¿Cuales son las partes más importantes de un préstamo hipotecario?
Importe
Como hemos comentado cuando hablábamos de los factores que determinan la
concesión de un préstamo hipotecario hay dos aspectos que determinan el
importe del préstamo que podremos conseguir y son:
El valor de tasación. Como norma general, usted
podrá obtener entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble a
hipotecar. Si bien este porcentaje puede ser mayor dependiendo de la entidad y
de las garantías aportadas.
Los ingresos. Normalmente las entidades recomiendan
que la cuota del préstamo más otros pagos comprometidos no representen más
del 40% de los ingresos netos mensuales justificables.
Plazo de amortización
El plazo de amortización es el tiempo que se establece para la devolución del
préstamo. Debido a la cuantía de la operación los plazos suelen ser muy
alargados pudiendo llegar hasta 30 años, aunque depende entre otras cosas de la
política comercial de la entidad y de la edad del solicitante. Difícilmente un
persona con sesenta años pueda acceder a un préstamo a 25 años por ejemplo a
no ser que vaya acompañado por un titular o avalista de la operación con una
edad acorde al plazo solicitado.
Hay que tener en cuenta que si bien a mayor plazo, la
cuota a pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre
lo contrario. Por eso es fundamental establecer un plazo de amortización acorde
a nuestras posibilidades pues podría ocurrir que por querer ahorrarse el pago
de unos intereses escojamos un plazo que suponga una carga demasiado agobiante.
En el supuesto que nos decantemos por un préstamo a interés fijo hay que tener
en cuenta que los plazos de amortización suelen ser mucho menores (normalmente
12-15 años) que los préstamos a interés variable.
También se puede establecer un periodo de carencia, con
el fin de que en los primeros años de la operación, el titular sólo pague los
intereses del préstamo.
Tipo de interés
Es un factor clave en cualquier préstamo pero no el único. Muchas veces nos
dejamos llevar simplemente por ofertas muy agresivas para el plazo inicial y
olvidamos otros condicionantes como las comisiones o el diferencial sobre el índice
de referencia. Aún así, es indudable su importancia pues junto al plazo de
amortización determina la cuota y en definitiva lo que al final pagaremos a lo
largo de los años.
Comisiones
Son muchas veces causa de "sorpresa" e incluso "cabreo" de
los solicitantes de un préstamo hipotecario. Pero ahí están. Las comisiones
tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al
consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de
la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen
en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo. Existen los
siguientes tipos de comisiones:
Comisión de apertura. Bajo la denominación de comisión de apertura se
esconden todos los gastos originados en las entidades financieras por la
tramitación de un contrato crediticio. Se expresa en tanto por ciento del
importe del préstamo. Así, si solicitamos un crédito de 120.202 euros (20
millones de pesetas) y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada
-por ejemplo del 1,5%- pagaremos 1.803,004 (300.000 pesetas) por este concepto.
Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se
firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida
del préstamo.
Comisión de cancelación o amortización anticipada.
Generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a
cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el
plazo. Como los intereses están estimados para el total de la vida del préstamo,
si ésta se acorta, el beneficio de banco o caja es menor. Por ello, al cancelar
el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la entidades
financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad
cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación
tienen fijados unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la
comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés
fijo la comisión es más elevada debido al mayor riesgo que implica sobre la
entidad las oscilaciones sobre los tipos de interés.
¿En qué factores debemos
incidir?
Desde nuestro de vista son varios los factores en los que tenemos que ser mayor
hincapié a la hora de negociar, y son los siguientes:
Comisión de apertura. Cuanto menor sea mejor que
mejor. Hay entidades en las que incluso dicha comisión es nula. A la hora de
negociar con la entidad quizá resulte beneficioso pactar un tipos de salida
algo mayor a cambio de una rebaja en la comisión de apertura.
Diferencial sobre el índice de referencia escogido.
A este respecto diríamos lo mismo que en el anterior punto, es decir, si
optamos por un préstamo a interés variable nos interesará conseguir un
diferencial cuanto menor mejor. A modo de orientación podríamos decir que
solicitando hasta un 80% de valor de tasación estaríamos en un diferencial en
torno al 0,75% sobre euribor en banca tradicional y un 0,45% en banca por
internet.
Comisión por amortización parcial y/o total. La
posibilidad de poder realizar cancelaciones parciales sin comisión es un
aspecto muy a tener en cuenta sobre todo en aquellos casos en los que se tenga
capacidad de ahorro.
Y por último, cuando estudiemos varias ofertas no olvidar solicitar una
simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.