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マンション管理の重要性マンション居住者の間にマンション管理に対する関心が高まっている。生活に支障をきたしたり、損をしたりしないために、適正な管理を実施したいと考えるようになった。「実際に居住して快適な生活が送れるか否かは管理の良し悪しにかかっている」（合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、48頁）。「昨今、報道などで社会に露呈し始めた一部管理会社のずさんな対応・体質も、自分のマンション価値を守りたいという願いを強化し、管理に対する意識と対応をより積極的なものにしている」（長嶋修「「管理力」で資産価値や耐用年数に大きな差がつく」エコノミスト2005年10月4日号32頁）。
適切な管理適切なメンテナンスが行われているかどうかが、今後のマイホームの資産価値や、耐久性を大きく左右する。管理状態が価格に影響する時代がやってくる。現に変化の兆しは現れている。上手に管理されているマンションとそうでないマンションに数百万円の格差が生まれても何ら不思議はない。高く売れるか、安く値切られるかに管理状態が大きく関わってくる。マンションの価値を守るために、今まで以上にアンテナを高くしなければならない。良い方向に持っていけるか否かで、居住者の費用負担やマンション自体の資産価値に大きな差が生まれる。多くの人がたくさんアイデアを出してマンションを改善していく。皆で協力し、費用を効果的に活かしたマンションと、管理会社任せのマンションではその後の資金繰りに大きな差が出る。 マンションにおける様々な問題は、管理組合が早期に動いていれば、解決が容易であることが多い。住まいはメンテナンスさえしっかりすれば必ず長持ちする。マンション問題の根底には、マンション管理に関する区分所有者や居住者の無関心がある。管理組合の活動が不十分な分譲マンションでは、適切な維持管理が行われていないケースも多い。 「昨今の経済界では、もの言う株主が会社を変えると言われている。マンションの管理組合も同様に、もの言う区分所有者や居住者が管理組合を強くし、その結果管理が改善されるのではないだろうか」（若林雪雄「もの言う住民が管理を改善する」マンション新時代―これからのマンション管理を考える2005年9月4日）。 「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない」（マンション管理適正化法4条2項）。集合住宅の自治を活性化させることは、日本の民主主義の空洞化を食い止める一助にもなる。
問題先送りによるスラム化マンションには様々な課題や問題が生じうる。マンションは、保守・管理が悪いとある時期急に老け込む。漏水事故の多発、外壁の剥落等のトラブルが発生する。それが建築後30年頃に集中しており、マンションにとって節目になっている。維持、管理が十分に行われなければ、マンション自体がスラム化し、大きな社会問題となりうる。あちこちから「ここを直してほしい」「ここも直して」と声が上がるが、何もできないのでボロボロに朽ちていくことになる。 「最近の調査で、マンションの永住志向が高まっているというアンケート結果がありました。これは、売ろうにも売れないので、しかたないから永住するという消極的な考えが、実は多い」（成谷幸雄、これならできる管理費削減2版、管理費削減センター、2005年、2頁）。 根本的な解決を取らず、先延ばしにしてきたために、更に酷い状態になる構造はマンションも国も同じである。日本の住宅の平均寿命は欧米諸国と比べて極めて短く、建物の長命化を図ることは居住者の資産価値を守るだけでなく、省資源化という社会的要請からも重要である。
管理会社任せの問題点管理会社による、ずさんな管理の実情が社会問題化している。「今までのように管理組合や管理会社だけにマンション管理を押し付けていては、資産価値を守ることは困難です」（「あなたのマンションの資産価値が下落する!?」まんまるまぐ創刊号、建通新聞社、2005年、7頁）。いかなることがあっても管理業者への丸投げは絶対にしないことである。管理会社は工事も主な収入源となっているため、不必要な大規模修繕やリフォームを無理やり進めてトラブルになっている。「マンション管理組合が、管理会社などと、管理契約やマンションの修繕や保守点検などの契約を締結する場合に、管理組合側の知識不足と管理会社が十分に契約内容について説明しないことが多いことから、様々なトラブルが発生しています」（村千鶴子、Q&Aケースでわかる市民のための消費者契約法、中央経済社、2001年、43頁）。 管理会社は一度契約すれば何もしなくても毎月決められた金額の管理費が入ってくるため、「いかに手抜きをして儲けるか」しか考えなくなる。管理能力を問われても仕方のないレベルの会社が多い。管理会社にただ任せているだけでは、トラブルが増加するばかりか、建物自体もスラム化を早める。 「管理会社に管理者として管理運営の全てを任せていると、マンションという共有財産を所有者自らの手で管理し、資産価値を高めてゆかなくてはならないとの意識が薄くなり、管理運営について協力が得られにくい結果となります」（合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、2頁）。
デベロッパー系マンション管理会社の怠慢管理の問題は、マンション販売時に既に発生している。新規分譲時に維持管理にかかわる情報提供が不十分であることが、入居後の住まい方や管理運営面をめぐる様々な問題の要因となっている。管理組合の設立･運営が販売会社による販売促進と切り離せないため、課題や問題について説明をすることはない。管理会社の圧倒的多数が分譲会社の系列会社である。新築マンションでは、デベロッパーのグループ企業の管理会社をあてがわれることが多い。例えば東急不動産の新築マンションならば、少なくとも初年度は株式会社東急コミュニティーに委託されることがほとんどである。 管理会社を指定して分譲する形態については公正取引委員会が不当抱き合わせに該当しうると指摘している（公正取引委員会「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査」2003年10月24日）。分譲業者は販売と管理で二重に儲けようとしている。販売の利益は一時のものだが、管理は何十年かもの安定収入になる。 グループ企業の管理会社は、このような形で自動的に管理業務を委託される。そのため本来の客である管理組合（住民）の信頼を獲得する必要がない。その結果、顧客満足度を高めようとする意識は低くなる。本来のユーザーである住民と接点を持とうとさえとしない。デベロッパー系管理会社には管理内容・下請業者・費用について一方的な提案ばかりである。居住者側が選択できるような情報は何も開示しない業者が少なくない。
系列管理会社の弊害管理会社と販売会社が親子関係である場合にマンション購入者の側に立って販売会社と折衝した管理会社の話は聞いたことがない（石原武「マンションとはどのようなモノ」北海道マンション管理問題支援ネット主催、第5回マンション購入予定者のためのセミナー2005年5月29日）。「購入したマンションに手抜き工事による急激な劣化が発生していても、建物の維持管理を行っているのが分譲会社の子会社だった場合、その事実を隠蔽しようとする傾向がある」（小菊豊久、マンションは大丈夫か、文藝春秋、2000年、180頁）。子会社である限り、問題が大きくなった時は親会社を擁護するのは当たり前。むしろ、違った管理会社の方が緊張関係が生まれて良い。 「法にもとづいて管理組合を作っても、理事長はじめ役員はマンション業者が選んだ人物ばかりで占め、実際の管理は業者の子会社である管理会社に任せっぱなしになる」（相羽宏紀、欠陥マンション改善の闘い・4500日、あけび書房、2000年、21頁）。購入者以上の情報、データを占有し、個人情報保護法などを縦に、管理組合の自治を疎外することに利益を見出す管理会社も多い。これではいつ管理組合名義の貯金の使い込みが起きても不思議ではない。 管理組合が管理会社や設備保守業者の見直しや契約変更を行おうとする際、管理会社が契約解除に応じなかったり、設備業者との直接契約に切り替えようとしても、妨害されるケースが多いことが公正取引委員会の実施したアンケートで判明している（公正取引委員会「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査」2003年10月24日）。
高い管理費管理費・修繕積立金というマンションの維持費をしっかり検討しよう。管理費は毎月かかるため年間にすればかなりの費用になる。管理費の大半が管理会社に支払う管理委託費（手数料）である。ヤクザに支払うみかじめ料でもないし、税金でもない。にもかかわらず、管理会社の設定した通りに黙って管理費を納める区分所有者が多い。デフレの時代である。住宅地は15年間に約4割下がった。家賃も下がった。しかし、管理費だけは高いままである。管理費を下げることができれば、かなりの経費を浮かせることができる。管理費の内訳を確認して、管理費の中の無駄なサービスを省いたり、いろいろある項目の費用を一つずつ見直したりして、全体的にコストダウンすることが可能である。 マンションが分譲になった時の、最初の管理会社が管理をしている場合、平均すると20-30%くらいコストダウンできる(株式会社さくら事務所の調査)。管理費や修繕積立金が業者の言いなりで決められているためである。
管理会社変更マンション管理会社の質は実に千差万別である。同じ委託料でも会社次第で随分とサービスの質が異なる。「管理会社は山ほどあります。従って初めに業者に押し付けられた会社にこだわる必要は全くありません」（根来冬二、買ってから泣かないマンション選び、築地書館、2000年、123頁）。「管理組合が管理会社との契約内容や取引先を見直すという対応をとることで、管理会社間の競争が生まれ、その適正な選択を図ることで、不要不急のサービスを削減したり、より良質で安価なサービスを見出すことができるようになる」（公正取引委員会事務総局、マンション管理選択の時代、国立印刷局、2004年）。
アルス横浜台町、東急コミュニティー解約アルス横浜台町では、管理会社を「全く無能で費用の高い東急コミュニティ」から別の業者に変えたところ、管理組合は年間約200万円の削減ができた。東急コミュニティーは計算ミスのある報告書を提出するなど、不満が高かったという。 東急不動産やトピー工業はタチが悪いねグループ企業の管理会社には連鎖倒産のリスクもある。不動産業界の不況で不動産業者倒産でその子会社の管理会社までも連鎖倒産し、管理費だけでなく、長年積み立ててきた修繕積立金が消えてしまったというマンションの事例もある。
東急コミュニティー赤字東急コミュニティーの2005年9月中間期純利益は5億5700万円の赤字である（株式会社東急コミュニティー「平成１８年３月期 中間決算短信（連結）」2005年11月8日）。固定資産の減損会計の適用による減損損失が主要因とされる。
担当者の怠惰デベロッパー系管理会社では親会社が次々とマンションを建築するため、担当者の養成が追いついていないところも少なくない。担当者は「嘱託の方？」と言いたくなるような、年は召しているが、業界経験は浅く専門知識が乏しそうな人ばかりである。担当者に問い合わせても回答が遅い。問題は放置し、まるで何事もなかったかのように振舞う。催促されると「忘れていた」と開き直る。担当者は怠惰であり、仕事を恐れてもいる。行動はダラダラで、全然進まない。彼が仕事を始める時には故郷を去らねばならぬ人間の心情を抱く。彼にとっては全ての仕事が厭わしい。
いい加減な応対居住者が建物の瑕疵や欠陥に気づいて苦情を申し立てても、管理会社はまず相手にしてくれない。気になることがあって管理会社に電話をしたが、当該セクションに回される度に、一から内容を説明させられ、結局、結論が出ない。挙句の果てには、検討すると言ったままレスポンスが無いので、催促の電話を入れたら、前回の担当者を調べるのに延々、待たされる。懸案事項を会社へ持ち帰っても、こちらに戻ってきた時には、会社本位の全然別の話になっていることがほとんどである。 電話をかけて、とても怖い思いをしたこともある。受付が話を聞くだけ聞いておきながら何も答えず、たらい回しにした挙句、怖そうな中年男性に電話を回されて のっけから「何ですか？」「はぁ、知りませんよ そんなこと」と凄まれた。子供に危害を加えるかもしれない暴力団員がいることを仄めかされたこともあった。
補修「多少は仕方ない」「お客さんはずいぶん神経質ですね」と言われて中々直してもらえない。引渡しから1年半経っても、未だに補修工事が終わらない例もある。補修の連絡が木曜日に電話でかかってきて、「今度の日曜でいいっすか？」と。急すぎるし、横柄な口調。しかも、当日業者が来ないので電話すると、「いや、来週って言いましたよ」と悪びれない。
東急コミュニティーへの不満インターネットで公開された東急コミュニティーへの不満をまとめる。
東急コミュニティーに利用者の6割強が不満インターネット上でのアンケート調査で東急コミュニティーの管理に対する満足度は39.2%しかなく、6割強が不満を抱いていることが判明した（2005年9月24日現在）。アンケートはユーザー投票制リアルタイム満足度ランキングWebサイト「なんでもベスト店」によるアンケート「買ってよかったマンションの管理会社は？」である。
東急コミュニティーに対する不満の声は下記の通り（2005年11月6日現在）。
掲示板投稿東急コミュニティーてどうなの？ Part2 Part3 「私のマンションの管理会社ですが値段があまりにも高い為住民総会に於いて一度他社の見積もりを取ることになりましたが、ヤフー掲示板を見てみるとなんかすごい会社なので不安になり皆様からの情報を頂けたらと思い、スレッドをたてました」東急コミュニティー社員１０００万円横領 ミラー 「お金の管理も出来ない。設備の管理も出来ない。管理会社って、何を管理するのか、教えて欲しいよね！金看板だけで、商売できる時代は終わったってことに、気づいてないのかなぁ？」 マンション管理組合日記 2004年11月4日の日記に管理会社東急コミュニティーへの不満が取り上げられた。「お金にルーズ、時間にルーズな仕事が多すぎます。東急コミュニティーは管理会社としての資格に欠けているのではないかと疑っております」
警備清掃水増し予算総会理事操作
