บทความหลัก
มิติใหม่การพัฒนามาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับประเทศไทยสู่สากล
อาจารย์วันชัย ตัณฑ์สกุล
เลขาธิการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
| 1. บทนำ วิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยได้เริ่มพัฒนาขึ้นในประเทศไทยเมื่อ 15 ปีที่แล้ว หลังจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศได้แนะนำให้จัดตั้งหน่วยงานประเมินราคากลาง เพื่อเพิ่มประเสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษี ที่ใช้ฐานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะภาษีทรัพย์สินซึ่งจัดเก็บโดยหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อคนในท้องถิ่นนั้น ๆ แทนการใช้เงินงบประมาณจากส่วนกลาง ผลจากนโยบายดังกล่าว ทำให้มีการจัดตั้งสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินแห่งชาติขึ้นโดยให้อยู่ในการดูแลของกรมที่ดิน และมีคณะกรรมการซึ่งเป็นผู้แทนจากส่วนราชการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ร่างกรอบนโยบาย ส่วนภาคเอกชนก็ได้จัดตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินขึ้นในประเทศไทย เช่น บจก.อเมริกันแอพเพรซัล, บจก.ไซมอนลิม, บจก.ทีมดี (เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในปัจจุบัน) เป็นต้น ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินทั้งภาครัฐและเอกชน ส่วนใหญ่ไม่ได้สำเร็จการศึกษาโดยตรงในสาขาประเมินค่าทรัพย์สิน เพียงแต่เป็นสาขาที่เกี่ยวข้อง เช่น เศรษฐศาสตร์ บริหารธุรกิจ สถาปัตยกรรมศาสตร์ วิศวกรรมศาสตร์ เป็นต้น เนื่องจากที่ผ่านมายังไม่มีสถาบันการศึกษาใดในประเทศไทยจัดหลักสูตรการศึกษาในระดับปริญญาตรีในสาขาประเมินค่าทรัพย์สินเลย |
| 2. กรมที่ดินเป็นผู้วางรากฐานการศึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน
จากการดำเนินงานโครงการพัฒนากรมที่ดินและเร่งรัดการออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศของกรมที่ดิน ซึ่งได้รับความช่วยเหลือทางวิชาการจากรัฐบาลออสเตรเลีย (AusAID) และการสนับสนุนด้านเงินกู้จากธนาคารโลก (World Bank) ได้ตระหนักถึงความสำคัญจึงได้กำหนดวัตถุประสงค์ที่จะสร้างความแข็งแกร่งให้สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน โดยกำหนดให้สำนักงานแห่งนี้เป็นผู้นำในการพัฒนาวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัยพ์สินของประเทศ โดยได้สนับสนุนในการพัฒนาหลักสูตรประกาศนียบัตรวิชาชีพชั้นสูง (ปวส.) ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินที่สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลวิทยาเขตเทคนิคกรุงเทพ พร้อมให้ทุนการศึกษาแก่ข้าราชการของกรมที่ดิน ซึ่งหลักสูตรดังกล่าวได้รับความสนใจจากข้าราชการกรมที่ดินอย่างมาก ต่อมากรมที่ดินร่วมกับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เปิดสอนหลักสูตรประกาศนียบัตรบัณฑิตทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ในคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยรับผู้สำเร็จปริญญาตรีทุกสาขาเข้าเรียนในหลักสูตรดัง อย่างไรก็ตาม ยังมีสถาบันอื่นที่เปิดสอนในเรื่องการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นวิชาโทหรือวิชาเลือก เช่น มหาวิทยาลัยรามคำแหง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นต้น และมีบริษัทเอกชนที่ทำธุรกิจฝึกอบรมทางด้านประเมินค่าทรัพย์สิน และวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ |
