土地開發的種類及策略

土地開發的種類及策略

統合開發股份有限公司總經理楊以正

傳統的土地開發，比較偏向於買土地、蓋房子或談合建這叫土地開發，現今經營上所謂的土地開發並不是這樣的定位，不是買土地、蓋房子或談合建，今天土地開發是指如何把土地的價值提昇，因為買地、賣地，那靠景氣是不是能夠往上提昇，如果是的話，當然會賺錢；如果不是的話，土地的性質或價值並不會因為買賣或蓋房子之後，而有所變更。所以，傳統的土地開發，大部份都著重在買地賣地或買地蓋房子或合建及毗鄰地的處理等等，這些共同的特性是並未改變土地的性質及其屬性。例如住宅區談合建，它最後還是住宅區，容積不會變動，土地的基本的性質與價值也沒有什麼改變，毗鄰地買了以後或許價值會改變，而這改變是因為土地完整性的問題，土地本身的性質沒有改變。

所以現今土地開發的種類有下列數種方式：第一種方式是所謂徵值型的土地開發及降低成本型的土地開發。就是如何讓土地增值及如何在開發過程中降低土地成本，這是土地開發的過程中二個很重要的因素。首先說明一下所謂徵值型的土地開發所指為何？第一：土地變更：由低價值的土地變為高價值，過去的土地開發大部份的重點都在此。開發的土地是買便宜的土地把它變成高價值的土地，像宏碁的渴望村，它原是山坡地保育區的農牧用地，變更為丙種建築用地(俗稱丙建)。另外，百年大鎮原是丁種建築用地，由工業使用的土地把它變成乙種建築用地(乙建)，在變更的過程中，土地就會增值，變更的種類很多，包括：由丁建(工業用地)可變成甲建、乙建、丙建。變更類型可再分為都市土地的變更、非都市土地的變更兩種。

這種增值型的土地開發可分為都市土地及非都市土地，針對都市土地再作解釋，就是從農業區變為住宅區、工業區變為住宅區、住宅區變商業區，這些是大家比較常聽到的變更，但實際上一般而言，都市土地的種類是隨都市計畫的不同而不一樣，它沒有固定的分區，它可訂各種專用區，例：碼頭專用區、港埠專用區、文化專用區等等。因為都市計畫法裡面有這樣的彈性，這些土地不管由何種區變成另一種區，變更很清楚但時間又不太確定，容易受到政治因素的影響，有時一個案子5年、8年、10年都不一定會變更完成，非都市土地的變更種類是固定的，就是那幾種不會跑出新的用地出來，不同的都市計畫就會有不同的分區，在非都市土地使用管制規則的變更編定表總共有九種分區十八種用地，不管怎麼變就是在這十八種用地裡不會跑出第十九種，其範圍是比較固定的。

第二種土地開發的方式為準增值型的土地開發，這種方式不是標準的增值型土地開發，可是實際上也可達到增值的目的，為什麼會這麼說呢？事實上，在過去所謂的土地開發，就是把它的性質改變，比如農地變建地，這叫土地開發，可是準增值型實際上土地並未變更，可是它的價值卻有提昇，這就是土地重劃，土地重劃有幾個特性：

第一個－不改變分區的性質。

第二個－地籍的整理。

第三個－地形調整。

第四個－完整公共設施。

第五個－提早建築使用。

第六個－土地有可能會增加。

土地在經過重劃之後，它除了會有稅賦的減免，然後公共設施的土地或工程費可扺充外，對土地的價值也會提昇，所以很多都市都在炒土地重劃，土地重劃又分為市地重劃與農地重劃二種，而市地重劃又可分為公辦及私人承辦，公辦就是政府來作，但一般而言，政府因受預算的關係，所以辦得速度都比較慢，照相關法關的規定，私人也可以辦理重劃，這些年來由私人辦理重劃的案子也很多，在大台北地區可符合重劃土地非常困難，不像其他都市，所以在大台北地區接觸到這種私人自辦重劃的情況相對很少，台灣省的部分則非常多。至於農地重劃，重劃的土地不一定是市地，也可能是農地，重劃後就農地利用的角度來看是很好，有助於提昇農業的效益，可是若對於未來土地要開發，我們強調的是變更，那重劃則是不利的，因為往往經過重劃的土地，要申請變更難度非常得高，甚至是不可能，如果經農地重劃被編為特定農業區那幾乎是不會准的。看地要看用途，如果經過重劃過的土地對於未來若變更反而是一種陷阱，故看地不能看外表，經重劃的土地往往是變更土地的一大困難。

