등록세와 취득세

1. 등록세와 취득세의 의의 : 등록세와 취득세는 부동산을 취득할 경우 납부하는 지방세 이다.

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금을 말한다.

• 등록세는 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정, 이전, 변경 또는 소멸시킬때 내는 세금을 말한다.
  상속,증여에 의하여 취득한 경우에는 상속세,증여세가 부과 된다.

2. 세금계산방법

취득세,등록세 = 과세표준액(취득신고금액) × 세율

과세표준이 되는 취득가액은 취득신고금액을 원칙으로 한다. 아파트를 분양받았을때, 경매낙찰 또는 법인장부 검인계약서 등에 의해 취득한 가격을 확인할 수 있을 경우에는 그 가격으로 한다. 그러나 아래와 같은 경우에는 지방세 시가표준액을 기준으로 한다.

신고가격의 신빙성이 없는 경우.

• 취득가액이 시가표준액에 미달할 경우.

3. 납부기한 :

등록세 : 소유권을 등기하기 전에 납부한다.(이때 교육세도 함께 납부한다.)

취득세 : 취득한 날로부터 30일 이내에 납부한다.(이때 농어촌특별세도 함께 납부한다.)
※ 기간내 납부하지 않거나 미달신고를 한경우 20%정도의 가산세를 물게 된다.

4. 세율 :

5. 비과세대상 :

토지수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거되어 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우
재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지 대신 다른 토지로 환지받는 경우

• 상속으로 받은 부동산. 단 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서만 취득세 감면, 등록세는 과세.

6. 감면대상 :

건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세·등록세 100%감면.

공동주택을 분양받아 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우
- 전용면적 12평 이하 : 100% 감면
- 전용면적 12∼18평 이하 : 50% 감면
- 전용면적 18∼25.7평 이하 : 25% 감면(단 99년 6월 30일 전에 신축 공동주택에 대한 분양계약을 체결하거나, 98년 5월 22일∼ 99년 6월 30일 사이에 분양계약 체결한 신축 공동주택의 분양권을 매입해 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우에 한정)
임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축 공동주택을 취득한 경우
- 전용면적 18평 이하 : 100% 감면
- 전용면적 18평∼25.7평 : 25% 감면

• 재개발,재건축 최초 조합원이 99년 6월 30일 전에 사용 승인이나 가사용 승인을 받은 경우. 단 잔금 지급일 현재 무주택세대주
  

상속세

1. 상속세의 의의 : 상속세란 사망을 원인으로 한 상속으로 재산을 물려받은 사람(상속인)이 내는 세금으로 피상속인이 가지고 있던 모든 재산에 대해 과세된다. 모든 재산이란 상속인 명의의 재산 뿐만 아니라 증여 재산과 간주 상속 재산도 포함되는 개념이다.

2. 과세대상 :

▶ 증여 재산
상속 개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산
상속 개시일 전 상속인 이외의 자에게 5년 이내에 증여한 재산

▶ 간주 상속재산
피상속인의 사망으로 인해 지급되는 보험금
피상속인이 수탁한 재산 - 퇴직금·퇴직수당·공로금 등
상속 개시일 전 1년 이내에 처분한 재산이나 채무 부담액이 2억원 이상인 경우로 용도가 불분명 한 것

3. 상속세 납부절차 : 상속세는 피상속인의 사망일로부터 6개월 이내에 피상속인의 주소지 관할 세무서에 신고·납부하면 된다. (단, 피상속인 또는 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내) 이렇게 자진 신고를 통해 납부하면 세액의 10%를 공제 받을 수 있다.
반면 신고·납부를 하지 않으면 내야 할 세금의 30%를 추가 부담해야 하는 불이익을 입게 된다. 한편 납부할 세금이 1,000만 원을 넘는 경우 세액의 4분의 1을 납부하고 나머지 4분의 3은 3년에 걸쳐 분할 납부할 수 있으며 현금 대신 상속 재산으로 물납할 수도 있다.

※ 상속세 자진 신고시 필요 서류
① 상속세 과세표준 및 자진 납부 계산서(세무서 비치)
② 피상속인 및 상속인의 호적등본과 주민등록등본
③ 상속세 과세가액 계산 명세서(세무서 비치)
④ 상속인별 상속 재산 및 평가 명세서(세무서 비치)
⑤ 공과금·장례 비용·채무 명세서(세무서 비치)
⑥ 연부 또는 연납 허가 신청서

4. 세금계산방법 : 피상속인의 상속 재산가액이 공제액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대해 과세된다. 상속인의 인원과 분배 내용에 상관없이 전체 상속 재산을 기준으로 계산되는 게 원칙이다.

① 상속 재산가액 산정
② 과세표준 산정(상속 재산가액 - 공과금 - 장례비 - 채무 - 기초·인적·일괄 공제)
③ 상속세 산정(과세표준 × 세율) 등 3단계로 나눠 산정한다.

※ 상속세 = (과세표준 × 세율) - 누진공제액
※ 과세표준 = 상속 재산가액 - 공과금 - 장례비 - 채무 - 기초·인적·일괄공제 먼저 상속 재산가액은 상속 당시의 시가로 평가하여 계산한다. 시가 산정이 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액으로 상속 재산가액을 정한다. 세율은 과세표준에 따라 달라진다. 최저 10%~ 최고 50%이다.

5. 공제항목 : 상속세 공제는 항목은 크게 다음과 같이 4가지 정도로 나뉜다. 공과금·장례비·채무공제, 기초공제, 인적공제, 일괄공제 등이 이에 포함된다.

① 공과금·장례비·채무공제 : 피상속인에게 귀속된 조세 공과금 일체. 피상속인의 장례비용(최소 500만 원에서 최고 1,000만 원 한도). 피상속인의 채무

② 기초 공제 : 상속세를 계산할 때 상속인이 상속을 받거나 안 받거나 또는 상속인이 있고 없고를 불문하고 무조건 1회에 2억 원을 공제

③ 배우자 공제 : 법정 상속 지분 내에서 배우자가 실제로 상속받은 가액(최소 5억 원에서 최고 30억 원)

④ 기타 인적 공제 - - 자녀 공제 : 1인당 3,000만 원 - 미성년자 공제 : 500만 원 × 20세까지의 연수 - 연로자 공제 : 3,000만 원(60세 이상) - 장애자 공제 : 500만 원 × 75세까지의 연수

⑤ 일괄공제 : 상기 2번 기초공제 및 4번 기타 인적공제를 대신하여 5억 원 공제액을 일괄 신청하는 것이 가능하다. 일괄 공제를 택할지 기초공제 및 기타 인적공제를 선택하는 것은 납세자 자유이다. 단 상속인이 배우자 단독인 경우 일괄공제가 배제된다.

⑥ 금융재산 공제 : 금융재산에서 금융부채를 차감한 순 금융재산의 20%(2억 원 한도) - 금융재산 2,000만 원 미만 : 전액 공제 - 금융재산 2,000만 ~ 1억 원 미만 : 2,000만 원 공제

⑦ 재해 손실 공제 : 신고기한 이내에 발생된 상속 재산의 재해손실 가액

양도소득세

1. 양도소득세의 의의 : 재테크등의 목적으로 부동산을 구입한뒤 팔경우에는 세금에 주의를 기울여야 한다. 이들 세금중에 가장 부담이 큰것은 바로 부동산 매매차익에 대해 내는 양도소득세 이며 양도소득세율은 과세표준의 20-65%에 이른다. 양도소득세는 비과세 되는 경우가 있는데, 비과세 되는 요건에 맞추어서 부동산을 사고,판다면 상당한 세금부담을 줄일수 있다. 양도를 했어도 이익이 없거나 손해를 본 경우에는 과세하지 않는다.

2. 세금계산 방법 : 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산 한다.

양도차익 = 양도가액 - ( 취득가액 + 필요경비 )
양도소득(과세표준) = 양도차익 - (장기보유특별공제 + 양도소득기본공제)

- 양도소득세 = 양도소득 * 세율 - 누진공제액

※ 주민세는 양도소득세의 10%가 부과 된다.

3. 양도 및 취득시기 : 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이다.

대금을 청산한 날이 분명하지 않을 때는 매매계약서상의 잔금지급약정일.
잔금지급약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1개월이 초과되는 경우에는 등기접수일로 한다.

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저 한 경우에는 등기부등본에 개재된 등기접수일로 한다.

4. 세율 :

※ 미등기 전매자산은 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제의 혜택을 못받는다.

5. 공제내용 :

1) 양도소득세 기본공제 : 연간 250만원

2) 장기보유 특별공제
(1) 3년 이상 - 5년 미만 : 양도차익의 10%
(2) 5년 이상 - 10년 미만 : 양도차익의 15%
(3) 10년 이상 : 양도차익의 30%

6. 필요경비 : 필요경비는 부동산의 가치등가를 위해 지출된 비용그로서 아래와 같이 계산 한다.

1) 기준시가로 신고한 경우
- 토지 : 개별공시지가의 3% (미등기 0.3%)
- 건물( 일반지역내) : 취득세 시가표준액의 10% (미등기 1%)
- 지정지역내 토지, 건물 : 국세청 기준시가의 3% (미등기 0.3%)

2) 실지거래가액으로 신고한 경우
- 매입부대비용,취득세, 등록세, 중개수수료, 설비비와 개량비
- 자본적 지출(중권거래세, 채권매각차손, 계약서작성비, 공증비, 인지대, 소개비등)
- 기타 양도비용(용도변경비,수익자부담금, 개발부담금, 장애물철거비, 부대설비설치비,확장증설비등)

7. 신고시 제출서류 :

1) 양도소득세신고 및 자진납부계산서
2) 양도소득금액계산명세서
3)

8. 비과세대상 :

1) 1세대 1주택 으로서 3년 이상 소유한 경우
- 생계를 같이 하는 한세대가 국내에서 한채의 집을 3년 이상 소유한때.