| 3. การส่งเสริมวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้มีการก่อตั้งสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเมื่อปี 2530 เพื่อทำหน้าที่ฝึกอบรมและพัฒนาวิชาชีพ ต่อมาสมาคมมีบทบาทในการกลั่นกรองบริษัทเอกชนให้รับงานประเมินค่าทรัพย์สินที่ธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการกำกับตลาดหลักทรัพย์ ขณะนี้สมาคมมีสมาชิก 1,290 คน ซึ่งมาจากบริษัทเอกชน 49 บริษัท สถาบันการเงิน สถาบันการศึกษา และข้าราชการจากกรมที่ดิน สมาชิกส่วนใหญ่ไม่ได้จบการศึกษาโดยตรงในด้านประเมินค่าทรัพย์สิน แต่มีประสบการณ์ในสายอาชีพ บริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านนี้จะประกอบด้วยนักประเมินค่าทรัพย์สินอาวุโสเพียง 2-3 คน นอกจากนั้นเป็นเจ้าหน้าที่สำรวจข้อมูล ซึ่งในทางปฏิบัติจะช่วยทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สินด้วย โดยที่วิชาชีพด้านการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยยังไม่แพร่หลายนัก ค่าจ้างในการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยจึงไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับประเทศอื่น ในปัจจุบันเพื่อจะตรวจสอบการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัท ลูกค้าบางรายยอมจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินถึง 3 บริษัทในคราวเดียวกัน โดยยอมเสียค่าใช้จ่ายเพื่อเลือกรายงานเพียงฉบับเดียวที่ตรงกับวัตถุประสงค์ของผู้ว่าจ้าง เช่น ต้องการประกันเงินกู้มาก ๆ โดยไม่สนใจว่าหลักประกันมีมูลค่าตลาดจริง ๆ เท่าใด กรณีของธนาคารกรุงเทพพาณิชยการน่าจะเป็นตัวอย่างในเรื่องนี้ได้ นั่นคือนักประเมินบางคน ตกเป็นเครื่องมือของผู้แสวงหาประโยชน์จากเงินฝากของประชาชนจนสุดท้ายธนาคารก็ล้มไป และมีผลให้เศรษฐกิจและการเงินของประเทศทรุดลงไปด้วย |
| 4.อุปสรรคในการประเมินค่าทรัพย์สิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องอาศัยข้อมูลราคาตลาดหรือค่าเช่าตลาดที่เชื่อถือได้ แต่รายงานการแจ้งราคาซื้อขาย 80% แจ้งไม่ตรงตามความเป็นจริง ส่วนใหญ่แจ้งเท่าหรือต่ำกว่าราคาประเมินและมีอีกบางส่วนแจ้งสูงกว่าราคาที่ซื้อขายกันจริง ความบิดเบือนของหลักฐานสำคัญคือ ราคาซื้อขาย จึงเป็นภาระอันหนักหน่วงของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่จะต้องค้นหาราคาจริงให้ปรากฎ วิธีปฏิบัติของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ก็คือ วิธีสัมภาษณ์หรือสอบถามราคาที่ซื้อขายกันจริง มูลเหตุและช่องทางสำคัญของผู้แสวงหาประโยชน์จากการประเมินค่าทรัพย์สิน ก็คือ การช่วยกันสร้างหลักฐานเท็จเพื่อประเมินค่าทรัพย์สินสูง ๆ ปัญหานี้จะต้องแก้โดยหามาตรการให้ผู้ซื้อผู้ขายแจ้งราคาจริง แล้วมีกระบวนการเผยแพร่ข้อมูลสู่สาธารณะเพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิงต่อไป |
| 5.มิติใหม่องค์กรประเมินค่าทรัพย์สินแห่งชาติ ธนาคารโลกได้ประเมินปัญหาอุปสรรคของสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินแล้ว สรุปว่า ควรเปิดกว้างนอกเหนือภารกิจในกรมที่ดินเพื่อช่วยเสริมความแข็งแกร่งภาคการเงินของประเทศ ตลอดจนการกระจายอำนาจสู่ท้องถิ่นของรัฐบาล โดยเฉพาะการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องและเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษีทรัพย์สินใหม่ ซึ่งกำลังจะประกาศใช้ในเร็วๆนี้คือพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินทุกคน นักเศรษฐศาสตร์ของธนาคารโลกประจำประเทศไทย กำลังศึกษาความเป็นไปได้ที่จะสนับสนุนสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินให้เป็นองค์กรอิสระ (Executive Agency) ตามกฎหมายว่าด้วยองค์กรมหาชน เนื่องจากมองเห็นว่าถ้าสามารถพัฒนาสำนักงานกลางประเมินค่าทรัพย์สินให้มีประสิทธิภาพ จะสามารถส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศหลายด้าน คือ 1. เพิ่มรายได้ให้รัฐบาลกลาง 2. เพิ่มรายได้ให้รัฐบาลท้องถิ่น 3. ช่วยแก้ปัญหาการเวนคืนที่ดิน เพื่อการจัดทำโครงสร้างพื้นฐาน 4. ช่วยให้กรมที่ดินเก็บค่าธรรมเนียมได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย 5. ช่วยพัฒนาเทคนิคการประเมินค่าโดยใช้คอมพิวเตอร์ทั่วประเทศ 6. พัฒนาฐานข้อมูลทรัพย์สินแห่งชาติ 7. ยกระดับมาตรฐานการประเมินค่าภาคเอกชน 8. ช่วยพัฒนาข้อมูลด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ 9. มีข้อมูลที่สำคัญในการวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ |