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業主和租客的權益及責任問答 1.租用住宅，我是否需要訂立書面租約？ 不一定，如果你和業主之間沒有訂立書面租約，則你們之間已經成立口頭合約。租約細則以下住宅租務法例為準則。不過，書面租約可以預防日後雙方之間可能發生的誤會。 2.書面租約內容一般包括什麼條款？ 書面租約一般包括以下內容： 租金多少及每月繳交租金日期 租約是否訂有終目日期 租客一共多少人 按金多少 那方負責電費等什項開支 租客是否准許飼養寵物 是否包括泊車位 有關裝修等條件 3.如果書面租約由19歲以下租客簽署，是否可以執行？ 可以。 4.業主可可否要求租客繳付按金？ 可以，但業主必須在成立租約時提出收取按金要求，否則無權再問。 5.業主可以收取多少按金？ 不能超過第一個月租金的一半 6.如果我沒有繳付按金，後果如何？ 你作為租客必須在租約開始實行三十內繳付。如果你沒依例而行，業主可以給予你一個月通知然後終止租約。 7.業主可否因為我是一名婦女，亞裔人士，單身母親，或年齡四十歲而拒絕把物業租給我居住？ 不能。但以下情況則屬例外： 若睡眠，廁所或煮食設施與業主分用 出租房間所在的大廈是指定供55歲以上人士居住 出租房間為殘廢人士設計使用 8.如果我是一名接受政府補貼福利金過活的人，業主可否拒絕將房屋租給我居住？ 不能夠，這是息屬於入息歧視。政府福利是合法收入 9.我的業主可否進入我租用的房屋內？ 可以，但你的業主只能因下述情況才可進入 出租房屋發生緊急事故，例如火警、水淹、或喉管爆裂 你在家並且同意業主進入 你以前(不能超過一個月)曾答允因某一原因讓業主進入 你沒有通知業主但遷走 你的業主持有租務審裁處或法庭發出有關的命令 你的業主給予不少於24小時及不多於72小時的通知要進入出租房屋並且給予一個合理解釋為什麼要進入。而預約進入時間必須在早上8時至晚上9時之內，除非得到你的同意。 10.如果我將租來房屋門鎖更換，然後屋內有急事發生，緊急應變人員如何可以進入？ 作為租客你是不可以隨意更換門鎖，除非你得到租務審裁處的命令。因為如果有緊急事故發生而你又不在家或不能立即開啟門戶，緊急應變人員是可以破門而入，而你必須負責事後修補門戶的費用。 一般，業主會在房屋入口擺放緊急鎖匙箱，那麼緊急應變人員毋需破壞門戶便可進入。而業主是不能在緊急鎖匙箱內取出鎖匙自行進入。 11.業主可否訂立一些規則限制租客和其訪客進出出租房屋，例如「晚上十時後不能有訪客」，或「訪客不能留宿」等？ 不能，業主必須為租客及其訪客提供進出房屋的通道。不過，租客要為其訪客所造成的噪音，破壞等問題負責。 12.租客是否需要負責修理及保養出租房屋？ 如果損壞是由租客或其訪客所造成，無論是有意或無意的，是要由租客負責。租客也同時要保持出租房屋整潔及維持起碼衛生水平。 13.什麼叫做緊急維修？ 如果租客的健康或安全受到緊急事故危害而要進行維修的話；又或者房屋或財物可能受到損害。以下是一些需要進行緊急維修的例子： 喉管或屋頂嚴重漏水 食水管或污水管堵塞或損壞 中央或主要暖氣系統損壞 壞鎖而令任何人無需鎖匙可以進入屋內 可能會導致房屋或財物損壞的問題 14.如果發生緊急事故，而我又無法通知到業主，我應該怎麼辦？ 如果你嘗試兩次接觸業主或業主代表，並且在等候一段合理時間，而沒有回音的話，你可以自行處理事故，找人進行維修。 15.在緊急情況下，租客怎麼知道應通知誰人處理事故？ 這是業主應負的責任。業主應該在房屋顯眼地方張貼負責人名字及聯絡電話。如果你沒有看見有關通告，應立刻和業主聯絡，請他張貼通知。 16.如果身為租客的我聘請進行維修工程的人員收費太高，怎麼解決？ 和業主商量。