9.-Gastos, comisiones y seguros.

La formalización de un préstamo hipotecario presenta una serie de gastos adicionales a las cuotas de amortización de capital más intereses y que son ajenos a la entidad, como son los gastos de notaría, gestoría, impuestos, etc. Dichos gastos se podrían clasificar de la siguiente forma:

Notaría: Salvo por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado, todo lo expresado en el punto anterior continúa vigente en este epígrafe.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: derivados de inscribir la hipoteca en el Registro.

Gestoría: ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Impuestos: En este caso se tributa a través de los impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados. Su cuantía asciende al 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. En el año 2002 se introdujo la siguiente modificación en la Comunidad de Madrid: se aplica el tipo 0,5% cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea igual o inferior a 180.000 euros y superior a 120.000 euros. Y se aplica el tipo 1% cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea superior a 180.000 euros.

No se olvide de tener en cuenta todos estos gastos pues el día de la firma de la escritura, usted realizará una provisión de fondos para liquidar tanto los gastos inherentes a la escritura de compra-venta como para los gastos de la escritura del préstamo hipotecario.

Otros gastos posibles

Intereses de demora: Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisiones por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual; viene a ser un importe fijo que una entidad financiera repercute en cada uno de los recibos.
Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes por el envío de los recibos al domicilio.

Gastos de cancelación registral

La cancelación registral de un préstamo hipotecario constituye el último acto una vez se ha cancelado económicamente aquél. Consiste en la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una finca

Puede ocurrir, como en la práctica sucede a menudo, que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que sin embargo, la hipoteca figure aún en el Registro. Es decir que el préstamo esté cancelado económicamente, ya no se debe nada al banco o caja prestamista, pero no esté cancelado registralmente. En ese caso, aunque ya no podrá ejecutarse la hipoteca (pues sólo se ejecuta en caso de impago), es necesario hacer constar la extinción de la hipoteca a través de la cancelación. Para lo cual se tiene que firmar una escritura de cancelación y posteriormente inscribirse en el Registro, anulando así la carga a la que hace referencia. Desde el 1 de enero de 2001 el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se ha anulado para la cancelación de hipotecas mediante la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado.

Los gastos que ocasiona una cancelación son los costes notariales y registrales más los de la gestoría. Para hacernos una idea diremos que los gastos de una cancelación registral de un préstamo de 120.000 euros (20.000.000 de pesetas) asciende a unos 781,32 euros (130.000 pesetas).

Tabla de gastos cancelación de hipoteca

Seguros

La ley obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de continente contra incendios. En este seguro debe figurar como primer beneficiario la entidad que le haya concedido el préstamo y deberá contratarlo por el valor que figura a efectos de seguro en el informe de tasación del inmueble. Esto es por el valor de tasación de la vivienda descontado el valor del suelo. Entendemos por continente el edificio o parte de la vivienda, formado por paredes, muros, techos o instalaciones fijas como es la calefacción, que son propios de la vivienda.

Aunque esta exigencia está legalmente admitida, los bancos no pueden imponer su propia aseguradora.

A la par, aunque no sea obligatorio, es recomendable asegurar el contenido de la vivienda a través de un seguro multirriesgo del hogar para estar cubierto ante cualquier incidencia. Seguro Multirriesgo que suele incluir daños por agua, incendios, roturas (cristales, loza sanitaria,...), etc. Cuando hablamos de contenido nos referimos a los bienes propios que forman parte de la vivienda, mobiliario, enseres, ajuar personal, aparatos de televisión y vídeo, etc.

Adicionalmente, es usual contratar un seguro de vida y accidentes, por un importe mínimo igual al capital del préstamo que cubra la amortización de la hipoteca en caso de fallecimiento o invalidez del titular del préstamo. En caso de fallecimiento, dicho préstamo quedaría automáticamente amortizado, eximiendo de dicha responsabilidad a sus herederos. Sólo se considera la cuantía del seguro a la hora de calcular la TAE del préstamo en los casos en que la entidad financiera imponga dicho seguro de vida como condición imprescindible para conceder el crédito.