接下來談另一種土地開發的方式，是輔助性的土地開發，就是降低成本型的土地開發，比如說：投資十億賺五千萬當然不會有人要投資，可是稅如果能節省三億，可能就會投資，因為就會有三億五千萬的利潤，舉個例子－土地改良：土地改良在平均地權條例與土地稅法裡面有規定，土地的漲價總數額可減去土地所有權人為改良土地所支付的全部費用，其實政府在課徵土地增值稅永遠都是贏家，買賣土地不管有沒有賺錢，只要公告現值有增加，政府都會課稅，尤其是在變更土地的時候，政府更厲害，你把農地變成建地的時候，他就把公告現值提高五、十倍，不是10％或20％，而是幾倍幾倍這樣的調高，所以為防止政府不將我們賺的全部都被抽走，就申請土地改良。這種應用的範圍比較廣，很多案子都可以這樣來做。其次是受自用住宅或公用地再買的這個部份，很多的建設公司都有做過，那內容就不提了。

第三是一般人較少碰到的部份，配合政府的政策遷廠，也有很多的要領，比如某企業，它在市區的精華地段有四萬坪的土地，它是約民國40年就取得的土地，光是增值稅就有幾十億，就是說那麼久的土地都沒有移轉，因為市中心區所以增值稅很高，如何能省下這筆稅，重點就是如果公司因下列原因遷廠，可以用最低級數的稅率來征收，比如因為都市計畫或閭鄰計畫而不合分區使用的規定或者是防制污染公共安全或維護自然景觀的需要，而自動申請遷廠經過政府核准，或是經政府主動輔導而遷廠者，所以如果說有一塊工廠用地要開發它可能已變住宅區，要把它買下來，你看中的是住宅區，你可以要求工廠慢一點遷，那增值稅我來幫你繳手續我來幫你辦，他會估增值稅是四十億而你估的是五億，所以中間有個利差卅五億就可以賺下來，或者你要買的是工業用地，通常會有環保問題如果符合這個要件，工業用地賣時會有增值稅的問題，如果告訴他你要幫他辦理遷廠，然後增值稅我來繳，他估的成本可能有十億，可是你辦只要一億，中間就有九億，所以在土地開發的過程裡，不一定是賺往上增值的錢，這是所謂的降低成本的獲利，那你的競爭力就會比別人強，這就是所謂的降低成本型的土地開發。

再來第四種土地開發方式，在傳統的土地開發的觀念，通常是買地等它增值，是較被動式的等待增值的情形，過去很多人是這樣的，但是今天這樣的觀念會慢慢的失靈，並不適合再這麼做，等待不一定價值會更高，反而會有貶值或套牢的情形，一直等待並不是辦法，以前是因為社會經濟繁榮的結果土地放著就會增值，可是從灌輸這種觀念到現在，証明土地放著不但沒有增值反而被套牢的很多，其次是要創造價值，做適當的處理創造一下，不管是積極型的去增加土地的價值或都是消極型的去節稅。

最後對於未來土地開發的策略而言：

一、法令會愈來愈嚴格。

二、環保和水保也會愈來愈嚴；本來早期的土地變更或山坡地開發並沒有所謂的環境影響評估，從民國78年開始，才有所謂的環境影響評估；水土保持法出來後其相關的規定也愈來愈嚴格，所以這兩項是影響非常大的規定。

三、市場需求的減低，因為以前市場投資的管道較少，房子市場供需的失調。

四、平地，在台灣土地開發法令及歷史裡面，早期變更較容易的是山坡地，可是自從水保及環保的意識抬頭後，山坡地的開發會愈來愈困難，相對而言平地反而愈來愈容易。

五、土地的開發最重要的是之前法令的分析，如果認為這案子有本身有很多困難最好事先避開，這是最好的方法，碰到問題要解決通常很困難，像水保及環保問題一碰到就會沒完沒了，比如中研院的學人山莊，連院長都出面都擺不平了，所以最聰明的方法是在開發之前法令要充分的分析。

