10.-Subrogación y novación

La gran competencia del sector bancario, incrementada por la banca on-line, junto con la mayor cultura financiera de la clientela ha provocado que la oferta de préstamos hipotecarios sea cada vez más rica.

El escenario de descensos de los tipos de interés experimentado en los últimos años ha repercutido en los préstamos con plazos de amortización largos. En este contexto, puede ocurrir que quienes sean titulares ya de un préstamo hipotecario, estén pagando un interés superior al existente en el mercado. Si nuestra situación es ésta, podemos plantearnos la posibilidad de renegociar las condiciones actuales con nuestra entidad (novación), o incluso trasladar nuestro préstamo a otra entidad en busca de mejores condiciones (subrogación).

La primera opción, renegociar las condiciones, es sin lugar a dudas la más fácil y económica. La novación consiste simplemente en volver a sentarnos con nuestro banco o caja y acordar una modificación en algunas de las condiciones de nuestra hipoteca. Es decir, podemos conseguir en esta nueva negociación una bajada en el tipo de interés aplicable o incluso modificar el cálculo del interés. Veamos algunos ejemplos: imaginemos que nuestro préstamo es a interés variable referenciado a euribor + 1,50%. En este caso con la novación podríamos pasar a tener una rebaja sobre el diferencial, de manera que el interés pasase a ser, por ejemplo, euribor + 1,00%. Supongamos ahora que nuestro tipo de interés es fijo al 8,50% y consideramos que estamos pagando algo muy por encima del precio de mercado. Entonces lo que perseguiríamos con la novación sería disminuir ese tipo fijo. Pero como hemos dicho anteriormente, podríamos ir más allá e incluso podríamos cambiar una hipoteca a interés fijo a interés variable (o viceversa) o incluso sustituir el índice de referencia, CECA por euribor, IRPH por CECA, etc.

La segunda opción, trasladar nuestro préstamo a otra entidad, es la alternativa que nos queda en caso de no llegar a un acuerdo con nuestro banco o caja. La subrogación es un proceso más complejo y más caro que la novación. A grandes rasgos consiste en acudir a diversas entidades buscando aquella que nos dé unas mejores condiciones. Una vez encontrada dicha entidad, ésta emitirá una oferta vinculante a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. A este respecto, la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios se refiere en los siguientes términos: "La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora..."

A partir de ese momento comienza un período que se inicia con el plazo de 7 días naturales desde la entrega de la oferta vinculante para comunicar a la nueva entidad la deuda pendiente. Transcurridos esos 7 días pueden ocurrir dos cosas: que el banco o caja original durante los siguientes 15 días reflexione y asuma las condiciones ofertadas por la nueva entidad, en este caso el proceso se detiene y la subrogación no sale adelante, o que el banco o caja no conteste y deje sin certificar la deuda pendiente o que no ejerza su derecho de enervar en el plazo de 15 días. De producirse éstos dos últimos supuestos, ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación.

En definitiva, es más ventajosa la novación que la subrogación por su menor coste y por que además permite realizar modificaciones en el plazo. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora. Sin embargo, en aquellos casos en los que no es posible llegar a un acuerdo con nuestro banco o caja, la subrogación se convierte en la mejor opción.

Por último, hay que tener claro, que la subrogación no está exenta de gastos y costes, por lo que antes de decidirnos hay que echar números y tantear qué entidades se hacen cargo de los mismos. Y lo más importante, saber que no siempre es rentable cambiar de entidad. Dependerá, entre otras cosas, de cuánto tiempo haya transcurrido desde que se formalizó el préstamo hipotecario y del capital pendiente a fecha de subrogación.