土地開發之步驟、法令及申辦程序(一)
－以休閒渡假社區為例－
統億開發股份有限公司 總經理 許鴻森
一、取得土地資源之方法
1.購買
2.租用
3.合作
4.交換－兩方交換、三方交換。
二、判別土地開發價值之關鍵點
1.土地自然條件
包括：地理位置、地形、地勢、地質、土壤、地震、地熱溫泉、水文、氣象、河流、地下水、水質、海洋、氣溫、日照及雲量、降水量、蒸發量等條件。
2.土地區位條件
包括：人口聚落：人口分佈、人口組成；產業經濟活動：一級產業(農、林、漁、牧)、二級產業(製造業、營造業、礦業、水電燃氣業)、三級產業(商業、服務業、運輸通信業、金融保險服務業)；土地利用與公共設施：土地使用現況、都市與非都市計畫用地編定現況及水電設施、醫療設備、垃圾處理場、郵政電信系統、加油站；交通運輸：運輸系統(公路、鐵路、港口、機場)、運輸現況、未來交通建設計畫；文化史蹟：考古遺址、原住民文化、歷史古蹟等。
3.法令適宜度
需加以考量的有：政策性計畫，以開發東部為例，有南迴、北宜快速、中部高速公路、產業東移計畫等；上位計畫，台灣地區綜合開發計畫，北、中、南、東部區域計畫；相關計畫，各縣市綜合開發計畫、各層級都市計畫；自然因素限制，地理因素、氣候、水文、天然災害(水災、地質、颱風、斷層、土石流、稀有獨特資源)；人為因素限制，上位及相關計畫、人為管制區、交通運輸、公共設施條件等。
4.潛在市場需求
針對市場需求之評估至少應包含下列三項：觀光遊憩活動動向，需求現況、旅遊方式、旅遊時日、旅遊天數；遊客量預測，現有遊客量之推估、預測；遊憩需求分析與預測，住宿需求、停車場需求、用水量需求、廢棄物需求。
三、土地開發之步驟流程－
1. 開發前的規劃
首先必須考慮各種選擇的可能，並界定整個計畫的概念。最適合的開發概念，往往需要經過許多變數的考慮，才能做最後決定。
遊憩需求分析與預測流程圖
一件成功的開發案過程，從計畫開始到成熟期間，最重要的是反覆思索開發概念、一再評估有用的資訊，並不斷修改整個計畫內容；同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至於開發產物的型態、計畫密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發過程中可能涉及的不動產開發限制，檢驗這些概念的可行性。
2. 開發策略
所謂土地買賣策略，應該在可控制，並且分階段進行的基礎上，將大宗土地賣給建造兼開發者。
開發策略當中另一項重要策略在於，遊憩區開發者自行經營渡假區的設備，舉凡出租商業空間、管理旅館、經營別墅單元的租借合資計畫、提供維修服務或轉售計畫，或經營高爾夫球場、健身中心等，都可以在開發者的控制之下，為該開發案帶來以下的益處：
遊憩據點發展潛力評估架構
3. 開發小組
渡假暨住宅區的開發事業，是一項錯綜複雜、涵蓋各門學問的過程。它需要集結許多專門知識，在不同一個時間內進行。其影響變數不勝枚舉，開發過程中的每個步驟都需要仔細斟酌這些變數，稍有疏忽就會出現新的問題。
有關開發事宜，究竟應該自組開發小組負責，還是發包給外面的公司，常常是引人爭論的問題。此一問題的解決須根據以下情況而定：所有參與者的經驗和能力，開發公司的整體結構、工作性質，以及每種情況的特性。
4. 可行性研究與規劃
完整的供給與需求特性之評估，應該指出什麼樣的開發產物、所有權型態、價格定位，以及規劃尺寸，最能夠將新遊憩區開發的市場管道極大化。
遊憩區開發在實質環境上的條件及限制之分析，應囊括所有目前已有的基本資料以及未來所需的資訊。
概念圖表、理想的機能關係圖、初步的土地使用圖、可供開發的總面積，以及必須予以保留的地區、不同土地使用方案的適用性研究、不同密度與產值之評估、其他用來顯示該計畫更獨特之處或重要特性的圖解或對照表、每個計畫階段的初步計畫。
沒有任何例外的，市場分析中必會產生投入變數；通貨膨脹對開發案的營收和支出之影響分析；預估的年度資產負債表、收入概況、現金週轉概況，並且以詳細的土地使用內容分析獲利的能力；開發者及其委託的實質環境規劃顧問之間，應藉著財務上的分析和討論，修正開發提案。
根據渡假村計畫中，初步設計階段所發展出來的土地使用計畫和設施計畫，規劃小組將可以：研擬詳細的土地使用計畫，以使繼續進行實質環境的修整工作和財務上的分析研究、研擬開發密度與產值的替選方案。
5. 資金之供給
任何開發案的財務計畫，都具獨特性，且關係開發成敗的命脈，它的影響變數很多，舉凡特殊提案，開發案申請者在商場上的信譽、開發經驗、股權和附屬擔保、資金供給制度的型態、貸款業者的放款意願、以及整個經濟趨勢等都是決定財務計畫的重要因素。一般不動產開發的必備資金，大致如下：早期規劃資金，土地取得資金，基地改良資金及工程資金。
(待續)
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