2) 3년 이상 소유하지 않아도 비과세 되는 경우 (1세대 1주택)
(1) 특별감면

- 99년중 주택을 구입한후 1년 이상 소유한 경우.
- 99년 말까지 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우
(2) 취학, 근무지변경, 질병으로 1년이상 요양등의 사정으로 세대원 모두가 다른 지역으로 이사가 1년 이상 거주한 경우.
(3) 세대원 모두가 해외로 이민갈 경우.
(4) 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사를 하기 위해 재개발 사업기간중 일시 취득하여 살 경우.
(5) 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주했을 경우.
(6) 자기가 건설한 주택의 경우에 당해 주택을 1년이상 소유했을 경우.

3) 1세대 2주택이라도 양도소득세를 내지 않는 경우.
(1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 책의 집을 갖게 될 때
- 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년안에 전에 살던 집을 팔 경우.
(2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
- 1주택 보유자가 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않는다.
- 여러 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속받은 경우에는 피상속인(재산을 물려준 사람)을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않는다.
(3) 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때

- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
(4) 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때
- 주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.
(5) 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때
- 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직 계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 1년 이내에 1주택 을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 2주택 모두 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않는다.
(6) 결혼으로 2채의 집이 될 때
- 남·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된후, 결혼한 날로부터 1년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 2주택 모두 3년이상 보유하였으면 과세되지 않는다.
(7) 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때
- 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역 (도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택일 될 때에는 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유하다가 팔면 과세되지 않는다. ( 농어촌주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말한다. 상속주택 : 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택, 이농주택 : 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년이상 거주한 사실이 있는 주택, 귀농주택 : 영농, 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택)

4) 기타
(1) 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때

- 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않는다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세된다.
(2) 도시재개발사업으로 새로이 분양 받은 아파트를 팔았을 때
- 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.
(3) 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러 사람이 공동으로 소유하다가 팔 때 양도소득세가 과세되지 않는다.

5) 예외(1세대 1주택이나 부과대상인 경우).

(1) 미등기 전매
- 양도차익의 65%에 해당 되는 세금이 부과 된다.
- 단, 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기전매로 보지 않아 1세대 1주택 이라면 세금이 부과 되지 않는다
(2) 고급주택에 해당 될 경우
- 단독주택 : 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 판 값이 5억원이상으로서 주택의 연면적(지하실 주택포함)이 264㎡(80평) 이상이거나 토지의연면적이 495㎡ (150평) 이상인 것
- 공동주택 : 주택의 전용면적(지하실 주택포함)이 165㎡(20평) 이상의 수영장이 있는 주택

(3) 아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 이것을 팔았을 때에는 양도소득세 과세대상이 되며, 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 된다.

(4) 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 된다.

재산세  

1. 재산세의 의의 : 재산세는 건축물·선박·항공기에 대하여 매년 6월에 한번씩 부과되는 지방세로서 기초자치단체인 시·군·구의 수입이 되는 시·군 ·구세이다.

2. 과세대상 : 건축물 ·공장·골프장등 건축물, 항공, 선박

3. 비과세요인 :

① 국가, 지방자치단체 ·조합, 외국정부 및 주한국제기구
② 비영리 사업자의 보유부동산
③ 주 민공동 소유 부동산
④ 별정우체국
⑤ 임시사용건축물

4. 재산세.종합토지세 과세 기준 및 납기일 비교 :

5. 재산세 세율표 :

종합토지세  

1. 종합토지세의 의의 : 개인이나 법인이 가지고 있는 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산하여 소유하고 있는 토지의 금액에 따라 누진세율도 과세하는 세금으로서 지방세이다.

2. 과세대상 : 모든 토지

3. 과세기간 :

6/1 : 과세 기준일
6/15 : 과세자료 공람
6/25 : 이의신청
7/10 : 이의신청 결과통지
10/10 : 납세고지
10/31 : 납부

4. 재산세.종합토지세 과세기준 및 납기일 비교 :

5. 종합합산과세 :

6. 별도합산과세 :

7. 분리과세(각각의 대상토지에 각기 다른 세율 적용) :

증여세  

1. 증여세의 의의 : 증여세란 무상으로 재산을 양도받은 사람이 불로소득에 대하여 부담하는 세금으로 원칙적으로 증여를 받은 사람이 납부하도록 한다. 하지만 증여를 받은 사람이 비거주자이거나 주소 등이 불분명한 경우, 또는 세금을 납부할 능력이 없어 체납 처분을 하여 조세채권의 확보가 곤란한 경우 등은 증여자가 대신 증여세를 납부할 의무를 가지게 된다.