「個人情報保護法ってなんだあ？ 信用できない会社 「私が暮らすマンションも東急コミュニティーに管理を委託しています。管理組合で配電盤を６０アンペアに変える工事を行うことになったのですが、その見積もり昨年は約１３０万円！！あまりにも高いので反対しようと今年の管理組合総会に出席したら、今年の見積もりは約１３万円。本当に信用できない会社です。」 系列不動産会社による乗っ取りも可能 「東急コミュニティの管理する分譲マンションに、管理組合が機能不全にされた50世帯規模のものがあります。東京都内有数の好立地で築年数がかなり古くまもなく立替等が必要になる。そうしたマンションがスラム化すると買い手が付かない部屋がいくつか出てくる。そうした部屋を格安で取得し、管理組合の議決権を得て、既にお手上げ状態の管理組合総会へ東急コミュニティの系列会社専門化が出席、思い通りの議決を誘導する。東急Cの支配下におかれた管理組合の他の組合員はなすすべも無く、法外な管理費などの契約、に従うしかなく法的措置も東急Cの支配する理事長では行使できない。合法的乗っ取りが進行中。古いマンションばかりでなく、系列の東急不動産販売物件は分常時からこの仕掛けが取られており、管理組合は形骸化し、最初から乗っ取られている。理事の選任、抽選方法もインチキな方法で抽選に擬した息の掛かった住民が理事になるよう細工されていた。築1年目で直ぐにフロントフロアに工事が始まったり、枯れそうなガーデンに選定する枝葉もないのに庭師が入る。無駄を積み上げピンはね計算の分母を水増しする。さらに東急不動産会長は行政の審議会で、立法の際にも根回しをする。民主主義を揺るがす大事だが、マスコミは調査、取材が届かない。」
V-TOWER
トピック378「上の音」No.381に東急コミュニティーへの不満が投稿された。「管理会社がそうしてくれるのが一番いいのですが、この前、東急コミュニティーにお願いした時に、「個人の家に管理会社が直接連絡することはできないのです」と、はっきり言われてしまったのです。騒音の仲介もしてくれないのですよ。まったく、なんのための管理会社なんだか……。私が前に住んでいたＧ社系列の管理会社は、一生懸命対応してくれました。上の階に小さい子供さんが２人いて、どたばた走り回るので、苦情を言ったところ、しっかりと仲介していただき、かなり改善されました。 東急コミュニテイーと云う東急系管理会社 「あの東急コミュニティーもマンションの管理会社。日本で有数の管理物件を誇るらしいけど、東急建設からの出向者で、マンション管理してるらしいから、ヤバイかも。大規模修繕とかなんかやる資格あるのか？不況で、大規模修繕の決議なんかやる管理組合も無いし、ペイオフ対策で、修繕積立金も分散預金して、自衛する管理組合。自前で建てた欠陥マンションの建て直しの実績がウリかもネ。管理委託費ばかり高い東急コミュニテイー管理のマンション。東急建設が潰れたら、東急コミュニテイー管理のマンション管理組合にも会社更正法適用してくれたらイイかもネ」
お手紙紹介
文京区のマンション住人と管理会社が紛争文京区根津のマンション住民と管理会社T社との間に紛争が発生している。住民の一人はT社から派遣されたマンション管理人U.I.が、普段から住人を誹謗中傷し、居住者の建物への入退室時刻を記録したりストーカー行為を行ったりしていると主張する。マンション管理人の窃盗という信じがたい所業が事実であるか、また個人の行いか組織ぐるみのものか、憶測は許されないが、記録しておいていい問題ではある。管理人は住人に対して「昨日は大変失礼致しました。お客様の雰囲気を悪くしてしまい、誠に申し訳ございませんでした」との謝罪文を提出した。しかし住人によれば「謝罪文を幾度も書かせましたが、一向に改まりませんでした」という。「このような管理員がいる管理会社に、あなたの大切なマンション管理を頼めますか」と憤る。 住人は2004年6月9日に管理人が居住者の私物を窃盗したとされる現場を録画した。そしてWebサイト「実際に遭ったことです」を開設して、そのビデオをWebサイトで公開している。このWebサイトは ２ちゃんねる でも話題にされた。 このマンションでは過去にも住人の立ち退きをめぐり、トラブルになった。「管理組合を告発する」と題するWebサイトでは以下のように告発された。このWebサイトは現在は閉鎖されている。
「善良なる住人にたいし、賃借業を営む区分所有者と1階で商売を営む者が、共謀し立ち退きをせまっている。私権の侵害
東急ドエルアルス根津12階建てのマンション。1994年10月施工。東京都文京区根津二丁目。東京メトロ千代田線根津駅から5分のところにある。一階に店舗「蕎麦処 みとう」がある。蕎麦はマンションの地下で作っている。 文京区根津周辺図
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