六、可以考慮半成品，一般公司如碰到不熟悉或不清楚的東西，通常都比較不敢動，你去買半成品，那利潤會減少很多但風險會也降低很多，比如買半成品可買環境影響評估已通過的案子，那風險可能只剩下35％也說不一定，相對也已避開65％的風險及很多麻煩。那買半成品的風險低相對利潤就會減少，但這是一定的沒有風險低還能利潤很高的。

七、是合作開發。

八、是分期開發，如山坡地開發與一般土地開發比較不同，因為投資有時很大，比如說整地…等等，分期開發也有很多技巧，例：避開政府法令的一些規定怎麼分期，不同的開發項目所判斷的標準也不太一樣。

九、就是可能要留意的就是說一般指定用途的開發風險會比較高，不管是都市土地或非都市土地都一樣，在南京東路華航旁的六福皇宮，本來是觀光旅館用地指定為旅館用途的土地，雖然它的地點不錯，但因為它是指定用途所以價值會較低，非都市土地也是這樣，比如同樣是遊憩用地跟丙種建築用地如果條件都一樣，如區位、交通等各種條件，照理說丙種建築用地的單價要比遊憩用地要高很多，如同指定旅館用地那塊土地是商業區的話價值一定比指定旅館用地要高的意思是一樣的，商業區可以蓋旅館但是旅館用地是不能蓋辦公大樓的。所以由這樣的結果導出當一塊地要開發的時候，因為開發流程很長，很有可能不是很明確知道這塊地究竟要做什麼使用，即使原本想蓋房子但因耗時過久，並因市場的需求有了改變而改變原來的想法。而山坡地開發所需耗費的時間本來就很長，通常都會比較偏向說除非你的用途非常明確，就是要蓋高球場，到最後會變成遊憩用地；否則通常都會建議兩種用途：一種是綜合性的開發，保持一種彈性以後不用再變更且合用，價值可能會保留；第二種是變成一般的建地，比如說屬於山坡地的範圍，所謂一般的建地就是所謂的丙種建築用地，在非都市土地裡面沒有所謂的商業區、住宅區的區別，但是丙種建築用地要比照的話，是有點像都市計畫裡頭的商業區，因為丙種建築用地裡可以蓋住宅、蓋旅館及商場都可以，這就像都市計畫裡的商業區一樣，所以若要介入有指定用途的開發，不管過程或結果而言風險都很高，所以要慎重並要很有把握，因為時間很長變數大，指定用途又比較沒有價值。換言之，若介入的是一般的開發比如說申請丙建，丙建的使用項目較多，裡面也有很大的彈性可以來使用，比如假設要申請養老院，可以走指定用途或不走指定用途的路線來做，各有其優缺點，如果要申請指定用途，會變成特定目的事業用地指定作養老院的用途，那要成立財團法人，要用財團法人去經營，這兩種情況把你綁的很死，特定目的事業用地指定作養老院就不能再作其他用途，再來成立財團法人，財團不能隨便移轉，要受政府的監督，這樣的方式也不是沒有好處，好處是指定用途所以可能變更會快一點，甚至需要申請政府的一些補助，如果你的著眼點是這二個，你這樣選擇可能是對的，這是土地開發的角度；那如果這樣的話，這土地就已經沒有房地產的價值了，因為指定用途做養老院，那除非他是經營養老院且永遠作養老院，而且財團法人的資產是不能隨便亂賣的，那如果申請做非指定用途的則可能申請丙種建築用地，變成以後可以做養老院、住宅也可行，可是這樣的流程會比較長，可是不必成立財團法人，但就土地開發的角度這土地的價值會較高，所以有時殊途同歸，但兩條路來走，但要走哪一條，如做養老院則是兩者都是可行，但若身為土地開發者而言，你的目的更多一點，萬一養老院的市場不好的時候，這個可以當房地產的開發案子來做，沒有把自已綁死，所以這邊所提出的就是所謂的指定用途一定要很慎重不是不好，如果目的很明確很清楚當然也只有一條路可行，可是有時可換個角度來看，在考慮開發養老院目的時也留些退路，留些退路有時也需付出些許代價，但對目標的達成認為做那種選擇是好壞。