사업용지로 이용중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 "공특법"상으로는 공공사업 편입당시의 이용사항을 기준으로 인근 유사토지의 정상시가를 감안하여 평가보상함.
필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.
환지: 토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 말한다.
환매: 넓은 의미로 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고, 다시 매수하는 계약을 말한다. 이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매 계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나는 한 번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정기간내에 매수인으로부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.
사도: 흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니다. 시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써 사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.
선형도시: 대부분의 도시가 도심을 중심으로 확산, 발전하여 원형 또는 방사원형으로 형성되는데 반하여 선형도시는 간선교통로를 중심으로 노선 양면을 따라 도시기능이 대상으로 뻗어나가는 도시패턴의 일종임.
소유권: 물건을 소유, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 소유권이란 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이다. 그러므로 주택의 소유권자는 대개 등기부상의 소유자로 등기되는 사람을 말한다.
유지: 흔히 저수지땅이라고 불린다. 유지는 지적법에 의한 지목 중 하나로서 일정한 구역내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐.저수지.호수.양어장. 연목등의 토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말한다.
유휴지: 흔히 놀리고 있는 땅을 가리킨다. 토지소유자 등이 장기간 이용을 방치하거나 적극 사용치 않는 경우 국토이용관리법제21조의 11규정에 의해 시장, 군수가 토지이용심사위원 회의심의를 거쳐 유휴지라고 결정한 토지를 말한다. 유휴지 통지를 받은 소유자는 통지 받은 날로부터 2개월내에 개발.이용계획 또는 처분 계획서를 제출해야 한다.
일반주거지역: 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
일반상업지역: 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 건축법 등의 제한을 받는다.
입주자 대표회의: 공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 경우 입주자들 스스로 동세대별 수에 비례한 대표자를 선출하고 선출된 인원으로 입주자 대표회의를 구성하게 되는데 이는 의결 기관으로서 모든 관리업무에 대한 의사 결정권을 가지고 있다. 즉, 공동주택 관리방법의 결정자치관리의 폐지 결정을 비롯하여 입주자 상호간의 상반된 이해 조정 등 단지내 최고 의사 결정 기관의 역할을 하고 있다. 동별 대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택에 6월이상 거주하고 있는 입주자이어야 한다. 입주자 대표회의는 회장1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 관리 규약에 정하는 바에 따른 그 구성 원 과반수의 찬성으로 선출한다.
임차권: 세입자가 부동산을 사용, 수익하는 대가로 임대인에게 차임(월세,보증금)을 줄 것을 약정하는 임대차계약을 맺고 그 이행을 보장하기 위해 보증금을 맡김으로써 성립하는 채권의 한 종류. 이때 차임은 금전뿐아니라 물건이라도 무방하다. 임차권은 채권의 성격으로 계약기간이 긑났을 때 보증금을 받을 수는 있지만 경매를 신청할 권리는 없다. 임차권은 채권에 불과하지만 임대인의 동의를 얻어 등기를 하면 제삼자에게 그 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있다.
전세권: 상가든 주택이든 전세금액을 등기함으로써 성립하는 물권이며 민법에 의해 확실히 보증금을 되돌려 받을 수 있으며 제3자에 대하여 언제나 대항력을 갖출 수 있으며 목적 부동산이 양도되면 새로운 소유자는 전세권에 의해서 구속되며 경매권과 우선변제권을 신청할 수 있다.
점유: 물건에 대한 사실상의 지배를 말한다. 즉, 주택에서 살고 있는 사람은 주택을 점유하는 사람이다. 우리나라에서는 이러한 점유를 하나의 권리로 인정하고 법으로 보호하고 있다. 그에따라 물건을 점유하는 사람에게 점유권이라는 권리주어진다.
주택 분양가 원가 연동제: 주택 분양가 원가 연동제라 함은 주택건설 촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정 평가 가격 또는 법인 장부상 가격으로하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부 장관이 고시한 금액으로 하도록 하는 주택 분양가격의 산정 방법을 말한다.
주거 대책비: 공공사업 시행에 따른 손실보상의 내용으로서 공공사업을 위한 고시 등이 있는 날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비 (지정 경제원장이 조사.발표하는 도시 근로자 평균 가계지출부를 기준으로 산정한다)를 지급하도록 하고 있다. 다만 다른 법령에 의하여 주택 입주권을 받았거나 무허가 건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 제외하고 있다(공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제30조의1)
주거용건물: 등기부나 건축물대장등 공부에 의한 것이 아니고 실제로 주거용시설로 살고 있는지 실지여부에 따라 판단한다.
주거환경 개선지구: 도시계획구역안으로 노후, 불량건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경 개선의 촉진을 위하여 지정된 지역.
주택상환사채: 주택건설촉진법 제 27조의 규정에 의거 주택건설업체가 주택건설에 필요한 자금을 마련하기 위해 장차 건설된 주택의 분양을 희망하는 자를 대상으로 발행하는 사채로서 발행조건에 따라 사채매입자에게 사채발행기간 중 일정률의 이자를 지급하며 상환기일에 주택으로 상환하는 현물 채권의 일종
지가변동률: 매년 1월 1일이 기준시점인 공시지가를 표준으로 하여 전국 268개 시, 군, 구를 대상으로 매분기별로 지역별, 용도지역별, 용도지역별 지가총액 (공시지가 표준시의 지역별, 용도지역별 평균가격*면적)을 기준으로한 가중치를 구하여 지가지수를 산정한 후 전분기, 전년말의 지가지수와 당해분기의 지가지수를 비교하여 작성됨.