如果雙方不能達成協議，可與RTB聯絡尋求援助。有需要的話，業主可能向租務審裁申請，命令租客支付額外費用。 17.如果租客到期而未有交租，業主可採取什麼行動？ 如果租客租金到期而未有交租，業主可以給予租客士日通知，叫他搬走。如果租客在收到通知五天內清付租金，則租約仍然維持不變。如有需要，租客可向RTB申請，將五天延期。但他們必須在收到遷出通知後五天內進行申請。 18.如果我沒有交租，然後遷出，會有什麼問題？ 這是違法事情。如果你遷出，又沒有交租，業主可向RTB申請，將你所交付的按金用來抵銷欠租。如果按金不足以清付欠租，業主可向RTB申請要求租客償還欠款。欠款命令可以在省法庭進行登記，有效期為十年。業主又可以通知信用局有關欠款，那麼有關租客的信用評估是會受到影響直到清付欠款為止。 19.如果我和業主之間產生糾紛，又未能和解，可以怎辦？ 你可以向RTB申請進行仲裁。仲裁是由仲裁長進行聆訊，就雙方提出的證供進行裁決，然後根據陳述的事實及租務法例作出決定。這類決定是有法律效力的。 如果要進行申請，你必須要填寫一份申請表，然後連同50元交回RTB。如果裁決讓你得知，你可得回部分或全部50元。你必須在申請後三日內將申請表及聆訊通知交給你的業主。如果有關個案涉及金錢，那麼呈遞文件方法可以掛號郵遞或張貼在業主辦公室門外顯眼的地方。至於涉及其他問題，派人親手遞給業主也可。 注意：不同性質糾紛，有不同限期提出仲裁。例如租客反對加租幅度，必須在收到加租通知三十天內提出就有關問題進行仲裁。 還有，業主不能要求租客放棄申請仲裁的權利。就算已簽署好的租約也會作廢，而租客仍能進行仲裁。 20.仲裁的進行方式是怎樣？ 仲裁長會聽取雙方證供及檢定有關事實。仲裁進行通常不會超過三小時，一般大約一小時可以完結。注意；如果你作假口供，是會受到懲罰。仲裁長有三十天時間作出決定。如果糾紛太過無聊，仲裁長可以拒作出裁決。業主及租客雙方都會收到書面通知有關決定。 21.如果我不同意仲裁長的決定，也不遵從其決定，會有什麼後果？ 仲裁長的決定是有法律約束力的。如果你不遵從，可能會受法律制裁。如果你認為仲裁長在決定上出錯，你可向BC高等法院進行上訴，要求司法覆核。法庭會進行檢討並且作出決定。 22.住宅租務法例是否包括有租金控制的條文？ 有業主必須給予租客三個月書面通知有關加租及其幅度。業主也必須使用一份標準化表格提出加租通知。通知書需親手遞交或以掛號郵件寄給租客。同時加租幅度必須合理。 23.什麼叫做合理加租幅度？ 所謂合理加租幅度是由一特定程式來計算，計算方法以業主在過去12個月內有關支出的增加幅度為基礎。有關支出包括地稅，保險，小型維修，水電費及管理費等；也包括主要維修，例如加強或改善房屋的結構。計算方法包含一個百分比的加租幅度，使業主的淨租金收入有一定的回報。這個百分比經常由政府有關部門檢定以反映市場情況。 24.如果我認為加租不合理，如何提出抗議？ 首先與業主商討。如果仍不滿意，可與就近RTB接觸求助。 RTB一名官員會向你解釋決定加租是否合理的因素，與及排解糾紛的制度。如果你同意，RTB官員可直接和你的業主接觸，討論加租幅度。假若雙方仍然堅持已見，你可以申請仲裁(連同35元申請費)。 RTB會決定聆訊日期。雙方均需出席。申請仲裁三天內，你必須將有關資料及表格以掛號郵遞形式或專人親手遞交你的業主。 當業主接到仲裁聆訊通知，他必須填報一份有關加租金的資料報告，以支持所建議的加幅是合理的。並須在聆訊七日前送交其租客。租客應該詳細則閱讀資料，以決定是否有需要繼續進行聆訊。仲裁長會就有關證據進行裁決。 25.如果加租實施日期已屆，但仲載長尚未作出決定，租客如何處理加租問題？ 租客應先付業主要求增加的租金，然後等候決定，再作調整。 |