2. 과세대상 :

증여 받은 모든 재산에 대해서 부과되는 것이 원칙이다. 또한 증여의제라 하여 실제 증여 받지 않더라도 증여 받은 것으로 간주해 증여세가 부과되는 경우가 있는데 다음과 같다.

- 특수관계자로부터 재산이나 권리를 무상으로 이전받는 경우
- 특수관계자로부터 재산을 낮은 가액으로 양도하거나 특수관계자에게 높은 가액으로 양도하는 경우. 시가와 양도가액의 차이가 30% 이상 이거나, 그 금액이 1억 원 이상 일 때 증여로 간주
- 채무를 면제·인수 또는 변제를 받는 경우
- 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산과 특수관계자에게 양도한 재산을 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도하는 경우
- 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우

• 증여 재산가액은 증여일 전 10년 이내에 동일인에게 증여 받은 재산가액에 위에서 언급한 증여의제를 포함하여 결정된다. 이외에 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우에는 -증여 당사자 간의 합의에 따라 신고 기간내 반환하는 경우는 증여가 없었던 것으로 간주 (단, 반환 전에 세액결정을 받은 경우는 과세)
  - 증여 후 6개월 이내에 반환 또는 재증여하는 경우에는 과세하지 않음

• 증여세의 공제항목
  - 배우자 공제 : 10년 마다 5억 원
  - 직계존비속간 공제 : 10년 마다 3,000만 원(미성년자 1,500만 원)
  - 기타 친족간 공제 : 10년 마다 500만 원
  
  ※ 예를 들면, A라는 사람이 부인 B, 아들(25세) C, 딸(13세) D, 삼촌 E에게 증여를 한 경우에
  부인 B는 5억 원, 아들 C는 3천만 원, 딸 D는 1천5백만 원, 삼촌 E는 5백만 원의 공제가 가능하다.

3. 증여세 납부절차 : 증여를 받은 사람이 증여 재산의 취득일(등기를 하는 경우는 등기일)로부터 3개월 이내에 해당 주소지 세무서에 신고·납부하면 된다. 이렇게 자신 신고하면 납부할 세금의 10%를 공제 받을 수 있다.
자신 신고·납부를 하지 않으면 내야할 세금의 30%를 추가 부담하게 된다.

※ 신고시 제출 서류는 증여세 과세표준 및 자진납부 계산서, 호적등본 및 주민등록등본, 증여재산 및 평가 명세서, 관련 증빙서류 일체이다.

4. 증여세 계산방법 : 증여 재산가액을 산정한 후 증여 공제액을 뺀 과세표준에 따라 적용된 세율을 곱하여 산출 한다

※ 증여세 = (과세표준 × 세율) - 누진공제액
※ 과세표준 = 증여재산가액 - 증여공제액

5. 자금출처 조사 :

부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 자금출처조사라고 한다. 조사 결과 타인으로부터 증여 받은 사실이 확인되면 증여세가 과세된다.
국세청에서는 성별, 연령별, 세대주별 등에 따라 자금출처 조사 기준을 정해 놓고 있다. 이 기준보다 많은 부동산을 매입한 사람에 대해서만 자금출처 조사가 이뤄진다.

6. 자금출처 조사기준 :

자금출처 소명자료 제출 요구서를 받으면 그 요구서에 표시된 취득재산의 자금출처를 증빙할 수 있는 서류와 함께 관할 세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 된다.

자금출처를 증빙할 수 있는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세영수증 사본 1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우 전세계약서 등이다.

증빙 자료를 통해 일정 기준액 이상을 증명하면 증여세를 납부하지 않으며 전체 자금 내역을 밝힐 필요까지는 없다.

취득시 금액이 10억 원 미만인 경우에는 취득 자금의 80% 이상이 확인되면 증여세가 부과되지 않으며 10억 원 이상의 취득 자금이 사용된 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억 원 미만일 때만 취득 자금 전체를 소명한 것으로 간주한다.

예를 들어보면, A라는 사람이 5억 원의 자금으로 주택을 구입했다고 하자. 10억 원 미만이므로 80%인 4억 원 이상만 자금 출처를 밝힌다면 증여를 받지 않은 것으로 판명된다. 마찬가지로 B라는 사람이 20억 원 짜리 주택을 구입했다면 2억 원을 제외한 18억 원의 자금 출처가 증명되어야 소명된다고 보면 된다. (단, 상기 예시에서는 자세한 기준이나 자격조건 등은 제외한 것)