지목: 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다.
지번: 토지에 붙이는 번호를 말한다.
채권입찰제: 관할시장 또는 군수가 투기과열 지구안에서 건설되는 주택의 입주자 선정시 "제 2종 국민주택 채권" 매입예정자를 그 대상으로 하고 매입 예정액이 많은 자 (매입상한액 범위내)를 우선하여 입주자로 선정하는 제도.
토지거래허가구역: 토지거래에 앞서 이용계획을 허가받도록하는 제도로서 지난 78년 8.8조치 중 하나로 도입됐다. 이 제도는 국토이용관리법 도시계획 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내 주도록 함으로써 투기적 목적으로 토지를 취득하는 것을 방지하는 수단으로 활용되고 있다.
토지 이용 계획 확인서: 토지를 관할하는 시장.군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인 하는 서류를 말한다. 국토 이용 관리법에서는 시장.군수 또는 구청장이 국토이용 계획 또는 국토이용 관리법 이외의 법률에 의해 결정.고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역.용도지구 또는 구역등에 해당하는지의 여부와 그 용도 지역 등에 대하여 도시계획 또는 개발계획등의 수립여부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지 이용 계획 확인서를 발급하도록 하고 있다.
풍치지구: 도시계획구역내에서 토지의 형질변경 건물의 신축.증축.개축 등 풍치유지에 영향을 줄 우려가 있는 행위를 금지 또는 제한하기 위하여 도시계획으로 지정된 지구를 말한다.
용적률: 대지면적에 대한 건축 물의 연면적 비율을 말한다. 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에 는 이들 연면적의 합계로 적용한다. 건축물을 높이 지어 일정한 땅에서 많은 터를 확보하고 동시에 도시 전체에도 공터를 만들기 위한 건축규정이다. 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이다.
건폐율: 대지면적에 대한 건물바닥면적인 건축면적 비율을 말한다. 이 비율은 지역에 따라 다르다. 자연환경을 보전하기 위한 녹지지역 에서는 20%이하, 주거전용지역에서는 50%이하, 주거·공업지역 등 지 역과 상관없는 지역에서는 60%이하이다. 건폐율은 각 건물부지에 최소한 공터를 많이 확보해 충분한 햇볕이 비치고 통풍이 되도록 하고 화재가 발생할 경우 옆 건물이 타는 것을 방지하고 재해시 피난하기 쉽도록 하기 위한 규정이다. 건축면적은 보통 1층이 차지하는 면적을 말한다. 구체적으로는 건물 의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥)으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. 지면보다 1@이하인 지하층은 제외된다.
다가구주택: 전체층이 3층이하이고 건물바닥 면적은 660㎡(200평) 이하의 주택이다. 19가구 이하로 지을 수 있고 분양이 불가능한 단독주택으로 구분된다. 다가구 주택은 다세대주택보다 일조 기준이 약해 많은 사람이 다가구주택을 짓고 있다. 하지만 다가구주택의 난립을 막기위해 분양을 금지하고 있다. 건설교통부는 최근 공실률이 높은 업무용 빌딩을 주거용 주택으로 전환하는 것을 지원하기 위해 다가구주택 건설기준을 변경할 예정이다. 현행 기준으로는 다른 용도의 건축물과 함께 지을 경우에도 전체가 3층이하, 면적660㎡이하로 지을 수 있지만 99년 5월 9일 부터는 주거 용도로만 3층 이하, 면적660㎡이하로 지을 수 있도록 규정을 바꿀 계획이다.
다세대주택: 전체 층이 4층 이하이고 면적은 660㎡이하의 주택이다. 19가구 이하의 주택으로 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
연립주택: 전체 층이 4층 이하이면서 면적이 660㎡를 초과 하거나 가구수가 20가구 이상인 주택이다. 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
아파트: 5층이상의 모든 주거용 건물로 공동주택으로 분류된다.
베드타운: 모도시에 대하여 주택지역으로 특화된 위성도시
보류지: "토지구획정리사업법"상 일반환지대상이 되는 토지외의 토지를 말하며 체비지, 공공시설용지 및 기타용지로 구분되며 전체 토지 면적의 50%를 넘지 않아야 함.
부동산담보 신탁제도: 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 수 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌 리는 제도로서 현행저당제도에 비해 저당권설정, 감정평가원에 따른 비용과 시간을 절감할 수 있는 유리한 점이 있다.
베이(Bay): 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 말한다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는데 이를 [2(Two)베이구조]라 한다. 그러나 최근 거실 1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공 간을 유치하는 3베이 구조가 인기. 전면부 공간수가 많으면 집전체가 밝아지는 장점이 있다. 특히 3베이는 거실전면 길이가 늘어나기 때문 에 발코니길이도 늘어나 서비스면적이 증가한다. 공간활용면에서 유리 하다.
안목치수: 방 크기를 결정할 때 예전에는 벽두께 중심선을 기준 으로 거리를 쟀다. 이 경우 벽두께 때문에 면적수치보다실제 사용공간 이 좁아지는 문제가 발생한다. 하지만 98년 10월부터 [안목치수]를 도 입, 한벽의 바깥부분에서 다른쪽 벽의 바깥부분간 거리를 재 방이나 거실면적을 계산토록 했다. 이 경우실내가 용면적이 벽두께와 관계없 이 일정하게 계산된다. 자재-부품-가구 등의 규격화를 확보할 수 있 다. 실내면적도 늘어난다. 30평형대 아파트의 경우 2평정도, 즉 화장실 하나 정도가 더 확보된다.
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